今年兩會(huì)再次明確了要加快房地產(chǎn)稅立法的態(tài)度，這意味著房產(chǎn)稅的出臺(tái)即將進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

關(guān)于房產(chǎn)稅，度娘的解釋是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅關(guān)乎每個(gè)家庭和個(gè)人，大家都非常關(guān)心它將對(duì)未來(lái)市場(chǎng)和自己的生活產(chǎn)生何種影響。

無(wú)論根據(jù)國(guó)際慣例還是國(guó)內(nèi)專家提議方案，房產(chǎn)稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話，中國(guó)的房產(chǎn)稅也將個(gè)人自住的必要商品房視為免征對(duì)象，只是尚不知按人均面積還是家庭套數(shù)來(lái)制定標(biāo)準(zhǔn)而已。這意味著：國(guó)內(nèi)多數(shù)擁有自住型房產(chǎn)的家庭為免征標(biāo)準(zhǔn)；而多套房（兩套及以上）的擁有者將需要依法交納房產(chǎn)稅。

本文以此為前提，從經(jīng)濟(jì)學(xué)供需原理的角度，來(lái)分析房產(chǎn)稅將對(duì)未來(lái)的房屋交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響。聲明：本文為個(gè)人獨(dú)立分析觀點(diǎn)，謹(jǐn)供參考，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

對(duì)商品房交易市場(chǎng)的影響：限購(gòu)城市小于非限購(gòu)城市，二手房大于一手房

中國(guó)地域?qū)拸V、城市眾多，而且地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)投資習(xí)慣等差異很大，使得不同城市的商品房市場(chǎng)情況大不相同。按經(jīng)濟(jì)水平、房?jī)r(jià)高低等維度來(lái)區(qū)分市場(chǎng)，可能都難以描述和分析清楚。

考慮房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房人的影響，有一個(gè)簡(jiǎn)單的分類方法。按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)政策來(lái)劃分，就可以分為已出臺(tái)限購(gòu)政策的城市和未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市兩個(gè)大類。通過(guò)房產(chǎn)稅對(duì)供需曲線造成的變化進(jìn)行分析，得出簡(jiǎn)單有效的判斷。

限購(gòu)城市：一手房基本無(wú)影響，二手房業(yè)主釋放庫(kù)存形成降價(jià)壓力

多數(shù)限購(gòu)城市的市場(chǎng)政策，已經(jīng)將二套房和多套房的潛在購(gòu)房者已經(jīng)排除在市場(chǎng)之外。而有購(gòu)買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產(chǎn)稅開征，對(duì)一手房交易的供給和需求都不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。限購(gòu)政策越嚴(yán)厲的城市，房產(chǎn)稅對(duì)一手房房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的直接影響越小，像北京上海等一線城市基本上就沒(méi)有什么直接影響。供需關(guān)系不發(fā)生變化，即可認(rèn)為對(duì)限購(gòu)城市的一手房市場(chǎng)沒(méi)有直接影響。

不過(guò)在限購(gòu)城市的二手房市場(chǎng)上，房產(chǎn)稅就能發(fā)揮出不小的作用。由于歷史原因，限購(gòu)城市有不少存量的多套二手房業(yè)主。房產(chǎn)稅開征后，他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力，而在此前只有少量的物業(yè)費(fèi)成本（一些機(jī)關(guān)單位的老小區(qū)甚至無(wú)需交納物業(yè)費(fèi)）。

對(duì)于已經(jīng)將房屋出租的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們可以將壓力轉(zhuǎn)嫁給租房人（關(guān)于房產(chǎn)稅對(duì)于租房市場(chǎng)的影響，后面將展開討論）；而尚未出租的業(yè)主則需要自我承擔(dān)。不同的業(yè)主對(duì)于成本壓力的承受能力不同，為了轉(zhuǎn)移成本壓力，其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業(yè)。

如此一來(lái)，二手房的供給將在房產(chǎn)稅開征后出現(xiàn)放量增長(zhǎng)，對(duì)二手房的整體價(jià)格形成一定的下行壓力。如下圖所示，供給曲線向右（或者說(shuō)向下）移動(dòng)，而房產(chǎn)稅開征不影響購(gòu)買二手房的需求，需求不發(fā)生移動(dòng)變化。供需均衡點(diǎn)從原來(lái)的（P1,Q1）變?yōu)樾碌模≒2,Q2），表現(xiàn)為二手房?jī)r(jià)格下降，而成交數(shù)量有所增長(zhǎng)。

供給量增加帶來(lái)的下行壓力，取決于房產(chǎn)稅的稅率高低。稅率越高，二手房短期內(nèi)降價(jià)壓力越大。稅率較高時(shí)還將對(duì)當(dāng)?shù)氐囊皇址渴袌?chǎng)造成沖擊，因?yàn)槎址亢鸵皇址恐g互為競(jìng)爭(zhēng)品，一部分原來(lái)的潛在用戶將轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

非限購(gòu)城市：剛需用戶迎利好成為主流，市場(chǎng)趨于理性

尚未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，往往當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相對(duì)較低或商品房庫(kù)存壓力較大，有時(shí)往往二者兼而有之。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門希望房地產(chǎn)業(yè)能夠繁榮發(fā)達(dá)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

由于不限購(gòu)，這些城市的購(gòu)房者中不僅有首次購(gòu)房者，還有多套房業(yè)主。在一些收入差距較大的城市，甚至?xí)幸远嗵追繕I(yè)主為主的可能。房產(chǎn)稅開征后，有意投資房產(chǎn)的多套房業(yè)主，未來(lái)其物業(yè)持有成本大幅增加。這就意味著在任何價(jià)格下，他們的買房成本都提高了。

根據(jù)需求原理，購(gòu)買成本提高將推動(dòng)一手房需求曲線向左移動(dòng)。而短期內(nèi)一手房的供給缺乏彈性，供給曲線不發(fā)生移動(dòng)。最終市場(chǎng)均衡點(diǎn)向左下移動(dòng)，即房?jī)r(jià)和銷量同時(shí)下降。對(duì)于庫(kù)存較高的城市來(lái)說(shuō)，這可不是什么好消息，需要盡快在房產(chǎn)稅落地前完成去庫(kù)存任務(wù)。

二手房的情況則與一手房相比略有些不同。同上的原因，房地稅開征引起了二手房的需求量下降，需求曲線左移。而且由于持有成本增長(zhǎng)將刺激部分業(yè)主出租其持有的物業(yè)，短期內(nèi)二手房的供給量將增大，供給曲線發(fā)生右移。很明顯，新均衡點(diǎn)的P2要低于原均衡點(diǎn)的P1，對(duì)比一手房市場(chǎng)的圖示不難發(fā)現(xiàn)，二手房的價(jià)格下降幅度要大于一手房。

但需要指出的是，Q2未必一定比Q1小，它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個(gè)大。上圖標(biāo)注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度，因此Q2小于Q2；如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度，那么結(jié)果就正好相反，則Q2要大小Q1，出現(xiàn)價(jià)格下降銷量上升的態(tài)勢(shì)。至于決定供給增加和需求下降的因素很多，包括房產(chǎn)稅稅率的高低、二手房存量情況、當(dāng)?shù)刈庾÷实龋诖瞬徽归_討論。

不過(guò)，對(duì)于剛需用戶而言卻是一個(gè)好消息，他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

租房市場(chǎng)：一二線城市房租上漲，單身狗脫單機(jī)率提升

能夠提供房屋出租的業(yè)主，往往是多套房產(chǎn)物業(yè)的持有人。這個(gè)道理很淺顯大家都明白，剛需型業(yè)主的房子只夠自用，除了住在親友家或單位、長(zhǎng)期不在本市等極少數(shù)情況下不可能 對(duì)外出租。也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅開征將讓大多數(shù)房東的持有成本上升，供給者成本上升的第一反應(yīng)就是提供商品或服務(wù)的價(jià)格，也就是漲房租。

那么我們?cè)谕獯蚱吹母髀烦鞘忻窆ぷ铌P(guān)心的問(wèn)題來(lái)了，房產(chǎn)稅開征后房租會(huì)漲多少呢？

前面分析房產(chǎn)稅對(duì)商品房交易市場(chǎng)的影響時(shí)，是以是否限購(gòu)來(lái)劃分。但在分析租房市場(chǎng)時(shí)，再以限購(gòu)作為標(biāo)準(zhǔn)就不太合適了，更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低，代表著租房需求的旺盛程度，租住率不同的城市，房產(chǎn)稅對(duì)租房市場(chǎng)的影響也有所不同。

租住率高的一二線城市：房租短期大漲，長(zhǎng)期將回調(diào)

還是來(lái)看租房市場(chǎng)的供給和需求曲線變化。

國(guó)內(nèi)的一二線城市，以及少數(shù)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，外來(lái)人口數(shù)量龐大，租房市場(chǎng)需求旺盛，這也是其租住率高的根本原因。短期內(nèi)人們很難減少自己的租房需求，即需求基本不變，而且價(jià)格彈性很小。

在供給層面，租住率高的一二線城市，通過(guò)近年的多輪房租增長(zhǎng)，其供給潛力已經(jīng)挖得非常充分。當(dāng)然房產(chǎn)稅的壓力會(huì)逼迫一小部分的業(yè)主轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，但整體而言短期內(nèi)增加極其有限，可忽略不計(jì)。

當(dāng)供給曲線提高一個(gè)房產(chǎn)稅單位向上移動(dòng)時(shí)，需求曲線并不發(fā)生移動(dòng)，兩者將在新均衡點(diǎn)相交。此時(shí)，新均衡數(shù)量Q2略小于原數(shù)量Q1，而新均衡價(jià)格大幅上漲至P2，漲幅接近于房產(chǎn)稅金額（即P3-P1），這意味著租房人將承擔(dān)房產(chǎn)稅的大部分壓力。

而在需求特別旺盛的北上廣深等城市，甚至可以認(rèn)為短期內(nèi)需求曲線就是一條垂直線。如上圖所示，無(wú)論房租價(jià)格漲多少，需求數(shù)量都不發(fā)生改變，Q2等于Q1二者處于同一個(gè)點(diǎn)。P2減P1則正好等于房產(chǎn)稅額度，租客承擔(dān)了房產(chǎn)稅成本的全部。漂在北上廣深等一線城市的小哥哥小姐姐，屆時(shí)只怕又要感嘆房租漲價(jià)、生活艱辛了。

這種情況并非推測(cè)，之前發(fā)生過(guò)類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時(shí)，相應(yīng)區(qū)域房租出現(xiàn)過(guò)上千元甚至翻倍的暴漲現(xiàn)象。最近的例子是今年初新個(gè)稅法的抵扣風(fēng)波，不少房東要求申報(bào)房租抵扣個(gè)稅的租房人漲租，幅度為房租稅收金額甚至相應(yīng)抵扣額度。

不過(guò)好在市場(chǎng)看不見的手具有強(qiáng)大的調(diào)節(jié)功能，長(zhǎng)期而言，房產(chǎn)稅對(duì)于租房市場(chǎng)的影響要小一些。

租房需求在短期內(nèi)缺乏彈性不假，但長(zhǎng)期彈性要大得多，因?yàn)槿藗儠?huì)對(duì)租金暴漲的激勵(lì)做出反應(yīng)。比如說(shuō)，人們可以通過(guò)合租（子女和父母、戀人之間、朋友之間等）、搬到更遠(yuǎn)更便宜的地方、換能提供員工宿舍的工作、去其他城市等方式，來(lái)降低房租的負(fù)擔(dān)成本。隨著時(shí)間的推移，人們的租房需求將在原有基礎(chǔ)上逐漸減少。

如此一來(lái)，如果仍繼續(xù)保持P1較高的短期均衡價(jià)格水平，供給將出現(xiàn)過(guò)剩。一些房東發(fā)現(xiàn)房子難以租出去，為了避免損失，他們只能降價(jià)以求，最終實(shí)現(xiàn)新的均衡價(jià)格P2。P2雖然比房產(chǎn)稅開征前的原均衡價(jià)格P0高一些，但相比短期均衡點(diǎn)P1要低很多。這時(shí)，房產(chǎn)稅的成本將由房客和業(yè)主共同承擔(dān)，相比短期均衡點(diǎn)時(shí)基本由房客承擔(dān)更趨于合理。

租住率低的城市：供給量增加，有效抑制房租上漲

此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態(tài)，說(shuō)明供給相對(duì)充足而需求明顯不振。

往往當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)景氣不是很好，租客的工資收入水平較低，對(duì)房租價(jià)格上漲非常敏感。一旦價(jià)格上漲，他們可以通過(guò)到城郊或鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)租房、回鄉(xiāng)下家里居?。T摩托車、開車上下班）、買房（前面分析過(guò)，房產(chǎn)稅將促使二手房?jī)r(jià)格下跌）等方式來(lái)對(duì)漲價(jià)說(shuō)不。租房需求如此富有彈性，房東不敢將房產(chǎn)稅全部漲在房租里轉(zhuǎn)嫁給房客，以避免房客棄租造成損失。

另一方面，出租房屋的供給量會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的到來(lái)而迅速增加。這些城市中，有不少尚未租出或原來(lái)不愿意讓外人租住的閑置房產(chǎn)。對(duì)于這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，每年最多支付一兩千元的物業(yè)費(fèi)，這樣的持有成本是可以接受的。房產(chǎn)稅開征導(dǎo)致顯性的持有成本大增，就會(huì)超過(guò)一部分業(yè)主的心理承受范圍。若以房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則縣城一套50萬(wàn)的房產(chǎn)就要交納4000元房產(chǎn)稅，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)仄胀ň用駜蓚€(gè)月工資。于是為了減少壓力，這部分業(yè)主將會(huì)把房子推向租賃市場(chǎng)，從而增加了供給量。

與現(xiàn)有的房東相比，新進(jìn)入市場(chǎng)的部分業(yè)主期望值更低，他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本，可以接受較低的房租價(jià)格。原有房東的成本增加則推動(dòng)供給曲線向左走，新進(jìn)入業(yè)主則增加供給量拉動(dòng)供給曲線向右行，有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大，則新的供給曲線出現(xiàn)在對(duì)應(yīng)的方向。如果租住率足夠低，那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量，使得供給曲線向右移動(dòng)。

這樣一來(lái)，房租因?yàn)榉慨a(chǎn)稅帶來(lái)的上漲就被抑制住了，像上圖這出現(xiàn)價(jià)格下降、出租數(shù)量增長(zhǎng)也是完全可能的。少數(shù)極端的城市，或?qū)?huì)出現(xiàn)房租價(jià)格降至持有成本（房產(chǎn)稅+物業(yè)費(fèi)）線或以下的現(xiàn)象，比如說(shuō)像鄂爾多斯那樣的鬼城。

總結(jié)和預(yù)測(cè)

通過(guò)是否限購(gòu)和租住率高低兩個(gè)維度，制作了一個(gè)矩陣圖，總結(jié)了四種不同類型的城市在房產(chǎn)稅開征后在租售市場(chǎng)的可能表現(xiàn)。大家可以將自己所關(guān)心的城市，對(duì)比其特點(diǎn)所屬的類型進(jìn)行查看分析。

房產(chǎn)稅開征對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。二手房?jī)r(jià)格下跌恐難避免，剛需用戶購(gòu)房成本降低，有利于全面激活二手房存量市場(chǎng)。從長(zhǎng)期而言，二手房走勢(shì)也將間接影響一手房?jī)r(jià)格，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性、健康和穩(wěn)定。

雖然沒(méi)有空置稅有效，但某種程度上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是比限購(gòu)更科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段。在保障基本住宅消費(fèi)的同時(shí)，它相當(dāng)于在供給和需求之間打入了一個(gè)楔子，同時(shí)遏制了過(guò)熱的供給和需求。房產(chǎn)稅的出臺(tái)將能打擊炒房之風(fēng)，促進(jìn)資源配置效率，起到了一定的負(fù)外部性矯正稅作用。未來(lái)我們可以通過(guò)時(shí)間來(lái)實(shí)際驗(yàn)證這一作用。

預(yù)計(jì)在房產(chǎn)稅開征后，二手房?jī)r(jià)格下降分流了用戶，一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續(xù)取消限購(gòu)政策，特別那些租住率較低的限購(gòu)城市。盡管他們的出發(fā)點(diǎn)是為了促進(jìn)市場(chǎng)繁榮，未必是看到了房產(chǎn)稅的矯正功能。有報(bào)道稱房產(chǎn)稅稅率決定權(quán)將下放給地方，未來(lái)房產(chǎn)稅很可能取代限購(gòu)政策成為主流市場(chǎng)調(diào)節(jié)方式。

最后作幾個(gè)小預(yù)測(cè)：

1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報(bào)率略高等有利因素，未來(lái)小戶型商品房將更受投資者歡迎。

2、租住率高的城市，閑置二手房將更多地流向租房市場(chǎng)；而租住率低的城市，閑置二手房將更多地流向交易市場(chǎng)。

3、判定具體房產(chǎn)的價(jià)格和租金時(shí)，除了市場(chǎng)大形勢(shì)之外，更應(yīng)該考慮局部的供求關(guān)系。因?yàn)榉课菪枨笥泻軓?qiáng)的地段性，局部區(qū)域小市場(chǎng)的供求關(guān)系才是決定房?jī)r(jià)和租金的最重要因素。

4、有意思的是，房產(chǎn)稅出臺(tái)后，還或?qū)?strong>促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛，連節(jié)奏都可能加快。戀人們同居在一起過(guò)小日子的比例提高，甚至?xí)档统鞘械钠骄Y(jié)婚年齡。因?yàn)閱紊砉返腦漂成本又提高了，抓緊談戀愛住在一起能夠節(jié)約成本、提高生活質(zhì)量。啊呀，有了房產(chǎn)稅的敦促，爸爸媽媽再也不用擔(dān)心我不愿意結(jié)婚了。小哥哥小姐姐，祝你們幸福哦！

作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者，微信公眾號(hào)：螞蟻蟲（miniant-cn）。

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