劉興亮｜房產(chǎn)大數(shù)據(jù)：享用型消費崛起

每次參加同學(xué)聚會、朋友聚會，房子永遠(yuǎn)是一個熱門話題，而且大家流露出來的那種情緒，我覺得還是挺復(fù)雜的。

中國的GDP是72萬億，衣食住行就占了非常大的比重。衣，是淘寶所在的零售市場，這個市場的規(guī)模是30萬億，整個中國GDP的42%是在零售行業(yè)。食，是美團(tuán)點評所在的行業(yè)，就是餐飲或者是生活服務(wù)，這個行業(yè)市場規(guī)模大概在6萬億。住，市場規(guī)模有16萬億，占中國GDP的20%。行，出行服務(wù)，也就是滴滴所在的行業(yè)，這個行業(yè)在8300億，不到一萬億的市場規(guī)模。

大概是這樣的格局。占據(jù)了GDP的20%的房地產(chǎn)市場，自然就成了大家茶余飯后的談資。

一、也許你想了解：

房價今年前半年是漲還是跌？全年呢？明后年呢？

今年又買房意愿的人多嗎？和往年相比是漲還是跌？

什么時候買房合適？在哪兒買合適？

買新房還是二手房？

大家買房的原因是為了啥？孩子？住的更好點？投資？

二、主要數(shù)據(jù)：

3月7日晚，由中央電視臺財經(jīng)頻道聯(lián)合國家統(tǒng)計局、中國郵政集團(tuán)公司推出的《中國經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查》發(fā)布晚會在央視財經(jīng)頻道正式播出。房子作為最受關(guān)注的民生話題之一，一直備受百姓熱議。鏈家董事長左暉應(yīng)邀，通過鏈家的大數(shù)據(jù)向大眾闡釋，消費者如何通過房產(chǎn)消費，實現(xiàn)生活品質(zhì)升級。

下面簡單摘錄部分?jǐn)?shù)據(jù)：

1、2017年初有購買房意向的消費者在過去幾年中第一次跌掉了20%以下，只有19.76%，相較2016年的22%，2015年的27%有著持續(xù)下降的，這是非常重要的一個信號。

2、2016年上半年， 鏈家二手房成交數(shù)據(jù)顯示，鏈家用戶購房原因如下，38%是因為居住條件升級，18%是因為工作， 16%因為教育因素，13%是為了投資，10%是因為結(jié)婚，5%是為了養(yǎng)老。

3、一二線城市選擇二手房的越來越多，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇二手房還是新房，今年有58.7%的消費者會選擇城區(qū)交通便利的二手房。另外在北京、上海、深圳實際購買的人群超過70%選擇二手房消費，這是城鎮(zhèn)化過程中所出現(xiàn)的一些很有意思的情況。

4、北京、上海的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在過去的四年中，也就是從2013年到2016年，人們首次購房年齡從30歲推遲到34歲，每年推遲一歲。也就是說，大城市中的年輕人用越來越長的時間停留在租房市場。從數(shù)據(jù)來看，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預(yù)計2020年將達(dá)到1.9億，鏈家研究院預(yù)估到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

5、有著越來越多的人將租房作為一種生活方式，從數(shù)據(jù)來看，接近三分之二的租客會將更多的精力和資源投入到租住的領(lǐng)域里；接近八成（79%）的消費者，尤其是年輕租客表示，如果品質(zhì)足夠好，租期足夠穩(wěn)定，一直租房住也無妨。

6、目前租客的平均租房周期達(dá)到415天，業(yè)主的平均出租周期超過了1000天（達(dá)到1095天），這兩個數(shù)據(jù)相較過去有著明顯的提高。

7、也有一些有意思的數(shù)據(jù)與趨勢：（1）如果房產(chǎn)證署名是在一個購房者的情況下，2016年署名為女性的比例占到了46%，寫男性的為52%，還有2%是法人的購房，意味著女性越來越強(qiáng)；（2）同時可以看到80后購房比例在今天占絕對值，超過60%，且這一比例還在逐漸升高，80后看房子是最多的，但決策周期倒不是最快的，從線下進(jìn)入看房領(lǐng)域到成交，決策周期最快的是90后，為31.08天；決策周期最長的是70后，達(dá)到47.55天，決策周期比50后、60后時間都長，也不知道為什么70后這么糾結(jié)。（3）同時我們可以看到在過去一年中，有互聯(lián)網(wǎng)行為的購房者從前年的69.06%提高到今年的83.1%，這是非?？斓??；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展在房地產(chǎn)領(lǐng)域是非常大的趨勢。

三、從幾個有意思的數(shù)據(jù)說開去

1、互聯(lián)網(wǎng)行為對于購房的決策影響

“在過去一年中，有互聯(lián)網(wǎng)行為的購房者從前年的69.06%提高到今年的83.1%，這是非?？斓??；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展在房地產(chǎn)領(lǐng)域是非常大的趨勢?！?/p>

鏈家的這個數(shù)據(jù)很有意思。房地產(chǎn)雖然是一個很大的市場，但又是一個很特殊的市場。在房地產(chǎn)市場中，購房交易的頻率比金融市場低，房產(chǎn)交易有關(guān)數(shù)據(jù)的公開信息不足，消費者能從市場直接獲得的房屋價值的信息量很少。而專業(yè)信息的搜索成本比較高，互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和新聞報道等信息資源就成為了購房者獲取信息和交流信息的一個主要途徑，特別是互聯(lián)網(wǎng)的信息傳播和信息獲取，對消費者的購房決策起著重要的作用。

具體來說，房地產(chǎn)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化，最終是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的互聯(lián)網(wǎng)化，為什么這樣說？老百姓不管是買新房、二手房還是租房，都是一個非常重要的決策，這不像今天打一個車明天做一個美甲那么容易，一個買房決策的周期需要有9個月，所以房產(chǎn)中介的重要性就不容忽視，房產(chǎn)中介的可靠性和互聯(lián)網(wǎng)化對于所有的買房消費者來說非常的重要。

高度發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)立了社會信息傳播的新途徑，也為房屋購買交易提供了新的決策依據(jù)。

2、買房是為了生活品質(zhì)，中產(chǎn)階級群體正在形成

這幾年，我們看到大量中國的消費者在境外瘋狂購物的新聞，不管是日本的馬桶蓋斷銷，還是香港Dior門前排起長隊，都說明了中國的消費者呈現(xiàn)出了強(qiáng)大的購買能力，據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，每年中國人買走全球46%的奢侈品。

這些現(xiàn)象的背后是中國中產(chǎn)階級這一群體的崛起，中產(chǎn)階級的到來，是一個重大的經(jīng)濟(jì)問題，中產(chǎn)家庭收入的顯著提升，帶來的是巨大的消費能力，中產(chǎn)家庭以其對品質(zhì)生活的要求，掀起中國消費市場的“品質(zhì)革命”。

數(shù)據(jù)也體現(xiàn)出了中產(chǎn)階級“品質(zhì)革命”的需求：“一線城市有時北京上海有將近70%的購房者是為了自己的住房品質(zhì)提升而選擇換房。換房原因中，有38%是房屋品質(zhì)升級的需求，同時我們可以看到18%來自于工作的變化，大城市交通成本有點高，同時有16%的人是為了孩子的教育等問題進(jìn)行換房?！?/p>

未來十年，中國社會將新增3個多億的中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級正在創(chuàng)造一個潛力巨大的消費市場，“中產(chǎn)階級的品質(zhì)生活”已經(jīng)顯示出了強(qiáng)大的吸引力和號召力，中產(chǎn)階級的趣味開始影響社會風(fēng)尚，這個群體正變得越來越引人注目。抓住中產(chǎn)階級消費行為的改變，不啻為房地產(chǎn)行業(yè)突破當(dāng)前困局的妙招。

3、租房成為生活方式，幾千年來的固有思維受到信息社會沖擊

還有一個很有意思的數(shù)據(jù)：“有著越來越多的人將租房作為一種生活方式，從數(shù)據(jù)來看，接近三分之二的租客會將更多的精力和資源投入到租住的領(lǐng)域里；接近八成（79%）的消費者，尤其是年輕租客表示，如果品質(zhì)足夠好，租期足夠穩(wěn)定，一直租房住也無妨?！?/p>

為什么會有這樣的思維變化呢？最大的原因還在于互聯(lián)網(wǎng)帶來的思維變化。

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展了20多年，“隨風(fēng)潛入夜”般的改變著這個時代，最先改變的是工作方式，再到個人娛樂，最后是生活方式?；ヂ?lián)網(wǎng)的腳步匆匆，一路走一路改變著，不知疲倦。最近這一輪對生活方式的改變，互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟(jì)又體現(xiàn)出新的特點。

這個新特點是什么呢？簡單點說，就是從擁有型消費到享用型消費，或者說從擁有經(jīng)濟(jì)到享用經(jīng)濟(jì)。甚至可以毫不夸張的說，這次的改變是影響最大的一次，沒有之一。

享用型消費和擁有型消費有著本質(zhì)區(qū)別。擁有型消費的模式下，由于消費的主要目的是擁有，因此消費者更關(guān)注的是所購買的商品是否可以代表自己的身份。由此形成的對產(chǎn)品外觀形象的格外關(guān)注，對豪華和氣派的熱情追求，以及對別人反應(yīng)的特別在意，就順理成章了。

以享用為動機(jī)的消費者，更多的表現(xiàn)出實用主義的消費觀，更在意產(chǎn)品的使用功能。因此，對產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)的關(guān)注，講究實用和舒適，注重自我感受而不是他人的感受，同樣理所當(dāng)然。

車是不是你的不重要，重要的是需要的時候有車開就行了；房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。

不需要擁有，只需要享用，這是一個趨勢。

4、從各年齡段購房決策周期長短看消費趨勢

“同時可以看到80后購房比例在今天占絕對值，超過60%，且這一比例還在逐漸升高，80后看房子是最多的，但決策周期倒不是最快的，從線下進(jìn)入看房領(lǐng)域到成交，決策周期最快的是90后，為31.08天；決策周期最長的是70后，達(dá)到47.55天，決策周期比50后、60后時間都長。”

這個數(shù)據(jù)也很值得琢磨。每個年代出生的人，有著自己的特色，消費觀念也不一樣。

像70、80、90后這幾個群體的成長背景有非常明顯的不同，再加上他們所處的人生階段是完全不一樣，因此購房決策也就差異性很大。

80后由于正處于結(jié)婚生子的高峰期，所以也就當(dāng)然不讓的成為購房的主力軍。90后之所以成為購房決策周期最快的一個群體，一來是由于90后的生活相對富裕，二來部分人可能是用長輩的錢來買房，從而決策很快。

70后成為決策周期最長的，竟然比50后、60后時間都長，這個就耐人尋味了。

按說現(xiàn)在財富可能主要還掌握在70后手上，他們已經(jīng)成家立業(yè)，為什么還這么糾結(jié)呢？

我想最大的原因就在于70后的性格特點。

與之前50、60的暴發(fā)一代相比，他們更理性，追求內(nèi)涵、品質(zhì)和服務(wù)，他們更懂得生活，是所有年齡層當(dāng)中最具消費力的一代，也正是這一代人支撐中國商業(yè)市場進(jìn)入黃金時代。

與之后的80、90相比，他們是負(fù)擔(dān)最大的一代，真正的上有老下有小，甚至下一代都已經(jīng)到一個比較成熟的階段了。歲月的沉淀讓70后變得顧家，也懂得生活應(yīng)有的需求。他們不盲目追求過高的消費，家庭條件的改善也遵循著循序漸進(jìn)的步驟。

即使事業(yè)發(fā)展到一定階段，有一定積蓄的70后也不會過度消費。他們的收入，一部分用作日常開銷，一部分用于孩子教育，一部分給父母，再存一些，剩下的錢就用來做自己喜歡的事情。

所以，上和50、60后比，下和80、90后比，70后是最穩(wěn)健、最理性的一代。

四、插上大數(shù)據(jù)翅膀，用戶體驗才能騰飛

作為一個低頻消費、高客單價的行業(yè)，如何在房產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域里留住用戶，是每個平臺最為棘手的難題。人的一生可能買2-3套房子，這就奠定了信息和數(shù)據(jù)將是影響購買決策非常重要的因素。

基于移動互聯(lián)網(wǎng)的趨勢和浪潮，可以預(yù)見用戶與用戶之間的交互，經(jīng)紀(jì)人和用戶之間的交互可以實現(xiàn)跟蹤、記錄和標(biāo)準(zhǔn)化，從而產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)。通過這些豐富數(shù)據(jù)，才可以更好地以科技和數(shù)據(jù)為依托，對每一個房屋交易細(xì)節(jié)進(jìn)行把控，用信息和標(biāo)準(zhǔn)化監(jiān)測并還原市場，從而推動內(nèi)部和行業(yè)進(jìn)步，帶給用戶更好的體驗。

大數(shù)據(jù)正影響著我們生活的一切，從世界的娛樂活動到我們與家人朋友的交流方式。在很大程度上，我們對這個世界上的感知都融入了這個潘多拉寶盒——大數(shù)據(jù)。好的消息是數(shù)據(jù)比以前任何時候都更容易獲取(除非你是一個隱私提倡者)。這意味著我們不需要去知道我們需要做什么才能擁有世界上的用戶，用戶自己會告訴我們他們特定的需求。

大數(shù)據(jù)不僅僅是降低成本的工具，其關(guān)鍵是能夠提高用戶體驗、創(chuàng)造價值。要把大數(shù)據(jù)用好，核心在于保證數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)，并進(jìn)行有效的建模分析。

大數(shù)據(jù)離這個行業(yè)其實還有一定的距離，現(xiàn)在的2500分之一的轉(zhuǎn)化率，某種意義上也說明這個行業(yè)的數(shù)字化水平做的不夠。如果這個行業(yè)的數(shù)據(jù)的運用水平，能夠有一個提升的話，整個用戶的體驗會變得更好，這個轉(zhuǎn)化率也會有更大的提高，在房產(chǎn)這個領(lǐng)域也將有更多可能的機(jī)會。一個超過16萬億的大市場，對于數(shù)據(jù)挖掘來說有非常大的空間。

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