任志強(qiáng)：有生之年我應(yīng)該看不到房價大幅下降了

僅僅一個國慶7天假期，19個城市的樓市限購政策紛紛出臺。那么，限購對房價下跌有作用嗎？不妨從任志強(qiáng)在今年6月2日晚的分答中尋找答案。

任志強(qiáng)繼今年三月份個人新浪微博被關(guān)閉后，6月2日晚開通的分答僅存在了一晚上便被關(guān)閉。以下為任志強(qiáng)當(dāng)天晚上在分答上回答讀者問題的內(nèi)容整理稿，一共46個問題，主要集中在房價走向和改革方向。此外，任志強(qiáng)還談到了他個人的近況，全文較長，但全是干貨，值得認(rèn)真閱讀！

1、問：任總你好，我在北京工作，現(xiàn)無購房資格，想在燕郊買，燕郊均價2萬左右，你看好燕郊的發(fā)展嗎？

答：任何一個城市都可能有溢出效應(yīng)，這種溢出效應(yīng)就會使周邊的地區(qū)在核心城市發(fā)展的過程中受益。

2、問：最近很多一線房企大舉向三四線城市發(fā)展，比如恒大，碧桂園（港股4.00 -0.50%），您對未來幾年三線城市房價走勢怎么看？

答：統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看到的是更多的房企是向一線二線轉(zhuǎn)移，而不是向三四線城市發(fā)展。

3、問：任總，中國目前房價看似沒有所謂的拐點，您認(rèn)為房價會降？還是房價增速減緩，等待人民收入水平提高？

答：房價下降的可能性不大，我沒看到哪個國家的房價是下降的。日本是特殊情況，一個是城市化率接近90%，一個是老齡化程度在超長的經(jīng)營，另外一個已有的住房情況在改善，當(dāng)改善過后再想提高，與經(jīng)濟(jì)的增長不相適應(yīng)，只有日本這種特例，但很少出現(xiàn)，中國還很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。

4、問：任總，您覺得除了北上廣深杭，還有哪些城市的房地產(chǎn)值得投資？

答：優(yōu)先的還是北京。

5、問：任總，北上廣深的房子現(xiàn)在都快10萬一平了，現(xiàn)在還能再買嗎？會不會被套??？

答：要想投資，最好別買最貴的房子，越便宜的房子升值潛力越大，貴的房子是給富人住的，他們也許裝修得很豪華，不會輕易去改變，他們換房子的機(jī)會就會減少。而一般價格對大多數(shù)人來說是剛需的房子，升值的潛力會更大，空間會更多。

6、問：任總，請問中原地區(qū)的二線城市，比如鄭州的房價還會漲價嗎？

答：當(dāng)鄭州越來越快的會成為米字形的高鐵的交通樞紐的時候，房價是一個上漲的過程。

7、問：您覺得中國的房價什么時候會下降？臨界點在哪兒？

答：我不認(rèn)為在我的有生之年能看到房價大幅下降的情況。也許你還年輕，但至少我在世的這段時間不會出現(xiàn)。

8、問：我年齡27，家里有房，武漢上班二環(huán)房價18000元，是否值得買一套，我認(rèn)為武漢房價還會上漲，您怎么看？

答：從總體上所有城市相比之下，武漢還屬于價格的洼地，房價從未來的情況看，上漲的可能性大于其他情況，所以武漢還沒有達(dá)到一個中心城市的規(guī)模和效果。

9、問：任總，自己攢了一點小錢，剛夠在三線城市買房，要把所有錢用在房子上嗎？我該怎么合理用這筆錢，謝謝。

答：如果有余錢，放在銀行不如去買房子，但買哪里的房子是你自己決定的，一定要買一個有潛力和發(fā)展余地的地方的房子，至于是一線二線三線，只要不是你自己居住，在哪里買無所謂。哪里的收益最高就去哪里買房子。

10、問：任總，我是做餐飲的，感覺很多地方的商鋪租金虛高，如果生意不是特別好，根本賺不到錢，您怎么看這種現(xiàn)象？

答：在印度的貧民窟里面，租金最高的是餐飲，比如他們叫面包房，類似于做面包之類的產(chǎn)品的地方，他們的租金也是最高，民以食為天。所以關(guān)鍵是你的餐飲是不是夠好，如果你的餐飲夠好，租金的價格不是問題。如果你的餐飲本身的情況不夠好，低租金不一定能解決問題。

11、問：你的“房價永恒上漲論”怎么理解？

答：人口不斷增加，經(jīng)濟(jì)不斷上漲的過程中，房價必然是上漲的，只有在一個城市經(jīng)濟(jì)開始下滑，墮落，人口開始離去的時候，這個城市的房價才會不再上漲。當(dāng)中國還有巨大的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過程中，多數(shù)城市還是上漲的。

12、問：突然回答這么多犀利的問題，明天媒體會不會炸？

答：這個問題我沒法回答你，只能由你們來決定了。

13、問：想請您以一個過來人的身份對現(xiàn)在的年輕人提幾條衷心的建議，好讓這些人少走彎路，早一些成熟。

答：書看得多了就會少走彎路，通過他人的經(jīng)驗中獲取自己應(yīng)該獲得的知識。重要的是認(rèn)知論上，要有獨立思考的能力，當(dāng)年能獨立思考的時候就不會隨波逐流，就會少走彎路。

14、問：假如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)70年這個政策不變，同一個人花幾百萬在大城市買房的生活質(zhì)量肯定不如租房好，說的對嗎？

答：《物權(quán)法》上說房產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期，這已經(jīng)定在中國的法律中了。所以70年產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變成了一個偽命題。我個人覺得你的錢沒有其他的用途，還是買房子好，不管是幾百萬還是幾千萬，也許買房有更多的升值空間。

15、問：任總，給我們簡單介紹一下美國的房地產(chǎn)是什么樣子的？

答：這大約要用很長的一個時間才能講情況。最簡單的說，美國的房地產(chǎn)是以二手房交易為主，而中國的房地產(chǎn)由一手房轉(zhuǎn)為二手房轉(zhuǎn)移大概需要很長的一段時間，也許8年、10年以后。真正轉(zhuǎn)入以二手房為主的市場，和現(xiàn)在以一手房為主的市場是完全不同的一個概念。

16、問：什么情況下北京房價會下降。北京比紐約高合理嗎？

答：北京是個權(quán)利中心的城市，紐約是市場化的城市，二者沒有可比性。不改變中國##決定一切，##決定一切，決定經(jīng)濟(jì)的情況，北京房價應(yīng)該比紐約更高，從目前的情況看，北京應(yīng)該會增加到3000萬人口，這種需求依然在繼續(xù)，但紐約絕不會因此增加更多的人口。紐約現(xiàn)有的房價高的大概10萬美金/平米，一般的也要3-4萬美金/平米。北京現(xiàn)在和紐約的差距還很大。

17、問：任總你認(rèn)為未來10年中國是否會發(fā)送類似美國次貸危機(jī)的情形？

答：中國不會發(fā)生類似美國的次貸危機(jī)，因為中國有巨大的首付。中國在個人住房市場的杠桿率是非常低的。美國僅僅3億多人口，但個人住房信貸達(dá)到13萬億美元，幾乎僅次于GDP總量，而中國只有GDP的1/5。而中國恰恰是個人住房的杠桿率太低了，才不會出現(xiàn)類似于美國的次貸危機(jī)。

18、問：強(qiáng)哥，您覺得，年輕人在買房和創(chuàng)業(yè)之間應(yīng)該如何選擇。

答：年輕人為什么總要把工作和生活對立起來呢？創(chuàng)業(yè)或許不需要自己的錢，但生活要靠自己的錢。如果你只有一筆資金，又想創(chuàng)業(yè)又想買房，你可以買房當(dāng)辦公室，這樣就不需要租辦公室了。所以買房和創(chuàng)業(yè)之間不是一種絕對的對立情況。如果你的創(chuàng)業(yè)有更好的一種投資需求，就會有投資者為你提供資金。或者說你根本就不是在創(chuàng)業(yè)，你是在就業(yè)。

19、問：幾年前，你說中國的房子就是炸掉也不會降價，當(dāng)時很多人罵你，現(xiàn)在過去幾年了，你還有什么要表達(dá)的？

答：我沒說過你說的那種話，我說的是炸掉的是那些過多的庫存，而有些庫存炸掉是為了改變他的用途。比如過去深圳有很多工業(yè)加工廠房，而工業(yè)加工已經(jīng)成為淘汰的項目，不炸掉工業(yè)廠房，你還會住在那種地方嗎？炸掉是為了改造，改變他的用途。也許你理解錯了，或者說你被傳言欺騙了。

20、問：任總，您覺得北京學(xué)區(qū)房近5年會發(fā)展成什么樣子，您更看好北京哪個位置的學(xué)區(qū)房呢？謝謝你，盼復(fù)。

答：北京的問題是2000多所中小學(xué)幾乎減少一半，僅西城區(qū)就縮減了一半的學(xué)校，曾經(jīng)一段時期，計劃生育導(dǎo)致生源不足而減少了教育分配，因此才有了學(xué)區(qū)房的概念。這種學(xué)區(qū)房從目前來看，最優(yōu)秀的集中在幾個區(qū)域，比如西城、海淀、東城，而南城幾乎看不到學(xué)區(qū)房的需求，他們沒有特別優(yōu)秀的，或者說很少有幾個優(yōu)秀的學(xué)校。未來的發(fā)展主要是普及化為主的一種教育方式。

21、問：您認(rèn)為中國有可能進(jìn)入租房時代嗎？一個二十歲的有生之年能見到嗎？

答：中國要想進(jìn)入租房的時代，至少國家或者個人能提供用于出租的房屋。比如在德國，有合作社的方式來進(jìn)行租賃的，而這些租賃房屋屬于政府的大概17%，而屬于個人的有80%多。中國一直限制個人購買第二套第三套，所以拿不出更多的房子用于租賃，而政府本身又很難滿足整個租賃市場的住房需求。租賃市場的建設(shè)需要制度做保障，目前我們沒有出臺相關(guān)的更好的制度。

22、問：年輕人，買房還是租房？

答：無論年輕人還是老年人，都需要有一個正確的看法。租，最后是沒有實物存在的！買，這個東西是你的，他除了居住功能外，還有個自然升值的功能。從全世界的角度看，這種自然升值，在人口密集和聚集的區(qū)域，是有保障的。

23、問：任總，對于年輕人來說，你建議租房還是貸款買房？未來十年房價會有怎么樣的變化？

答：無論是年輕人還是成年人，只要是有經(jīng)濟(jì)支付能力的人來說，都應(yīng)該買房子。買房子，至少他的資產(chǎn)價值還在；而租房子，所有的付出未來都會一無所有。

24、問：美國正在收縮貨幣政策，中國也有這個跡象，加上經(jīng)濟(jì)L型新常態(tài)，這會不會導(dǎo)致日本那樣的崩盤？

答：我不認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)類似于日本那樣的崩盤，我也不認(rèn)為是L型，也許是一個繼續(xù)下降的斜坡，并沒有到在某一個程度達(dá)到穩(wěn)定的情況，只是下滑的速度會減慢，但距離崩盤還有很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。

25、問：近期北京通州的房價會不會大幅度增長？

答：當(dāng)我們的政策是以房價為主要調(diào)控目標(biāo)的時候，供求關(guān)系就會因為調(diào)控政策的出臺在短期內(nèi)受到遏制。而長期內(nèi)供需關(guān)系就會惡化，因此，一段時間之后房價仍然會大幅度上漲。重要的是以供需調(diào)節(jié)政策，這樣才有可能達(dá)到平衡。如果不能滿足供需，而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房價的話，短期內(nèi)可能有效，長期而言通常是可無效甚至失敗的。

26、問：大炮最近的生活狀態(tài)是怎樣的？每天都干些啥？

答：我的生活很好，每天可以讀很多的書，雖然有些活動，上級不讓我們參加，但我們從事一些公益的事情的時候，他們還是會批準(zhǔn)的。重要的是自己的心態(tài)，我可以看很多的書，我可以和很多朋友聊天，我也可以聽到很多批評的聲音。如果一個人的心態(tài)，始終保持著良好的狀態(tài)下的時候，你的生活狀態(tài)就會非常好的。盡管你的生活可能在物質(zhì)上并不缺少什么，但如果缺少精神上的追求或者沒有一個努力的方向，也許你仍然會感到茫然。重要的是生活中要有一個明確的自我追求的目標(biāo)。

27、問：任總，您討厭王健林嗎？

答：我為什么要討厭王健林呢？應(yīng)該說，任何一個人我都沒有討厭過他們，你可以喜歡，也可以不喜歡。不喜歡，就離他們遠(yuǎn)點，何必要去討厭他呢？我們還是希望所有人都成為我們的朋友。希望你們和所有人站在同一個角度上去看問題。 也許你們分析的方法不同，但不要從個人的惡好、習(xí)慣去分析一個人或討厭一個人?？匆粋€人要看他為國家做出了多少貢獻(xiàn)，要看他是不是真實的。

28、問：王思聰為什么定價比您高？

答：也許他是為了掙錢，我是為了交流。不過，我也會逐步提高我的價格的。但我更愿意和大家分享我們在一起更愉快的一些“場所”。（然而第二天就被封了）29、問：您覺得劉春和潘石屹這兩個人怎么樣？我覺得你比劉春帥太多！

答：他們都是我的好朋友。劉春有更多的思想，潘石屹有更多的溫柔，兩個人類型不同，人不能只看外表，要看內(nèi)心，他們都是我的好朋友。

30、問：任總，您覺得目前北上廣深的房價有泡沫嗎？未來十年這幾個城市的房價有降價的可能嗎？

答：在中國城鎮(zhèn)化率還很低的情況下，尤其是真實的城鎮(zhèn)化率還很低的情況下，從整體而言，房價大幅下跌的可能不存在。至少從世界各國出現(xiàn)泡沫的情況看，大多是在局部出現(xiàn)了人口的下降或城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到很高的程度下出現(xiàn)的，中國還沒到那個時候。但中國的宏觀政策是我們沒辦法決定的，如果這些政策出臺的太離譜，可能在局部時間內(nèi)發(fā)生比較大的波動。尤其是中國的貨幣政策，決定中國未來的城市化。

31、問：這幾天一線城市地王頻出，包括上海、深圳、北京都出現(xiàn)了跳漲式的單價地王，對接下來的樓市走勢影響會如何？

答：地王的頻頻出現(xiàn)，對整個城市發(fā)展并不一定是好事。只要是高單價的地王，都必然是生產(chǎn)豪宅產(chǎn)品，對普通人來說沒有太多意義。對城市的發(fā)展來說，僅僅有豪宅是不行的。接下來的走勢要看供求關(guān)系和政府的政策，我們的市場還是受宏觀政策的影響占主導(dǎo)地位。

32、問：大神，聽你的話買了房，請問深圳的房快上天了，還能買嗎？是推薦中心區(qū)舊點的還是關(guān)外新盤？

答：從人口結(jié)構(gòu)看，深圳是中國目前最好的城市。老齡化程度最低，年輕人實力最強(qiáng)，創(chuàng)新程度最高，而發(fā)展最快。這些都是被樓市所關(guān)注的要點。至于選擇哪里投資，可能要看具體的情況。

33、問：任總，中國的債務(wù)危機(jī)會爆發(fā)嗎？如果爆發(fā)，樓市會不會下跌？

答：債務(wù)危機(jī)分三種情況。1、國家的債務(wù)危機(jī)，如希臘。2、企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，如美國的金融危機(jī)。3、個人的債務(wù)危機(jī)，在中國幾乎不可能。但企業(yè)的債務(wù)危機(jī)，在某些地方已經(jīng)出現(xiàn)了。至于把全國都變成一種危機(jī)狀態(tài)，至少從目前的財務(wù)情況來看不太可能。我們有一些地方債，但很難形成巨大的危機(jī)。企業(yè)債、P2P、銀行債，都可能在局部出現(xiàn)危機(jī)，在短期可能不會影響到中國的經(jīng)濟(jì)。

34、問：任總，您好！請問你，未來十年北京上海的房價與香港比肩嗎？謝謝。

答：北京上海進(jìn)入完全市場化的情況下，人口至少在現(xiàn)有的情況下會急劇增長。但中國的政策誰也不知道，對大城市來說，行政政策希望人口不斷減少或減少增長速度，這就是自由市場與非自由市場的區(qū)別。政府的政策在短期內(nèi)對房價的影響是巨大的。但從從長期看，不改變政治格局和經(jīng)濟(jì)格局，一線城市尤其是北京上海的房價依然是上漲趨勢，至于什么時候與香港比肩，我覺得還早著呢。

35、問：大炮大叔，您對青島的房價怎么看？近期會增長嗎？

答：從數(shù)據(jù)上看，青島依然是總存量過多的城市。如果沒有更多的移民向青島集中或度假向青島集中。青島在較長的時間內(nèi)，很難把現(xiàn)有庫存消化掉，但不等于房價不漲，因為新建的房子總比舊的房子好。但難以消化的是已經(jīng)形成的庫存。

36、問：我只想問，北上廣的房還能買嗎？

答：這個問題最簡單了，如果要問我，我一定要說還能買。當(dāng)一個城市還有經(jīng)濟(jì)增長能力或者說因為文化政治等其他要素導(dǎo)致這個城市人口在不斷集中的時候，那么這個城市區(qū)域的房子就是漲價的過程。當(dāng)我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展速度更快的時候，人民會發(fā)現(xiàn)我們現(xiàn)有的城市規(guī)模已經(jīng)很大了，但和國際上比較，還是很小很小，也許我們會有更多的大型城市出現(xiàn)，典型的一線城市更是首當(dāng)其沖。為什么會有很多很多的限制性政策在一線城市出現(xiàn)，就是因為他們不想讓這個城市發(fā)展的更大，但也許人們的想法和政府的想法是有差別的。

37、問：任總您對未來十年的經(jīng)濟(jì)走向樂觀嗎？未來十年大城市對年輕人來說更有發(fā)展機(jī)遇還是挑戰(zhàn)更嚴(yán)峻？

答：判斷未來10年經(jīng)濟(jì)的走勢，最主要看我們的制度變化，如果我們的政治制度讓我們的市場經(jīng)濟(jì)能夠充分發(fā)展，那么未來就會很樂觀。比如十八屆三中全會特別提到，市場決定資源的配置，市場決定價格。而我們離這一切還很遠(yuǎn)。如果這一些都控制在政府手里，未來經(jīng)濟(jì)就會有很多困難。那么未來10年，對所有年輕人，對所有人中國人來說，更重要的挑戰(zhàn)是我們現(xiàn)有的制度，能否為市場經(jīng)濟(jì)和未來經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造條件。

38、問：您認(rèn)為在一線城市打拼的年輕人應(yīng)該先買車還是先買房？

答：車只是個工具，房子不一樣，即是居所，也是投資品，有雙重功能，或多重功能。如果你不是天天要跑路，以跑路為主要工作的人，就不是先買車，而是先買房。

39、問：您認(rèn)為選擇從商，專業(yè)背景重要嗎？什么是讓一個商人成功最重要的因素？

答：歷史上把僅僅作為商品交易稱為商人，更多的人是把企業(yè)家當(dāng)成商人。二者是有差別的。如果做為一個企業(yè)家，不一定需要專業(yè)背景，最重要的是發(fā)現(xiàn)機(jī)會尋找機(jī)會的能力，同時要有解決問題的辦法。作為企業(yè)家來說，更主要的是創(chuàng)造財富，如果沒有很好的組織能力，沒有團(tuán)隊，沒有把一幫人聚在一起的能力，企業(yè)家是很難做成的，不同于做一個小買賣。從商和從企業(yè)是兩個不同的概念。

40、問：任總好，本人生活居住在北京，在三亞投資了套小戶型公寓，現(xiàn)在猶豫是否還要保留，您看好三亞的發(fā)展趨勢嗎？

答：長期看好，短期不行。要看你的資金是否要著急用，如果不著急能到長期就留著，短期要用錢，趕緊賣了吧。投資主要在你資金運用上，沒有用，繼續(xù)留著。

41、問：您對當(dāng)下正攢錢努力買房的年輕人有什么建議嗎？鼓勵大家如果有錢就買房投資嗎？

答：如果把錢拿去投資，買房可能是最好的投資之一。如果是作為投資用，買房子就不存在攢錢的問題。你可能買的是最便宜的房子，也許不是為了去住，也許很遠(yuǎn)，也許從來沒去過。但升值后把他賣掉，小房子換成一套大房子，從遠(yuǎn)距離變成近距離。但如果是自己居住，就要選擇適合自己的房子。從時代發(fā)展和城市發(fā)展來看，房子是相對于更保險的投資方式，至少在城市發(fā)展還不足以滿足人們需求的情況下。

42、問：您覺得中國房地產(chǎn)界，除董藩老師外，誰對房地產(chǎn)的理解最深刻？

答：對中國房地產(chǎn)理解最深刻的好像應(yīng)該是我吧！董藩老師有很多理論的研究，認(rèn)識也很深刻。但董藩老師最缺乏的是實踐，他沒有干過具體的項目，所以他可以從宏觀去講，但不會實際去操作。

43、問：您在生活中是個可愛的人嗎？你能給現(xiàn)在的年輕人一些警醒嗎？相對年輕人說些什么呢？

答：我曾經(jīng)被人們稱為公敵，也被稱為任大炮，所以可能并不被人們看的很可愛，但是我覺得人是要有真誠的。如果我們生活在一個假話的世界，我們永遠(yuǎn)不會有真誠。我們希望所有的年輕人最重要的是，不要隨著時代的潮流而隨波逐流，要有自己堅定的想法，和堅定的追求，重要的是你能獨立思考。為自己而活著，而不是為別人而活著。人們說這個社會是一個共同的社會不能為己為私。這是錯的。只有利己的時候，才能為公。因為你不能妨礙別人。

44、問：任總，請問您一般和潘總一起吃飯誰請客啊？

答：過去請小潘吃飯都是我掏錢，我退休以后小潘比較自覺，他開始掏錢。這是一個變化的過程，不過誰掏錢不重要，重要的是我們能在一起吃。

45、問：問您個關(guān)于美食方面的問題：小籠包、臊子面、西紅柿、海鮮醬、臺灣菜、西餐，不知道您愛吃什么？

答：美食之所以美，是因為各有各的風(fēng)味，談不上什么喜歡不喜歡，我是一個從未成年時候，就在農(nóng)村插隊吃糠咽菜…生活給我很深的印象，和那個時代相比，以上列舉的東西都是好東西。最遺憾的是我在食堂里面的時候，員工們都說，我從來不說飯不好。什么樣的飯我吃的都很香，因為那比我們在農(nóng)村插隊的時候要好的多得多。

46、問：任總，想成為您的女婿該怎么辦呢？

答：這個我說了不算，這是你們自愿的問題，這是我的女兒自己做出選擇的問題，我永遠(yuǎn)不會替他們做各種各樣的選擇。從小時候就這樣，長大了更是如此，我希望當(dāng)你有了女兒的時候，也用同樣的辦法去看待他們的選擇。

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