原標題：自如屢被用戶投訴，長租公寓背后套路知多少？

據(jù)媒體報道，2月20日，謝女士在自如平臺上租賃了一套位于北京市朝陽區(qū)的公寓，但入住的第一天她就發(fā)現(xiàn)，公寓周圍非常吵鬧。聯(lián)系房屋管家后，對方告訴謝女士，可以把窗戶封死以隔音，或者換一套五公里以外的房屋。謝女士說，封死窗戶會影響居住的舒適度，更換的房屋她也不滿意，于是在入住后的第二天就向平臺提出退租。

一位自稱自如平臺區(qū)域經(jīng)理的人來電告訴謝女士，退租可以，但按要求須扣除一個月房租，再加上退租需提前15天提出申請，合計將扣除45天的房租。據(jù)謝女士向記者展示的聊天記錄和付款明細顯示，她已按照“押一付三”規(guī)則付完了費用，如果按扣除45天房租計算，她要賠3860.62元。

自如公寓店大欺客，自蛋殼爆雷之后，自如成為長租公寓第一，如今屢遭投訴，長租公寓背后的套路到底有多坑？

長租之痛，”高杠桿”運營

據(jù)了解，長租公寓是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。其實直白來說，長租公寓就相當于中介，不少長租公寓以住房租賃名義采取“高進低出”“長收短付”高風險經(jīng)營模式開展詐騙行為，導致房東租金收不回來，租客房財兩空。

“高進低出”的經(jīng)營模式就是指中介從房屋業(yè)主處高價租回房屋，通過比原租金的還低的價格租給房客。長租公寓作為托管公司，短時間內(nèi)可以獲得大筆資金，并且可以用來經(jīng)營、投資。只要有新的租客進來，這個資金池就會不斷擴大下去。

但是這樣的經(jīng)營模式存在缺陷，難以持續(xù)。一旦空置率得不到控制，租金收入達不到預期，則會對企業(yè)的現(xiàn)金流形成沖擊，嚴重的會導致企業(yè)倒閉，從而損害房東和租客的利益。然而，疫情成為壓死駱駝的最后一根稻草，長達幾個月長租公寓招不到租客了，靠新租客續(xù)命的長租公寓就跑路了。

在江湖老劉看來，長租公寓高收低租引來爆雷潮，租客按年向長租公寓支付房租，長租公寓按月向業(yè)主支付房租，通過此類模式不少長租公寓爆雷，成千上萬名房東和租客受到牽連。這是長租公寓的行業(yè)詬病，高杠桿運營實在太虛。長租公寓應該提高自身業(yè)務水平，服務客戶。將誠信和責任融入企業(yè)文化中并時刻踐行理念，循序漸進精細化運營，穩(wěn)步發(fā)展才是立身之本。

長租風險，租金貸擴張

據(jù)悉，所謂"租金貸"，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時，與該企業(yè)合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。

租金貸暗藏風險，隱蔽性強。"租金貸"模式看似方便，但租戶在不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險。但實際操作中，服務商卻在租客不知情或者未對租客進行充分地風險提示的情況下為租客辦理了"租金貸"服務，具有較強的蠱惑性、欺詐性。本來只是租客卻變成了某金融機構的借款人。

除此之外，租金貸違法類型較多。不少服務商及其高管涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為。存在潛在較多的租賃合同糾紛，涉及面廣。租金貸的坑，要多坑有多坑。"消費分期貸款+長租公寓"的模式，被認為是一項多贏的創(chuàng)新。然而，隨著行業(yè)的野蠻生長，"金融+長租公寓"的模式出現(xiàn)異化，部分長租公寓平臺借助租金貸業(yè)務瘋狂擴張，并形成資金池。

在江湖老劉看來，盡管租金貸短暫的緩解了租客的經(jīng)濟壓力，但是長期來看，租金貸風險太大，套路太多。房客一不小心卷入貸款風波，有“賠了夫人還折兵”的風險。長租公寓要想持續(xù)發(fā)展，完善租金貸業(yè)務是當務之急。就目前用戶對于長租公寓的反饋來說，市場亂象頻發(fā)正導致某些用戶失去信心。

長租亂象，屢被投訴

長租公寓市場亂象頻生，屢被投訴。筆者在“黑貓投訴平臺”上輸入“自如”，就有不少網(wǎng)友投訴。有網(wǎng)友稱：“我在自如的租房合同于2月5日到期，用戶在1月22日就已經(jīng)搬走了，5號左右點開自如APP發(fā)現(xiàn)解約按鈕是灰掉的不能點以為自如給用戶自動退租了。按照自如規(guī)定，2月5日之后，房間密碼鎖自動凍結，相當于已經(jīng)退租了，憑什么還不給我退押金？自如管家怪我沒有聯(lián)系他們，我之前快到期他們就天天打電話給我說續(xù)租優(yōu)惠之類的，怎么我退租了這么多天才聯(lián)系我？我每個月交10%的服務費就換來這種服務嗎？我要求退我押金2288元！”

江湖老劉在“黑貓投訴平臺”上輸入“龍湖冠寓”，有網(wǎng)友投訴稱：“本人于2020年7月入住龍湖冠寓杭州奧體飛虹路店，2021年3月5日提出退租，退房日為3月10日。除了扣除押金之外，龍湖冠寓竟然還要向我收取相當于半個月房租的服務費 保潔費 折舊費。簽約合同的時候無人告知我要提前十五日退房，也無人告知我要收取退房服務費，合同中也沒有收取服務費的條款。”在江湖老劉看來，長租公寓亂象頻生，讓用戶對其失去信心。長租公寓之殤，對于租客而言也許是一次無法承擔的傷痛。屢被投訴的長租公寓們是時候反省了，其背后的坑是踩不完的，加強監(jiān)管才是它唯一的出路，“跑馬圈地”的長租公寓未來能走多遠，我們拭目以待。

江湖老劉在“黑貓投訴平臺”上輸入“龍湖冠寓”，有網(wǎng)友投訴稱：“本人于2020年7月入住龍湖冠寓杭州奧體飛虹路店，2021年3月5日提出退租，退房日為3月10日。除了扣除押金之外，龍湖冠寓竟然還要向我收取相當于半個月房租的服務費 保潔費 折舊費。簽約合同的時候無人告知我要提前十五日退房，也無人告知我要收取退房服務費，合同中也沒有收取服務費的條款?！?/p>

在江湖老劉看來，長租公寓亂象頻生，讓用戶對其失去信心。長租公寓之殤，對于租客而言也許是一次無法承擔的傷痛。屢被投訴的長租公寓們是時候反省了，其背后的坑是踩不完的，加強監(jiān)管才是它唯一的出路，“跑馬圈地”的長租公寓未來能走多遠，我們拭目以待。

江湖老劉，TMT行業(yè)觀察者,知名IT評論員。

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