首批9只公募REITs來(lái)了！收益超美股，或引機(jī)構(gòu)投資者搶購(gòu)？！

5月17日晚間，中國(guó)REITs市場(chǎng)迎來(lái)歷史性一刻，首批9只公募REITs產(chǎn)品獲批，萬(wàn)億公募REITs正式啟航。

據(jù)極客網(wǎng)了解，雖然公募REITs尚未正式發(fā)行，但機(jī)構(gòu)投資已經(jīng)摩拳擦掌，躍躍欲試了。不少中小銀行資管、保險(xiǎn)資管、券商自營(yíng)和資管、私募基金都表現(xiàn)出強(qiáng)烈的參與意愿。

有基金人士透露，有很多客戶前來(lái)咨詢，保險(xiǎn)公司尤其積極;此外，招商財(cái)富資產(chǎn)在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案了一款名為“招商財(cái)富-招銀基礎(chǔ)設(shè)施1號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃”的產(chǎn)品，產(chǎn)品材料顯示，此款集合資產(chǎn)管理計(jì)劃主要投資公募REITs以及貨幣市場(chǎng)工具。

什么是REITs，為什么這么火?

機(jī)構(gòu)投資者翹首以盼的REITs，在個(gè)人投資者群體中知名度并不高。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金，是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集投資者資金購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，并委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券工具。通俗地說(shuō)，股票型基金買股票，債券型基金買債券，而公募REITs則是買不動(dòng)產(chǎn)，比如說(shuō)本次獲批的9個(gè)項(xiàng)目中便包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，REITs工具降低了布局優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的門檻，豐富了投資品種。投資者花費(fèi)少量資金購(gòu)買基金就能享受到高速公路收路費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收租金、倉(cāng)庫(kù)收使用費(fèi)等收益。

除了降低門檻、豐富投資品種之外，長(zhǎng)期來(lái)看，REITs產(chǎn)品為投資者帶來(lái)了穩(wěn)定、良好的回報(bào)。近30年，富時(shí)全美REITs指數(shù)的年化回報(bào)率為10.26%，富時(shí)全美權(quán)益型REITs指數(shù)年化回報(bào)率為10.73%，高于同期標(biāo)普500指數(shù)10.42%、羅素2000指數(shù)的10.44%和道瓊斯工業(yè)8.42%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT，平安證券研究所，截至2021年3月31日

與此同時(shí)，REITs在通脹環(huán)境下的表現(xiàn)令人矚目，4月美股市場(chǎng)REITs單月上漲8%，跑贏了標(biāo)普500與納斯達(dá)克指數(shù)5%的漲幅，并肩標(biāo)普大宗商品指數(shù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中金策略

無(wú)論是作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置還是試圖在短期通脹環(huán)境中獲取超額收益，REITs資產(chǎn)都有良好的表現(xiàn)，也就不難理解為什么公募REITs發(fā)行火爆了。

首批9只REITs項(xiàng)目概況

這首批9只REITs包括了上交所的5單所涉項(xiàng)目分別是：張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、滬杭甬杭徽高速封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證、蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施;深交所的4單分別所涉項(xiàng)目是：首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施、鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目概覽如下：

資料來(lái)源：招募說(shuō)明書

綜合來(lái)看，首批9個(gè)REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率在4%-12%之間，平均現(xiàn)金分派率在6%附近，華創(chuàng)證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，作為首批試點(diǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，其初期發(fā)行及后續(xù)管理大概率都會(huì)得到較好的政策支持。且從目前已披露信息的項(xiàng)目的IRR測(cè)算來(lái)看，個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收益率可達(dá)6%以上，具備較高投資價(jià)值。

REITs投資風(fēng)險(xiǎn)

從項(xiàng)目本身來(lái)看，公募REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目底層資產(chǎn)息息相關(guān)。首批9個(gè)REITs主要包括產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、市政設(shè)施4大產(chǎn)業(yè)。

其中，首鋼生物質(zhì)(固廢發(fā)電)、首創(chuàng)水務(wù)(污水處理)面臨環(huán)保政策改變、國(guó)家補(bǔ)貼退坡的政策風(fēng)險(xiǎn);兩個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的收益與國(guó)際貿(mào)易景氣程度緊密聯(lián)系;產(chǎn)業(yè)園的出租率則與創(chuàng)業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)。需要投資者在購(gòu)買前對(duì)底層資產(chǎn)有充分的認(rèn)知。

與此同時(shí)，作為全新的公募品種，REITs與以往的二級(jí)市場(chǎng)投資完全不同，是公募基金實(shí)實(shí)在在接盤了一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理就成了一個(gè)巨大的問(wèn)題：是公募基金自己去管理，還是花錢委托其它公司代為管理?如果是公募基金自己管理，那么公募基金有沒(méi)有對(duì)不同類型底層項(xiàng)目長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理能力?如果委托其它公司代為管理，如何設(shè)立管理目標(biāo)，如何評(píng)價(jià)其管理能力?這些是容易被投資者忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況直接與REITs產(chǎn)品的收益掛鉤，比如有的高速公路只有收費(fèi)站，而一些運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)秀的高速公路則靠服務(wù)區(qū)、加油站等一系列附加服務(wù)增加了收入。

據(jù)極客網(wǎng)了解，不少基金公司的REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理人才缺口較大，公募基金正在招兵買馬，積極補(bǔ)充項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)人才。而公募基金如何合理妥善運(yùn)營(yíng)未來(lái)更多不同種類的項(xiàng)目，也將是一個(gè)長(zhǎng)期的課題。

圖為基金公司在某招聘網(wǎng)站上的招聘信息

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