全面解讀：“房產(chǎn)版余額寶”能走多遠？

互聯(lián)網(wǎng)思維是近年來最受追捧的詞匯，很多企業(yè)為了適應互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟，紛紛嘗試各種各樣的互聯(lián)網(wǎng)營銷措施。隨著房地產(chǎn)市場的降溫，開發(fā)商也面臨著如何在日益理性的“常態(tài)”下銷售房產(chǎn)的問題。

近期，央企中化集團下屬的“方興地產(chǎn)”聯(lián)合淘寶網(wǎng)推出了所謂的“房產(chǎn)版余額寶”.即，購房者通過房產(chǎn)商的淘寶店鋪選擇和購買房屋，并通過支付寶支付首付款項。在房屋交付之前，房產(chǎn)商收到的首付款由余額寶進行理財，在此期間，理財收益歸購房者。通過這一交易安排，開發(fā)商提前實現(xiàn)銷售，購房者通過享受余額寶收益而間接享受了房價優(yōu)惠，似乎皆大歡喜。然而這種看起來很美的房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)思維”,真的靠譜嗎？這種模式能夠持續(xù)嗎？

筆者認為，上述模式，至少存在以下幾個方面的問題：

一、資金歸屬問題

在方興地產(chǎn)的網(wǎng)購方案中，房屋交付之前的首付款留存并凍結(jié)在購房者的余額寶賬戶中，理財收益歸購房人。方案雖然對于資金的凍結(jié)以及未來的交付均有明確約定，但這一交易流程，存在的最大問題是：資金在余額寶中凍結(jié)之后的資金歸屬問題。即，該筆首付資金的所有權(quán)究竟應該是歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，還是歸屬于購房者？按照房屋預售的一般原理，首付款一旦交付，其所有權(quán)應當歸屬于開發(fā)商。而在上述交易方案中約定了首付款留存在購房者的賬戶中，并未實際對開發(fā)商進行資金交付。

錢款屬于種類物，沒有交付之前，購房者在余額寶賬戶中的資金雖然處于凍結(jié)狀態(tài)，但所有權(quán)仍屬于購房者。也就是說，基于上述的預購關(guān)系，購房者對開發(fā)商產(chǎn)生應付款，而余額寶則實際上承擔著資金監(jiān)管人的角色，將購房者的應付款予以凍結(jié)和監(jiān)管。

從上述分析中可以看出，“房產(chǎn)版余額寶”交易流程中，資金沒有劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商之前，所有權(quán)仍歸屬于購房者。其本質(zhì)是房產(chǎn)預售和第三方資金監(jiān)管的結(jié)合，資金所有權(quán)仍歸屬于購房者，所謂“用首付款為購房者賺錢”只是一個噱頭。

二、資金風險的承擔

與資金歸屬緊密相關(guān)的一個問題是，在購房首付款交付開發(fā)商之前，與該資金有關(guān)的風險承擔。筆者認為，資金風險主要有以下幾個方面：

1、理財虧損的風險

雖然余額寶與低風險的貨幣基金掛鉤，投資虧損概率不大，但基金投資畢竟不是銀行存款，理論上仍然存在虧損的可能性。對于首付款在理財過程中的虧損，應該由誰承擔？整個交易方案應作出明確的約定，以免發(fā)生爭議。

2、余額寶或基金公司自身的風險

余額寶理財?shù)牧鞒淌?，投資人一旦將資金轉(zhuǎn)入余額寶，即視為認購了公募基金公司的貨幣基金份額。然而，余額寶與基金公司均歸屬于商業(yè)機構(gòu)，自身經(jīng)營也會存在風險。其中包括資金挪用、不當使用的道德風險。對于此類風險，除非另有約定，通常由資金所有權(quán)人承擔。

3、司法查封、凍結(jié)的風險

資金留存在余額寶賬戶期間，如果購房者因為訴訟、仲裁、刑事犯罪而被司法機關(guān)查封或凍結(jié)資產(chǎn)，則購房者在余額寶賬戶中的資金也可能成為凍結(jié)標的。如果因此造成購房者的首付資金無法支付給開發(fā)商，則購房者還將面臨違約的風險。

三、房屋預告登記問題

“房產(chǎn)版余額寶”目的是促進開發(fā)商的房屋銷售，上述方案雖然解決了購房者遠程選房、遠程付款的問題，但卻無法解決房屋預告登記問題。預告登記是對購房者購買房屋至房屋產(chǎn)權(quán)登記之前的期間中，對購房者權(quán)益給予準物權(quán)保護的一種法律制度。按照相關(guān)法規(guī)，不動產(chǎn)預告登記應提交雙方共同簽署的申請文件。雖然在實踐中，購房者通常會委托開發(fā)商代為辦理預告登記，但購房者親自簽署文件是預告登記的前提條件之一。物權(quán)法及不動產(chǎn)登記條例中，均沒有認可以數(shù)據(jù)電文方式簽署的文件。也就是說，購房者以遠程電子簽約方式簽訂的《預售合同》在實踐中難以得到登記機關(guān)的認可。對此，還需要有關(guān)的法律、法規(guī)或登記辦法予以完善。

在“房產(chǎn)版余額寶”交易流程中，如果沒有安排專門的“面簽”環(huán)節(jié)，則在辦理預告登記時，所提交的材料將會存在法律瑕疵。因此，房屋預售合同及預告登記申請文件的“面簽”,將是影響房屋預告登記的一個重大障礙。

四、按揭貸款問題

開發(fā)商不是雷鋒，預售房屋的目的是獲得購房者的首付款及銀行的按揭貸款，提前實現(xiàn)流動性，利用銷售的現(xiàn)金流帶動工程的后續(xù)施工。通常，根據(jù)商業(yè)銀行住房按揭貸款發(fā)放的規(guī)定，購房者完成首付款的支付，是獲得按揭貸款的基本條件。按照本文對交易流程的分析，首付款在法律上并未完成交付，而僅僅是“凍結(jié)”.在此情況下，購房者無法獲得按揭貸款，而開發(fā)商也沒有通過該次“預售”獲得任何現(xiàn)金流。

綜上所述，方興地產(chǎn)的“房產(chǎn)版余額寶”雖然體現(xiàn)了央企緊跟李克強總理“互聯(lián)網(wǎng)+”的愿望，但該方案在法律上卻存在一系列瑕疵。

同時，值得注意的是，在上述方案中，首付款的資金權(quán)屬和資金的使用權(quán)、收益權(quán)在房屋交付之前，均不屬于開發(fā)商。而購房者也無法獲得銀行按揭貸款，進而不能將按揭款支付開發(fā)商。開發(fā)商只是提前鎖定了銷售，但并沒有獲得任何當期現(xiàn)金流。筆者認為，除非不動產(chǎn)的遠程登記制度出臺，并且得到銀行按揭貸款保障，否則房產(chǎn)版余額寶將很難走遠。

作者： 吳衛(wèi)明博士 上海市錦天城律師事務所合伙人

新金融的研究與踐行者，為新金融業(yè)者提供政策方向、法律的保障支持。法學碩士、西安交通大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學（電子商務及網(wǎng)絡經(jīng)濟方向）博士。長期從事資本市場、私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融法律業(yè)務。

敬請關(guān)注吳博士的微信公眾號“互聯(lián)網(wǎng)金融法律”.

生成海報

免責聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。