低利率時代走向終結(jié)？利率上行將把美國樓市置于死地

文|鳳凰網(wǎng)

11月29日訊，對于那些在過去七年里一直忍受著低利率的儲戶們而言，(美國)國債收益率上行無疑是讓投資者喜聞樂見的，然而對于那些因低利率政策而享受廉價貸款的絕大多數(shù)美國人而言，國債收益率上行卻難以讓他們感到高興。確實是這樣，正是因為這些低利率，那些年薪僅有4萬美元的美國人可以購買一輛價值達6.5萬美元的豪車，因為他們只需要在這為期七年的車貸中按時償還較低的月供即可。

但如今，這一低利率時代似乎將走向終結(jié)。

隨著美國利率政策額逐步回歸常態(tài)，汽車OEM廠商(原始設(shè)備制造商)絕非是唯一受到影響的領(lǐng)域。正如《華爾街日報》在文章中指出的那樣，根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(Mortgage Bankers Association，MBA)的預(yù)測，在2017年，美國抵押貸款再融資的規(guī)?？赡軙陆?6%，由于許多美國人都是通過抵押貸款再融資變現(xiàn)，來為其日均支出買單，幾乎每個企業(yè)都通過抵押貸款再融資的方式向消費者推銷出售產(chǎn)品，而這占據(jù)了美國經(jīng)濟三分之二的規(guī)模?？紤]到這點，利率回歸常態(tài)對美國經(jīng)濟帶來的影響十分讓人感到擔憂。

據(jù)報道，利率的快速反彈讓許多房屋所有者都開始停止對其抵押貸款進行再融資。MBA在本周三對外發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，在截止今年11月18日當周，申請抵押貸款再融資的人數(shù)較前一周下降，連續(xù)七周處于下降態(tài)勢，這也是自美國大選日以來申請抵押貸款再融資的人數(shù)連續(xù)第二周下降。據(jù)MBA預(yù)測，在2017年，美國抵押貸款再融資的規(guī)模將下降46%至4840億美元，這無疑會讓美國民眾通過降低月供成本來釋放現(xiàn)金的能力受到影響。抵押貸款再融資規(guī)模的下降還會影響銀行消費貸款業(yè)務(wù)的增長。

為了降低對該業(yè)務(wù)帶來的負面影響，銀行已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向那些風險更高的可調(diào)整利率貸款，或者允許借款人進一步從其房屋中撤資。全美貸款規(guī)模排名第十的抵押貸款商LoanDepot的首席營收官戴維-諾瑞思(Dave Norris)表示：“抵押貸款利率的上升已經(jīng)讓消費者們感到震驚，我也沒有料會出現(xiàn)這種情況。”

據(jù)悉，本月利率的上行已經(jīng)讓很多有抵押貸款再融資的借款人打消了念頭。追蹤美國抵押貸款支持證券的瓦爾特-施米特(Walter Schmidt)表示，在今年美國總統(tǒng)大選之前，有70%的30年期標準類按揭貸款借款人至少可以獲得其儲蓄額0.5個百分點的再融資利率，如今，這一比例已經(jīng)降為35%。

在最近數(shù)周，由于人們?yōu)榱随i定利率，抵押貸款申請人數(shù)出現(xiàn)攀升，但盡管如此，MBA仍預(yù)計利率上升會對新增抵押貸款申請帶來不利影響，新增抵押貸款申請人數(shù)可能會在2017年下降16%。當然，判斷美國人判斷是否有購買力的標準很多，主要是看能否償付月供，因此在未來數(shù)月，或者數(shù)個季度，利率上升可能會使房價承壓。

利率上行對購房的影響可能并不是那么顯而易見，但部分買家已經(jīng)開始在利率進一步上升之前采取措施鎖定利率。MBA的數(shù)據(jù)顯示，在截止今年11月18日當周，申請抵押貸款購房的人數(shù)較前一周增長了13%，較一年前增長了11%。然而，最終，利率上行會讓民眾對房屋的購買力下降，從而導(dǎo)致房屋銷量增速、房價增速以及抵押貸款活動放緩。不少分析師認為，在2017年，美國許多城市的房地產(chǎn)市場的房屋價值都會出現(xiàn)下滑。

上周，美國MBA將其對明年新增抵押貸款的規(guī)模預(yù)測下調(diào)了3%至1.58萬億美元，這意味著這比今年以來新增近1.9萬億美元抵押貸款減少了16%，再融資下滑是主要原因。與此同時，MBA指出，隨著再融資規(guī)模的萎縮，可調(diào)整利率的抵押貸款規(guī)模在最近數(shù)周出現(xiàn)攀升，因為，盡管利率上升，但貸款人/買家為了能夠維持現(xiàn)有月供支出仍打算利用現(xiàn)有的購房合約。“未來一周，再融資規(guī)模還會進一步下降，特別是聯(lián)邦住房管理局(FHA)貸款和美國退伍軍人事務(wù)部(the U.S. Department of Veterans Affairs,VA)貸款。無論是與上周還是去年相比，房屋購買規(guī)模都出現(xiàn)大幅攀升，這主要是因為借款人尋求獲得規(guī)模更大的貸款，這使得住戶購房平均申請的貸款規(guī)模上升至31萬美元，創(chuàng)出1990年啟動該項調(diào)查以來的最高水平。”

數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款活動中，再融資的占比從前一周的61.9%下滑至58.2%，而申請可調(diào)整利率抵押貸款的人數(shù)占比上升至5.2%。值得注意的是，房地產(chǎn)市場專家馬克-漢森(Mark Hanson)在計算究竟哪些購房者需要抵押貸款時指出了類似的結(jié)論。他表示：“對于最終的使用者以及需要抵押貸款的購房者而言，房屋的價值從未如此高昂過。近期利率的攀升讓美國房地產(chǎn)市場本以低廉的購買力更為脆弱。由于收入的增速趕不上房價的漲幅，如今，美國民眾購買一套平均價值的住房，其需要比四年前多花掉收入的45%。”

可見，利率的攀升已經(jīng)將“難以償付”推向極致，信貸規(guī)模已經(jīng)超出范圍。即便在價格區(qū)間的下限，這一利率水平都會讓房價的上漲不具可持續(xù)性，而這一區(qū)間往往比中高端區(qū)間還要穩(wěn)定的多。

馬克-漢森通過下圖顯示出美國第二次房地產(chǎn)泡沫將會在哪個城市出現(xiàn)。

Case-Shiller房價指數(shù)，第一代泡沫VS當前的泡沫

總的來說，利率上升會最終抑制房地產(chǎn)市場的需求，這僅僅是“奧巴馬時代的復(fù)蘇”——至少會出現(xiàn)一個新的世代，來對美國歷史上將出現(xiàn)的史無前例的金融資產(chǎn)泡沫收拾殘局。

生成海報

免責聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。