文|華爾街見(jiàn)聞 張舒
11月30日訊，德銀分析師張智威表示，債務(wù)驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)繁榮和可能的泡沫破裂，是最為重要的宏觀問(wèn)題，將是中國(guó)政策決策者在2017年面臨的最大挑戰(zhàn)之一。
德銀在報(bào)告中稱，中國(guó)土地銷售、拍賣價(jià)格都在快速上漲，債務(wù)水平也大幅攀升，這是需要引起注意的。土地銷售占地方政府收入的超過(guò)三分之一，房地產(chǎn)貸款占所有新增人民幣貸款的43%。
在土地拍賣過(guò)程中，起始價(jià)格和最終的土地拍賣價(jià)格價(jià)差在持續(xù)快速擴(kuò)大，這表明一些開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格依然可以迅速上漲。
下圖為今年5~11月期間，房地產(chǎn)拍賣價(jià)格溢價(jià)情況：
下圖為2010年以來(lái)，信貸增長(zhǎng)和房地產(chǎn)拍賣溢價(jià)情況：
德銀表示，中國(guó)政策制定者明白，房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)據(jù)此采取措施應(yīng)對(duì)。德銀預(yù)計(jì)，在接下來(lái)幾個(gè)月，中國(guó)政府會(huì)通過(guò)緊縮信貸增長(zhǎng)的方式，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商施壓。房地產(chǎn)銷售和投資增長(zhǎng)在2017年一季度會(huì)進(jìn)一步放緩，地方政府土地收入在明年二季度時(shí)會(huì)下降。
周一，上海和天津紛紛出臺(tái)升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控措施。
德銀并非唯一對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)起警告的。周一，摩根士丹利表示，家庭借貸、特別是房地產(chǎn)貸款上升，應(yīng)當(dāng)提起警惕。
中國(guó)債務(wù)對(duì)GDP的比例從2015年時(shí)的249%上漲到今年三季度的276%。這主要是受新增房貸驅(qū)動(dòng)。新增房貸在2014年時(shí)是1.7萬(wàn)億元，而過(guò)去12個(gè)月是4.6萬(wàn)億元。然而，隨著債務(wù)的增長(zhǎng)，新增貸款給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的邊際效用在顯著減小。
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