原標(biāo)題：貝殼的中介生意還好嗎？

最近，杭州一條房產(chǎn)新政的出臺引發(fā)中介公司貝殼找房市值大跌。該新政為房東可將房源在房管局線上平臺自主掛牌，和客戶進行交易。從字面意思來理解就是客戶以后進行二手房交易時，可以避開中介公司，直接和房東對接進行二手房交易。

從近期的新聞來看，這已經(jīng)不是第一條關(guān)于房產(chǎn)中介的利空消息，前段時間，有媒體報道將會給地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)置“紅線”，也就是說未來地產(chǎn)中介費用將會有一個“封頂”費用，如果實施那么對房產(chǎn)中介行業(yè)將會是一個不小的打擊，不過該消息已經(jīng)被官方證偽。

在中國樓市見頂論的帶動下，二手房交易應(yīng)該是個好賽道，可現(xiàn)實卻很骨感，貝殼找房的盈利能力并不算得上漂亮，市值也已經(jīng)破發(fā)，公司前景仍處在未知之中。

（配圖來自Canva可畫）

房產(chǎn)服務(wù)賽道的黑馬

提起貝殼找房就不得不提鏈家，貝殼是2018年由鏈家孵化而來，而鏈家則更為久遠(yuǎn)，可謂見證了中國房地產(chǎn)的輝煌歷史。2001年12月，鏈家在北京成立了第一家門店甜水園店，自此開始自己的稱雄之路。

憑借著標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營模式，以及良好的口碑，鏈家開始蒙眼狂奔。2016年時鏈家已進駐北京、上海、廣州等28個城市和地區(qū)，全國直營門店數(shù)量超8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人近15萬人。此外，鏈家致力打造“樓盤字典”，收錄了多維度房源真實信息，囊括了全國160多個城市1億1000萬套房屋數(shù)據(jù)。

但這些都無法滿足鏈家前行的腳步，2018年4月，鏈家宣布成立新平臺貝殼找房，貝殼找房的主營業(yè)務(wù)為二手房交易、新房交易和其他房屋更新等新興業(yè)務(wù)，和鏈家最明顯的區(qū)別是貝殼的平臺屬性更強，可以對接更多的外部合作，技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢也更明顯。

雖然成立時間較短，但在鏈家的扶持下，貝殼也取得了較大的業(yè)務(wù)擴張。截至2020年12月30日，貝殼找房已進駐全國超過100個城市，連接279個經(jīng)紀(jì)品牌并擁有超過49.3萬經(jīng)紀(jì)人和4.7萬家經(jīng)紀(jì)門店。

并且取得了良好的市場表現(xiàn)。其中，2018年年底和2019年年底，銷售的新房項目數(shù)量分別為3486項和7769項，在市場中的占比分別為9%和22%。2019年新房交易總額7476億元人民幣，使貝殼成為中國最大的新房銷售平臺。

制度創(chuàng)新提效率

在市場分散度高、競爭激烈的市場能殺出重圍，獲得良好的市場表現(xiàn)，貝殼可以堪稱商業(yè)領(lǐng)域的黑馬，也逐漸建立起了品牌優(yōu)勢。

首先，鏈家重新制定了分利制度。鏈家重置了經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，改變了原有的僅成交經(jīng)紀(jì)人可以獲得傭金的模式，實現(xiàn)在一單交易中只要有貢獻就能分傭的新政策。

在這個網(wǎng)絡(luò)中，有房源錄入人、房源維護人、委托備件人、房源鑰匙人、房源實勘人、客源轉(zhuǎn)介紹和客源成交人等角色，合作網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)紀(jì)人可以通過任一個環(huán)節(jié)的貢獻最終獲得收益，鏈家內(nèi)部各個門店的經(jīng)紀(jì)人首先有了跨門店合作的動力。

其次，基于鏈家內(nèi)部跨門店的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，貝殼找房進一步創(chuàng)新，將其由原先鏈家內(nèi)部的跨門店協(xié)作，擴展到全行業(yè)，實現(xiàn)不同品牌中介的跨品牌合作，極大增加了平臺上的房源的數(shù)量和分布區(qū)域數(shù)量。各個品牌經(jīng)紀(jì)人之間博弈變合作，平臺與加盟商實現(xiàn)共贏。

最后，是標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)帶來的口碑效應(yīng)。房產(chǎn)中介行業(yè)一直是一個吃信息差的行業(yè)，也是交易頻次低、一次性買賣多的行業(yè)，這種行業(yè)屬性讓中介可以有足夠動機欺騙客戶賺黑心錢，但鏈家自打成立之初就秉持著做好服務(wù)的理念，在亂象叢生的中介市場用真房源吸引客戶樹立口碑，甚至一度有國民鏈家的稱號存在。

行業(yè)問題是個坎

雖然經(jīng)過艱辛運營，貝殼取得了一定的優(yōu)勢，但一些行業(yè)現(xiàn)實問題仍然擺在貝殼面前，成為繞不過去的大山。

一方面是越來越低的新房成交量。中國新房市場成交額經(jīng)過二十年的快速增長后，從2014 年6.2萬億達到2020年的15.5萬億，實現(xiàn)16.5%的年復(fù)合增長率。然而，未來預(yù)計增長勢頭將出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)年復(fù)合增長率-2.86%的下降趨勢，在2024年下滑到13.8萬億的水平。

另一方面是激烈的競爭格局。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)因為行業(yè)進入門檻低和房地產(chǎn)具區(qū)域性的特性，許多中介企業(yè)規(guī)模較小且多為地方性經(jīng)營，僅在單一城市擁有市場份額優(yōu)勢，導(dǎo)致整體行業(yè)集中度偏低，競爭也較為激烈。根據(jù)我愛我家2019年年報數(shù)據(jù)，約70%的小微中介完成市場50%以上的交易額，市場競爭格局較為分散。

最后是行業(yè)監(jiān)管的趨嚴(yán)態(tài)勢。貝殼所處的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為風(fēng)口浪尖上的行業(yè)，中央“房住不炒”的基調(diào)下，行業(yè)監(jiān)管越發(fā)趨于嚴(yán)格，這種態(tài)勢也開始涉及到二手房市場，比如杭州新出臺的政策就會對貝殼的業(yè)務(wù)造成一定的干擾。

市場紅利助增長

對于貝殼來說，雖然已經(jīng)成為房產(chǎn)中介領(lǐng)域的頭部公司，但挑戰(zhàn)依然存在。不過也有一些紅利可以對貝殼未來的發(fā)展起到支撐作用。

其一，是繼續(xù)增長的城鎮(zhèn)化率。中國的城鎮(zhèn)化率在2019年已經(jīng)達到60.6%，預(yù)計將在2030年達到70%?！笆奈濉币?guī)劃和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，“十四五”時期“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”，即將到來的城市人口將導(dǎo)致更多的住房需求，進一步推動住房活動的增長。

其二，是存量時代二手房交易的提速。截至2019年12月13日，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展出339億平方米建筑面積的規(guī)模。隨著人口向城鎮(zhèn)流動以及城市有限的供地量，我國存量房即二手房的買賣和租賃市場有望快速增長。2014 年我國二手房市場買賣規(guī)模為2.6萬億元，2019年達到6.7萬億元，年復(fù)合增長率為20.8%。

其三，是房產(chǎn)中介的重要性越發(fā)凸顯。我國住房市場進入穩(wěn)定增長新階段，市場供求逐漸接近平衡，這對中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)生了巨大需求。根據(jù)CIC報告，2019年，我國通過中介銷售和租賃的住房GTV總額為10.5萬億元，中介滲透率為47.1%，預(yù)計2024年GTV總額和滲透率將分別達到19.1萬億元和62.2%。

總的來看，貝殼找房依托于深耕二手房領(lǐng)域多年的鏈家，快速成長起來，并且成功上市。但身處在房地產(chǎn)行業(yè)的漩渦中，并且由于行業(yè)屬性的問題，競爭和低效運營是繞不過去的坎，未來的貝殼會走向何方還需拭目以待。

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