資金成本高、征信體系不便 租房分期模式盈利難

房地產(chǎn)及其周邊地帶向來(lái)不缺故事，在萬(wàn)億級(jí)租房市場(chǎng)蛋糕的誘惑下，摩拳擦掌者眾，而作為租賃市場(chǎng)細(xì)分行業(yè)——租房分期因其數(shù)千億的市場(chǎng)又被追捧為新風(fēng)口。

近日，百度金融與租了么達(dá)成合作，雙方推出產(chǎn)品“租了么錢(qián)包”正式上線(xiàn)，不同于傳統(tǒng)租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費(fèi)模式。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解，除了傳統(tǒng)的房東直租、委托中介招租模式，越來(lái)越多的商家早已開(kāi)始以金融的方式試水租房分期業(yè)務(wù)，而在一輪輪融資和“抱大腿”的形勢(shì)下，業(yè)內(nèi)卻因資金成本高、征信體系不便導(dǎo)致持續(xù)虧損等直呼“看不懂”。

群雄逐鹿

日前，百度金融旗下的百度有錢(qián)花與租了么達(dá)成合作，雙方推出產(chǎn)品“租了么錢(qián)包”正式上線(xiàn)，不同于多數(shù)租房押一付三或押一付半年等模式，此次將推廣房租分期月付消費(fèi)模式。據(jù)悉，租了么憑借在房產(chǎn)場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)將促進(jìn)百度快速覆蓋市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)渠道共享、客戶(hù)共享、產(chǎn)品融合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，而百度也將為租了么帶來(lái)可觀的生態(tài)流量，對(duì)租了么業(yè)務(wù)發(fā)展深度賦能。百度除提供流量外，還將為租賃機(jī)構(gòu)帶來(lái)低成本的金融服務(wù)。

事實(shí)上，作為BAT三大互聯(lián)網(wǎng)巨頭之一，百度早已在租房領(lǐng)域有所布局，目前已推出百度租房平臺(tái)和百度有錢(qián)花租房分期服務(wù)。而租了么是塔木金融旗下的租房消費(fèi)金融服務(wù)，并且已和多家金融集團(tuán)、品牌銀行建立戰(zhàn)略合作，其另一家金融合作方則是京東金融旗下的租房白條。而遵循多線(xiàn)發(fā)展的京東金融自然也不會(huì)只盯著租了么一家，包括巴樂(lè)兔、V領(lǐng)地青年社區(qū)等也已成為其勢(shì)力范圍，與百度類(lèi)似，流量與資金也是其應(yīng)有之義。

記者了解到，目前除百度、京東外， 58、螞蟻金服等巨頭也紛紛加入。今年3月，蘑菇租房宣布與螞蟻金服開(kāi)展深度戰(zhàn)略合作，將通過(guò)螞蟻金服輸出的渠道、支付、征信、技術(shù)、消費(fèi)金融等綜合金融服務(wù)能力，為消費(fèi)者帶來(lái)“憑芝麻信用分免押金”等租房體驗(yàn)。通過(guò)合作，蘑菇租房引入資金方提供租金分期業(yè)務(wù)，推出“租金月付”、首次分期零息等服務(wù)。

此外，于2015年6月上線(xiàn)的58月付也號(hào)稱(chēng)要為租客提供便捷的租房分期服務(wù)，并于當(dāng)前推出零利息月付項(xiàng)目。而對(duì)于本身就深耕房地產(chǎn)中介行業(yè)的我愛(ài)我家及拆分于鏈家的自如公寓更是對(duì)租房分期市場(chǎng)早已垂涎三尺。去年1月，創(chuàng)業(yè)公司房司令獲得由我愛(ài)我家集團(tuán)旗下明道資本領(lǐng)投，黑洞資本、玖富持續(xù)跟投的2億元融資，而這也被外界視為抱上了巨頭的大腿。而自如除了和京東金融合作租房白條業(yè)務(wù)外，其自身也推出了自如白條業(yè)務(wù)，大展拳腳的意味頗濃。

有業(yè)內(nèi)人士表示，租房分期與醫(yī)美、家裝、教育分期并稱(chēng)四大消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，其邏輯大多是金融機(jī)構(gòu)作為資金提供者，經(jīng)平臺(tái)公司或二房東（租賃中介）為消費(fèi)者提供租房分期或貸款，緩解租客在租房時(shí)押一付三等一次性支付房租的壓力，由此租客通過(guò)較少占用資金租到合適的房子、中介方或房東提早實(shí)現(xiàn)回款、金融機(jī)構(gòu)賺取利息，可以說(shuō)三方實(shí)現(xiàn)了互惠共贏。

以租客的名義“薅羊毛”？

事實(shí)上，與大佬們頻頻跑馬圈地有所不同的是，作為租房分期的主體租客端卻少被此類(lèi)情緒感染。

多位受訪租客表示，“雖然不排斥租房分期，但仍然覺(jué)得直接從房東手里租來(lái)的踏實(shí)?！薄把蛎鲈谘蛏砩?，天下沒(méi)有免費(fèi)午餐?！倍鴵?jù)融360此前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，90后是租房分期消費(fèi)的主力軍。受訪者中，有71.9%表示知道現(xiàn)在可以通過(guò)分期的方式支付房租，尤其是在城市白領(lǐng)中的知曉度較高。對(duì)于租房分期的使用情況時(shí)，僅有28.5%表示使用過(guò)租房分期，而在剩下的71.5%未使用過(guò)租房分期的人中，有44.5%表示愿意嘗試這種方式，接受程度相對(duì)偏低。而對(duì)于不愿意嘗試租房分期的原因中，對(duì)平臺(tái)合規(guī)安全性的擔(dān)憂(yōu)是主要阻礙因素。

記者注意到，各類(lèi)租房分期平臺(tái)為吸引更多用戶(hù)，推廣自家業(yè)務(wù)，在廣告宣傳中也是各盡所能，而無(wú)一例外都是在為租客們考慮如何既省錢(qián)又能租到好房子。以蘑菇租房為例，官網(wǎng)宣稱(chēng)，“蘑菇月付，首次分期零息。入住花錢(qián)更少，選房更近更好?！弊饬嗣幢硎?，“房租月付，零息月付。全國(guó)最專(zhuān)業(yè)租房分期平臺(tái)，解放奮進(jìn)青年?！鳖?lèi)似極具感染性的廣告宣傳比比皆是。

但值得一提的是，多數(shù)平臺(tái)中的分期月付價(jià)格要普遍高于傳統(tǒng)租房市場(chǎng)的事實(shí)也難以忽視。記者隨機(jī)比對(duì)發(fā)現(xiàn)，以整租蘑菇租房平臺(tái)中北京順義區(qū)濱河小區(qū)一套2居70平方米房屋來(lái)看，其月付價(jià)為3100元/月，而記者通過(guò)北京某知名大型中介公司內(nèi)部查詢(xún)同小區(qū)類(lèi)似房源價(jià)格卻僅在2100元~2700元/月左右。

除了單月租金較高以外，記者發(fā)現(xiàn)以自如為代表的高端公寓則在服務(wù)方面進(jìn)行升級(jí)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)。同樣記者隨機(jī)選擇一套北京順義裕龍一區(qū)一套四居主臥來(lái)看，其付款方式中顯示，該房源押金和月付分別為1990元/月，服務(wù)費(fèi)為2388元/年；季付和押金分別為1890元/月，服務(wù)費(fèi)為2268元/月；半年付和年付分別的租金和押金均為1890元/月，但服務(wù)費(fèi)分別為1928元/年和1588元/年。也就是說(shuō)，隨著租客一次性付租越多，其服務(wù)費(fèi)則隨之越少。而據(jù)自如管家透露，如果使用自如白條分期費(fèi)率為6.27%，如若使用京東白條費(fèi)率則為6.3%，“客戶(hù)如果不選擇分期，而是直接選擇押一付一的話(huà)，房租和服務(wù)費(fèi)則要直接上漲5%。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目的來(lái)說(shuō)，租房分期平臺(tái)并非是為了給租客省租金，而是最大化地榨取客戶(hù)價(jià)值和利潤(rùn)，畢竟羊毛出在羊身上。事實(shí)上，類(lèi)似租房分期平臺(tái)則普遍存在吃差價(jià)問(wèn)題，而這是被政策不允許的。“過(guò)去的押一付三實(shí)際上并不太構(gòu)成租客們太大的支付壓力，選擇押一付一等分期實(shí)際上是額外增加了資金成本，對(duì)租客來(lái)說(shuō)不一定有利。這種情況下，服務(wù)意義不大?！?/p>

雖然如此，但又為什么仍然會(huì)有人愿意選擇租房分期呢？心理咨詢(xún)專(zhuān)家、生涯資本開(kāi)發(fā)導(dǎo)師曾磊認(rèn)為，這類(lèi)人群主要是因?yàn)樗麄冞x擇對(duì)產(chǎn)生的高額費(fèi)用漠視，認(rèn)為只要當(dāng)月能還得上就可以。雖然社會(huì)環(huán)境越來(lái)越好及獨(dú)生子女成為普遍現(xiàn)象，過(guò)去的生存需求不再是問(wèn)題，大家享受到外界照顧越來(lái)越多，這類(lèi)人群的獨(dú)立性和自主性就會(huì)降低，這種情況下會(huì)更容易漠視資金缺口。在心理學(xué)上把此類(lèi)人群叫做“自由兒童”，表現(xiàn)為沒(méi)有危機(jī)意識(shí)和緊迫感，社會(huì)上裸辭、閃婚等都是如此，而商家也正好利用了這一點(diǎn)。

資金成本和征信是難題

值得一提的是，除了目前租客使用租房分期的消費(fèi)習(xí)慣尚待養(yǎng)成外，行業(yè)內(nèi)自身的瓶頸難以突破也是制約發(fā)展的關(guān)鍵因素。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)主要分為房東直租、中介居間服務(wù)以及委托轉(zhuǎn)租類(lèi)三種模式，而租房金融（分期）主要改變的是委托轉(zhuǎn)租類(lèi)，實(shí)際上就是租房公司從房東手里把房子承租過(guò)來(lái)再轉(zhuǎn)手租給租客，俗稱(chēng)“二房東”。而二房東也分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種模式，前者更像是金融公司，主要起到房源整合和對(duì)外放貸作用，而后者則花重資于裝修、服務(wù)等。

新派公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)表示，作為國(guó)內(nèi)第一批嘗試租房分期的品牌公寓實(shí)際上業(yè)務(wù)規(guī)模并不大，主要是因?yàn)橘Y金成本高和征信嚴(yán)格?！拔覀兪侵苯雍豌y行等金融機(jī)構(gòu)合作，資金成本還是在5%以下，但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)仍然沒(méi)有動(dòng)力，而市場(chǎng)上其他類(lèi)的產(chǎn)品則可能在7%~8%及以上。由于銀行出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，會(huì)對(duì)租客的收入、家庭、信用等進(jìn)行大量審核，所以并不算很便利，此外還可能出現(xiàn)審核難以通過(guò)的問(wèn)題。這個(gè)市場(chǎng)聽(tīng)上去很美好，但實(shí)際操作很難。”

而此前作為多個(gè)租房平臺(tái)的資金提供方，91金服相關(guān)負(fù)責(zé)人則在受訪時(shí)直言“看不懂”這個(gè)行業(yè)。91金服負(fù)責(zé)人說(shuō)，一筆資金從銀行出來(lái)，到金融公司，再到租房平臺(tái)可能已經(jīng)轉(zhuǎn)了幾次手，每次轉(zhuǎn)手都要付出相應(yīng)的資金成本，而最終買(mǎi)單者卻是租客，但問(wèn)題是租房市場(chǎng)整體價(jià)格較為透明，租客無(wú)法接受太高的資金成本?！耙簿褪钦f(shuō)，資金的進(jìn)貨價(jià)高，而賣(mài)貨時(shí)卻要不上價(jià)兒，所以多數(shù)租房金融公司根本不賺錢(qián)甚至倒閉?！?/p>

但為什么仍然有這么多的“二房東”前赴后繼？

上述91金服負(fù)責(zé)人說(shuō)，可能大家都在講故事，覺(jué)得全國(guó)有一兩億人要租房就會(huì)有萬(wàn)億級(jí)的租房市場(chǎng)，但問(wèn)題是傳統(tǒng)租房和租房（金融）分期完全是兩件事?！爸昂芏嘧夥科脚_(tái)公司很容易就能從風(fēng)投處融到資，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)租房市場(chǎng)是一個(gè)很重的市場(chǎng)，可能一千萬(wàn)就只夠裝修和改造一棟樓，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪的。到后期投資人才發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)巨大無(wú)比的坑，所以很多二房東又選擇租房分期，這主要是因?yàn)榇蠹矣X(jué)得用金融杠桿后能通過(guò)金融公司快速實(shí)現(xiàn)租客租金回籠，再次實(shí)現(xiàn)快速拿房和擴(kuò)張。但問(wèn)題是，辛苦拿到的房很可能租不出去，金融業(yè)務(wù)不該如此激進(jìn)?！?/p>

百度金融有關(guān)人士在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，租房分期目前談?dòng)麨闀r(shí)尚早，我們更希望能夠幫助租房行業(yè)健康的成長(zhǎng)，為租客提供更好的后續(xù)服務(wù)。

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