房?jī)r(jià)下跌是災(zāi)難，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)才是正確舉措

看到一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家扯談房?jī)r(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)是利好，我倒認(rèn)為那更可能導(dǎo)致中國(guó)陷入日本失落的二十年，對(duì)于中國(guó)來說保持房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)才是正確的舉措。

日本是如何陷入失落20年的

1985年在歐美諸國(guó)的要求下，日本簽署《廣場(chǎng)協(xié)議》，日元開始升值，到1988年1月大約2年又四個(gè)月時(shí)間，日元從240升值一倍到120。

在日元大幅升值情況下，日本的貿(mào)易順差初期依然保持增長(zhǎng)，從1985年的466億美元增加到1986年832億美元，但是隨著升值幅度的加大開始打擊其貿(mào)易順差，自1987年開始出現(xiàn)下降，到1990年的時(shí)候降低到522億美元的低谷。

此時(shí)日本企業(yè)經(jīng)營(yíng)開始面臨困難，但是日本依然保持著貿(mào)易順差，本來可以讓日本政府有足夠的資金保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展?；谌毡井?dāng)時(shí)的終身雇傭制，國(guó)民依然可以獲得不錯(cuò)的收入，消費(fèi)處于正常水平，尚能維持著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)保持平衡。

在日本政府主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫前，其房?jī)r(jià)收入比大概在8左右，并不算離譜。1989年5月日本的利率為3.25，日本希望短時(shí)間內(nèi)降低房?jī)r(jià)抑制泡沫，不斷調(diào)升利率，到1990年9月利率大幅調(diào)升到6.0，僅僅花了16個(gè)月時(shí)間，這在全球各國(guó)都是非常罕見的。

大幅提升的利率，加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。對(duì)于不少企業(yè)來說，其流動(dòng)資金都會(huì)有部分或全部來自銀行，利率增加了其經(jīng)營(yíng)成本必然上升，如上所述由于日元升值本就導(dǎo)致企業(yè)的出口受到抑制，雙重打擊下加重了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難，企業(yè)要么裁員要么就是縮減員工的收入。

此時(shí)日本銀行收緊房地產(chǎn)貸款和提高首付比例，這導(dǎo)致希望購房的人無力購房，而正在供房的人則因利率上漲導(dǎo)致供房負(fù)擔(dān)加重又面臨失業(yè)或減薪壓力，房?jī)r(jià)下跌如愿出現(xiàn)。

但是現(xiàn)代金融建立于土地或地產(chǎn)基礎(chǔ)之上，銀行的貸款多數(shù)都是以土地或地產(chǎn)作為抵押，房地產(chǎn)價(jià)格的下跌反過來加劇了整體經(jīng)濟(jì)的困難，形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的崩潰。

日本經(jīng)濟(jì)的崩潰，導(dǎo)致日本企業(yè)或國(guó)民大肆拋售海外資產(chǎn)，而外國(guó)資本紛紛涌入日本購買此時(shí)非常廉價(jià)的資產(chǎn)，對(duì)日本自己造成了沉重的打擊。

中國(guó)房?jī)r(jià)飆升抑制房?jī)r(jià)聲音再現(xiàn)

中國(guó)的貿(mào)易順差峰值上一次出現(xiàn)在2008年，之后開始下滑，這幾年有所恢復(fù)，但是由于歐洲經(jīng)濟(jì)不景氣，美國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然說整體經(jīng)濟(jì)向好希望加息，然而中國(guó)對(duì)歐美的出口都陷入停滯狀態(tài)，依靠對(duì)俄羅斯等新興經(jīng)濟(jì)體的出口增長(zhǎng)予以彌補(bǔ)，然而由于歐美占全球經(jīng)濟(jì)的比例很大，對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的出口并無法完全彌補(bǔ)這部分損失。

歐洲經(jīng)濟(jì)陷入停滯導(dǎo)致歐洲資產(chǎn)價(jià)格被低估，成為中國(guó)對(duì)外并購的主要目的地，自2012年至今中國(guó)的海外并購金額都處于高峰，提升了中國(guó)制造業(yè)技術(shù)水平，增強(qiáng)了中國(guó)高端制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型其實(shí)已經(jīng)取得部分成就，出口產(chǎn)品中高價(jià)值產(chǎn)品占出口額的比例不斷上升，而勞動(dòng)密集型產(chǎn)品占出口的比例自2007年的超過一半下降到2015年的20.8%。

由于深圳等一線城市對(duì)高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的吸引力，吸引了全國(guó)的資本和人才往一線城市集中，推動(dòng)其房?jī)r(jià)開始上漲。自去年開始，一線城市中的北京、上海和深圳的房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆升，如今二三線城市房?jī)r(jià)開始上漲，再度引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，無疑這種現(xiàn)象對(duì)經(jīng)濟(jì)是不利的，于是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家就此認(rèn)為應(yīng)該讓房?jī)r(jià)下降，更有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

吸取日本教訓(xùn)穩(wěn)房?jī)r(jià)才是正確舉措

中國(guó)在當(dāng)前遇到房?jī)r(jià)飆升的情況下，回顧日本房?jī)r(jià)泡沫破滅以及美國(guó)1930年代經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的教訓(xùn)，抑制房?jī)r(jià)是必須的，要不然最終房?jī)r(jià)泡沫不可控制的時(shí)候自然爆破必然對(duì)經(jīng)濟(jì)造成毀滅性影響，但是同樣從日本房?jī)r(jià)泡沫破滅的結(jié)果來說主動(dòng)迫使房?jī)r(jià)下降的后果同樣是非?？膳碌摹?/p>

如果中國(guó)采取日本當(dāng)年的措施，提升利率、提高首付、開征中產(chǎn)無法承受的房產(chǎn)稅額度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，那么經(jīng)濟(jì)陷入崩潰是必然的結(jié)果，而斷不會(huì)出現(xiàn)更多人能買得起房子，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面。正如日本房地產(chǎn)泡沫爆破的結(jié)果那樣，沒買房的依然買不起，而已經(jīng)擁有房產(chǎn)的人卻無力繼續(xù)供房導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。

真正推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的其實(shí)是一個(gè)國(guó)家的中產(chǎn)階級(jí)，他們積極向上，充滿信心，努力尋找機(jī)會(huì)，因此成為經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)力，如果這部分人由于其持有的資產(chǎn)貶值導(dǎo)致他們縮減投資和消費(fèi)，最終導(dǎo)致的整體經(jīng)濟(jì)受損。

中國(guó)如今依然擁有巨額的貿(mào)易順差，這為中國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足的彈藥，所以中國(guó)可以有足夠的手段來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)比歐美在2008年金融危機(jī)后采取的措施，歐洲采取緊縮政策，導(dǎo)致希臘等國(guó)家經(jīng)濟(jì)崩潰拖累歐洲經(jīng)濟(jì)，最終歐洲國(guó)家包括英法德三大國(guó)都被迫出售資產(chǎn)；美國(guó)和中國(guó)則采取刺激政策，經(jīng)濟(jì)快速走出衰退，重拾增長(zhǎng)，對(duì)比可知到底誰才是正確的，如今歐洲終于意識(shí)到錯(cuò)誤也開始采取刺激政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也已經(jīng)取得部分成果，正確的做法顯然是繼續(xù)鞏固這部分成果，如此就必然導(dǎo)致人才和財(cái)富會(huì)繼續(xù)往一線大城市集中，房?jī)r(jià)上漲不可避免，問題就在于如何讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定而不是繼續(xù)如目前這樣飆升，因?yàn)槌掷m(xù)飆升顯然也是不健康的。

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