軟銀數(shù)百億美元投資WeWork？中國聯(lián)合辦公將重構(gòu)估值體系

10月10日，《華爾街日報》引述消息人士報道稱，軟銀正在洽購共享辦公巨頭WeWork的大部分股權(quán)，這筆投資總額可能在150億美元到200億美元之間，如果該消息坐實(shí)，WeWork估值預(yù)計(jì)最高會達(dá)到400億美元。這筆交易還在談判階段，雙方具體的交易細(xì)節(jié)尚未最終敲定。

WeWork的估值爭議

WeWork創(chuàng)立于2010年，8年間WeWork經(jīng)歷了近50億美元的債務(wù)和股權(quán)融資，其中軟銀身影頻現(xiàn)，2017年，軟銀旗下的愿景基金以200億美元的估值對WeWork投資44億美元，持有其將近20%的股份。

它的商業(yè)模式很容易理解：面向小型企業(yè)和自由職業(yè)者出租短期辦公空間，一直以來，WeWork的高估值就飽受爭議。

1. WeWork的商業(yè)模式較為激進(jìn)。它為了壓低成本而和房地產(chǎn)商簽訂超長期合同，然而其客戶并不穩(wěn)定，創(chuàng)業(yè)者生命周期短，一旦大環(huán)境不好，創(chuàng)業(yè)者減少，極易造成資金緊張。
2. WeWork沒有壁壘容易被模仿。它沒有壁壘，競爭者極易模仿它的模式，每個市場都有自己的聯(lián)合辦公巨頭出現(xiàn)。
3. WeWork更像一個投資公司。WeWork的收入構(gòu)成里面地產(chǎn)租賃的收入僅占10%，其余的收入大多來自于投資初創(chuàng)企業(yè)獲得的股權(quán)分紅。WeWork自創(chuàng)立以來，已經(jīng)投資了超過90家公司，其中有21家已經(jīng)在納斯達(dá)克上市。投資公司市盈率普遍較低，WeWork卻擁有互聯(lián)網(wǎng)公司的市盈率。

相比于傳統(tǒng)的辦公地產(chǎn)商來說，WeWork的估值也是偏高的。2017年《華爾街日報》報道稱：辦公空間租賃企業(yè)IWG所管理的辦公區(qū)域面積是WeWork的五倍多，但市值僅為其八分之一左右；另外一個地產(chǎn)商波士頓地產(chǎn)旗下的辦公空間都屬于自有地產(chǎn)，目前市值在184億美元左右，WeWork并不擁有地產(chǎn)，采用租賃模式，如果估值400億美元就是波士頓地產(chǎn)的2倍多。

憑什么值400億美元？

當(dāng)然，軟銀認(rèn)可WeWork也有自己的理由。

一方面，WeWork的商業(yè)模式本質(zhì)是共享經(jīng)濟(jì)，在全球范圍內(nèi)，共享經(jīng)濟(jì)前景被資本看好。

共享出行平臺Uber上個月被豐田公司投資后估值達(dá)到760億美元，目前Uber在美國乘車收入中的份額占到70%左右。共享住宿公司Airbnb經(jīng)過10年的發(fā)展，估值已經(jīng)超過300億美元，是美國除Uber之外的第二大獨(dú)角獸公司，WeWork與Uber、Airbnb一起被稱為共享經(jīng)濟(jì)三巨頭，享有“概念溢價”。

共享經(jīng)濟(jì)平臺被看好的原因是因?yàn)樗鼈兛梢曰诩夹g(shù)平臺（大數(shù)據(jù)、AI、LBS、物聯(lián)網(wǎng)等），對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重構(gòu)，創(chuàng)造更大的蛋糕。

另一方面，WeWork具備高速成長能力，看上去沒有壁壘，然而WeWork卻跑得最快，在不到十年的時間內(nèi)擴(kuò)張到美國、歐洲、拉丁美洲、亞洲等全球22個國家，在75個城市發(fā)展了283家辦公地點(diǎn)，且入租率達(dá)到了84%。會員快速增長體現(xiàn)出很高的品牌忠誠度和用戶粘性，2017年5月WeWork會員數(shù)在12萬左右，截至今年6月會員數(shù)26.8萬，同比增長一倍多。

跑馬圈地的速度本身就是一種壁壘——當(dāng)它開辟站點(diǎn)占據(jù)某個區(qū)域后，后來者要搶走市場會很難。只要有巨大前景，同時又有高速成長，估值就會在資本的推動下快速飆升，甚至讓所有人咂舌。

當(dāng)然，更重要的是，WeWork有自己的故事，軟銀是最先接受這個故事的投資者。

聯(lián)合辦公的生意本質(zhì)

從基礎(chǔ)層面上來說，WeWork做的是“二房東”生意，它用優(yōu)惠的價格租下寫字樓，經(jīng)過精良的裝修將其分隔成單間的辦公空間，然后出租給企業(yè)團(tuán)隊(duì)、初創(chuàng)企業(yè)和自由職業(yè)者，再向他們收取租金和會員費(fèi)。

WeWork所提供的遠(yuǎn)不止于辦公場地，它同時給企業(yè)提供各種辦公+服務(wù)，包括軟硬件，比如免費(fèi)打印、會議室、免費(fèi)咖啡、免費(fèi)微波爐、免費(fèi)冰箱、免費(fèi)健身房、免費(fèi)游戲室等，它憑借龐大的客戶數(shù)量去采購更多企業(yè)所需的配套產(chǎn)品和服務(wù)，比如Slack（5折）、微軟Office（7.5折）。這種做法一方面形成了更強(qiáng)的服務(wù)黏性，另一方面催生出新商業(yè)模式，比如會員。

WeWork不認(rèn)為自己是地產(chǎn)公司、物業(yè)公司或者投資公司，而是數(shù)據(jù)公司，通過大數(shù)據(jù)選址擴(kuò)張和精細(xì)運(yùn)營，成為其核心競爭力。WeWork透露的數(shù)據(jù)顯示，它幫企業(yè)客戶節(jié)省25%-50%的運(yùn)營費(fèi)用。

不只是WeWork，所有聯(lián)合辦公服務(wù)商都采取類似的“辦公即服務(wù)”模式，本質(zhì)是企業(yè)級服務(wù)，他們都無一例外地提供辦公配套服務(wù)，甚至做起了加速器、孵化器，天使投資等業(yè)務(wù)。就商業(yè)模式來說，當(dāng)他們擁有足夠多的辦公面積、辦公位，且有足夠高的入駐率后，就會得到三個收獲：企業(yè)用戶、辦公場景以及數(shù)據(jù)，基于此可以延伸出2B2C、新零售、SaaS、招聘、法務(wù)、投資等等周邊生意，這一點(diǎn)倒跟SalesForce、LinkedIn等公司有一些相似，不同的是它們更擅長線下。

企業(yè)社群則是另一個故事，正如WeWorkCEO亞當(dāng).諾伊曼所言：“WeWork擁有實(shí)現(xiàn)人與人之間的連接以及社區(qū)營造的崇高愿景”。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)社群通常是基于線上網(wǎng)絡(luò)，依據(jù)自身興趣而組建，但是聯(lián)合辦公空間是基于人和社會關(guān)系和工作學(xué)習(xí)等多元需求聚合而成的。如今，線上流量成本日益高昂，線下場景正在變得越來也值錢，新零售和聯(lián)合辦公空間都是提供了基于物理空間的新商業(yè)場景，這也就意味著這種連接將孕育出更多的商業(yè)模式。

聯(lián)合辦公背后是線下企業(yè)社群、企業(yè)級服務(wù)、大數(shù)據(jù)公司和新零售諸多要素的交匯，得到資本市場青睞不是沒有原因。

孫正義的下一個阿里巴巴

軟銀創(chuàng)始人孫正義對WeWork寄予厚望，他甚至表示W(wǎng)eWork可能就是他在尋找的下一個阿里巴巴，他最有名的投資是雅虎和阿里巴巴。雅虎改變了人們獲取資訊的方式，阿里巴巴改變了買賣，WeWork將重塑全球辦公市場甚至企業(yè)級服務(wù)市場。

400億美元的WeWork在軟銀眼里也不算貴，去年以200億美元投資WeWork的軟銀愿景基金負(fù)責(zé)人RajeevMisra當(dāng)時預(yù)測：WeWork的估值未來幾年內(nèi)會達(dá)到1000億美金。

WeWork成為軟銀的心頭好，與后者的戰(zhàn)略布局方向密切相關(guān)，軟銀正圍繞AI和物聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行大量投資布局，而這兩個方向都將與聯(lián)合辦公直接交匯。

在AI領(lǐng)域，軟銀很早就在機(jī)器人領(lǐng)域布局，有知名的Pepper機(jī)器人；軟銀去年6月份從谷歌手中收購了波士頓動力和Schaft；在今年7月份，軟銀中國向商湯科技投資10億美元，商湯估值已達(dá)到60億美元，成為中國最知名的AI獨(dú)角獸之一。

在物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，軟銀是日本最大的運(yùn)營商之一，在2013年又斥資220億元收購美國電信運(yùn)營商Sprint，通信正是物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)，即將商用的5G一個核心場景就是物聯(lián)網(wǎng)。2016年軟銀斥資320億美元收購移動芯片設(shè)計(jì)商ARM后不斷增持英偉達(dá)的股票，已成為其第四大股東，布局芯片同樣意在物聯(lián)網(wǎng)。

孫正義堅(jiān)信以物聯(lián)網(wǎng)和人工智能為主的技術(shù)將會引領(lǐng)未來，掀起萬物互聯(lián)的新革命。這與WeWork以及聯(lián)合辦公的發(fā)展方向不謀而合。

聯(lián)合辦公空間的本質(zhì)將是數(shù)據(jù)公司，再應(yīng)用AI技術(shù)來挖掘數(shù)據(jù)最終提高選址和運(yùn)營效率，再對企業(yè)價值進(jìn)行深挖。

WeWork創(chuàng)始人亞當(dāng).諾伊曼直接將WeWork與Uber和Airbnb對標(biāo)，他認(rèn)為：這三者估值的飆升，前提其實(shí)都一樣，都是因?yàn)楸澈蟮募夹g(shù)平臺，而不是因?yàn)槌鲎廛囆袠I(yè)或酒店業(yè)或傳統(tǒng)辦公樓業(yè)。WeWork技術(shù)平臺最強(qiáng)大的地方是可以對辦公數(shù)據(jù)日積月累，知道去哪里找好的辦公地點(diǎn)，知道如何優(yōu)化辦公空間，幫助企業(yè)降低運(yùn)營成本的同時，提高自己的坪效、加速擴(kuò)張速度和延展更多服務(wù)。

大量的傳感器被布放到辦公區(qū)，就可以幫助WeWork獲取更多辦公數(shù)據(jù)，與此同時，基于智能家居、智能安防、智能能源、智能交通等物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，WeWork可以提高辦公區(qū)的體驗(yàn)、效率和安全。

當(dāng)然，更加長期地看，像機(jī)器人這樣的AI和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的集大成者，未來也可以進(jìn)一步改變辦公，比如機(jī)器人管家、機(jī)器人前臺、機(jī)器人保安、機(jī)器人保潔，在辦公場景都大有可為。

AI、物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人都可以跟聯(lián)合辦公在一起發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，正是因?yàn)榇?，軟銀以及孫正義仍然堅(jiān)持相信WeWork的長期潛力，他們認(rèn)為這會是一家千億美元公司，絕非夸大其詞。

WeWork的中國本土對手

說回中國市場。

中國聯(lián)合辦公市場本身十分可觀，正快速增長。艾媒咨詢的報告預(yù)測，中國聯(lián)合辦公市場2018年將突破600億元。按照聯(lián)合辦公的增長速度，到2022年這個市場的規(guī)模將達(dá)到4000億左右。

2016年，WeWork就已正式進(jìn)入中國市場，首站便是上海，截至目前，中國WeWork官網(wǎng)上顯示已經(jīng)覆蓋到上海、北京、深圳等城市。今年7月中國WeWork融資5億美元，投資方包括了摯信資本、軟銀集團(tuán)等知名機(jī)構(gòu)，此輪融資之后，中國WeWork的最新估值達(dá)到50億美元，成為中國估值最高的聯(lián)合辦公公司。

然而，在入駐城市、空間數(shù)量、辦公位、管理面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)上，中國WeWork卻不是最好的。在它進(jìn)入中國市場前，大量的聯(lián)合辦公玩家就已出現(xiàn)。

一類是地產(chǎn)巨頭的玩家，前萬科副總裁毛大慶創(chuàng)辦的優(yōu)客工場、SOHO中國旗下的SOHO 3Q，都已傳出明年IPO的消息，實(shí)地集團(tuán)將于16日發(fā)布桉樹IBC，希望做聯(lián)合辦公的高端版。

另一類則是如雨后春筍般出現(xiàn)的創(chuàng)業(yè)空間，從商業(yè)模式來看，從中國最大創(chuàng)投媒體36kr拆分出來的氪空間，最為接近中國WeWork，它們都提倡辦公即服務(wù)的模式，而不是簡單地做“二房東”。

氪空間成立于2014年，轉(zhuǎn)型成為聯(lián)合辦公且獨(dú)立發(fā)展是在2016年，這個時間比WeWork進(jìn)入中國市場晚了半年時間。不過從2017年下半年開始，氪空間加快擴(kuò)張速度，在自營規(guī)模方面占據(jù)了行業(yè)第一的位置，此前根據(jù)氪空間創(chuàng)始人劉成城介紹，氪空間的自營面積已經(jīng)達(dá)到了20多萬平米，其核心指標(biāo)已全面超越WeWork中國，艾媒咨詢發(fā)布的《2018中國聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測報告》顯示，從管理面積、綜合競爭力、核心衡量指標(biāo)、用戶滿意度等維度衡量，氪空間均領(lǐng)先于中國WeWork。

對于氪空間未來的規(guī)劃，劉成城表示：預(yù)計(jì)到2019年底，氪空間管理將超過150萬平方米的社區(qū)，實(shí)時服務(wù)22萬會員——這是WeWork當(dāng)前的會員規(guī)模。

相對于WeWork400億美元估值以及中國WeWork 50億美元估值而言，包括氪空間在內(nèi)的中國聯(lián)合辦公玩家都被低估了。在今年6月份，據(jù)彭博社報道，氪空間新一輪融資為3億美元。而在此前的一輪2億美元融資中，氪空間的估值為13億美元；優(yōu)客工場對外的估值在110億人民幣左右，約合15億美元；SOHO 3Q沒有進(jìn)行融資因此沒有公布過估值。

由于優(yōu)客工場、SOHO 3Q與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，從商業(yè)模式到產(chǎn)品、服務(wù)并沒有體現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的特征，過去幾年里，中國的投資圈大多認(rèn)為聯(lián)合辦公是一門地產(chǎn)生意，給聯(lián)合辦公企業(yè)估值往往是參照IWG、波士頓地產(chǎn)這些傳統(tǒng)地產(chǎn)類公司。

軟銀向來是全球科技行業(yè)投資的風(fēng)向標(biāo)，如今，軟銀愿意用400億美元的估值來收購WeWork，必然會影響到眾多投資人，他們將重新評估聯(lián)合辦公行業(yè)。另一方面，氪空間、夢想加等互聯(lián)網(wǎng)背景的聯(lián)合辦公企業(yè)，正在將越來越多的互聯(lián)網(wǎng)屬性的產(chǎn)品和服務(wù)融入到社區(qū)之中。接下來，中國的聯(lián)合辦公企業(yè)估值體系極有可能逐漸從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)。

中國市場贏家將是“地頭蛇”

“羅超頻道”認(rèn)為，聯(lián)合辦公本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)生意，結(jié)合此前發(fā)展歷程來看，聯(lián)合辦公的贏家大概率將是中國本土的“地頭蛇”，原因如下：

1、中國本土公司更理解當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的辦公需求。比如中國辦公室租賃往往會伴隨地址注冊的問題，再比如配套的金融服務(wù)，本土聯(lián)合辦公空間都能更好地滿足。

2、海外互聯(lián)網(wǎng)公司在中國往往會面臨水土不服。海外互聯(lián)網(wǎng)巨頭從來沒有贏過本土同行的先例。Uber、Ebay、Google、Groupon、LinkedIn，都被中國本土公司給打敗了，他們往往水土不服，很難適應(yīng)本土化的快速擴(kuò)張，總部與分部的協(xié)作流程也不如本土公司靈活。而且中國本土公司更加聚焦中國市場，國外巨頭往往面對全球市場，無法將精力全部放在中國。WeWork中國發(fā)展采取獨(dú)立融資和運(yùn)營的做法正是規(guī)避上述問題，不過在戰(zhàn)略方向上卻依然要與總部一致。

3、中國本土玩家有更強(qiáng)的本地服務(wù)整合能力。WeWork主張辦公即服務(wù)，然而它在國外整合的一些服務(wù)比如office軟件、免費(fèi)咖啡，可能不是中國客戶最重視的。中國本土玩家具有更強(qiáng)的本地服務(wù)整合能力，比如氪空間可以基于36kr提供融資機(jī)構(gòu)對接，媒體曝光，創(chuàng)業(yè)者社群分享，WeWork很難做到。再比如創(chuàng)業(yè)者重視的政策補(bǔ)貼、商標(biāo)專利、法務(wù)公關(guān)等服務(wù)，海外玩家也難提供。

當(dāng)然，充分競爭會讓市場更加健康地迅速發(fā)展，軟銀如果收購WeWork多部分股權(quán)為真，后者就有更多資金來布局中國市場，甚至與軟銀系公司如阿里巴巴戰(zhàn)略合作，這將導(dǎo)致中國聯(lián)合辦公市場競爭加劇，聯(lián)合辦公市場也將爆發(fā)新一輪投資熱，最終掀起類似于補(bǔ)貼大戰(zhàn)也不是沒有可能。而且可以確定的是，WeWork的估值如果真的沖上400億美元，中國聯(lián)合辦公玩家的估值勢必也將大幅上漲。

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