復(fù)蘇再一次破滅 美國兩大城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始破裂

文|鳳凰財經(jīng)

3月1日訊，數(shù)據(jù)解決方案公司ATTOM的高級副總裁Daren Blomquist表示：“房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇高度依賴房地產(chǎn)投資者，這是一把雙刃劍。快速增長的房地產(chǎn)價格對房屋擁有者的權(quán)益有利，但是同樣也造成首次購房者出現(xiàn)負(fù)擔(dān)能力方面的危機。而房地產(chǎn)市場通常都依靠首次購房者來維持其長期持續(xù)的增長”。

分析研究機構(gòu)Clear Capital公司的高級副總裁Alex Villacorta也表示：“與十年前相比，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場情況完全不同。因此，對于所有的房地產(chǎn)市場參與者來說，了解新常態(tài)下房地產(chǎn)市場存在的細(xì)微差別是非常有必要的”。

在ATTOM 公司和Clear Capital公司聯(lián)合發(fā)布的白皮書報告中，以上兩位人士都各自發(fā)表了自己的評論。這本白皮書的題目是“地主之地”。

白皮書分析了誰是藏在美國房地產(chǎn)市場繁榮背后的推手。而正是這些推手讓美國國內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲至歷史新高，也讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)超越其他市場的瘋狂泡沫，而且這種泡沫的規(guī)模之大，前所未有——即使住房需求已經(jīng)暴跌且維持在50年來的最低水平。

首次購房者的存在是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一種體現(xiàn)，但現(xiàn)在的他們卻沒有了足夠的購房熱情。根據(jù)這份白皮書報告中的內(nèi)容，2012年時，那些申請聯(lián)邦住房管理局(FHA)擔(dān)保貸款的購房者——他們通常都是典型的首次購房者，能夠負(fù)擔(dān)的首付比例相對較低，但這一群體占購房者總體人數(shù)的25%。到2013年時，這一占比已經(jīng)下降至20%左右，2014年時下降為18%。

然而到2015年1月份時，當(dāng)聯(lián)邦住房管理局將擔(dān)保保險費率(房貸利率)下調(diào)50個基點后，購房者需求出現(xiàn)了溫和復(fù)蘇——也許對渴望重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而且在現(xiàn)金緊張時無法購買房屋的群體來說，這是一種放松信貸要求的預(yù)示。

2015年，這些購房者的人數(shù)再度上升至22.3%。而到2016年時，這一占比又下滑至21.7%，聯(lián)邦住房管理局催生的短暫復(fù)蘇再一次“破滅”了。

如果首次購房者都處于裹足不前的情況，誰還會去購買房屋?誰又能驅(qū)動房地產(chǎn)市場?

藏在美國房地產(chǎn)市場繁榮背后的推手

通常所說的機構(gòu)投資者是指每年購買房屋數(shù)量在10套以上的投資者，他們中就包括那些來自華爾街，購買并轉(zhuǎn)租房屋的“大地主們”。這些大地主中的部分人士手中握有近4萬套可供單個家庭使用的房屋。根據(jù)白皮書報告內(nèi)容， “在2009-2013年期間，這些人乘房地產(chǎn)市場價格低迷的機會，大量采摘不良資產(chǎn)果實”。也就是在當(dāng)時的止贖危機期間，他們從銀行大批買入房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。

在2013年第三季度期間，機構(gòu)投資者買入了占房地產(chǎn)供應(yīng)量7%的房屋。在2013年第一季度，其持有的房屋數(shù)量一度曾達(dá)到9.5%。隨著后來房價的飆升，很少有不良資產(chǎn)房屋被贖回。到2014年時，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲至歷史新高水平時，這些大規(guī)模購買并出租房屋的計劃開始面對高額的結(jié)構(gòu)性費用，而且投資表現(xiàn)也越來越差。此時，這些大買家又開始變成了大賣家。在2016年時，這部分機構(gòu)投資者手中持有的房屋數(shù)量，又開始降低至占總體購房人數(shù)2%的水平。

但是，隨著機構(gòu)投資者的逐步退出，小型投資者又開始大量涌入房地產(chǎn)戰(zhàn)場。這些小型投資者“愿意在更廣泛的市場前景中購買房產(chǎn)，并且也愿意在更低利潤下經(jīng)營房產(chǎn)”。

為了估計全部購房投資者的數(shù)量，該報告著眼于那些后期被非業(yè)主住戶占用房屋的購買份額。根據(jù)這一限定標(biāo)準(zhǔn)，在2009年時，其中28%被購買的房屋屬于投資者持有的資產(chǎn)。到2010年時，這一占比上升至30%。到2011年時，上升至32%。隨后，那些規(guī)模較大的投資者開始撤出，而這一占比數(shù)字也下降至30%。但是，截止到2015年時，小型投資者開始大量涌現(xiàn)。

而到2016年時，投資者購買房屋的數(shù)量占比再度飆升至37%。根據(jù)ATTOM公司21年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，這一數(shù)字創(chuàng)歷史新高記錄。

給定年份中購房者類型占比分布圖

在圖表中可以看到，首次購房者占比下降情況(藍(lán)線)，機構(gòu)投資者購房占比下降情況(灰色條形塊)，以及小型投資者購房占比上升情況(綠線)。換句話說，現(xiàn)在，小型投資者正在推動房地產(chǎn)市場的繁榮。

擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)份額的投資者分布情況。

在今天的房地產(chǎn)市場投資者中，擁有1至2套房屋的小房東占房屋租賃市場最大的份額——79%。

然而，來自華爾街的大地主們只集中在幾個城市地區(qū)。例如，Invitation Homes公司是由私募基金黑石公司在2012年發(fā)起并成立的。這是一家從事購買-出租業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，其擁有的單一家庭住宅房屋超過4.8萬套，并且有幾乎無限的金融資源，包括政府擔(dān)保的部分債務(wù)。但這家公司的業(yè)務(wù)只是集中分布在12個主要城市區(qū)域，在這些地區(qū)有著重要的影響力。

而小型投資者擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)則遍布美國全國范圍內(nèi)。無論在城市地區(qū)，還是在農(nóng)村地區(qū);無論價格低廉的市場，還是價格高昂離譜的市場，都有小型投資者的身影。他們擁有公寓、別墅、復(fù)式房，或者較小型的多單元建筑物。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告訴我們，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求強勁，庫存量很低時，我們要謹(jǐn)記住一點，2016年，房地產(chǎn)市場高達(dá)37%的創(chuàng)紀(jì)錄需求量來自于這里：投資者，絕大多數(shù)來自于較小型投資者。當(dāng)金融等式對他們不再起作用時，他們也將會撤退，就像機構(gòu)投資者以前所做的那樣。

目前，被公認(rèn)為全球房屋租賃市場價格最高的兩個城市——舊金山市和紐約市，商業(yè)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開始破裂。

紐約豪宅經(jīng)濟公司Olshan Realty在其公司的年度報告中指出，2016年紐約高端樓市中超過400萬美元房產(chǎn)的銷售量暴跌25%。盡管這些房屋的平均市場價格大漲31%，但是房屋最終成交價較掛牌價下跌了6%。

加利福尼亞州立大學(xué)費舍爾房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟學(xué)研究中心的負(fù)責(zé)人羅森指出：“舊金山和紐約正走在房地產(chǎn)市場衰退的風(fēng)口浪尖。本不應(yīng)該發(fā)生的衰退正在發(fā)生，這將令人們大吃一驚，太遙遠(yuǎn)，但是來得太快。”

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