高房價壓制消費，為何不能降房價？

本文作者：薛洪言，題圖來自：視覺中國

過去十年，消費逐步成為經(jīng)濟增長的核心驅(qū)動力。之所以如此，與其說是國內(nèi)消費潛力被激活了，不如說出口萎縮、投資放緩讓消費“剩者為王”——另外兩個引擎減弱了，消費的驅(qū)動力便更突出了。

此外，近十年來我國迎來劉易斯拐點，勞動人口占比開始下降，作為純粹消費者的老齡人口占比提升，也在一定程度上刺激了消費增長。但老齡化帶來的消費增長并不可持續(xù)，激活青壯年人口的消費活力，依舊是重中之重。

壓制青壯年消費意愿的，不外乎子女教育、父母養(yǎng)老、高房價等因素，在本文中，我們著重談?wù)劯叻績r對消費的影響。

一、過去十年的消費增長，源于人口老齡化

人是所有經(jīng)濟活動的起點和終點，人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)是決定經(jīng)濟發(fā)展的根本力量之一。根據(jù)生命周期假說理論，老人和小孩是凈消費者，青壯年是凈生產(chǎn)者和儲蓄者，當一個社會中的青壯年占比下降時，儲蓄率下降、消費率提升，消費會成為經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力。

2003年以來，我國青壯年人口（20歲~54歲，下同）占比與國民儲蓄率之間呈明顯正相關(guān)，青壯年人口占比提升時，儲蓄率升高，青壯年人口占比下降時，儲蓄率也會下降。

2010年以來，消費逐漸成為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，對應人口結(jié)構(gòu)分析，恰逢青壯年人口占比進入下降拐點，勞動人口占比下降， 出現(xiàn)了劉易斯拐點（勞動力從過剩走向短缺的轉(zhuǎn)折點）。

青壯年是從青少年成長起來的，青壯年占比下降的背后，是青少年占比的持續(xù)萎縮。2003年以來，20歲以下人口占比從28.74%降至21.95%，結(jié)果就是人口結(jié)構(gòu)的老齡化開始凸顯。

從這個角度看，過去十年消費的提升，可能并非是國人開竅、更愿意消費了，而是老齡化之后，儲蓄率下降、消費率提升了。

但僅僅依靠老齡化釋放出來的消費潛力，顯然是不足以支撐起內(nèi)循環(huán)的。未來五到十年，要繼續(xù)激活青壯年的消費潛力，讓他們敢于消費、愿意消費。

過去十年來，雖然消費占比在快速提升，但壓制青壯年消費欲望的很多因素——如子女教育、父母養(yǎng)老、購房還貸等并未有明顯緩解，子女教育、父母養(yǎng)老，本身也是一種消費，著眼于消費總量的提升，我們重點分析高房價對居民消費的影響。

二、房價上漲促進消費？

房價對消費的影響，并非單向，粗略來看，至少有財富升值效應、消費派生效應、消費擠出效應、財富差距效應等多個維度。就財富升值效應、消費派生效應來看，房價上漲是能促進消費的。

1. 財富升值效應

對多套房用戶而言，房價上漲可直接轉(zhuǎn)化為租金增長，亦可高位套現(xiàn)，能帶來直接的收入增長，對消費有促進作用。但對大多數(shù)人而言，房價上漲的財富效應更多是一種財富幻覺，即購房人的“身價”水漲船高，消費潛力被激活。

如凱斯、奎格利和席勒2001年的一項研究就顯示，“我們確實發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場財富的變化對消費有著重要的影響，有很強的證據(jù)支持這一點”。

1989年~1990年間，日本房地產(chǎn)泡沫高漲期，東京房價大概為8萬美元/平方米，日本房地產(chǎn)價值是美國房地產(chǎn)價值的5倍，是全球股市總市值的2倍。巨大的財富幻覺，讓日本社會陷入消費熱潮，據(jù)悉，當時全球市場中很多收藏品，都被日本人以天價買入，更夸張的例子是，一年期高爾夫會員價格竟然也高達30萬美元。

不過，財富效應是雙向的，一旦房價下跌、泡沫破滅，對消費的打擊同樣不可小覷。日本房價泡沫破滅后，至今未走出“失去的三十年”。所以，既便可以通過房價升值的財富效應促消費，也只能是溫和的、漸進的，不可能作為主要驅(qū)動力。

2. 消費派生效應

一般來講，購房會直接帶動汽車、家電、家居、裝修等派生消費需求。從數(shù)據(jù)上看，2003年以來，商品房銷售面積、乘用車、建材家居銷量的增速呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系。這一點很好理解，不再贅述。

不過，無論是財富效應，還是消費派生效應，都存在爭議。

以財富效應為例，雖然中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達96%，但通常只有多套房家庭才能更直觀地受益于房價上漲，唯一住房家庭不可能賣房交易，房價上漲的感知效應有限。同時，55%的戶籍人口在農(nóng)村，其擁有的農(nóng)村住房不能流轉(zhuǎn)，房價增值對他們并不會產(chǎn)生財富效應。

再說消費派生效應，在收入有限的情況下，裝修、家具家電、購車等大額消費，對其他日常消費也會有顯著的擠出效應。其實，與房價上漲促消費相比，更多地人開始關(guān)注高房價對消費的擠出效應。

三、高房價的擠出效應

當房價收入比（一套住房平均價格與家庭年平均收入之比）較高時，人們?yōu)橘I房節(jié)衣縮食，就會產(chǎn)生明顯的消費擠出效應。當前，國內(nèi)50大中城市房價收入比約為12，不吃不喝12年可以買套房。其中，一線城市高達24，是二線城市的兩倍。

盛松成等（2020）基于2005年~2007年國內(nèi)副省級以上城市及省會城市的數(shù)據(jù)，測算表明人均總消費與房價呈負相關(guān)關(guān)系，且在統(tǒng)計學上顯著，總體看來，房價每上漲1倍，人均消費就顯著下降4.65個百分點。高房價對于健康醫(yī)療、交通通信等可選消費的擠出效應尤其明顯，房價上漲1倍，這兩項會下降20個百分點左右。

王春梅（2015）基于1994年~2012年的季度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)一線城市房地產(chǎn)的財富效應顯著為負，二線城市不顯著，三線城市微弱為正。

顯然，在一二線城市，首套房上車和二套房改善越來越難，房價上漲就成了隱形通脹，對消費是負作用。三線城市不同，外來流動人口占比較低，且房價整體合理，房價上漲能讓居民感受到財富增值，對消費反倒有一定的促進作用。

事實上，近年來大家在分析下沉市場的消費潛力時，就把低房價視作重要指標，房價低，才有積蓄，有錢有閑，自然會衍生出很多消費需求，尤其是各種生活服務(wù)類消費。

此外，當上車越來越難時，房價上漲還會拉大財富差距，由于高收入群體邊際消費傾向更低，財富差距的擴大，對消費也是負作用。

據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》，2018年我國城鎮(zhèn)新成交住房中，首套房占比僅為12.8%，較2008年下降57個百分點。有房群體正在成為購房的主體，持續(xù)享受房價上漲的紅利，無房群體無力上車，二者的財富差距持續(xù)擴大。

所以，綜合考慮財富效應、消費派生效應、擠出效應、財富差距效應之后，得出的結(jié)論是高房價會壓制消費。

不過，高房價壓制消費，并不能簡單得出降房價促進消費的結(jié)論。房價影響面太廣了，牽一發(fā)動全身，從促消費角度看，小幅降房價作用不明顯，大幅降房價可能得不償失。

疫情之后，無風險利率下行，作為對利率高度敏感的資產(chǎn)，房價面臨較大的上漲壓力，國內(nèi)一些城市也出現(xiàn)了房價快速上漲的苗頭，引來調(diào)控政策進一步升級。

當前，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為基調(diào)，需求側(cè)打擊投資炒作，供給側(cè)規(guī)范融資規(guī)模，對市場過熱起到了快速降溫作用。在低利率的環(huán)境下，控住房價慢漲即是勝利，期待房地產(chǎn)價格大幅下降來釋放居民消費潛力，是不現(xiàn)實的。

四、房價有泡沫嗎？

與降房價促消費相比，更多人關(guān)心的可能是現(xiàn)在的房價有泡沫嗎？

市場一般喜歡用房價收入比來判斷房價的合理性。國際橫向?qū)Ρ瓤?，一般認為房價收入比超過5倍，就是嚴重不可負擔的。據(jù)此推斷，我國很多城市房價收入比超過10倍，顯然是不合理的。

不過，不同國家經(jīng)濟增速不同，收入增速不同，房價收入比不能簡單對比。就像在股市中，成長性高的股票總是對應更高的市盈率，中國一二線城市較高的房價收入比，與中國經(jīng)濟仍處于中高速增長階段是密切相關(guān)的。

所以，較高的房價收入比，說明國內(nèi)一線城市的房價對絕大多數(shù)人是不可負擔的，但還難以得出價格存在泡沫的結(jié)論。只有當經(jīng)濟增速和收入增速趨勢性大幅放緩后，房價收入比才可能回歸至較低的水平。

以銀行業(yè)為例，2012年之后，銀行盈利增速告別了動輒30%的黃金時代，四大行的市盈率也出現(xiàn)趨勢性拐點，再也沒能回到前期的高點。

所以，著眼于市場規(guī)律，可負擔性不代表合理性。房子背后，對應的不僅僅是鋼鐵水泥的材料成本，也不僅僅是住有所居的心理訴求，背后還承載著各種便利、資源和機會，所以才有那句至理名言，地段、地段、還是地段。

核心地段總是稀缺的，核心地段的房價就不可能讓所有人都能負擔；一線城市也是稀缺的，一線城市的房價總顯得高不可攀。

即便如此，對房價增速進行調(diào)控也是必要的，對于投資品，人們買漲不買跌且越漲越買，快速上漲本身必然催生非理性繁榮，把速度降下來，才能把房子附帶的投機屬性降下來，從而更接近實現(xiàn)“房住不炒”的目標。

參考文獻：

1. 王春梅，《中國房地產(chǎn)財富效應的區(qū)域差異分析》，統(tǒng)計與決策，2015.

2. 盛松成,宋紅衛(wèi),汪恒，《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟》，中信出版社，2020.

3. 徐遠，《城里的房子：讀懂中國房產(chǎn)財富的邏輯》，中信出版社，2018.

4. 彭文生，《漸行漸遠的紅利：尋找中國新平衡》，社會科學文獻出版社，2013.

本文作者：薛洪言

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