我愛(ài)我家胡景暉辭職 自如被約談 長(zhǎng)租公寓怎么了？

原標(biāo)題：我愛(ài)我家胡景暉辭職 自如被約談 長(zhǎng)租公寓怎么了？

文/錦上花 GPLP

周末的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)炸了天。

2018年8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門(mén)集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

隨后，8月18日消息，我愛(ài)我家副總裁胡景暉微信朋友圈表示，“我，胡景暉即日起辭去在我愛(ài)我家集團(tuán)的所有職務(wù)。我的余生，將義務(wù)服務(wù)于中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)?！焙皶熗瑫r(shí)表示自己已啟動(dòng)個(gè)人創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。

一個(gè)有良心的房地產(chǎn)中介人與一個(gè)無(wú)序的市場(chǎng)之間到底發(fā)生了什么呢?

火爆的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

長(zhǎng)租公寓牽動(dòng)了上萬(wàn)租房人的心，這是民生之所在。

對(duì)于成千上萬(wàn)的年輕人來(lái)講，租房是他們唯一的選擇，這些人背井離鄉(xiāng)，尤其是在畢業(yè)季離開(kāi)二三線城市來(lái)大都市找工作的應(yīng)屆生們，他們一無(wú)所有，只有年輕人對(duì)未來(lái)的憧憬與向往。

然而，當(dāng)他們來(lái)到北京，面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)世界，這些年輕人感受到了這個(gè)世界的殘酷與冰冷——過(guò)去十年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格像坐了火箭一樣噌噌噌地往上漲，這讓這些人絕望了，一沒(méi)資格，二沒(méi)有資本，本來(lái)租房是他們的希望，然而，面對(duì)飆升的房租，他們感覺(jué)到了壓力。

這是一個(gè)真實(shí)的故事。

GPLP君的一個(gè)朋友由于要去杭州工作，因此在6月中旬，朋友將此前居住的兩居室開(kāi)始出租出去，結(jié)果租客沒(méi)找到，卻引來(lái)了一場(chǎng)中介搶房大戰(zhàn)。

原來(lái)，朋友的預(yù)期價(jià)位原本為7000元，但在多家公寓加中介的哄抬之下，房子最終以9500的價(jià)格出租了出去。

朋友說(shuō)他的預(yù)期價(jià)位原本在 7500元每月，但兩家中介公司在經(jīng)過(guò)多輪抬價(jià)之后，該房子的租金直接到了10800元/月，翻了近1倍。為了最終拿下房源，一家中介甚至表示不管另一家出多少，他們都追加300元/月。

可以說(shuō)，2018年，除了區(qū)塊鏈?zhǔn)袌?chǎng)，恐怕沒(méi)有一個(gè)行業(yè)會(huì)超過(guò)租賃市場(chǎng)。

這又是一組真實(shí)的數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，北京租房租賃市場(chǎng)交易總量較2017年前7個(gè)月增長(zhǎng)14.4%。一線城市中，北京、上海、深圳三個(gè)城市租金環(huán)比上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%。北京部分地區(qū)漲幅超過(guò)10%，在五環(huán)六環(huán)的地方很多是500，1000元的往上漲。

與此同時(shí)，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，北京住房租金正處在上升通道。一方面，從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京政策調(diào)整帶來(lái)的供應(yīng)暫時(shí)性減少，租賃土地尚未形成供應(yīng)，疊加消費(fèi)升級(jí)下的租賃需求升級(jí)，以及高校畢業(yè)季帶來(lái)的需求集中爆發(fā)，成為北京近期租金上漲的主要原因。

對(duì)此，近期，前我愛(ài)我家研究院院長(zhǎng)胡景暉在電話會(huì)議中對(duì)媒體表示，除了供給、需求、季節(jié)的因素外，資本大幅度進(jìn)入長(zhǎng)租公寓也是推高價(jià)格的主要原因之一。胡景暉認(rèn)為，像自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源的行為是嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律的?！斑`背市場(chǎng)規(guī)律的運(yùn)營(yíng)必將受到市場(chǎng)的懲罰?！?/p>

正是這一論調(diào)，這不僅讓胡景暉與我愛(ài)我家分道揚(yáng)鑣，而且讓租賃市場(chǎng)再次受到資本的關(guān)注：

2018年上半年，在資本的助推下，租賃市場(chǎng)的玩家們可謂一時(shí)風(fēng)生水起，好不風(fēng)光:

2018年1月，自如A輪融資40億;

2018年4月，國(guó)內(nèi)首家區(qū)塊鏈租房平臺(tái)海鏈租房獲得海爾金控投資，具體金額尚未透露;

2018年5月，海鏈租房完成千萬(wàn)元Pre-A輪融資，估值1億人民幣，投資方暫未公布。本輪融資資金將主要用于系統(tǒng)優(yōu)化和市場(chǎng)推廣。此前，公司曾獲得來(lái)自海爾金控的戰(zhàn)略投資;

2018年6月，蛋殼公寓完成B輪融資1.75億美元;

2018年7月，成立于2014年的租房平臺(tái)巴樂(lè)兔，已經(jīng)獲得第三輪融資，其中A輪融資5000萬(wàn)元人民幣，B輪融資超2億元人民幣，B+輪融資3億元人民幣，主要投資方為硅谷頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)DCM、天圖資本、眾為資本和香港南豐地產(chǎn)集團(tuán)等知名投資機(jī)構(gòu)。目前，巴樂(lè)兔正在開(kāi)展新一輪融資。

與此同時(shí)，2018年7月5日，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)“會(huì)找房”宣布引入騰訊投資。本輪融資由騰訊領(lǐng)投、源碼資本跟投。資金將用于進(jìn)一步拓展市場(chǎng)和房源，提高交易效率，快速整合整個(gè)租房市場(chǎng)的核心資源，加速成長(zhǎng)。

當(dāng)然政策更是進(jìn)一步推波助瀾——在更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策之下，2018年上半年，50個(gè)代表城市2018年1-4月商品新房市場(chǎng)交易量同比下降12%，其中一、二線城市分別下降33%和12%，尤其一線城市交易量已處于下降通道，預(yù)計(jì)未來(lái)難以回升到高位。限購(gòu)令一定程度上確實(shí)抑制了購(gòu)房需求。但未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的被排斥在購(gòu)房門(mén)外的準(zhǔn)買(mǎi)房者，轉(zhuǎn)而繼續(xù)租房過(guò)活，租房需求也由此增加。另外，租賃市場(chǎng)的房源大部分是二套以及三套以上住房，限購(gòu)令會(huì)讓已經(jīng)供不應(yīng)求的房屋租賃市場(chǎng)房源更為緊張，這也在一定程度上助推了房租的上漲。

在資本、政策多個(gè)因素助推之下，2018年，中國(guó)的租賃市場(chǎng)可以異?；鸨?，大家開(kāi)始激烈的競(jìng)爭(zhēng)房源，最終，資本和中介將成本轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。

還是朋友的故事。

中介最終以9500元將房子租下來(lái)，看起來(lái)是吃虧了，然而，殊不知，中介可以將成本轉(zhuǎn)移到租房人的身上。

比如說(shuō)他們可以增加隔斷，然后兩居室瞬間可以變成三居四居、每個(gè)房間3000元，一下子就可以收到12000元的租金，中介躺著數(shù)錢(qián)。

因此，壟斷房源成為最核心的競(jìng)爭(zhēng)方式，大家在資本的助推下，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額不惜拼命搶奪房源，這讓整個(gè)租賃市場(chǎng)行業(yè)火爆異常——中介樂(lè)開(kāi)了花兒，資本坐收漁利，然而，對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)就是另一個(gè)故事了，漲完房子漲房租，北京有超55%的人把月工資的一半以上花在租房上，如果房租繼續(xù)漲下去的話，超過(guò)這個(gè)城市一半的人口該住哪兒?房租會(huì)不會(huì)是壓倒年輕人的最后一根稻草?房租會(huì)把普通階層的孩子趕出大都市嗎?那時(shí)候，誰(shuí)來(lái)推動(dòng)大城市的創(chuàng)新，誰(shuí)來(lái)推動(dòng)大城市的發(fā)展?

因此，這種行情會(huì)一直持續(xù)下去嗎?

租賃市場(chǎng)能否長(zhǎng)久不衰?

租賃市場(chǎng)能否像房?jī)r(jià)一樣上演持續(xù)多年不斷上漲?

如果按照以前的發(fā)展節(jié)奏，看起來(lái)租賃市場(chǎng)是一個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)——據(jù)鏈家研究顯示，目前中國(guó)租賃人口1.6億，租賃房屋4600萬(wàn)套，未來(lái)會(huì)有更多人通過(guò)租房滿(mǎn)足居住需求，并有越來(lái)越多的房屋通過(guò)存量盤(pán)活 和增量開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2025年租金GMV(成交金額流量)將接近3萬(wàn)億元人民幣，租賃人口2.3億;2030年，租金GMV將達(dá)到4.6萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)2.7億。

對(duì)比國(guó)外市場(chǎng)我們也能夠看到這一個(gè)未來(lái)趨勢(shì)：

在國(guó)外市場(chǎng)當(dāng)中，發(fā)達(dá)國(guó)家住房持有率較我國(guó)低，住房長(zhǎng)期投資回報(bào)率較高，因此，按照目前的態(tài)勢(shì)，我國(guó)租房率還有很大的提高空間。比如在美國(guó)，作為最大的上市公寓運(yùn)營(yíng)商，截至2017年底，EQR已投資305個(gè)物業(yè)，包括78611個(gè)公寓單元，主要分布在波士頓、紐約、華盛頓特區(qū)、西雅圖、舊金山和加利福尼亞南部。EQR目前市值約為人民幣1500億元。

作為一家房地產(chǎn)投資信托公司，EQR專(zhuān)注在城市和高人口密度的郊區(qū)以及沿海地區(qū)的租賃物業(yè)的獲取、開(kāi)發(fā)和管理，這些地方是當(dāng)下租房者主要居住、工作和娛樂(lè)的地方。

當(dāng)然，在美國(guó)，類(lèi)似的租賃方式還有通過(guò)“Zillow Rentals”，“Trulia Rentals”，“Zumper”，“HotPads”等運(yùn)行，一點(diǎn)也不比國(guó)內(nèi)少，如果考慮到美國(guó)出租的房子比例和租客人數(shù)比例，這一個(gè)現(xiàn)象就一定也不奇怪了。

然而，在中國(guó)，這個(gè)市場(chǎng)卻完全相反。

《2015 年中國(guó)城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》調(diào)查人數(shù)超過(guò)一萬(wàn)人，主要針對(duì) 20-30 歲這一年齡層的城市青年，受調(diào)查者80%生活在一線、準(zhǔn)一線城市。數(shù)據(jù)顯示，每100人中就有70人在租房，但僅有11人表示滿(mǎn)意，滿(mǎn)意度不到20%。在本次調(diào)查里，租房遭遇的問(wèn)題這一選項(xiàng)中，虛假房源(62.79%)、高額中介費(fèi)(53.49%)、中介騷擾(48.06%)排名前三。

原來(lái)，盡管存在巨大的剛需，市場(chǎng)也足夠大，然而，中國(guó)的供給端卻嚴(yán)重出了問(wèn)題，在法律法規(guī)并不完善的客觀條件下，“黑中介”、“黑房東”橫行，中介人員素制低下，損害了交易雙方利益，讓這個(gè)市場(chǎng)萎縮不前，嚴(yán)重影響了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，大家是能買(mǎi)房就盡量不會(huì)租房，甚至很多大學(xué)畢業(yè)生剛畢業(yè)就開(kāi)始買(mǎi)房。

其次，伴隨著資本的大舉進(jìn)入，租賃市場(chǎng)是否會(huì)上演惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至如千團(tuán)大戰(zhàn)或者共享單車(chē)一般一地雞毛?

對(duì)此，關(guān)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)行業(yè)的大佬潘石屹明確表示：如今長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率只有1%，這個(gè)生意不賺錢(qián)。

然而果真如此嗎?既然不賺錢(qián)，玩家們?yōu)楹芜€要層出不窮的進(jìn)入呢?

“其實(shí)如果正常發(fā)展還是可以做下去的，然而，現(xiàn)在在資本的帶動(dòng)下，這個(gè)行業(yè)開(kāi)始惡性競(jìng)爭(zhēng)，這才導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)出了問(wèn)題?！蹦抽L(zhǎng)租公寓從業(yè)五年的創(chuàng)業(yè)者告訴GPLP君。

為啥這樣說(shuō)呢?

其實(shí)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓是租賃市場(chǎng)的一個(gè)補(bǔ)充及升級(jí)。

我們可以看一下長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式。

通常而言，相對(duì)比較長(zhǎng)租公寓與普通住房，長(zhǎng)租公寓有兩個(gè)地方不同：一是房屋質(zhì)量上升，如果是集中式公寓，整體的消防、衛(wèi)生、裝修、配套都有很大提升，當(dāng)然，單位價(jià)格也有很大提升，一分錢(qián)一分貨。二是，房源供應(yīng)的確會(huì)增加。雖說(shuō)是存量房源改造，但運(yùn)營(yíng)商以市價(jià)甚至高于市價(jià)的價(jià)格拿到房子，一定要提高出房率(不然賺什么錢(qián)?)，比如原來(lái)一層4戶(hù)，變成8戶(hù)，單套面積做小(也可維持套均租金和之前持平)。對(duì)于分散式公寓，也一定是要拆的，做合租公寓。因此，不能說(shuō)它沒(méi)有增加市場(chǎng)供給，對(duì)于房屋租賃來(lái)說(shuō)，這提高了市場(chǎng)效率。

但是，這也會(huì)存在一個(gè)問(wèn)題，那就是房租的運(yùn)營(yíng)要求較高，而且整體過(guò)程當(dāng)中的時(shí)間成本會(huì)比較高，而且，的確存在一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，那就是它涉及到了一個(gè)敏感區(qū)域——因?yàn)橘Y本拿走了部分房源，這變現(xiàn)改變了某個(gè)區(qū)域租房市場(chǎng)的供求關(guān)系，比如說(shuō)到了續(xù)租的時(shí)候，房租一下子漲了700多。哄搶房源高抬的價(jià)格最后還是消費(fèi)者買(mǎi)單。

而且現(xiàn)在是在資本的助推下，N多長(zhǎng)租公寓一起上，變現(xiàn)說(shuō)奪走了以前正常租賃市場(chǎng)的房源，沒(méi)有了供給，需要又大幅存在，租金焉有不漲之理?

但是，租金又是涉及到了一個(gè)城市的創(chuàng)新及民生的話題，政府焉有不管之理?

因此，政府鼓勵(lì)租售并舉，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，但是，在涉及到收入更低的人群的切身利益，必然也會(huì)迎來(lái)政策的嚴(yán)管，這在國(guó)內(nèi)外都是如此，甚至國(guó)外的監(jiān)管更加嚴(yán)格。

資本有預(yù)見(jiàn)到這一切嗎?未來(lái)的租賃市場(chǎng)將會(huì)駛向何方?

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