（原標題：曲線救王石？深扒萬科、恒大、深深房三角戀里的“關鍵先生”）
2016年10月14日，深深房（000029.SZ）發(fā)布《重大資產(chǎn)重組公告》稱，擬通過發(fā)行代價股及/或支付現(xiàn)金向廣州凱隆置業(yè)購買恒大地產(chǎn)100%股權。交易完成后，凱隆置業(yè)將取代深圳市投資控股成為深深房控股股東。
中國恒大（3333.HK）方面的公告披露了更多信息：雙方擬在未來7個月的排他期內(nèi)敲定交易細節(jié)；凱隆置業(yè)承諾2017-2019年銷售額分別不低于4500億、5000億和5500億元，凈利潤分別不低于243億、308億和337億；恒大地產(chǎn)將引入約300億戰(zhàn)略投資。
在拆分旗下地產(chǎn)業(yè)務注入深深房的同時，恒大亦不斷增持萬科。根據(jù)11月29日公告，恒大已累計購買萬科總股本的14.07%，總代價為362.73億。
萬科、恒大、深深房構成一個有趣的“鐵三角”，萬科控制權被多方爭奪、恒大想在A股借殼，風云際會，實力最弱的深深房成為“關鍵先生”。
“有形之手”隱現(xiàn)
深圳國資委覬覦萬科控股權已久，擬通過深圳地鐵公司注入資產(chǎn)的方式成為萬科第一大股東卻遭寶能、華潤的反對。按當時的股權結構，深圳地鐵重組萬科的議案根本無法獲得臨時股東大會批準。
恒大借深深房的交易對手“深投控”（持有深深房63.55%），非常可能替代深圳地鐵參與爭奪萬科第一大股東地位。此番博弈中，持股比例已經(jīng)飆升至10%以上的恒大成為舉足輕重的角色。
對恒大來說，魚與熊掌不可兼得，盡管與深深房和萬科同時發(fā)生關系，卻不可能通吃。更重要的是，深深房控股股東是深圳市國資委，其資產(chǎn)重組方案必須取得政府批準。
這種局面下，“恒大替市政府出手收集萬科籌碼，換取重組深深房的批準”，這個“傳言”有相當大的可能性。
分析誰把萬科股票賣給恒大也能給“恒大深圳市政府交易”之說提供一些佐證。
散戶手里的籌碼已經(jīng)不多而且萬科A近來走勢漲跌互現(xiàn)，說明恒大并沒有一味地“掃貨”而是逢低吸納。事實上，恒大手里相當一部分股票來自大宗交易，僅11月29日當天就成交3筆共4.4億股。
誰持有上億股萬科、誰在上億股地賣萬科？
一心想控盤萬科的央企華潤不會賣，寶能系持股不到6個月不能賣，剩下持股過億又有可能出售的機構只有安邦、萬科管理層及證券基金公司了。他們都不是單純的財務投資人，愿意將籌碼交給恒大多半是“有形之手”協(xié)調(diào)的結果。
假如深投控得手，王石在萬科的職業(yè)生涯或許會有轉機。
長不大的“嬰兒”
深深房曾是深圳國資委旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。30年過去了，卻發(fā)現(xiàn)它是一個長不大的嬰兒，成為父母的“心病”。
深深房前身成立于深圳特區(qū)誕生的第二年——1980年。
當年深圳市政府只給了45畝地，沒給一分錢。深深房拿這塊地作為出資與港商合作開發(fā)外銷房，積累了少許原始資本，更重要的是學會了賣樓花、按揭這些在今天司空見慣的玩法。
其后，深深房把賺到的錢投入新樓盤的開展，還涉及許多領域，如物業(yè)管理、施工安裝、餐飲、貿(mào)易、旅游酒店等等。
經(jīng)過12年的“滾動發(fā)展”，到1992年7月31日，深深房凈資產(chǎn)達到8.45億元。
1993年，深深房在深交所發(fā)行1.12億新股、募集資金4.26億元，成為A股最早上市的房地產(chǎn)公司之一。
多元化，辦“千貨公司”是當時深圳企業(yè)普遍奉行的經(jīng)營理念，什么賺錢干什么，萬科也曾經(jīng)如此。而且，早年證券監(jiān)管當局也不懂得應當過問什么。
到了1993年，萬科已經(jīng)脫離“戰(zhàn)略混沌期”，從多元化轉向?qū)I(yè)化，而深深房卻樂此不疲。1993財年，深深房區(qū)區(qū)9.62億營收來自七、八項業(yè)務：房地產(chǎn)、房屋租賃、建筑施工、物業(yè)管理、旅游酒店、飲食服務……
下表是深深房1993年報中披露的分行業(yè)收入情況。
不怕不識貨，就怕貨比貨，貨比貨得扔。1993年深深房營收相當于萬科的89%，2000年這個比例降至23%，2015年，深深房營收僅為萬科的1%。
深深房半死不活已經(jīng)一、二十年，如果是民營企業(yè)早賣殼了。深圳市政府以深深房換取對萬科的控制權確實劃算。#等的就是這一天#
深深房值錢的只有殼
“深耕”深圳30年，深深房營收規(guī)模偏小，盈利能力弱。
1.營收小而散
2015年，深深房21.6億營收由三大主營業(yè)務構成：房地產(chǎn)、工程施工、物業(yè)管理。
深圳是房地產(chǎn)公司的福地，諸多上市房企發(fā)祥于此。深深房大股東又是深圳市政府，混了30年才做到每年十幾億房地產(chǎn)銷售額。要知道今天的深圳隨便一個樓盤都能賣幾十億，深深房不知用什么方式把營收“壓”到這么低！
已至而立之年的深深房還很“戀家”，2015年有99%的營收來自深圳。
2.盈利能力弱
2015年，深深房21.6億營收中只有14.5億來自房地產(chǎn)業(yè)務，其余來自工程施工、物業(yè)管理等“雜項”。
2015年，房地產(chǎn)業(yè)務毛利潤率為46%，凈利潤率約為20%；工程施工、物業(yè)管理凈利潤率幾乎為零。
深深房根本就是深圳市政府養(yǎng)的“殼”，值錢的也只有“殼”。
注：
深深房旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務的子公司主要有“深房龍崗”、“汕頭華林”、“汕頭華峰”等。
2015年，深房龍崗銷售結轉4.09億，占上市公司營收的18.9%。
汕頭華林開發(fā)金葉島、悅景東方等項目，結轉收入5420萬，凈利潤38.5萬。房地產(chǎn)公司折騰一年，賺的錢只購買個洗手間，真是絕大的諷刺。
汕頭華峰負責頭井仔灣項目，2015年沒有收入，凈虧損643萬元。
工程施工業(yè)務營收占總營收的24%，毛利潤率僅為5%，由子公司“圳通工程”負責。2015年，圳通工程營收、凈利潤分別為5.2億和234萬元，凈利潤率僅為0.45%。
物業(yè)管理約占營收的6%，由子公司“深圳市物業(yè)”負責。2015年營業(yè)、凈利潤分別為1.29億和164萬，凈利潤率2%。
幕后的“關鍵先生”——對標淡馬錫的深投控
恒大、萬科、深深房局中還有一位幕后的“關鍵先生”——深投控。
深圳投資控股成立于2004年10月，是隸屬于深圳市國資委的投資控股平臺。自成立以來，共完成22家一級企業(yè)、177家二級企業(yè)的改制，開發(fā)并運營著6個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
截至2015年底，深投控旗下全資/控股企業(yè)達67家、股參企業(yè)26家，分為金融服務、房地產(chǎn)、先進制造、高端服務、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等五個板塊。全系統(tǒng)企業(yè)總營收、總利潤分別為460億和206億，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)分別為3737億元、1435億元。
截至2015年底，深投控持有9家上市公司股票：
深物業(yè)（000011），持股數(shù)量37,974（萬股），持股比例：63.72%；
深紡織（000045），持股數(shù)量23,406（萬股），持股比例：46.21%；
深深寶（000019），持股數(shù)量4,817（萬股），持股比例：14%；
深天地（000023），持股數(shù)量1,479（萬股），持股比例：10.66%；
中國平安（601318），持股數(shù)量96,272（萬股），持股比例：5.27%；
國信證券（002736），持股數(shù)量274,952(萬股)，持股比例：33.53%；
國泰君安（601211），持股數(shù)量62,407（萬股），持股比例：8.18%；
易圖資訊（834386），持股數(shù)量4,200（萬股），持股比例：60%；
就在謀劃用深深房的殼換取恒大支持、爭取萬科控制權的同時，深投控以18億對價受讓中新深圳公司所持天音控股（000829.SZ）1.32億股，占公司總股本的13.76%，成為第一大股東。這邊賣掉一殼，那邊又囤一殼。
玩轉深深房、天音控股，結盟恒大、覬覦萬科的同時，深投控內(nèi)部學習的主題是“對標淡馬錫，探索新突破”。
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