定增被否P2P受限 地產(chǎn)金融"老炮兒"世茂遭遇尷尬

開發(fā)商將互金平臺(tái)當(dāng)作一個(gè)融資渠道在業(yè)內(nèi)已是公開的方式。利用P2P等多種渠道，互金平臺(tái)可為地產(chǎn)商提供資金來(lái)源，減少對(duì)銀行融資渠道的依賴。

11月11日訊 在某種層面上，世茂集團(tuán)今年的融資遭遇，或許會(huì)于明年在其他企業(yè)身上重演。今年10月，世茂股份的定向增發(fā)方案，被證監(jiān)會(huì)駁回。證監(jiān)會(huì)主板發(fā)行審核委員會(huì)認(rèn)為，世茂的非公開發(fā)行股票申請(qǐng)存在《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條第(七)項(xiàng)規(guī)定的情形——嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，不得非公開發(fā)行股票。

對(duì)此，優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴記者，對(duì)世茂來(lái)說(shuō)，這一融資遇阻的影響可能并不大。

此前，世茂集團(tuán)的業(yè)務(wù)觸角已進(jìn)入人壽保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)領(lǐng)域，設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司，搭建了一個(gè)內(nèi)容豐富的金控平臺(tái)，又在設(shè)立、發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

可是，這個(gè)金控平臺(tái)對(duì)世茂的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有幫助嗎?此前，曾有一篇文章認(rèn)為，大部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的金控平臺(tái)和主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)，只是為了增厚利潤(rùn)，才設(shè)置這樣一個(gè)平臺(tái)。

世茂的金融布局

2015年，國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境和融資環(huán)境都較寬松，當(dāng)年萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國(guó)內(nèi)首只公募REITs、萬(wàn)達(dá)與快錢合作發(fā)布眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”……諸多房企在金融領(lǐng)域謀篇布局，創(chuàng)造了名副其實(shí)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新年。

當(dāng)年，世茂集團(tuán)獲批籌建房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司。目前，互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司在全國(guó)范圍內(nèi)僅有十?dāng)?shù)家，世茂集團(tuán)是其中唯一一家以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司。世茂同時(shí)聯(lián)合博時(shí)資本、匯添富資本發(fā)行了兩筆房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品，這次資產(chǎn)證券化動(dòng)作一度被外界視為中國(guó)地產(chǎn)金融史上的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

博時(shí)資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是世茂旗下多家五星級(jí)酒店，產(chǎn)品總規(guī)模26.9億元，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)已發(fā)行酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目產(chǎn)品的最大規(guī)模。

此前，世茂集團(tuán)還與博時(shí)資本推出全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，也是在非住宅領(lǐng)域的首次證券化。

資產(chǎn)證券化可將具有共同特征的貸款、租約、應(yīng)收賬款等不流動(dòng)的資產(chǎn)包裝成為可以市場(chǎng)化的、具有投資特征的帶息證券。由此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，世茂的資產(chǎn)證券化舉措，能為其激活存量資產(chǎn)、提高資金配置效率提供很大效益。

記者就資產(chǎn)證券化問題咨詢世茂集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示不便接受采訪。

的確，世茂股份是在金融領(lǐng)域涉水較深的一類房企，特別是在資產(chǎn)證券化方面，但此外，據(jù)記者了解，今年初，世茂股份還與樂視網(wǎng)等公司聯(lián)合成立新沃財(cái)險(xiǎn)，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)財(cái)險(xiǎn)領(lǐng)域。

今年9月，世茂股份則協(xié)同浩盈進(jìn)出口、中遠(yuǎn)進(jìn)出口、金閩進(jìn)出口、梅森休閑健身俱樂部、廈門明發(fā)集團(tuán)6家公司共同發(fā)起籌建匯邦人壽。該公司注冊(cè)資本為10億元，其中世茂股份出資2億元，持股比例20%，為第一大股東。

因?yàn)樵诮鹑陬I(lǐng)域有了多層面的布局，世茂集團(tuán)已經(jīng)隱隱構(gòu)建起結(jié)構(gòu)較豐富的金融平臺(tái)。以互聯(lián)網(wǎng)金融為例，目前，不少開發(fā)商已經(jīng)很難拿到銀行的新增開發(fā)貸，即便拿到成本亦不低，但正是因?yàn)橛谢ソ鹌脚_(tái)，世茂一直以來(lái)能通過(guò)發(fā)行低息長(zhǎng)期票據(jù)、贖回高利息票據(jù)的手段嚴(yán)控融資成本，融資成本有時(shí)甚至要比銀行渠道更低。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年世茂股份已經(jīng)發(fā)行了一筆票面利率4.8%總額40億元境內(nèi)公司債券，一筆利率3%金額20億元短期票據(jù)，另有兩筆總額35億元境內(nèi)公司債券，票面利率3.3%上下。

監(jiān)管趨嚴(yán)

即使是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“老炮兒”，也可能在行業(yè)環(huán)境變化時(shí)遇上尷尬。

今年10月，世茂股份的定向增發(fā)方案被證監(jiān)會(huì)駁回，證監(jiān)會(huì)主板發(fā)行審核委員會(huì)認(rèn)為，世茂的非公開發(fā)行股票申請(qǐng)存在《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條第(七)項(xiàng)規(guī)定的情形——嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，不得非公開發(fā)行股票。

日前，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，房企的互金平臺(tái)也或受影響。

不過(guò)，資深基金人士陳國(guó)華告訴記者，開發(fā)商將互金平臺(tái)當(dāng)作一個(gè)融資渠道在業(yè)內(nèi)已是公開的方式。利用P2P等多種渠道，互金平臺(tái)可為地產(chǎn)商提供資金來(lái)源，減少對(duì)銀行融資渠道的依賴。

但上述方案明確提到，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。

地產(chǎn)評(píng)論人士薛建雄分析認(rèn)為，除了為關(guān)聯(lián)交易公司進(jìn)行融資外，部分公司的融資主體甚至為關(guān)聯(lián)企業(yè)。部分地產(chǎn)公司在類似項(xiàng)目上存在自融嫌疑。

金控平臺(tái)如何施展拳腳

通過(guò)銀行、股權(quán)和債券等渠道的直接融資，以及通過(guò)基金、信托發(fā)行產(chǎn)品所獲得的間接融資，這些房企融資的主要渠道，目前在監(jiān)管層面，已經(jīng)明顯受到抑制。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，從目前情況來(lái)說(shuō)，想要突破限制并沒有非常好的辦法。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有在合規(guī)的前提下，將資金用于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、補(bǔ)充流動(dòng)資金，根據(jù)發(fā)債的用途去做。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，近期一系列政策的重點(diǎn)是為了防止資金流入到土地市場(chǎng)，而房企普遍存在抵押土地再貸款的情況，所以本質(zhì)上是降低房企杠桿。而此輪政策收緊，為的是控制樓市資產(chǎn)泡沫，控制和減少資金流向房地產(chǎn)。

從世茂集團(tuán)搭建金控平臺(tái)的一系列做法可以看出，目前涉足的大部分金融領(lǐng)域，都可以為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供服務(wù)。

此前，保監(jiān)會(huì)多次出臺(tái)規(guī)定，保險(xiǎn)公司股東不能將保險(xiǎn)資金直接用于股東自身的業(yè)務(wù)，“保險(xiǎn)公司不是提款機(jī)”這一提法被多次提及。而銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)也對(duì)金融機(jī)構(gòu)股東和金融機(jī)構(gòu)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，有明確的條文限制。這是很多開發(fā)商雖然擁有金控平臺(tái)，但無(wú)法為主業(yè)服務(wù)的一個(gè)重要原因。

從萬(wàn)科等部分房企的實(shí)踐來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是允許金融公司向和股東有業(yè)務(wù)往來(lái)的上下游供應(yīng)商提供供應(yīng)鏈借款的。

供應(yīng)鏈融資，正是房地產(chǎn)企業(yè)金控平臺(tái)可以大展拳腳的領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下游的建筑供應(yīng)商、水泥廠、各種建材企業(yè)、廣告公司、建筑設(shè)計(jì)公司等均可以申請(qǐng)供應(yīng)鏈金融。相比其他金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商對(duì)自己的供應(yīng)商面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、產(chǎn)品服務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況有更為清晰的了解。

被房企控股或參股的公司，可以通過(guò)調(diào)研，獲取這些供應(yīng)商的部分經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，為貸款業(yè)務(wù)或者其他融資業(yè)務(wù)的開展，提供關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

陳國(guó)華告訴記者，世茂的金控平臺(tái)也可以以這一模式開展業(yè)務(wù)。比如，世茂股份有許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這些商業(yè)項(xiàng)目多會(huì)有一些戰(zhàn)略伙伴級(jí)別的品牌租戶。當(dāng)這些租戶需要借款時(shí)，金融公司就可以向世茂股份調(diào)取相關(guān)客戶的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，作為是否提供貸款的依據(jù)。而世茂股份也可以因此要求品牌租戶將日常流水交給世茂股份來(lái)收銀，到月底再結(jié)賬，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)借款風(fēng)險(xiǎn)的管控。

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