燕郊炒房客潰敗，一個(gè)時(shí)代的終結(jié)

原標(biāo)題：燕郊炒房客潰敗，一個(gè)時(shí)代的終結(jié)

本文概述：在近幾年燕郊房價(jià)跌宕起伏的過程中，通過炒房實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由或置換到北京的投資客不乏其人，但對于多數(shù)房地產(chǎn)投資客而言，包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京樓市是一場噩夢，尤其是在燕郊限購政策出臺前的幾個(gè)月，一部分投資客重資押注北京平谷線，部分投資客以超過3萬元/平價(jià)格囤積房源。但到了2020年，受疫情和房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，很多購房者無奈走向斷供，看著房子被銀行收回。數(shù)據(jù)顯示，全國住宅法拍房的掛牌數(shù)量已經(jīng)已經(jīng)超過了160萬，這相比2017年漲了180倍！順勢而為，買房暴富的時(shí)代，似乎已經(jīng)結(jié)束了。

1、燕郊房市火熱發(fā)展，炒房團(tuán)蜂擁而至

2、房價(jià)暴跌（疫情、政策），炒房團(tuán)走向斷供的選擇

3、未來樓市發(fā)展

在某社交平臺，曾有名叫“厚土”的網(wǎng)友發(fā)帖表示，“贈送（燕郊）天洋城房產(chǎn)（目前還有貸款），先到先得，自己還貸款。”

這名網(wǎng)友是在燕郊房價(jià)不斷攀升的2016年，以2.7萬元每平方米、總價(jià)108萬元，買下這套40平方米的一居室的。這套房子大概還了4年多的房貸，每月還款4200元，還剩73.64萬元貸。

和他一樣“生無可戀”的，還有許多人。這些購房者是在沒有購房資質(zhì)的情況下，與開發(fā)商或二手房業(yè)主草簽了購房合同。在環(huán)京房價(jià)持續(xù)下跌之后，很多人的房子還沒到手，就賠了一半。

樓市從魔幻走到現(xiàn)實(shí)，有人進(jìn)場、有人離開、有人被套，環(huán)京樓市何以至此！

走向魔幻主義的燕郊房市

史料記載，燕郊因春秋戰(zhàn)國地處燕國城郊而得名，清康熙年間，建造燕郊行宮，作為帝后出京冬巡、拜謁東陵的首站，直到今天，燕郊主城的大街還叫行宮大街，核心區(qū)的賓館叫做行宮賓館，菜市場都叫行宮市場。

如今，從行政上看，燕郊隸屬河北廊坊，但從地理位置上來看，它離北京更近。燕郊距北京天安門只有35公里，從燕郊開發(fā)區(qū)進(jìn)入北京，只需跨過一條500米長的潮白河。得天獨(dú)厚的地理位置，讓燕郊被冠以“環(huán)京一哥”的稱號。這塊京城飛地，有著和長安街相似形制的彩虹門，也有著與北京通州相似的密集居住區(qū)和車流、人流。

也正因?yàn)榇?，燕郊被寄予厚望——承接北京產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的“試驗(yàn)田”。

十年前，河北省就曾邀請北京一起規(guī)劃打造“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”。這里邊就包括環(huán)繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個(gè)地級市，以及涿州市、三河市（包括燕郊）、香河縣、固安縣等13個(gè)縣(市)。

2010年到2015年間，北京市陸續(xù)出臺調(diào)控房產(chǎn)政策，從商品房限購，到繳納社保年限，再到通州最嚴(yán)限購令，房價(jià)也是翻著跟頭地漲，許多在京購房無望的北漂族，紛紛到環(huán)京地區(qū)購置房產(chǎn)。同時(shí)，炒房客也蜂擁而至。短時(shí)間內(nèi)，購房需求大增，導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求，環(huán)京房價(jià)自此野蠻生長，燕郊、大廠、香河等地的房價(jià)，幾乎翻了一番。

資本聞風(fēng)而來，萬科、五礦、合生等眾多房地產(chǎn)企業(yè)火速進(jìn)駐燕郊、香河等城鎮(zhèn)，開始跑馬圈地。環(huán)京概念繼續(xù)被熱炒，2014年11月，燕郊房價(jià)沖破了1萬大關(guān)。彼時(shí)，北京房價(jià)也才3.5萬，深圳還是2.4萬，杭州只有1.7萬。

“燕郊的房子一下子賣瘋了，一天一個(gè)價(jià)，最開始一天漲幾十塊錢，后來一天就能漲一百塊錢。當(dāng)年房子沒人要的時(shí)候，開發(fā)商雇司機(jī)包卡車往燕郊拉人看房，來的都是老頭老太太，后來房子好賣了，中介都在高速口賣房?！毖嘟急镜厝嘶貞洠肮卉囃Ｈ尉湍艿奖本?，上高速20分鐘到北京，25公里到天安門廣場”，這些被開發(fā)商寫在廣告里的話，吸引無數(shù)炒房客蜂擁而至。

2016年前后，燕郊的房價(jià)甚至達(dá)到了近4萬元每平方米。環(huán)京樓市熱火朝天，開發(fā)商則是歡騰一片。一些大開發(fā)商項(xiàng)目開盤，甚至一次性動員了200名銷售人員。百度百科在2016年更新了燕郊人口的數(shù)據(jù)——120萬，比十年前多了10倍。

“當(dāng)時(shí)有房產(chǎn)專家預(yù)測，燕郊的房子恐突破五萬元大關(guān)，”小吳回憶，買房子的時(shí)候甚至都沒看到房子，就給中介打了錢。“你不買，立刻就會被賣掉，那個(gè)時(shí)候根本沒機(jī)會思考，就想趕緊買上?！?017年，小吳匆忙入甕，幻想著憑借杠桿可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由，但沒想到這成了一個(gè)噩夢。

眼見燕郊樓市塌

2021年年初，燕郊通勤人員進(jìn)京新政實(shí)施的這一天，住在燕郊的小張花了整整4個(gè)小時(shí)才到達(dá)公司。光走完這座500米的橋，就耗費(fèi)了2個(gè)小時(shí)，一場疫情，讓更多人感慨：“這么多環(huán)京的城市，燕郊離國貿(mào)再近，固安離大興機(jī)場再近，它們終究不是北京?！?/p>

2017年3月，北京樓市調(diào)控政策加碼過后，環(huán)京樓市也掀起限購風(fēng)暴。2017年3月，燕郊限購令發(fā)布后，房價(jià)也馬上開始下跌，到2018年10月，已經(jīng)跌至1.6萬每平方米，跌幅近35%，兩年后，燕郊的房價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的4萬元每平方米，跌至不到2萬元每平方米；大廠地區(qū)的房價(jià)，從3.5萬元每平方米，跌到了1萬多元每平方米。

作為一個(gè)房價(jià)腰斬的地方，燕郊也就此成為炒房客的覆滅之地。人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至12月16日，2021年燕郊法拍房數(shù)量為818套（不剔除重復(fù)拍賣），為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍，人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)上還顯示，未來一個(gè)月，還將有三套燕郊的房產(chǎn)被拍賣，起拍價(jià)在123萬至211萬之間。在這些司法拍賣的房源中，有相當(dāng)部分的債權(quán)人為銀行機(jī)構(gòu)，這說明大部分是斷供者。

斷供這條路其實(shí)很簡單，就是按月不給銀行打錢，銀行會每月敦促還款，大概持續(xù)不還半年時(shí)間，銀行就會啟動起訴程序，通過法院凍結(jié)房屋，然后走法拍程序最終拍賣掉這套房產(chǎn)。

“房價(jià)一路下跌，房子不斷貶值，市值甚至低于尾款。經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)不開、獲利無望的心理下，只能選擇斷供止損?！蹦撤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，在他從業(yè)的四五年時(shí)間里，經(jīng)手過的燕郊法拍房中，大多數(shù)都是斷供的，其中福成和潮白人家的樓盤尤為多。

有斷供者欲言又止，有斷供者不吐不快。今年12月10日，一名網(wǎng)友自曝 “親身經(jīng)歷，我斷供了”，這個(gè)帖子在網(wǎng)絡(luò)引起軒然大波。這名網(wǎng)友2017年在燕郊花426萬買了一套房，四年還了80萬元的房貸，其中只有16萬元的本金，剩下63萬元全都是利息。房子更一路貶值到現(xiàn)在的235-240萬元。更令他無法接受的是，斷供過后，自己至少虧了280萬元。

12月下旬，有一則燕郊業(yè)主“此房白送”的帖子，在社交平臺流傳開來。照片上的文字顯示：因?yàn)榉孔犹?，還不起月供，此房一分不要，白送你。你只要還月供就行，我只是不想有逾期。

“環(huán)京多數(shù)區(qū)域不僅基礎(chǔ)設(shè)施比如交通等沒完全跟上，軟件設(shè)施比如教育資源、醫(yī)療資源等也稀缺，更重要的是，它們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也比較單一。”一位資深地產(chǎn)人士分析說。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，意味著購房者的就業(yè)問題就無法解決，就算有戶口，人們只能白天在北京上班，晚上再回來睡覺。這樣一來，環(huán)京城市仍可能是一座座“睡城”。從本質(zhì)上來說，盡管無比靠近北京，但燕郊始終只是河北的一個(gè)小鎮(zhèn)，其產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)都不足以支撐它的房價(jià)。

缺乏基本面支撐的樓市，注定極其容易受到政策的影響，調(diào)控一來，分分鐘現(xiàn)了原形，跌到媽都不認(rèn)。這也解釋了另一個(gè)疑問：同樣的調(diào)控周期之下，為什么北京房價(jià)僅僅只有10%左右的回調(diào)，而燕郊卻面臨腰斬的命運(yùn)？

一個(gè)時(shí)代的結(jié)束

近一年以來，房地產(chǎn)下行壓力持續(xù)加大，2021年截止11月10日，單單是發(fā)布了破產(chǎn)文書公告的房企就有339家，平均每天破產(chǎn)1.07家。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的主要原因是政府對房地產(chǎn)嚴(yán)厲的調(diào)控，融資方面的“三條紅線”，房貸方面的“兩條紅線”，直指房企杠桿和銀行信貸供給，2021年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)接近600次，堪稱地產(chǎn)史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代。

日前，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》全文發(fā)布。關(guān)于房地產(chǎn)市場，文中透露五大信號，為未來5年的樓市發(fā)展指明方向：“房住不炒”貫穿未來五年；減少房地產(chǎn)對金融資源的擠占；住房租賃仍是“風(fēng)口”；重視老舊小區(qū)改造；住房消費(fèi)健康發(fā)展。

十四五規(guī)劃中提出引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，顯然經(jīng)濟(jì)主要依靠房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去。資源更多要分配到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上。

有專家指出，短期來看，一直到明年的一季度，二季度，房地產(chǎn)市場都會處于比較穩(wěn)定的環(huán)境。從總體政策上來看，調(diào)控政策不會迎來大幅度的放松，過緊會導(dǎo)致一系列經(jīng)濟(jì)失衡的問題，威脅房企存活。如果此時(shí)過松，就會使市場迎來大幅度反彈，可能會強(qiáng)化房價(jià)永遠(yuǎn)上漲，政府永遠(yuǎn)呵護(hù)地產(chǎn)的錯(cuò)誤預(yù)期。

“這是一場樓市價(jià)值的自我回歸”，過去十幾年的房價(jià)飆漲之下，炒房客橫行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形……房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)變成一個(gè)擊鼓傳花的財(cái)富游戲，如今，走過蠻荒時(shí)代，“房價(jià)不會下跌”已經(jīng)是個(gè)徹頭徹尾的謊言。

不管怎樣，順勢而為，買房暴富的時(shí)代，已經(jīng)結(jié)束了。

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