大數(shù)據(jù)賣房？二手房市場的正確交易姿勢是什么

文/穆楠

中國房地產(chǎn)市場一直以來都有著源源不斷的爭議，它是國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的重要支柱，尤其在北上廣深等一線城市，任何政策市出臺都可能牽動樓事，對于潛在買家與賣家而言，隨著互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)等新一代交易平臺的興起，也有了更多的選擇。

今年以來，從大盤看全國的樓市都相對低迷，國家層面接連發(fā)布不少政策鼓勵消費，這背后也是意在支持樓市發(fā)展，上個周末的「雙降」（降息+降準(zhǔn)）讓房奴們又減少不少還貸壓力，有媒體統(tǒng)計，這已經(jīng)是央行年內(nèi)5次降息減負，這意味如果你帶背著100萬的房貸，20年的利息可以省下17萬；在更早的3月，二手房交易營業(yè)稅門檻也從「滿五唯一」降低到了「滿二唯一」，也正是從那時候開始，北京的新房與二手房成交額已經(jīng)連續(xù)7個月環(huán)比上漲。

說這些政策背景，其實說明房產(chǎn)交易仍然有著很大的發(fā)展空間，尤其是在政府部門一直在強調(diào)「互聯(lián)網(wǎng)+」去改造傳統(tǒng)行業(yè)的當(dāng)下，對于買房者與賣房者而言，都需要一個更好的交易平臺——它不應(yīng)該是依賴于房產(chǎn)中介的三寸不爛之舌，而是應(yīng)該有著全面的數(shù)據(jù)與交易記錄，從更加理性而科學(xué)的角度去指導(dǎo)交易，在這種時候，二手房市場也出現(xiàn)了不少由互聯(lián)網(wǎng)公司主導(dǎo)的新興「交易姿勢」，看看它們是什么？

不以數(shù)據(jù)為核心的平臺都是耍流氓

在我身邊有不少剛買了房子一兩年就打算出手的同學(xué)，問起原因多是當(dāng)時買房時不夠謹慎，甚至是「被忽悠了」，更深層次的原因，其實是沒有真正了解當(dāng)時房源、小區(qū)的數(shù)據(jù)，一時沖動交了訂單金。

這里面，就涉及到如何全面的掌控數(shù)據(jù)，作為普通購房者，其實真正能做到打探清楚的信息的少之又少，原因還是房源沒有如電商中商品那種的「結(jié)構(gòu)化」數(shù)據(jù)，無論是不同小區(qū)間的橫向?qū)Ρ冗€是小區(qū)本身的縱向歷史對比，都不夠精確。這也是二手房產(chǎn)業(yè)鏈上，尤其是房產(chǎn)O2O企業(yè)迫切要解決的問題，目前來看，已經(jīng)有公司開始真正意義的把數(shù)據(jù)應(yīng)用到交易中。

前幾天，鏈家網(wǎng)就開始了一步新嘗試，從二手房的交易主體賣家入手，推了移動端賣房工具掌上鏈家業(yè)主版，希望完成「一站式賣房」服務(wù)功能，其核心是從房源錄入、周邊信息同步入手，再到經(jīng)紀人追蹤、帶看信息查詢等等，讓業(yè)主能夠?qū)崟r了解房屋的銷售動態(tài)。

舉個例子，在房屋掛牌過程中，業(yè)主可根據(jù)周邊的成交情況、成交價格隨時自行調(diào)整銷售價格，相比傳統(tǒng)的由中介公司調(diào)整價格，業(yè)主有了更多的主動權(quán)，而為了避免虛假信息，鏈家在產(chǎn)品設(shè)置了所有信息必須是從自身建立的數(shù)據(jù)庫的來填寫，業(yè)主無法自行修改戶型、面積、產(chǎn)權(quán)等核心數(shù)據(jù)，在降低假房源的「壞數(shù)據(jù)」同時，從源頭上凈化市場。

做出上面看似「霸道」的決定，鏈家也是出于對自身「樓盤字典」的自信，這個實則為房源大數(shù)據(jù)的「字典」里，包含著650萬套北京存量房源，涵蓋12萬種戶型，涉及1萬多樓盤，12萬棟樓，也就是說，除非是你自家蓋的房子，否則都會出現(xiàn)在這套數(shù)據(jù)系統(tǒng)中。

在全國層面，鏈家宣稱覆蓋了全國24座主要城市，覆蓋人數(shù)則達到2.3億，最終目標(biāo)是管理1億套存量房源。累積的數(shù)量越多，「字典」的準(zhǔn)確度，可參考性也就越大，從這個意義來說，鏈家想做的是房產(chǎn)市場中的「京東」，它的價格未必一定是最低，但可以保證數(shù)據(jù)的真實與可控，同時有著對經(jīng)紀人，房源，小區(qū)的評價體系；而過去中小平臺的模式更似「淘寶」，商品價格可能很低，但實則魚龍混雜，一不小心就會出現(xiàn)很多問題，房子又不同于普通商品，一旦選擇有誤，基本也沒什么售后服務(wù)可言，給買房者造成了長時間的傷害。

所以說，以數(shù)據(jù)為核心的交易平臺一定會是未來房產(chǎn)交易中最重要的特性。

平衡買賣雙方更有利于交易

在二手房交易中，其實買賣雙方的地位是不平等的，在市場趨好時，賣房者掌控著更多主導(dǎo)權(quán)，甚至很多本該房東承擔(dān)的費用最終也通過提高房價轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，而對購房者來說，幾乎沒有討價還價的余地。

所以一個良好的平臺應(yīng)該是在大環(huán)境偏向賣方的前提下盡量去平衡雙方的，目前市場上的房產(chǎn)O2O平臺眾多，有鏈家、我愛我家這樣的老牌中介轉(zhuǎn)型的，也有搜房、樂居等起家的互聯(lián)網(wǎng)資訊平臺，甚至還有愛屋吉屋這類主打低傭金的新興創(chuàng)業(yè)公司。

以我個人經(jīng)驗來看，純線上的平臺是相對不太靠譜，如搜房，58趕集等房源參差不齊，價格也相當(dāng)不透明，往往是商家代理著很多房源，統(tǒng)一以一個低價來吸引買家，初步建立聯(lián)系后又以多重理由漲價，體驗非常差，而在我愛我家、鏈家網(wǎng)等相對好些，不過一個案例是，在去年看房時，我愛我家的經(jīng)紀人私下告訴我可以在鏈家上看真實價格，然后在聯(lián)系他們，這多少也說明了后者對真實房源與數(shù)據(jù)的把控能力。

鏈家這次推出的針對業(yè)主賣房的APP也是走在了行業(yè)前面，從規(guī)范基礎(chǔ)房源開始，「強迫」賣家不玩貓膩，公開透明，從而減少溝通成本，通過主動跟蹤，實時了解周邊行情等，實際上是幫助業(yè)主拿到主動權(quán)，進而讓賣房更有效率；對于購買者的一端，則是有了更加真實可信的房源數(shù)據(jù)參考，最大程度的減少購房風(fēng)險。根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，專屬經(jīng)紀人提供一對一服務(wù)介入，使得業(yè)主在APP提交賣房委托到房子在鏈家網(wǎng)掛牌銷售最快只要30分鐘。

京東創(chuàng)始人劉強東曾經(jīng)提到過：任何一種互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式，如果不能夠降低行業(yè)的交易成本，不能夠提升行業(yè)交易效率的話，那么最后注定會失敗的。

對于房產(chǎn)O2O行業(yè)來說，能有效的解決了成本與效率問題，即使暫時沒有成功，也是走在一條正確的道路上，數(shù)據(jù)顯示，2013年后國內(nèi)的房產(chǎn)投資幾乎是以成倍的形勢在增長，在可以稱之為「天量」市場的房地產(chǎn)行業(yè)，還有需要更多的互聯(lián)網(wǎng)玩法去改變與優(yōu)化。

作者介紹：穆楠，《復(fù)制互聯(lián)網(wǎng)之三》系列圖書作者，百度百家、網(wǎng)易、搜狐、艾瑞等多家網(wǎng)站專欄作家，科技專欄「一言楠盡」創(chuàng)辦人。

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