私募輸血通道被堵 房地產(chǎn)信托短期受益

文|證券時(shí)報(bào) 胡飛軍

2月15日訊，日前，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范4號(hào)文，直接封堵了私募資管計(jì)劃在16個(gè)熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市的投放。有信托業(yè)人士認(rèn)為，繼銀行、房企發(fā)債被加強(qiáng)管控后，私募資管計(jì)劃房地產(chǎn)備案也被限制，短期內(nèi)，新規(guī)或?qū)?dǎo)致部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸信托市場，信托業(yè)有望受益。

與此同時(shí)，在國家調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的大基調(diào)下，房地產(chǎn)公司融資渠道逐漸被收窄，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)之下，信托公司亦需要關(guān)注融資主體流動(dòng)性危機(jī)和違約等問題。

短期利好信托業(yè)

日前，中基協(xié)正式下發(fā)《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，適用范圍包括證券公司及其子公司、基金公司及其子公司、期貨公司及其子公司等。

4號(hào)文明確規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃直接或間接投向于北京、上海、深圳、廈門等16個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，暫不予以備案。

其中，暫停備案形式部分包括委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)，以及其他債權(quán)投資方式。

中基協(xié)表示，針對私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，將重點(diǎn)規(guī)范私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為。

華融信托研究員袁吉偉認(rèn)為，這是繼房企發(fā)債受限、理財(cái)資金不得流入房地產(chǎn)、部分房地產(chǎn)ABS叫停之后，監(jiān)管層針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的又一收緊政策。其中，新規(guī)限制私募資管計(jì)劃通過嵌套信托計(jì)劃對熱點(diǎn)房企進(jìn)行融資，這將降低相關(guān)信托通道業(yè)務(wù)的需求。

“暫停房地產(chǎn)私募融資體現(xiàn)了證監(jiān)會(huì)和中基協(xié)對房價(jià)上漲過快熱點(diǎn)敏感城市區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂;另一方面，證券期貨等機(jī)構(gòu)在做房地產(chǎn)項(xiàng)目方面(地域選擇、監(jiān)管和風(fēng)控等)的能力與信托公司存在差距。”中鐵信托副總經(jīng)理兼董秘陳赤對證券時(shí)報(bào)·信托百佬匯記者表示。

“比較而言，信托業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，也歷經(jīng)幾輪地產(chǎn)調(diào)控，對地產(chǎn)類項(xiàng)目的運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)把控確實(shí)更成熟。”格上理財(cái)研究員王燕娛認(rèn)為，新規(guī)或?qū)?dǎo)致部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸信托市場，短期內(nèi)利好信托業(yè)。

信托成主要輸血渠道

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番私募公司融資渠道也被堵住，需要“補(bǔ)血”的房地產(chǎn)公司，將向未被政策限制的信托公司尋求融資支持。

陳赤認(rèn)為，私募資管計(jì)劃的退出，對信托公司的房地產(chǎn)信托來說意味著競爭減少，價(jià)格戰(zhàn)減少，“這有利于信托公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中優(yōu)中選優(yōu)，房地產(chǎn)信托收益也將提高。”

袁吉偉表示，目前房地產(chǎn)重要的資金來源僅剩下銀行開發(fā)貸和房地產(chǎn)信托貸款，二者仍沒有明確收緊政策，地產(chǎn)信托有一定發(fā)展機(jī)遇。

“備案新規(guī)對信托公司的地產(chǎn)通道類業(yè)務(wù)肯定有一定的影響，但本質(zhì)限制的還是私募公司。一旦私募融資渠道被堵，正常的地產(chǎn)業(yè)務(wù)便會(huì)向信托傾斜。”王燕娛稱。

近年來，房地產(chǎn)在信托資產(chǎn)投向中的占比呈下降態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年三季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬億元，占比8.45%，低于工商企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、證券市場、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)占比。

王燕娛認(rèn)為，在國家調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)大基調(diào)下，地產(chǎn)類信托可能并不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，小幅回溫的可能性更大。

風(fēng)險(xiǎn)須警惕

盡管房地產(chǎn)其他融資渠道被收緊，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)迎來利好，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)和融資主體流動(dòng)性問題需信托公司加強(qiáng)防范。

陳赤認(rèn)為，“他山之石可以攻玉”，私募資管計(jì)劃與信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)類似，“私募資管計(jì)劃暫時(shí)退出說明證監(jiān)會(huì)等對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重視，也是對信托業(yè)的一個(gè)提醒。”

此外，陳赤還表示，私募資管計(jì)劃屬于房地產(chǎn)融資渠道的重要組成部分，受到限制之后勢必影響房企流動(dòng)性，可能導(dǎo)致一些房企流動(dòng)性不足，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要信托公司加強(qiáng)防范。

袁吉偉也表示，近期已經(jīng)有個(gè)別信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)受到監(jiān)管處罰，房地產(chǎn)信托融資也不會(huì)獨(dú)善其身，未來不排除房地產(chǎn)信托繼續(xù)收緊或被加強(qiáng)合規(guī)檢查的可能。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)信托增速與房地產(chǎn)行業(yè)走勢密切相關(guān)。在更為復(fù)雜的環(huán)境下，對于房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)管控要求更高。歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)下行趨勢下，信托項(xiàng)目違約數(shù)量明顯上升。

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