平安資管入股華夏幸福 資本與開發(fā)正在出現(xiàn)分離的苗頭

原標(biāo)題：平安資管入股華夏幸福 資本與開發(fā)正在出現(xiàn)分離的苗頭

文/瓊涼 GPLP

7月10日，華夏幸福發(fā)布權(quán)益變動(dòng)公告，平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（以下稱平安資管）增持華夏幸福（600340）5.82億股，合計(jì)人民幣137.7億人民幣。此次增持后，平安資管累計(jì)持有華夏幸福股份總數(shù)的19.88%。此次平安資管對(duì)華夏幸福的股份增持似乎在向外界透露另外一個(gè)信號(hào)：地產(chǎn)商已經(jīng)沒(méi)錢了！

根據(jù)華夏幸福的2017年四季度和2018年一季度的對(duì)比，凈利潤(rùn)分別為87.8億人民幣和 22.9億人民幣，降幅達(dá)283%。短短一個(gè)季度就出現(xiàn)如此大的反差，顯然華夏幸福的財(cái)務(wù)出問(wèn)題了。

在平安資管增持華夏幸福消息的影響下，截至7月12日股市收盤，華夏幸福報(bào)26.99元/股。

根據(jù)華夏幸福發(fā)布的4-6月份經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)看，公司4-6月份產(chǎn)業(yè)園區(qū)收入額為-44.82%，同時(shí)1-6月份同比增長(zhǎng)也是負(fù)增長(zhǎng)，為-10.72%。顯然收入減少后對(duì)公司的資金壓力加大。

當(dāng)然，外界也普遍認(rèn)為，此次平安資管增持華夏幸福的行為是幫助其緩解短期的資金壓力。并且在此次交易中華夏幸福承若 2018年度、2019年度、2020 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別不低于114.1億萬(wàn)元、144.8億萬(wàn)元、180.0億元。

不惜對(duì)賭3年凈賺439億元，華夏幸福融資需求迫在眉睫。

與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資本與開發(fā)正在出現(xiàn)分離的苗頭。

從平安在房企股權(quán)上謀求存在感來(lái)看，以險(xiǎn)資為代表的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)的角色已成勢(shì)力，投資團(tuán)隊(duì)往往根據(jù)房企和項(xiàng)目?jī)r(jià)值去投資，而開發(fā)商專職做好開發(fā)，運(yùn)營(yíng)相關(guān)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。二者各司其職。

大房企資金壓力大，小房企也好不到哪去

早在今年2月7日就有媒體曝料，一些地方銀監(jiān)局已要求，不得向房地產(chǎn)類公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款，禁止投資房地產(chǎn)類公司的應(yīng)收賬款，但購(gòu)買原材料、歸還融資等除外。而在年初銀監(jiān)會(huì)召開的發(fā)布會(huì)中要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)控貸款進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。由此，各個(gè)地方銀監(jiān)局也積極響應(yīng)號(hào)召，對(duì)本地房企加強(qiáng)管理。廣東銀監(jiān)局認(rèn)為，需要繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，從嚴(yán)查處違規(guī)融資行為。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的2018年第一季度中國(guó)房企排名，華夏幸福排名第8?？上攵?，位列中國(guó)房企第一梯隊(duì)的企業(yè)華夏幸福都已經(jīng)出現(xiàn)資金緊缺，需要外界救助，想必小房企的壓力也不會(huì)小到哪去。

在近些年因?yàn)閲?guó)家對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施去杠桿化政策，房企資金緊缺以及高額的債務(wù)都將迫使小房企面臨倒閉的危機(jī)，中原地產(chǎn)分析師表示，由于金融環(huán)境影響，今年還會(huì)出現(xiàn)多宗股權(quán)融資，或者中小房企被大企業(yè)收購(gòu)的案例。

在銀監(jiān)局對(duì)地方銀行信貸和信托的全面管控下，開發(fā)商的融資渠道也都全線收緊，其中一家小房企負(fù)責(zé)人說(shuō)到，“現(xiàn)在以開發(fā)房地產(chǎn)為由向銀行貸款已經(jīng)很難得到審批了，基本只有大開發(fā)商才可以申請(qǐng)到貸款，我們公司今年以來(lái)都是在向香港的一些銀團(tuán)貸款?！?/p>

債務(wù)壓身

在沒(méi)有對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施去杠桿化前，很多企業(yè)在2015年到2016年囤積了大量的債務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年下半年開始的兩年內(nèi)，房企將面臨高達(dá)數(shù)千億的債務(wù)償還壓力。

據(jù)海通證券的計(jì)算，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需要償付債務(wù)規(guī)模為1613億元，并且在未來(lái)這一數(shù)字還將會(huì)繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)在2019-2021年需要償付的規(guī)模將分別提升為2807億元、3998億元和4037億元，可見在債務(wù)持續(xù)擴(kuò)大，金融機(jī)構(gòu)的貸款減少，并且杠桿降低的情況下，企業(yè)只能增加銷售額來(lái)逐漸減少資金流收緊的問(wèn)題。

然而事實(shí)是，政府一邊出臺(tái)房子限購(gòu)政策，一邊嘗試推出房產(chǎn)稅等稅收措施，以此來(lái)遏制炒房者，讓剛需買房人群能買到房。因此一些城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了相應(yīng)回落。政府在普惠普通老百姓的同時(shí)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)卻是雪上加霜。

大量的房企在國(guó)內(nèi)借不到錢就把目光轉(zhuǎn)向了海外機(jī)構(gòu)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2018年前5月，房企海外資本市場(chǎng)融資數(shù)量在2017年1-5月融資31筆、127.85億美元，2018年達(dá)到了71筆，共計(jì)293.72億美元，而同比上漲達(dá)130%?？磥?lái)，房企在內(nèi)地的金融機(jī)構(gòu)貸不了款就只能尋求境外機(jī)構(gòu)貸款。

當(dāng)然一些房企提前做了預(yù)防準(zhǔn)備，其中金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克說(shuō)到：“防范風(fēng)險(xiǎn)，是公司今年的重點(diǎn)工作之一。金地的策略是，這個(gè)階段會(huì)把總資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%-70%之間，凈資產(chǎn)負(fù)債率在50%-80%之間。” 而另一家行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科也相應(yīng)降低了負(fù)債率，截至2017年年底負(fù)債率已經(jīng)降到8.8%。同時(shí)在6月29日的股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝做出了公司在金融去杠桿背景下的對(duì)策：“因?yàn)轭A(yù)知到今年的資金環(huán)境不會(huì)寬松，公司提前做了準(zhǔn)備，未來(lái)公司還有空間去進(jìn)行更多的投資。如果有好的并購(gòu)機(jī)會(huì)，也會(huì)大膽獲取?！?/p>

2018年將是中國(guó)大中小房企洗牌的一年，也許一些小房企會(huì)因?yàn)橘Y金收緊的背景下被兼并，甚至倒閉。第一梯隊(duì)中的萬(wàn)科，恒大，綠地，華夏幸福企業(yè)等也都面臨著巨額債務(wù)所帶來(lái)的資金壓力。去杠桿化的金融環(huán)境依然還在持續(xù)著。未來(lái)房企最終會(huì)剩下幾家，以及房地產(chǎn)行業(yè)是否有危機(jī)，這我們不得而知，還是讓時(shí)間告訴我們答案吧。

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