貝殼2022年報：營收607億元，提質增效穿越市場寒冬

3月16日消息，北京時間3月16日，居住產業(yè)數字化服務平臺貝殼(NYSE:BEKE；HKEX:2423)發(fā)布2022年第四季度和全年財務業(yè)績。財報顯示，2022年貝殼全年成交額(GTV)為2.61萬億元(人民幣，下同)，營業(yè)收入為607億元，全年GAAP口徑凈虧損13.97億元。四季度，貝殼凈收入為167億元，超出業(yè)績指引上限和市場的一致預期，GAAP口徑凈利潤為3.72億元。

財報顯示，貝殼存量房GTV全年同比下降23%，四季度同比提升1.5%，均優(yōu)于市場水平。貝殼新房GTV全年同比下降42%，和市場基本持平，四季度同比下降26%，優(yōu)于市場水平?？杀瓤趶较?，貝殼家裝家居業(yè)務全年實現合同額69億元，逆市同比提升31%。貝殼租房業(yè)務全年在管規(guī)模上突破了12萬間。平臺模式的能力價值和延展性得到進一步驗證。

貝殼聯合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東表示：“2021年中開始市場持續(xù)下行，但我們相信消費者對美好居住的向往不會發(fā)生變化、市場回歸中樞有其必然，也看到了后續(xù)市場復蘇的機會。所以我們的心很穩(wěn)，并在內部快速進行了一系列調整，應對短期波動，備戰(zhàn)市場復蘇。面對現在正在回暖的市場，我們會踐行中性的市場觀，做追漲的反作用力。劇烈波動的市場是對行業(yè)長期的傷害，我們希望市場良性、有序地回暖?！?/p>

貝殼執(zhí)行董事兼首席財務官徐濤表示：“面對2022年的艱難市場，我們堅決向一線靠攏，更聚焦業(yè)務本質、風險管控、和效率的提升，最大化平臺的價值以更好地吸引并留存優(yōu)質服務者，這使我們實現收入跌幅遠小于市場調整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP凈利潤逆市同比增長，在盈利能力和現金流層面有效地抵御了外部沖擊。2023年，公司“一體兩翼”業(yè)務將繼續(xù)多元化推進，對于穩(wěn)健經營、資源合理分配和盈利能力都提出了更高的要求。我們將繼續(xù)回歸經營本質，在2022年已經優(yōu)化到位的成本和費用基礎上，打翻身仗，掙效益錢，支持業(yè)務的增長和服務品質的提升；同時我們也會繼續(xù)嚴控風險，平衡效率、回款和規(guī)模增長的關系，在應收賬款安全的情況下，促進與上下游的合作?！?/p>

從“規(guī)模增長”步入“有質量增長”，留存優(yōu)質產能穿越市場寒冬

根據貝殼研究院數據，2022年全國二手市場交易額同比下跌31%，四季度同比下降約3%?？藸柸鸢購姺科箐N售額同比下降42%，四季度同比下降30%。盡管2022年行業(yè)充滿了困難和挑戰(zhàn)，但一系列廣泛深入的調控措施和長效機制的夯實有效保障和促進了中國房地產市場的長期健康發(fā)展。貝殼也抓住這一倒逼自我迭代進化的契機，從“規(guī)模增長”步入“有質量增長”的階段。

2022年，貝殼通過一系列管理運營舉措，發(fā)揮平臺和ACN網絡效應的價值，幫助平臺上的門店降低風險、提升效率，保護和穩(wěn)定了行業(yè)優(yōu)質產能供給。貝殼持續(xù)推進大店策略，有效提升了社區(qū)的房客源覆蓋能力、多元化業(yè)務疊加能力和抗風險能力。貝殼全年幫助平臺3,000多個門店進行重組，并持續(xù)推進店東的職業(yè)化。截至2022年年底，累計超過6,900位店東完成在貝殼花橋學堂的職業(yè)化學習。同時，貝殼搭建門店和經紀人分級的基礎設施，建立店、人能力標準，提升平臺和店東對門店和經紀人的管理運營能力，更好地建立經紀人的人才梯隊。

同時，貝殼推進二手和新房業(yè)務生態(tài)治理，堅決打擊破壞生態(tài)的行為。貝殼搭建C端、B端、平臺員工全面監(jiān)察的機制，激勵各方對違規(guī)行為監(jiān)督舉報。同時貝殼和開發(fā)商共同承諾新房銷售無客戶泄露和截客、洗客等行為，客戶聯系方式在報備和帶看過程中隱藏，經紀人作業(yè)的安全感也得到了極大提升。?

得益于在2022年全年的一系列努力，貝殼平臺經紀人和門店結構、效率都獲得了持續(xù)改善。四季度，貝殼除北京上海以外（以下簡稱“非北上”）的城市A類優(yōu)質門店占比同比增長5.5個百分點，德佑和貝聯經紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經紀人流失率降至僅3.1%。

二手房交易方面，貝殼重構了平臺二手商機的分配機制，新的商機分配基于門店業(yè)績積分，經紀人被匹配到熟悉房源的比例提升了10%，經紀人作業(yè)更聚焦，為了獲取商機做的無效動作大幅減少，客戶也獲得了更專業(yè)的服務。

新房交易方面，貝殼強化以風控、安全、效益為核心的策略，堅持不以犧牲經紀人和消費者利益去換取增長。比如，持續(xù)迭代開發(fā)商風險評估體系來前置管理業(yè)務風險；快傭占比在四季度達到44%，比例較年初翻倍，經紀人回款安全得到保障。快傭項目平均去化套數較非快傭項目高35%，開發(fā)商也獲得了更好的銷售去化。國有房企占比持續(xù)提升，其銷售占比提升至四季度的45%。

一系列深化運營、降本增效的舉措的落地，也使貝殼獲得了平臺模式下更穩(wěn)定的盈利能力。其中2022年存量房業(yè)務貢獻利潤率同比提升了2.8個百分點；新房業(yè)務貢獻利潤率同比提升了4.4個百分點。新房壞賬實現全年沖回，四季度回款天數降至上市以來新低，財務健康度有效提升。

一二賽道聯動夯實居住消費服務品質，“中性市場觀”助力用戶“住”得更好

今年以來，在各類利好政策的促進下，國內房地產市場有所復蘇。數字化服務、裝修、租房等也為下一階段居住消費的釋放提供了新發(fā)力點。作為居住消費領域的平臺企業(yè)，貝殼也在不斷探索，依托自身能力和稟賦，和行業(yè)伙伴一起為剛性和改善性住房消費需求提供優(yōu)質產品和服務，幫助消費者實現“有房住”和“住得好”，促進居住消費健康發(fā)展。

過去一年，貝殼在一二賽道的組織結構、作業(yè)流程、績效激勵上進行了充分融合，也通過培訓、實習，幫助經紀人獲得裝修的知識能力，提升獲客和轉化。貝殼一賽道（二手和新房交易服務業(yè)務）更全面的專業(yè)服務能力幫助消費者更好地安家，同時也有效帶動了家裝家居業(yè)務和貝殼租房業(yè)務的增長。貝殼平臺向新居住領域更廣泛的行業(yè)延展的能力得到了初步驗證。

基于對低頻、復雜流程、重決策、重線下行業(yè)的數字化改造經驗，貝殼也在努力重構整裝行業(yè)。通過對行業(yè)的數據化、線上化改造，努力讓施工工藝工法標準化，并重構硬裝施工交付流程、定制家具交付流程，重構基于品質服務的服務者管理和激勵機制、派單機制等環(huán)節(jié)流程，建立科學管理能力。過去一年，貝殼迭代了Home SaaS 2.0系統(tǒng)，融合了圣都的內控管理以及被窩的精細化管理能力，可以實現整裝/新零售全作業(yè)流程線上化，BIM全流程一體化設計，支持施工交付上對工期、質量、材料、品質的強管理。

去年第四季度，供需兩端的房地產支持性政策進一步鋪開。今年以來房價止跌，市場情緒改善。貝殼將繼續(xù)堅定落實企業(yè)責任，保持務實、理性，始終秉持中性市場觀，積極擁護和堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。?

“展望2023年，面對近期市場的復蘇信號，基于中性的市場觀，我們一賽道策略會比較連貫，在降本增效和管控風險的基礎上，持續(xù)深化運營，改善生態(tài)，抓住高質量增長的機會。23年我們將會在長期的能力上做一些事，這些都需要更加堅定和持續(xù)的投入，例如生態(tài)治理、整裝的產品和交付、對經紀人日積跬步地提效，去尋找和填補消費者、服務者需求和我們能力之間的差，踐行社會責任，做社會、人民心中的好公司”，彭永東表示。

生成海報

免責聲明：本網站內容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網站出現的信息，均僅供參考。本網站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網站中的網頁或鏈接內容可能涉嫌侵犯其知識產權或存在不實內容時，應及時向本網站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內容或斷開相關鏈接。