來源：青財經(jīng)原創(chuàng)

作者：武文

微信公眾號：青財經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

中國人的院落情節(jié)

追溯中國人的住房史，五千年華夏文明，古代達官貴人都會選擇帶院子的房屋作為居所，這不僅僅是身份的象征，也是空間分區(qū)的最好選擇，直到近代，城市發(fā)展才出現(xiàn)高層和住宅。不僅如此，環(huán)境也成為了居住形態(tài)的衡量標準，從根來說，我們天生遺傳習慣“院落”的基因，也形成了根深蒂固的院落情結(jié)。

梁思成先生認為，院落是中國人居的核心所在，庭院便是“室外起居室”。庭院，某種程度上承擔著比室內(nèi)空間更重要的作用。一個與家相連的庭院，可以滿足所有家庭成員的夢想，體會到什么叫做天倫之樂，夏夜，蒲扇，涼席，葡萄架下，孩子們的歡聲和著知了的鳴叫，延續(xù)到月上中天……

院落與城市豪宅相比，是完全不同的兩類居住形態(tài)和生活方式。縱然有了再大再豪華的平層，也只是一套房子；而擁有一套帶院子的居所，即使再小，也擁有了一片天地。這種數(shù)千年的院落情結(jié)，隨著經(jīng)濟發(fā)展和個人財富的增長，已經(jīng)反映出越來越強烈的訴求。

鄭州桃花源

宋衛(wèi)平的綠城與藍城

2010年，綠城成立了綠城建設(shè)，推出代建業(yè)務，由上市公司綠城房產(chǎn)擁有35.4%權(quán)益，宋衛(wèi)平持有34.6%權(quán)益，其余股份為其他利益相關(guān)方持有。2014年，綠城建設(shè)正式更名為藍城中國。

2016年6月27日，綠城中國宣布對藍城進行重組，上市公司全面收購藍城的代建服務，使之成為全資子公司，同時剝離其他業(yè)務，將非代建業(yè)務售還給宋衛(wèi)平。重組后的藍城立足于理想小鎮(zhèn)建設(shè)及輕資產(chǎn)運營，以其20多年服務全產(chǎn)業(yè)鏈為資源基礎(chǔ)，以藍城農(nóng)業(yè)、藍城頤養(yǎng)、藍城健康為服務產(chǎn)業(yè)核心，提供以房產(chǎn)品開發(fā)為依托的全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式綜合生活服務。

2019年7月11日，綠城中國當晚公告宋衛(wèi)平、劉文生雙雙離任董事會聯(lián)席主席職務，由執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事張亞東接任。在宋衛(wèi)平連續(xù)減持綠城股票后，目前持股比例不足10%，這意味著宋衛(wèi)平已經(jīng)不受任何關(guān)聯(lián)交易影響，能以獨立身份與綠城重新合作，雙方將整合綠城資金優(yōu)勢和藍城資源優(yōu)勢，綠城將全面參與藍城已確權(quán)的小鎮(zhèn)項目。

綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平（中）做告別演說，左為中交背景的劉文生，右為綠城新執(zhí)掌者張亞東

宋衛(wèi)平的藍城小鎮(zhèn)

2016年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部三部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，《通知》要求到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。這是支持“特色小鎮(zhèn)建設(shè)”的首個國家層面政策，也是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的開端。

正在大多數(shù)房企還在摸索階段特色小鎮(zhèn)如何建設(shè)的時候，藍城已經(jīng)成為小鎮(zhèn)建設(shè)的巨頭。目前藍城已建+在建+規(guī)劃的小鎮(zhèn)項目已經(jīng)超過80個，已經(jīng)形成了相對成熟的特色小鎮(zhèn)運營模式，并在業(yè)內(nèi)擁有一批模仿者。

1400多年前，魏晉時期的著名詩人陶淵明，留下了名篇《桃花源記》，詩人在文中勾勒了一個“田園小鎮(zhèn)生活”的場景，令人向往。“世外桃源”的居住環(huán)境及生活方式，從此為后代歷世所羨慕。陶淵明或許做夢也沒有想到，他對美好生活的向往，在千年后遇到了知音。

2003年，取意其詩文，以“桃花源”命名的小鎮(zhèn)，開啟了藍城小鎮(zhèn)建設(shè)的探索之旅。2006年杭州翡翠城、青島理想之城等大型社區(qū)的進一步實踐；2014年海南藍灣小鎮(zhèn)建設(shè)；2015年杭州桃李春風火爆市場；2016年春風長樂農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)面市，藍城小鎮(zhèn)開始“農(nóng)鎮(zhèn)”特色的大膽實驗。

杭州桃李春風

藍城小鎮(zhèn)從廣袤的春風江南，再到古風淳樸的越劇小鎮(zhèn)，它曾以一種事先張揚的宏大敘事，喚起無數(shù)中國人的鄉(xiāng)愁。如宋衛(wèi)平所言，房子是生活的容器，過去的商品房成交，其實是“買櫝還珠”，“櫝”是房子，“珠”是生活，現(xiàn)在，他要通過他的小鎮(zhèn)，將人們丟的“珠”找回來。

外界已經(jīng)對宋衛(wèi)平貼上了“理想主義者”和“匠人精神”的標簽，青財經(jīng)對藍城小鎮(zhèn)商業(yè)模式研究后，認為如今的宋衛(wèi)平，更應該貼上“商人”的標簽。

早年宋衛(wèi)平堅持的“理想主義者”和“匠人精神”，確實讓綠城做出了頗具口碑的高品質(zhì)住宅，但同時也帶來了低周轉(zhuǎn)和長周期的問題。每當政策調(diào)控時，綠城就會因此陷入危機，想要保住綠城，就要委身求援，這也是為什么宋衛(wèi)平最終從綠城出局的原因。而轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍城后，作為征戰(zhàn)沙場多年的老將，宋衛(wèi)平吸取了在綠城的教訓，藍城小鎮(zhèn)產(chǎn)品除了具有情懷外，還更具商業(yè)競爭力。

藍城小鎮(zhèn)的項目，都在大都市圈內(nèi)，城市區(qū)域之外，大多屬于遠郊區(qū)。所有項目沿襲著綠城重視景觀、強調(diào)建筑風格，并追求建筑品質(zhì)的傳統(tǒng)。在環(huán)境更好的遠郊區(qū)，藍城這種構(gòu)筑美好建筑的能力得到了更好的發(fā)揮，讓人有身臨世外桃源之感。

在遠郊還有一個更大的好處，就是土地成本極低。拿藍城正在操盤的北京桃李春風舉例，雖然案名帶著“北京”二字，但位置卻在張家口的下花園區(qū)。桃李春風一期的住宅土地成本，每畝不超過100萬，再加上集體經(jīng)營用地政策的靈活運用，項目的綜合地價成本則會跟更低。結(jié)合北京桃李春風一期住宅用地的容積率是0.34，經(jīng)測算，一期合院項目的樓面價大概是3500元/平米左右，但目前的售價為40000元/平米左右。二期要推出的小戶型商業(yè)公寓項目，售價預計20000元/平米以上，跟同在下花園區(qū)的萬科合院項目價格基本持平。三期要推出的大農(nóng)莊項目，雖然產(chǎn)品和價格還沒出來，但這是農(nóng)業(yè)用地，也是要賣的，只是沒有房產(chǎn)證。可以說，北京桃李春風項目利潤率之高，令人難以想象，而其中的土地操盤手法，青財經(jīng)依然會拿北京桃李春風項目為例，在后續(xù)《起底藍城小鎮(zhèn)—土地篇》中詳細解讀。

北京桃李春風

宋衛(wèi)平吃過被政策調(diào)控的虧，當年在綠城做出的大戶型高端住宅，成為了被政策調(diào)控的重點對象。這讓有“匠人精神”的產(chǎn)品大師，開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)小戶型，還把100平米左右的小戶型，做成了江南合院產(chǎn)品?？們r低、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、還有獨立的一片天地，這些優(yōu)點讓杭州桃李春風一開盤就秒光，去化速度之快，讓同行無不羨慕。從此，藍城的桃李春風小鎮(zhèn)就成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的現(xiàn)象級產(chǎn)品。

從藍城小鎮(zhèn)項目整體規(guī)劃和不同產(chǎn)品入市節(jié)點來看，再次印證了“理想主義者”的宋衛(wèi)平，還是一個“商人”。還是拿北京桃李春風舉例，該項目3800畝地，規(guī)劃有合院、高層、公寓、農(nóng)莊，加之配套的商業(yè)、農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游等產(chǎn)品和概念。首先入市的就是合院項目，這是整個小鎮(zhèn)核心，也是利潤率最高的產(chǎn)品，同步會進行商業(yè)板塊的招商，這兩塊是小鎮(zhèn)的門面。整體形象做起來之后，開始推高層和公寓，這類產(chǎn)品本來在業(yè)內(nèi)利潤率并不高，但是放到了藍城小鎮(zhèn)里邊，之前整體的形象做得好，那所有產(chǎn)品的價格就會水漲船高，有非?？捎^的利潤率。第三步就會推出農(nóng)莊產(chǎn)品，都是農(nóng)業(yè)用地，怎么賣呢？不賣，是以租代賣。北京桃李春風的農(nóng)莊產(chǎn)品還未推出來，但是借鑒嵊州越劇小鎮(zhèn)的農(nóng)莊產(chǎn)品，不光能種地，還能住人，為了規(guī)避政策，把住宅架高了一層，一層還是農(nóng)田，居住的屋子直接蓋到了二層，這就成了一個能住人又能種地的大農(nóng)莊，可以賣個好價錢了。至于說當時給政府承諾的農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游這些項目，畢竟都是賠錢的買賣，周期還很長，往往積極性就不大了。

嵊州越劇小鎮(zhèn)

藍城小鎮(zhèn)并不是完美無缺的，還有個致命的弱點，就是商業(yè)。一個遠郊區(qū)的項目，容積率極低，又都是合院這種產(chǎn)品，一個小鎮(zhèn)前期入駐的戶數(shù)非常有限，但前期還需要把商業(yè)的業(yè)態(tài)做起來，不但難度大，還是賠錢的買賣。公開資料顯示，藍城小鎮(zhèn)一般有銷售額2%的小鎮(zhèn)基金補貼小鎮(zhèn)商業(yè)，北京桃李春風的商業(yè)提供三年的免租期，但即使這樣，招商依然不理想。

地方政府的無底線招商

我們再來說說需要招商引資的地方政府，近年來地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟也是想盡各種招數(shù)，就連組織部和宣傳部這類部門都安排了招商任務，可以說是全員招商。藍城的規(guī)模雖然在房企里邊還差的遠，但是其小鎮(zhèn)項目動輒就拿幾千畝地，一規(guī)劃就是投資上百億，對于急于賣地的地方政府，能夠有大金主買走這么大面積的遠郊地塊，還能進行這么大規(guī)模的投資，又能帶動地方的稅收、就業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游，一下就讓藍城成為地方政府招商的香餑餑。

我們接著說說坐落在下花園的北京桃李春風。張家口市下花園區(qū)離北京市中心140公里，總面積只有315平方公里，總?cè)丝谥挥?萬人，曾經(jīng)的煤炭和電力產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在也已衰退，想發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)，至今沒什么起色。倒是因為2022年張家口冬奧會的原因，修了高鐵，有了這一站，才給這個區(qū)帶來了希望，政府大力招商引資，尤其是房地產(chǎn)，還給足了政策。

2016年，下花園區(qū)與藍城簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，規(guī)劃建設(shè)桃李春風小鎮(zhèn)，圈了3800畝地，其中兩千多畝是農(nóng)業(yè)用地，一千多畝是建筑用地。這樣一個政府大力招商引資的項目，政府給予了一攬子政策支持和承諾，同時也突破了很多政策的底線。

張家口下花園藍城小鎮(zhèn)簽約儀式

青財經(jīng)從下花園區(qū)政府公示的文件查詢得知，北京桃李春風項目，已取得土地證的住宅用地，容積率是0.34。早在2012年，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定，住宅項目容積率不得低于1.0，從操作層面限制審批別墅用地。雖然政府和開發(fā)商對外說的整體規(guī)劃容積率不低于1.0，但從實際拿地情況來看，很明顯是政府聯(lián)合開發(fā)商，故意避開國家政策，拋出一個整體容積率的概念。但政府的地是整體賣給開發(fā)商的么？最后還是一塊一塊招拍掛給了開發(fā)商。不論是桃李春風一期已拿住宅用地的容積率，還是一期算上商業(yè)用地整體的容積率，均低于1.0。

不僅是北京桃李春風出現(xiàn)這么嚴重的違規(guī)問題，藍城的其他小鎮(zhèn)項目，大多也存在這樣的違規(guī)：杭州桃李春風，容積率0.3；莫干山觀云小鎮(zhèn)，容積率0.4；藍城桃花源，容積率0.3；......

在限墅令逐漸趨嚴的政策形勢下，開發(fā)商多從雙拼、疊拼、聯(lián)排別墅尋找平衡，而產(chǎn)品大師宋衛(wèi)平不但打造出了江南合院這種現(xiàn)象級產(chǎn)品，還讓這種產(chǎn)品能夠在各地都拿到低容積率地塊，真是不簡單。關(guān)于藍城小鎮(zhèn)的院落產(chǎn)品操盤手法，青財會在后續(xù)《起底藍城小鎮(zhèn)—院落篇》中詳細解讀。

北京桃李春風小鎮(zhèn)除了住宅用地，還有很多商業(yè)用地，但這些地塊，真正用于商業(yè)的體量非常小，大部分被規(guī)劃成了公寓。在即將推出的養(yǎng)老公寓產(chǎn)品，就是緊鄰商業(yè)街的部分，后續(xù)還會有成片的商業(yè)公寓推出。這些公寓，從戶型到樣板間，都是居住屬性，置業(yè)顧問也是按照住宅去賣。然而這又涉嫌開發(fā)商擅自改變土地用途，違規(guī)用地問題，目前也未看到相關(guān)政府職能部門去糾正這個錯誤。

北京桃李春風小鎮(zhèn)規(guī)劃中三期和五期有大農(nóng)莊項目，雖然還沒有推出具體的產(chǎn)品，但如果推出的產(chǎn)品有地面建筑，或者存在以租代賣的問題，那就會再次考驗下花園區(qū)政府是否存在無底線招商的問題。

在北京桃李春風小鎮(zhèn)的規(guī)劃效果圖中，我們還看到了三期和五期有大量合院產(chǎn)品，但是所處位置在雞鳴山腳下，旅游景區(qū)用地是否可以蓋別墅，之前秦嶺別墅事件已經(jīng)給出了答案。

另外，經(jīng)過青財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，北京桃李春風小鎮(zhèn)在一年左右的時間里，先后被張家口下花園區(qū)住建局下發(fā)了四次未批先建的處罰通知書。既然是一個經(jīng)常未批先建的項目，政府的監(jiān)管部門難道不能制止，而只能以罰代管么？

北京桃李春風小鎮(zhèn)整體規(guī)劃效果圖

北京桃李春風小鎮(zhèn)各期地塊示意圖

一場違背政策的狂歡

雖然我們看到了藍城小鎮(zhèn)存在或涉嫌存在很多違法違規(guī)之處，但這又是參與其中所有人的狂歡

作為地方政府，賣掉了不好賣的遠郊地塊，獲得了一筆財政收入；房地產(chǎn)的稅收非常高，又獲得了一筆可觀的納稅；整個項目持續(xù)周期5-10年，這期間能夠解決當?shù)氐木蜆I(yè)問題、消費問題、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、吸引外來人口問題；項目建成后，當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游等板塊，在政府工作報告中，又多了可圈可點的一筆政績。而不論是誰將藍城小鎮(zhèn)引入當?shù)兀冀o當?shù)卣猩桃Y立了一件大功。

而藍城不論在哪拿地，都是超低綜合地價拿地，超高售價賣房，打造的現(xiàn)象級產(chǎn)品還容易被秒光，“快去化、高收益”成為了藍城不同于綠城的新標簽，真是“藍出于綠，而勝于綠”。

作為大城市中高收入群體，不論是生活需求，還是身份象征，都需要一個低密度、高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品。隨著我國限墅令趨緊，符合這樣要求的項目越來越少。雖然藍城小鎮(zhèn)的產(chǎn)品價格偏高，性價比并不算好，但是對于有有錢人來說，錢，只是一個數(shù)字。

后續(xù)，青財經(jīng)還會陸續(xù)推出關(guān)于藍城小鎮(zhèn)的相關(guān)解讀，敬請期待。

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