萬達(dá)僅在成都投資高端醫(yī)療就已超850億，王健林背后的商業(yè)邏輯是什么?

文|金評媒 vb動脈網(wǎng)

4月14日訊，萬達(dá)僅在成都投資高端醫(yī)療就已超850億，王健林背后的商業(yè)邏輯是什么?

動脈網(wǎng)獲悉，4月6日，萬達(dá)集團(tuán)與成都市人民政府正式簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方協(xié)議將耗資700億元，打造一座世界級的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心。

該醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心將規(guī)劃A和B兩個區(qū)域，A區(qū)是綜合醫(yī)院區(qū)，萬達(dá)將負(fù)責(zé)引進(jìn)2家國際頂級的綜合醫(yī)院和8家國際一流的?？漆t(yī)院。B區(qū)是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將引進(jìn)30家與醫(yī)療相關(guān)的企業(yè)。

至此，萬達(dá)集團(tuán)在四川的投資額已經(jīng)達(dá)到了2200億元。是萬達(dá)投資最多的省份之一，而在成都在建及已運(yùn)營的項目多達(dá)13個。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾在媒體面前表示，“作為川商總會名譽(yù)會長，望把最好的帶到家鄉(xiāng)。”

一直以來，高端醫(yī)療盈利難，精明的萬達(dá)為何還要斥巨資涉足?王健林背后的邏輯是什么?

鐘情成都，已在全國3個城市圈地做高端醫(yī)療

這是王健林第三次提到在成都建設(shè)世界級醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心。

事實上，王健林鐘情高端醫(yī)療，可以追溯到2016年1月。當(dāng)時，他剛與英國國際醫(yī)院集團(tuán)(International Hospitals Group Limited，簡稱IHG)在北京簽訂合作協(xié)議。當(dāng)即宣布萬達(dá)將總投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院，由IHG運(yùn)營管理并使用IHG品牌(中文名為“英慈萬達(dá)國際醫(yī)院”)。這是中國企業(yè)在醫(yī)療行業(yè)的最大一筆投資，也是IHG首次在中國運(yùn)營管理醫(yī)院項目。

據(jù)動脈網(wǎng)了解，萬達(dá)投資的三座綜合性國際醫(yī)院的硬件、醫(yī)療和運(yùn)營水平都達(dá)到國際一流。上海英慈萬達(dá)國際醫(yī)院擁有床位1000張，投資80億元;成都英慈萬達(dá)國際醫(yī)院擁有床位500張，投資50億元;青島英慈萬達(dá)國際醫(yī)院擁有床位200張，投資20億元。同年8月1日，位于成都人民南路與濱江中路交界處的萬達(dá)瑞華中心將打造成具有國際一流水準(zhǔn)的醫(yī)療健康平臺。業(yè)內(nèi)人士評價萬達(dá)瑞華國際醫(yī)療健康中心，個性十足。因為它不是任何一類醫(yī)療機(jī)構(gòu)，而是匯聚包括英國IHG在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)的頂級醫(yī)療健康平臺。

其定位也吸引了很多高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，這種以有限物理空前撬動無限資源的杠桿手法，既穩(wěn)妥，又能保證高額現(xiàn)金流與利潤，還利于提升品牌形象，這是萬達(dá)的強(qiáng)項。

早在2015年4月，萬達(dá)集團(tuán)與成都市簽訂了投資合作協(xié)議，涉及文化旅游、醫(yī)療衛(wèi)生、電子商務(wù)以及城市綜合體等領(lǐng)域，其中都江堰萬達(dá)文化旅游城項目、天府新區(qū)萬達(dá)國際醫(yī)療中心項目、雙流縣萬達(dá)電商云基地項目將成為成都“新常態(tài)、萬億級，再出發(fā)”新起點(diǎn)上轉(zhuǎn)型發(fā)展的標(biāo)志性項目。

其中，萬達(dá)國際醫(yī)療中心項目，總投資約100億元。萬達(dá)集團(tuán)將與世界知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，打造以世界頂級國際醫(yī)院為核心項目的醫(yī)療服務(wù)綜合體。

從去年開始，王健林曾多次表達(dá)“去地產(chǎn)化”、“轉(zhuǎn)型”等想法，由于萬達(dá)資金雄厚、資源廣闊，曾是商業(yè)地產(chǎn)的霸主，這幾年在旅游、文化、影視、娛樂等方面，也都做得順風(fēng)順?biāo)?/p>

2016年，萬達(dá)集團(tuán)營業(yè)收入2549.8億元，同比增長3.4%。其中，萬達(dá)商業(yè)收入1430.2億元，同比減少25%;文化集團(tuán)收入641.1億元，同比增長25%，電影產(chǎn)業(yè)收入391.9億元同比增長31.4%，旅游產(chǎn)業(yè)收入174.3億元同比增長37.1%，體育產(chǎn)業(yè)收入64億元同比增長9%;網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)收入41.9億元，金融集團(tuán)收入213.5億元，萬達(dá)百貨收入178.2億元。文化產(chǎn)業(yè)2016年收入占萬達(dá)集團(tuán)整體收入比重超過四分之一，已經(jīng)真正成為萬達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。

高端醫(yī)療的那些坑兒

事實上，不僅僅是IHG，包括美國的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國的高端民營醫(yī)院，嘗試將外國的醫(yī)院“奢侈品”賣到中國來。

但火熱的投資背后一個不容忽視的問題是，多數(shù)大型高端醫(yī)院項目目前處于嚴(yán)重虧損甚至三年不到就關(guān)門的狀態(tài)。以2014年5月開業(yè)、總投資上百億的上海國際醫(yī)學(xué)中心為例，盡管醫(yī)院配套堪比五星級酒店，并且與上海超過8家的三級醫(yī)院簽訂了合作協(xié)議，但該院開業(yè)一年多來，病床入住率僅一成左右，每年運(yùn)營成本卻超億元，生存艱難。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端醫(yī)院面對的受眾有限，還需面臨三甲醫(yī)院的國際部、特需部門以及高端?？漆t(yī)院的競爭，并且后者更受患者認(rèn)可(三甲醫(yī)院的高端特需部門除掛號費(fèi)外，一些藥物的報銷仍可進(jìn)醫(yī)保系統(tǒng))，加之醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)醫(yī)仍未完全放開，導(dǎo)致其難以達(dá)到理想中的盈利效果。

另外，私立醫(yī)院的投資水很深，普遍的前期投資時間都在4~5年左右，越是高端，醫(yī)院建設(shè)的時間就越長。而且口碑的樹立需要很長時間的積累，這對資本的要求就比較高。

高端醫(yī)療市場容量驚人

如今，王健林開始真金白銀投入做高端醫(yī)療，僅在成都的投入超過850億。人們不禁要問：萬達(dá)為什么要做高端醫(yī)療?這個行業(yè)做得起來么?醫(yī)療行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)跨度這么大，萬達(dá)的底氣從何而來?它能賺錢嗎?

王健林從來不打沒有把握的仗，每一次轉(zhuǎn)型，均為他帶來了很大的收益。創(chuàng)立于1988年的大連萬達(dá)，專注商品住宅，當(dāng)時曾有“北萬達(dá)，南萬科”的說法;在2000年，住宅地產(chǎn)十分火爆的時候，萬達(dá)率先轉(zhuǎn)型，專攻商業(yè)地產(chǎn)，并在10年后逐步成為中國地產(chǎn)第一品牌，并首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的新模式。

同時與沃爾瑪、歐倍德等聯(lián)合發(fā)展伙伴，在全國各主要城市的核心地段共同選址，從設(shè)計之初就根據(jù)租方需求規(guī)劃建設(shè)，建成后再有國際巨頭們租用賣場，這種提前綁定租戶、只租不售的模式為萬達(dá)產(chǎn)生了長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也讓萬達(dá)有了更多抵御宏觀調(diào)控的底氣。

2008年，房地產(chǎn)遭遇了“兩防”，防過熱防膨脹，所有企業(yè)日子均不好過。由于王健林提早轉(zhuǎn)型，當(dāng)其他企業(yè)為找出路四處奔走的時候，他卻和員工說：“你們不要慌，即使房地產(chǎn)業(yè)都死了，萬達(dá)也是最后一個倒下的，希望我們前幾年的努力，現(xiàn)在有了抵御市場動蕩的底氣，有100多萬平米的收租物業(yè)，還有多少億的現(xiàn)金租金，你怕什么呢，大不了我們什么都不做，就這些錢給大家發(fā)工資，養(yǎng)活大家伙，一直熬到走出頭為止。”

同樣類比這次萬達(dá)高調(diào)進(jìn)入高端醫(yī)療，它的底氣更足，因為前幾次的成功轉(zhuǎn)型，奠定了扎實的基礎(chǔ)，另外高端醫(yī)療的市場需求實在太驚人了。

早在2011年，就有調(diào)查報告顯示：僅有21%的消費(fèi)者對醫(yī)療體系滿意。最新的《中國富裕人群調(diào)查報告》更指出：86%的精英人士對現(xiàn)有醫(yī)療服務(wù)表示不滿，迫切需要專家進(jìn)行治療、希望擁有完善的術(shù)后康復(fù)和專業(yè)家庭護(hù)理，相對醫(yī)院設(shè)施、醫(yī)生素質(zhì)、就診和治療速度而言，費(fèi)用不是首要關(guān)心問題。

另一方面，中產(chǎn)、富有人群數(shù)量正在激增。據(jù)《2015中國私人財富報告》，去年全國個人可投資資產(chǎn)在1000萬人民幣以上的“高凈值人士”已超百萬，僅成都就有1.5萬人，其中“億萬富豪”達(dá)1950名!胡潤百富董事長兼首席調(diào)研員胡潤表示：西南地區(qū)高凈值人群對健康養(yǎng)生最感興趣，其興趣度明顯高于全國平均水平。可見，成都這樣的二線城市，高端醫(yī)療需求同樣旺盛。

不久前的“十三五”規(guī)劃綱要提出“健康中國”戰(zhàn)略，擬將健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)至10萬億元量級，未來幾年里，國內(nèi)民營醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)占比預(yù)計將達(dá)25%-30%!此外，新醫(yī)改、“全面二孩”、人口老齡化等均為醫(yī)療行業(yè)帶來了利好。市場需求巨大，加上良好的政策環(huán)境，高端醫(yī)療的“黃金時代”即將到來。

有相關(guān)報告稱：高端醫(yī)療將成為將來四大發(fā)展機(jī)遇之一。在其他企業(yè)紅海競帆之際，萬達(dá)瞄準(zhǔn)高端醫(yī)療，搶先一步占領(lǐng)了“天時”。

而成都早在2012年就投資300億元布局醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，成為中國西部重鎮(zhèn)、全國第二醫(yī)療重點(diǎn)城市。成都市政協(xié)科教醫(yī)衛(wèi)體委員會劉主任指出：“打造‘健康成都’將是蓉在十三五期間實現(xiàn)建設(shè)國際化的區(qū)域中心城市目標(biāo)的重點(diǎn)工作之一。”

可見，成都醫(yī)療健康服務(wù)市場體量巨大，不同人群、層次的需求并存，高端市場缺口極大!

萬達(dá)如何做高端醫(yī)療?

在全球范圍內(nèi)，醫(yī)療業(yè)態(tài)與商業(yè)綜合體相結(jié)合的范例并不少見：日本有東京中城，阿聯(lián)酋有迪拜健康城，新加坡有諾維娜廣場……專家認(rèn)為：綜合體中的其他業(yè)態(tài)可“滋養(yǎng)”醫(yī)療，特別是頂級寫字樓，不僅能為高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)引流對口客戶，還能為后者提供一站式配套支持;而高端醫(yī)療機(jī)構(gòu)可以在客流上反哺綜合體，并提升項目整體品質(zhì)。

在中國眾多地產(chǎn)商布局醫(yī)療行業(yè)中，為什么偏偏是萬達(dá)率先做重資產(chǎn)的高端醫(yī)療，在進(jìn)入方式上，為什么萬達(dá)等房企多采用新建投資的方式，而非看似更為快捷的收購?然而宜華地產(chǎn)(已更名宜華健康)、運(yùn)盛實業(yè)(已更名運(yùn)盛醫(yī)療)、南京高科等小型房企多選擇醫(yī)療器械、藥品等領(lǐng)域。

經(jīng)過動脈網(wǎng)梳理，或許從以下幾個方面，能解答萬達(dá)新建醫(yī)院的原因。

1“新建”的背后是地產(chǎn)開發(fā)利潤

因為房企不想放棄開發(fā)環(huán)節(jié)的豐厚利潤，而核心就在于低價的醫(yī)療衛(wèi)生(醫(yī)衛(wèi)慈善)用地，可以從政府方面爭取到更多優(yōu)惠。

2014年8月，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布《龍華新區(qū)民治三級醫(yī)院項目土地使用權(quán)出讓預(yù)公告》，這國內(nèi)首次掛牌出讓醫(yī)療用地，該項目用地50年期的起始綜合樓面單價約為750元/平方米，以建筑面積11.555萬平方米的規(guī)劃設(shè)計要求計算，總地價不到8700萬元，并且10年后可整體轉(zhuǎn)讓。請注意，這可是在寸土寸金的深圳。這對于有心進(jìn)入深圳的房企來說，完全是一條“曲線救國”的道路。

再看以下表格中，萬達(dá)青島東方影都項目中，醫(yī)衛(wèi)慈善的用地樓板價是150元/平方米，而科教用地是219元/平方米，住宅用地卻搞到2083元/平米，可見這之間的差異巨大。

2與IHG合作，彌補(bǔ)醫(yī)院管理短板

資金實力對于房企自然不是問題。但是萬達(dá)過去沒有專門從事醫(yī)療，即便是在商業(yè)地產(chǎn)沉淀了豐富經(jīng)驗，做平臺運(yùn)營才是它的強(qiáng)項。

甚至深圳對于該地塊要求競買主體要具有雄厚的資金實力，項目資本金不少于5億元人民幣，而且要必須擁有三級醫(yī)院管理能力。

鑒于以上兩個因此，萬達(dá)與英國國際醫(yī)院集團(tuán)(IHG)簽訂合作，并在合作協(xié)議中約定由IHG負(fù)責(zé)醫(yī)院的管理。

英國外交大臣菲利浦-哈蒙德表示：“我非常榮幸能夠見證此次合作協(xié)議的簽署。這再次印證了英國在醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，英國的專業(yè)優(yōu)勢能夠更好地滿足中國在醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域的合作需求，并在各領(lǐng)域成為中國的首選合作伙伴。在構(gòu)建兩國全球全面戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的道路上，英中兩國緊密的雙邊關(guān)系為雙方在各領(lǐng)域的合作打下了堅實基礎(chǔ)。”

IHG集團(tuán)亞洲區(qū)主席Chester King表示：“IHG與萬達(dá)集團(tuán)醫(yī)院項目的開發(fā)及運(yùn)營管理合作是兩國緊密關(guān)系的又一體現(xiàn)，尤其是在醫(yī)療衛(wèi)生這一對中國乃至全球都如此重要的領(lǐng)域。此次合作同時展示了英中兩國公司間合作互補(bǔ)、服務(wù)全球的能力。”

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示：“IHG在世界各地具有豐富的醫(yī)院管理經(jīng)驗，我們很榮幸與其達(dá)成合作。我們希望能借助英國在醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，為中國及其他國家?guī)砀鄼C(jī)遇。萬達(dá)引進(jìn)頂級綜合性國際醫(yī)院，不僅能夠滿足人們對高端健康醫(yī)療的需求，也帶動中國高端醫(yī)療水平的提升。”

“與IHG的合作只是個開始，今后我們還會有一系列‘大動作’!”萬達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

3它是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的補(bǔ)充

高端項目建成后，萬達(dá)可以依托酒店、配套住宅來賺錢，高端醫(yī)院成為聚攏人氣的一種方式。因此本質(zhì)上萬達(dá)在醫(yī)院領(lǐng)域上依然不離地產(chǎn)開發(fā)的大框架。

同時萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)項目投資開發(fā)，IHG負(fù)責(zé)醫(yī)院管理，雙方各司其職，共同運(yùn)營。比如計劃投資20億元建設(shè)的青島英慈萬達(dá)國際醫(yī)院，就位于青島東方影都中，其2014年8月拿下的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，樓板價僅有150元/平方米。而負(fù)責(zé)拿地及整體開發(fā)的青島萬達(dá)東方影都投資有限公司正是萬達(dá)商業(yè)的全資子公司。

甚至從某種角度上看，青島醫(yī)院更多是作為東方影都的一個功能配套而已。要知道東方影都是總投資約500億，總建面540萬方，包括影視產(chǎn)業(yè)園、會議中心、秀場、萬達(dá)茂、度假酒店群、游艇交易中心、國際醫(yī)院、濱海酒吧街八個功能區(qū)，覆蓋影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的全產(chǎn)業(yè)鏈的“巨無霸”項目。

而計劃投資50億元建設(shè)的成都英慈萬達(dá)國際醫(yī)院所在的地塊也為萬達(dá)商業(yè)持有(80萬方的商住地塊)。

一個更可能的原因是醫(yī)院與生俱來的“現(xiàn)金流”優(yōu)勢。2015年三季報顯示，近五成的零售上市公司出現(xiàn)了營收下滑，“關(guān)店潮”加劇，過去萬達(dá)以零售為主的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流的優(yōu)勢有被動搖的風(fēng)險，而此時醫(yī)院項目的建成正好可以彌補(bǔ)。

更重要的是，這些錢不是一下子投進(jìn)去的，其實投資做醫(yī)院它的年化成本并不高。更何況，醫(yī)院是整個醫(yī)療體系中離地產(chǎn)最近的一個環(huán)節(jié)，萬達(dá)如此選擇，合乎情理。

未來平臺企業(yè)將形成生態(tài)圈

隨著地產(chǎn)“白銀時代”到來，開發(fā)商紛紛跨界甚至“轉(zhuǎn)行”。與此同時，大健康產(chǎn)業(yè)驟然升溫，房企涉醫(yī)蔚然成風(fēng)。像恒大就做了醫(yī)療美容，萬科開發(fā)兒童醫(yī)院;中小房企在涉足醫(yī)療行業(yè)中因資金不足，懼怕承擔(dān)風(fēng)險，也采用討巧的方式進(jìn)入。比如并購醫(yī)院、與診所合作等。

從整個萬達(dá)商業(yè)綜合體看，唯一缺少的環(huán)節(jié)是醫(yī)療。有這樣一個經(jīng)典例子：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產(chǎn)企業(yè)，其以為醫(yī)生租用房間開辦個人診所的形式轉(zhuǎn)型醫(yī)療，醫(yī)生們可共享醫(yī)院提供的設(shè)施和服務(wù)，醫(yī)院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設(shè)備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創(chuàng)造比單純物理組合多得多的價值。靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫(yī)療機(jī)構(gòu)龍頭。

拿成都萬達(dá)瑞華國際醫(yī)療健康中心來說，從平臺構(gòu)架上看，與百匯模式有類似之處。該項目設(shè)華西健康服務(wù)、產(chǎn)后恢復(fù)中心、高端健康管理、醫(yī)學(xué)美容機(jī)構(gòu)、海外醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)辦事處、中醫(yī)養(yǎng)生會所等7大“TOP業(yè)態(tài)”，萬達(dá)將為入駐機(jī)構(gòu)提供空間、物業(yè)服務(wù)和商務(wù)支持，包括“名仕會”這樣的高端會所。

論業(yè)態(tài)豐富性，萬達(dá)瑞華國際醫(yī)療健康中心顯然優(yōu)于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫(yī)生個體或中小型診所，而是IHG這類世界頂級機(jī)構(gòu)。

一位萬達(dá)管理人員這樣描述：“我們主打的7個業(yè)態(tài)不會各自為陣，而是息息相關(guān)。體檢服務(wù)、健康管理可以與中醫(yī)養(yǎng)生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫(yī)療服務(wù)，醫(yī)美機(jī)構(gòu)能和產(chǎn)后恢復(fù)中心實現(xiàn)客戶共享……它們都可以為醫(yī)療機(jī)構(gòu)辦事處帶來客源。就像綜合體能實現(xiàn)客流循環(huán)一樣，我們的各大業(yè)態(tài)會構(gòu)成一個資源生態(tài)系統(tǒng)、一個產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，為每一位入駐者帶來可觀效益。”

期待在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的醫(yī)療健康行業(yè)，劍指高端醫(yī)療的萬達(dá)，會在這個時代書寫下濃墨重彩的一章。

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