洪磊：發(fā)展公募REITs 推動(dòng)公共不動(dòng)產(chǎn)證券化進(jìn)程

文|上海證券報(bào) 王媛

2月24日訊，2016年我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。昨日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)黨委書(shū)記、會(huì)長(zhǎng)洪磊在“2017陸家嘴(600663,股吧)資產(chǎn)證券化論壇”上發(fā)表講話時(shí)指出，將有穩(wěn)健現(xiàn)金流的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化，通過(guò)公募REITs向全民提供接近固定回報(bào)的集合投資工具，將為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供理想渠道。

公募REITs為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供理想渠道

記者昨日從該論壇獲悉，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)下一步不僅將深入推進(jìn)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化發(fā)展，還將發(fā)展公募REITs、推動(dòng)公共不動(dòng)產(chǎn)證券化進(jìn)程，并繼續(xù)規(guī)范資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2016年12月，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，正式開(kāi)啟了PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的大門(mén)，也打開(kāi)了公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的發(fā)展空間。

但是，關(guān)于REITs和資產(chǎn)證券化，目前各方仍有很多認(rèn)識(shí)上的差異。洪磊認(rèn)為，將公共治理形成的各類公共設(shè)施，作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化并上市交易，借助REITs在資金端實(shí)現(xiàn)金融資本的集合投資，在資產(chǎn)端實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的組合持有，通過(guò)規(guī)范運(yùn)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)管理，獲取穩(wěn)健回報(bào)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資本與長(zhǎng)期資產(chǎn)對(duì)接，可極大地提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入發(fā)展。

從發(fā)展資產(chǎn)證券化和REITs的意義來(lái)看，洪磊表示，首先，可以盤(pán)活存量公共資產(chǎn)，化解地方債務(wù)，激活地方投融資效率。其次，可以拓展長(zhǎng)期資本形成機(jī)制，改善金融資本供給效率。

“此外，推動(dòng)公募基金、養(yǎng)老金投資于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供理想渠道。”洪磊特別指出。

制定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品公開(kāi)發(fā)行上市規(guī)則

在2016年以前，信貸ABS的發(fā)行規(guī)模一直占據(jù)較大比重，但在2016年，企業(yè)ABS的發(fā)行規(guī)模首度超過(guò)了信貸ABS。雖然近年來(lái)資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速，發(fā)展REIts意義重大，但洪磊指出，目前，REITs的發(fā)展仍面臨一些障礙。

“如缺乏REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行上市管理辦法，無(wú)法將有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)公司上市掛牌，與一般公司的上市發(fā)行相區(qū)別。”他說(shuō)，同時(shí)也缺乏REITs基金投資運(yùn)作管理辦法;缺少信托制度下對(duì)金融產(chǎn)品和持有人征稅的正確認(rèn)識(shí)，雙重征稅抑制了REITs產(chǎn)品的發(fā)展。

在此背景下，洪磊建議，為推動(dòng)REITs和資產(chǎn)證券化發(fā)展，行業(yè)應(yīng)當(dāng)作出努力，首先就是要制定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品公開(kāi)發(fā)行上市規(guī)則。

“當(dāng)前已經(jīng)針對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流不確定的公司發(fā)行建立了一套發(fā)行制度，還應(yīng)當(dāng)針對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目資產(chǎn)建立與之相適應(yīng)的發(fā)行制度，即在滬深交易所設(shè)立機(jī)構(gòu)投資者交易板塊，專門(mén)掛牌不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。”洪磊說(shuō)，要明確具有穩(wěn)定現(xiàn)金流產(chǎn)品掛牌的條件，明確發(fā)行人、保薦人、擔(dān)保人、中介機(jī)構(gòu)的勤勉盡責(zé)義務(wù)，明確掛牌交易的信息披露內(nèi)容。

他還指出，為防止基礎(chǔ)資產(chǎn)上市交易中的道德風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)設(shè)置必要的回購(gòu)條款，約束發(fā)行方對(duì)投資者承擔(dān)長(zhǎng)期責(zé)任，防止出現(xiàn)重融資而侵犯投資人利益的傾向，甚至利用掛牌，變相圈錢(qián)。

洪磊透露，目前中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)已建立了針對(duì)基金管理人和各類服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信記錄、披露與自律處分機(jī)制，未來(lái)將把REITs相關(guān)市場(chǎng)主體納入統(tǒng)一的誠(chéng)信管理體系，做好REITs自律服務(wù)各項(xiàng)工作。

“同時(shí)，要在《基金法》框架下推動(dòng)公募REITs產(chǎn)品制度設(shè)計(jì)。”洪磊認(rèn)為，《基金法》已為公募REITs產(chǎn)品提供了制度條件，封閉式基金就是一個(gè)很好的載體。諸多優(yōu)勢(shì)既可以吸引銀行理財(cái)?shù)榷唐谫Y金通過(guò)公募REITs轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期資本，還可以為養(yǎng)老金資產(chǎn)配置提供新的工具。

“僅僅將PPP項(xiàng)目作為REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的來(lái)源，將其中的10%轉(zhuǎn)化為真實(shí)的可投資標(biāo)的，那么每年REITs新增規(guī)模即可達(dá)到千億級(jí)。”他預(yù)測(cè)，公眾資金尤其是養(yǎng)老資金通過(guò)REITs投資這些有長(zhǎng)期可靠現(xiàn)金回報(bào)的真實(shí)資產(chǎn)，可改善各類機(jī)構(gòu)投資者在二級(jí)市場(chǎng)上博取價(jià)差的現(xiàn)狀，更為資產(chǎn)管理開(kāi)辟發(fā)展新路，提升資本市場(chǎng)直接融資功能，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

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