互聯(lián)網(wǎng)如何改造租房市場(chǎng)？

旅行房屋租賃社區(qū)Airbnb共享經(jīng)濟(jì)模式的成功，引起了國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的爭(zhēng)相效仿，也得到了投資人們的追捧。2014年更多的目光轉(zhuǎn)移到了長(zhǎng)租市場(chǎng)上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國(guó)際青年公寓之舉，贏得了廣泛關(guān)注。 互聯(lián)網(wǎng)改傳統(tǒng)租房市場(chǎng)都有哪些方式？其中又有哪些新機(jī)會(huì)？

對(duì)于創(chuàng)業(yè)者而言，選擇信息類平臺(tái)的方向空間將會(huì)十分有限。將租房與服務(wù)結(jié)合，切入到交易的過(guò)程中可以產(chǎn)生更多的想象空間。對(duì)于不限房源種類的中介服務(wù)平臺(tái)，獲取房源并非難事，目前主要方法是從58同城等平臺(tái)獲取個(gè)人房源再發(fā)布到自己的平臺(tái)內(nèi)。據(jù)億家網(wǎng)的石總介紹，服務(wù)平臺(tái)的難點(diǎn)在于獲取租客上，愛(ài)屋吉屋的經(jīng)紀(jì)人為獲取客源也會(huì)親自去信息平臺(tái)上重新發(fā)布房源信息。個(gè)性化的服務(wù)可以強(qiáng)化品牌的概念，并逐漸降低獲取客戶的成本。

公寓品牌長(zhǎng)租為重資本的方向，且國(guó)內(nèi)公寓租房還處于很早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一線城市獲取房源會(huì)有很大的難度，從裝修到開業(yè)的周期也較長(zhǎng)，將商用房改為民用出租房后面臨著降低收益的風(fēng)險(xiǎn)。但集中式公寓的品質(zhì)可以更高，配套設(shè)施可以更完備，也很適合發(fā)展成創(chuàng)業(yè)孵化器的場(chǎng)所。分散式公寓在發(fā)展速度上會(huì)占有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

海外租房雖然目標(biāo)用戶群體較小，但是高額的租金和嚴(yán)重的信息不對(duì)稱也帶來(lái)了很廣闊的市場(chǎng)空間，目前從事海外租房的過(guò)內(nèi)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)都具有豐富的海外居住經(jīng)驗(yàn)，房源方面英國(guó)是目前覆蓋最多地區(qū)，美國(guó)其次。海外租房與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租情況不同，海外的房源代表了平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)力，找到更多的優(yōu)質(zhì)性價(jià)比房源通過(guò)與留學(xué)中介、學(xué)生社團(tuán)合作等可以有效的拓展業(yè)務(wù)。

租房領(lǐng)域在從信息化轉(zhuǎn)到服務(wù)化的過(guò)程中，無(wú)論是哪種模式，對(duì)團(tuán)隊(duì)的線下能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質(zhì)量房源，另一方面為租客做好租后服務(wù)，留住租客，并通過(guò)老客的認(rèn)可獲取更多的新客源。

下面我們系統(tǒng)了解下互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)租房市場(chǎng)具體情況。

長(zhǎng)租市場(chǎng)后可以歸為幾個(gè)類別：

1.信息平臺(tái)：如58同城、趕集網(wǎng)、搜房網(wǎng)等，已經(jīng)進(jìn)入了比較成熟的運(yùn)營(yíng)階段，市場(chǎng)格局已經(jīng)比較清晰。

2.中介服務(wù)平臺(tái)：如億家網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋，會(huì)提供租房帶看、租后管理服務(wù)，億家網(wǎng)甚至?xí)鶕?jù)租客的喜好提供公寓化定制裝修服務(wù)，并通過(guò)線下活動(dòng)等方式促進(jìn)租客間的社交行為。

3.公寓長(zhǎng)租：公寓長(zhǎng)租中又可分三種模式——公寓長(zhǎng)租平臺(tái)如蝸牛租房；集中式公寓如YOU+；分散式公寓如蘑菇公寓。

4.辦公租房：如SOHO 3Q，集中式公寓也有在轉(zhuǎn)為創(chuàng)業(yè)辦公場(chǎng)地的趨勢(shì)。

5.海外租房：如6apt，主要面向出國(guó)留學(xué)人群提供租房信息服務(wù)。

租房行業(yè)市場(chǎng)概況

根據(jù)58同城《2013年租房行業(yè)研究報(bào)告》，2013年全國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模約為2.5萬(wàn)億RMB。

我國(guó)目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源，《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》的報(bào)告中顯示了房屋空置情況：

租客方面，趕集網(wǎng)發(fā)布的《2013年租房市場(chǎng)報(bào)告》中顯示：58%的人選擇整租，42%選擇合租。在所有租客中42%為20~24歲，35%人為25~29歲，12%人30~34歲，8%人35歲以上，3%人19歲以下。

國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)租相關(guān)的網(wǎng)站不完全統(tǒng)計(jì)有以下幾類，后文將主要分析圖中黑色字體的網(wǎng)站模式及運(yùn)營(yíng)情況。

長(zhǎng)租服務(wù)平臺(tái)

不同于58同城、趕集、安居客等房源信息平臺(tái)，長(zhǎng)租平臺(tái)提供更多的服務(wù)，租客在線預(yù)約看房，愛(ài)屋吉屋、億家網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)人會(huì)帶租客線下看房，并提供低中介費(fèi)或免中介費(fèi)的租房服務(wù)。億家網(wǎng)甚至?xí)鶕?jù)租客需求，提供定制化裝修配置、租后保潔維修等服務(wù)。

**租房服務(wù)平臺(tái)——愛(ài)屋吉屋

【時(shí)間】2014.7.15上線

【團(tuán)隊(duì)】黎勇勁，土豆網(wǎng)原COO及CFO；鄧薇，土豆網(wǎng)前VP；吳錚

【業(yè)務(wù)區(qū)域】北京、上海

【融資】2014.12.15 B輪 晨興、高榕、順為等

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】2014年11月在上海租房市場(chǎng)份額中，愛(ài)屋吉屋占28.95%，共有員工1000名，打通上海70%左右主粗房源，打通約50%房源。2014年10月上海經(jīng)紀(jì)人人均成交8單。據(jù)北京經(jīng)紀(jì)人稱2014年12月簽約訂單約6000個(gè)。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：為年輕白領(lǐng)提供房屋整租中介服務(wù)，在上海收取房主35%服務(wù)費(fèi)，在北京收取租客50%服務(wù)費(fèi)。經(jīng)紀(jì)人帶租客一對(duì)一看房服務(wù)，一次看5、6套房租客為經(jīng)紀(jì)人打分。

•房源：①通過(guò)自研軟件從58同程等信息平臺(tái)抓取個(gè)人認(rèn)證的二手房。2015.1.17網(wǎng)站顯示，上海近3天房源更新8295套，出租1348套房源非獨(dú)家房源；北京近3天更新10897套，出租1410套。②房主主動(dòng)托租

•實(shí)堪：房源在上傳平臺(tái)前不進(jìn)行實(shí)堪，如果帶租客去看房會(huì)對(duì)房源順便拍照再上傳網(wǎng)站。

•經(jīng)紀(jì)人：截止2014年11月初，上海經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)500多人，北京經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)上百人，截止2015年1月初，北京業(yè)務(wù)開展3個(gè)月，分12個(gè)大區(qū)，業(yè)務(wù)人員800左右（大多來(lái)自鏈家、我愛(ài)我家），平均薪資5000+低傭金，基礎(chǔ)薪資有業(yè)務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，完不成會(huì)扣錢。經(jīng)紀(jì)人每周可從愛(ài)屋吉屋被分配3個(gè)租客，為獲取更多租客，自己也會(huì)刷網(wǎng)站，找到發(fā)租房需求的客戶電聯(lián)，或者把實(shí)堪過(guò)的房子發(fā)在58、趕集上吸引租客。平均每人每天帶看2次，一周成交2單左右。

•發(fā)展：計(jì)劃春節(jié)后涉入房屋交易。

**租房管家服務(wù)平臺(tái)——億家網(wǎng)

【時(shí)間】2015.1.1上線新模式“組團(tuán)合租、合租團(tuán)”

【團(tuán)隊(duì)】CEO石慶武，前鏈家自如網(wǎng)業(yè)務(wù)總監(jiān)；聯(lián)合創(chuàng)始人杜江，前今日頭條、好樂(lè)買技術(shù)總監(jiān)

【業(yè)務(wù)區(qū)域】北京

【團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)】截止2015.1月中旬，團(tuán)隊(duì)40多人（除裝修隊(duì)），房屋管家20多人，裝修隊(duì)10多名工長(zhǎng)、30名工人。每名管家每天可確認(rèn)80~100套房源，完成10多套房源圖片、詳細(xì)內(nèi)容編輯。網(wǎng)站內(nèi)有在租北京房源6000多套，全部為實(shí)拍圖片并有詳細(xì)信息。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：“管家+公寓化+服務(wù)”為房主做房屋管家，為房主提供房屋公寓化裝修、配置維護(hù)維修、出租服務(wù)。為白領(lǐng)人群提供租房服務(wù)，組團(tuán)合租業(yè)務(wù)占70~80%，整租占20~30%，免中介費(fèi)，對(duì)租客收取每月10%服務(wù)費(fèi)，為租客提供WIFI、搬家、保潔維修等服務(wù)。

•組團(tuán)合租：租客在億家網(wǎng)按照預(yù)算、區(qū)域報(bào)名，億家經(jīng)紀(jì)人周末約幾名報(bào)名同區(qū)域的租客一起看幾套房，促成白領(lǐng)合租，讓志趣相投的人一起合租。

•裝修服務(wù)：簽約后億家可按照租客希望的風(fēng)格對(duì)房子進(jìn)行2~5天簡(jiǎn)裝或輕裝，為租客量身定制公寓裝修。也可對(duì)托管的房主提供房子裝修服務(wù)，可以提高出租效率。

•房源質(zhì)量：距地鐵站步行30min內(nèi)、2000年后建成的小區(qū)，北京約有3000多個(gè)小區(qū)符合標(biāo)準(zhǔn)。

•房源獲取：①通過(guò)信息平臺(tái)獲取個(gè)人認(rèn)證房源，管家進(jìn)行人工審核認(rèn)證實(shí)勘，并獲得房屋圖片，再將房源信息重新編輯上傳至億家網(wǎng)。②房主托租 ③通過(guò)物業(yè)人員獲取網(wǎng)絡(luò)未公開的個(gè)人房源

•社交：為億家的租客提供社交、線下活動(dòng)等服務(wù)。

公寓長(zhǎng)租

目前國(guó)內(nèi)出租房中公寓占比約2~3%，且公寓品牌分散度較高，國(guó)內(nèi)最大的公寓公司房源約2W套，北京約有500個(gè)整個(gè)的公寓品牌。2012年開始一批具有互聯(lián)網(wǎng)思維的公寓長(zhǎng)租品牌先后創(chuàng)立，目前互聯(lián)網(wǎng)公寓長(zhǎng)租網(wǎng)站主要有3種模式：

•公寓租賃平臺(tái)：如窩牛公寓以B2C的模式為租客提供多種品牌的公寓預(yù)約看房服務(wù)；

•集中式公寓：如YOU+、新派公寓等，集中式公寓獲取房源難度較大，裝修到開業(yè)周期約3個(gè)月，公寓的品質(zhì)配套設(shè)施情況較好，未來(lái)也有向創(chuàng)業(yè)孵化器方法發(fā)展的可能；

•分散式公寓：如蘑菇公寓、優(yōu)客逸家，分散式公寓的優(yōu)勢(shì)在于可以低成本的快速獲取更多房源。

**B2C公寓長(zhǎng)租平臺(tái)——窩牛租房

【時(shí)間】2014年北京成立

【團(tuán)隊(duì)】創(chuàng)始人 葉佩旭，從事地產(chǎn)投資行業(yè)6年

【業(yè)務(wù)區(qū)域】北京

【融資】2014年 天使 數(shù)百萬(wàn)RMB 某知名天使

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】2015.1月初，團(tuán)隊(duì)約20人，包括研發(fā)、BD、市場(chǎng)。已與100多家線下門店合作，每家門店可對(duì)應(yīng)多套房源。2015.1.17日窩牛微信公眾賬號(hào)中顯示在租房源約166套。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：精品公寓長(zhǎng)租B2C平臺(tái)，平臺(tái)只與公寓公司合作，租客在線預(yù)約看房，平臺(tái)幫忙對(duì)接租客與公寓公司信息，并不負(fù)責(zé)后續(xù)看房服務(wù)，暫時(shí)未做看房回訪。

•ERP系統(tǒng)：窩牛為公寓運(yùn)營(yíng)商開發(fā)管理房源、房客的ERP系統(tǒng)，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)壁壘

•房源：房源以公寓為主，公寓公司提供房源信息。大多數(shù)房源背后的公寓公司有幾十間至300多間房源。

•看房：租客預(yù)約看房時(shí)間，窩?？头c公寓公司確認(rèn)并移交租客，租客與公寓公司聯(lián)系看房

•分析：與美國(guó)的60%租房為公寓房源相比，國(guó)內(nèi)公寓租房市場(chǎng)仍然有很大的發(fā)展空間，在適合的時(shí)間點(diǎn)去切入公寓長(zhǎng)租平臺(tái)方向可降低市場(chǎng)教育成本。

**集中式公寓長(zhǎng)租——YOU+

【時(shí)間】2012.6.1正式營(yíng)業(yè)

【團(tuán)隊(duì)】CEO劉昕、董事長(zhǎng)劉洋

【業(yè)務(wù)區(qū)域】廣州3家店在運(yùn)營(yíng)、3家店在建，北京2家店在建

【融資】2013.6 天使；2014.8 A輪 1億RMB 順為領(lǐng)投、策源跟投

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】2012.6第一家店開業(yè)，1個(gè)月內(nèi)133房全部租滿；2013.12第二家店開業(yè)，1個(gè)月內(nèi)100間房滿租；預(yù)計(jì)2015年初，建成1000間新房，其中60%為YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：YOU+先租賃在創(chuàng)業(yè)公司產(chǎn)業(yè)園等地的整樓，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓，再出租。

•產(chǎn)品：在公寓樓一層統(tǒng)一配備公共娛樂(lè)設(shè)施，健身房、臺(tái)球室、吧臺(tái)、書架、游戲機(jī)等；室內(nèi)將床改為吊床，有獨(dú)立衛(wèi)生間，樓內(nèi)有公共廚房及食堂。廣州每間月租金2000~3000元，物業(yè)管理費(fèi)10%。

•家規(guī)：“三不租”-45歲以上的人、有小孩的人、不愛(ài)交友的人。促進(jìn)租客社交互動(dòng)，使YOU+成為社區(qū)平臺(tái)而非僅出租公寓。

•預(yù)約：目前YOU+房源供不應(yīng)求，需要預(yù)約排號(hào)才能租到

•目標(biāo)：2年內(nèi)做到10W套房源

•優(yōu)點(diǎn)：集中式公寓便于管理，運(yùn)營(yíng)效率較高

•風(fēng)險(xiǎn)：除北上廣等一線城市房租價(jià)格能夠維持集中式公寓模式，二線城市物業(yè)成本高、房租低可能難以維持此模式

**集中式公寓長(zhǎng)租——新派公寓

【時(shí)間】2012.5年于北京成立

【團(tuán)隊(duì)】創(chuàng)始人 王戈宏，2006年在美國(guó)創(chuàng)辦REITs，2008年任盛世神州房地產(chǎn)基金CEO

【業(yè)務(wù)區(qū)域】北京已有2家店，上海、深圳、廣州在建中

【融資】2013.5.1賽富基金投資 1.6億元（賽富不動(dòng)產(chǎn)基金為王戈宏與賽富投資金閻焱基金創(chuàng)立）

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】截止2015.1北京有2家店—CBD店共111套房（房型從15平到140平不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價(jià)5000~9000元，目前全部組滿。在CBD店開業(yè)的前兩個(gè)月，空置率達(dá)50%，靠最初的20個(gè)用戶相傳才滿租。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：“金融+地產(chǎn)+服務(wù)”模式。金融：利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營(yíng)中“高物業(yè)成本、低經(jīng)營(yíng)收入、難以快速規(guī)?；?rdquo;的問(wèn)題。地產(chǎn)：統(tǒng)一買下整棟樓盤，統(tǒng)一裝修再分租出去。服務(wù)：租房管理+租客社交+租客線下活動(dòng)組織等。

•REITs應(yīng)用：2013.8賽富不動(dòng)產(chǎn)一期基金以2.2W元/平米價(jià)格買下70年產(chǎn)權(quán)的CBD店，次年改造為公寓，一共花費(fèi)1.65億RMB，將CBD店份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國(guó)內(nèi)高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動(dòng)產(chǎn)的LP支付不低于3.5%的租金回報(bào)，四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會(huì)被散售或者整售。賽富不動(dòng)產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報(bào)率將超過(guò)10%，有望達(dá)到13%，預(yù)計(jì)IRR在25%以上!由于收購(gòu)和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動(dòng)資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。

•產(chǎn)品：3000~5000元為“新派Star”、5000~6000“新派”、均價(jià)7500元“新派Premium”

**集中式公寓長(zhǎng)租——魔方公寓

魔方公寓于2009年在南京成立，2013年由華平進(jìn)行A輪投資$3000W，魔方與物業(yè)承租房屋，統(tǒng)一改裝再分租，提供租后服務(wù)，有住戶反映服務(wù)管理不是很到位，水電費(fèi)維修費(fèi)收費(fèi)比較高。魔方公寓目前在上海有4家店、北京2家、廣州4家，在武昌、深圳、南京、蘇州也有店。每間房間20~35平米，平均租價(jià)在1500~3000元。

**集中/分散式公寓長(zhǎng)租——寓見(jiàn)公寓

【時(shí)間】2014.3上海成立

【團(tuán)隊(duì)】創(chuàng)始人 羅意

【業(yè)務(wù)區(qū)域】上海

【融資】2014年 天使 數(shù)百萬(wàn)美金 險(xiǎn)峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】2015.1.20日網(wǎng)站內(nèi)有292間房，其中220間房已經(jīng)出租，平均每套房?jī)?nèi)有3~5間房

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：分散或集中的承租整套房，房主可在線托管房屋，并改裝公寓，按間租給年輕人，免費(fèi)提供維修清潔等服務(wù)。

•產(chǎn)品：網(wǎng)站100%實(shí)拍，為“所見(jiàn)即所得”模式，宜家風(fēng)格統(tǒng)一免費(fèi)裝修，提供免費(fèi)WIFI，無(wú)中介費(fèi)，需要交2個(gè)月的押金 •租客：只租給年輕人，每間房最多住2個(gè)人

**分散式公寓長(zhǎng)租——蘑菇公寓

【時(shí)間】2014.1上海成立

【團(tuán)隊(duì)】CEO 馬曉軍，連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，2000年進(jìn)入航地產(chǎn)營(yíng)銷領(lǐng)域

【業(yè)務(wù)區(qū)域】上海

【融資】2014 平安投資；2014.2 A 千萬(wàn)RMB 平安創(chuàng)投、IDG；2014.12 B $2500W 海通開元領(lǐng)投、IDG、平安跟投

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】截止2014.10團(tuán)隊(duì)共200多人，房源約4000套，2014.12團(tuán)隊(duì)300多人。2015.1.19網(wǎng)站內(nèi)在租房源1604套，每套房?jī)?nèi)有1間或以上在租，房源均價(jià)3000元/間。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：承租房屋，統(tǒng)一改裝成公寓模式，租給年輕白領(lǐng)，促進(jìn)租客社交。

•產(chǎn)品：房源大多來(lái)自中介，選擇商圈地鐵沿線等小區(qū)，與房主簽5~10年合同，從批發(fā)到零售中獲取利潤(rùn)。對(duì)房屋統(tǒng)一裝修，裝修與潔水、立邦、都芳漆、海爾、飛利浦、宜家等合作。租房無(wú)中介費(fèi)，每月10%服務(wù)費(fèi)。

•租客：每間房只可1人租住，不可養(yǎng)寵物。約有25%的租客為老租客推薦 •賠付：入住3日內(nèi)不滿意可全額退款、保潔不滿意3日內(nèi)重新保潔。

•活動(dòng)：蘑菇為租客提供采摘草莓、制作馬卡龍等活動(dòng)。

**分散式公寓長(zhǎng)租——青客公寓

【時(shí)間】2012年上海成立

【業(yè)務(wù)區(qū)域】上海、蘇州

【融資】￥1000W 嘉定旗下基金，已融資4輪

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】團(tuán)隊(duì)約400人，上海、蘇州約20個(gè)服務(wù)中心截止2014.5月末，上海有6000多間房源，近2700間在嘉定，嘉定新城區(qū)共993間房只有2間沒(méi)出租，網(wǎng)絡(luò)訂單占99%。2015.1.22網(wǎng)站內(nèi)有上海在租房源901間（不包含已出租房間）每間均價(jià)1000~1500元/月，有蘇州在租房源64間每間均價(jià)700~1200元/月，平均每套房源約有3~4間房。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：青客與房東簽5年協(xié)議，重新裝修再分租，并提供租后服務(wù)。

•產(chǎn)品：團(tuán)隊(duì)比較重視軟件產(chǎn)品研發(fā)，可以通過(guò)青客的微信服務(wù)賬號(hào)3D全景看房

**分散式公寓長(zhǎng)租——優(yōu)客逸家

【時(shí)間】2012.2于成都成立

【團(tuán)隊(duì)】劉翔

【業(yè)務(wù)區(qū)域】成都、武漢

【融資】2013 天使 ￥300W 源渡；2013.9 A $400W 君聯(lián)；014.12 B $2200W(估值$8000W) 經(jīng)緯、海納、君聯(lián)、華興

【運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)】2015.1.19網(wǎng)站內(nèi)成都在租公寓298套，預(yù)租公寓101套，每套在租房有1間或以上間房；武漢在租公寓188套，預(yù)租公寓64套。房租均價(jià)700~800/間，比市場(chǎng)價(jià)高10~20%。截止2014.12，團(tuán)隊(duì)有180人，房源共3000多套，入住率95%。2014年初開始拓展武漢市場(chǎng)。

【業(yè)務(wù)及模式】

•模式：為房主提供一站式托管服務(wù)，如家居設(shè)計(jì)、租賃租后管理維護(hù)等；面向年輕租客提供維修保潔等服務(wù)，促進(jìn)租客社交。

•業(yè)務(wù)流程：收房簽約→設(shè)計(jì)裝修→招租→租后管理。較長(zhǎng)的鏈條對(duì)于團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力有較高要求。

•產(chǎn)品：選擇商圈等核心地區(qū)房屋，成都房源99%為毛坯房，出租前對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一宜家風(fēng)格裝修，會(huì)將房屋改造成N+1模式，每月收取租客10%服務(wù)費(fèi)，房租可月付。

•租客：租客通過(guò)微信賬號(hào)申請(qǐng)租房，優(yōu)客根據(jù)學(xué)歷、生活習(xí)慣篩選合格租客，過(guò)審率約60%，約有40%新客來(lái)源于租客推薦。

從傳統(tǒng)到互聯(lián)網(wǎng)化的公寓租賃品牌

傳統(tǒng)行業(yè)的公寓品牌也開始建立自己的公寓預(yù)定網(wǎng)站，經(jīng)營(yíng)、推廣思路也開始發(fā)生變化：

**分散式長(zhǎng)租公寓——自如友家

鏈家旗下品牌，2011年北京成立，截止2014年末，自如在京約有2.5~2.6W套房，約10W間房，房間平均每間比普通房源貴300元/月。在2~4月出租率約90~95%，11~2月出租率約60~70%，租客違約率約30%。鏈家在京約2W名經(jīng)紀(jì)人，開拓房源比較容易，自如2014.10開始開拓上海業(yè)務(wù)，截止2014.12月末約有20套房源。

**中高端中長(zhǎng)租公寓——優(yōu)帕克

2002年成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)為公寓出租及租后家政等服務(wù)。2011年開始布局線上自建在線租房網(wǎng)站并與去哪兒藝龍等合作，2014年開始與企業(yè)合作，提供商旅住宿服務(wù)，截止2014年，11月在北京、上海兩地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化房屋租賃服務(wù)3W套、公租房代理經(jīng)租2W套的業(yè)務(wù)規(guī)模，資產(chǎn)管理規(guī)模1000億元。

**集中式長(zhǎng)租公寓——未來(lái)域

2010年由王宇創(chuàng)立在南京成立，團(tuán)隊(duì)來(lái)自萬(wàn)科，參與過(guò)魔方公寓創(chuàng)業(yè)，獲得某地產(chǎn)基金數(shù)千萬(wàn)元投資，截止2015.1南京共12家店，上海有4家店。

華人海外租房平臺(tái)

留學(xué)生海外租房主要途徑：申請(qǐng)學(xué)校宿舍、通過(guò)留學(xué)機(jī)構(gòu)租房、親友介紹、選擇國(guó)外租房中介。前3種方式比較安全可靠，受到更多認(rèn)可。美國(guó)留學(xué)生入學(xué)后學(xué)校會(huì)發(fā)一個(gè)《租房手冊(cè)》，加拿大一般均會(huì)為新生提供校內(nèi)宿舍，澳大利亞在學(xué)校網(wǎng)站申請(qǐng)但價(jià)格會(huì)偏高，英國(guó)通過(guò)中介找房子要交中介費(fèi)，法國(guó)可住學(xué)校宿舍私營(yíng)學(xué)生公寓等，日本住宿有民間公寓大學(xué)宿舍等。

海外租房網(wǎng)站Craigslist、Zillow、Airbnb等已經(jīng)處于成熟的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)中，一些國(guó)內(nèi)團(tuán)隊(duì)專門為留學(xué)生、出國(guó)人士提供海外公寓長(zhǎng)租、短租服務(wù)，可將租金降低30~50%，同樣找到了新的機(jī)會(huì)。

•公寓長(zhǎng)租：公寓長(zhǎng)租平臺(tái)提供在線預(yù)約訂房服務(wù)，暫時(shí)未涉及租后服務(wù)。在房源上目前主要兩種方式—與公寓房產(chǎn)公司合作獲得公寓、房主或個(gè)人在線發(fā)布出租信息。

•公寓短租：代表平臺(tái)住百家的房源獲取方式比較廣泛。

**B2C留學(xué)租房平臺(tái)——6apt

2012年末由陳一凡成立，2013.5上線，2013.12獲得興業(yè)數(shù)百萬(wàn)RMB天使，與公寓商合作，為中國(guó)留學(xué)生免費(fèi)提供海外學(xué)校周邊公寓長(zhǎng)租服務(wù)（少數(shù)為私人房源），不提供租后服務(wù)，通過(guò)房東傭金及差價(jià)獲取收益。截止2014.01與至少4家公寓商合作獲取了16W間房信息。2014.10自裝修Red House上線，裝修資金25天回?cái)n。2015.1覆蓋英美澳法加5個(gè)國(guó)家170多個(gè)城市近千所集中式公寓的房屋圖片、配備、價(jià)格、出租情況、租客評(píng)價(jià)等信息。酒店預(yù)訂服務(wù)會(huì)直接跳轉(zhuǎn)到Booking。

**留學(xué)租房信息平臺(tái)——留學(xué)生公寓網(wǎng)

公司于上海成立，在美國(guó)、澳洲、新加坡、新西蘭等地有辦公室。截止2015.1覆蓋英美澳德4國(guó)，150多個(gè)城市，30W+個(gè)床位。其中英國(guó)406處公寓，德國(guó)及周邊共18處公寓，澳大利亞42處公寓，美國(guó)約400處公寓。

**留學(xué)租房平臺(tái)——Moveha

2013.8由張婧創(chuàng)立，2014.7獲得數(shù)十萬(wàn)美金天使，為留學(xué)生提供整租或分租的公寓及私人房源，房源通過(guò)與rentaloffice、propertymanagementgroup類機(jī)構(gòu)合作獲得，價(jià)格透明，平臺(tái)不收取中間費(fèi)用。當(dāng)某地區(qū)租客增多，Moveha可幫租客統(tǒng)一協(xié)商低價(jià)。同時(shí)提供接機(jī)、辦手機(jī)卡、購(gòu)買家具等服務(wù)。截止2014.7Moveha房源覆蓋加州、芝加哥的70多所大學(xué)，與5家房屋機(jī)構(gòu)60多個(gè)學(xué)生社團(tuán)合作。截止2014年底，30天內(nèi)1500+人想預(yù)訂房屋，與89個(gè)學(xué)生社團(tuán)合作，已經(jīng)成功幫租100人。

**C2C留學(xué)租房平臺(tái)——樂(lè)窩

2013.2成立，創(chuàng)始人 王凡，前思科工程師。新的海外版本2014年7月上線，目前為Beta版，美國(guó)用戶以發(fā)發(fā)布美國(guó)租房信息（多圖、幾句話簡(jiǎn)介、價(jià)格、個(gè)人聯(lián)系方式），每個(gè)租房信息下有留言板，租客可自行聯(lián)系房主。美國(guó)以紐約、波士頓地區(qū)為主。截止2015.1.22，紐約共8625個(gè)房源信息，波士頓1697，華盛頓22，洛杉磯50，舊金山5，芝加哥26，產(chǎn)品2014年7、8月信息約占95%。

**出國(guó)短租平臺(tái)——住百家

2012.10月成立，CEO張亨德，為前我愛(ài)我家高管，團(tuán)隊(duì)前身為Wimdu的亞洲辦公室，成立之初便擁有數(shù)千套亞太區(qū)房源，為中國(guó)游客提供海外從民宿到酒店不同房型的短租預(yù)定。2014.8獲得聯(lián)想之星百萬(wàn)美元A輪。截止2015.1覆蓋港澳臺(tái)、英、美、澳、泰、新加坡等的46個(gè)地區(qū)。

國(guó)外租房平臺(tái)

海外租房類網(wǎng)站已經(jīng)進(jìn)入比較成熟的運(yùn)營(yíng)階段，國(guó)外租房與國(guó)內(nèi)有所不同：

•房源：國(guó)外房源60~70%未經(jīng)裝修，需要自備家具；

•材料：國(guó)外租房需要的材料較繁瑣，美國(guó)需要個(gè)人收入證明、社會(huì)安全碼等；英國(guó)私人房東須查租客護(hù)照等身份證明；法國(guó)房東可查看方可最后一個(gè)月的工資單、最后一張稅單、銀行賬戶證明、擔(dān)保證明等；

•看房：澳洲租房需要預(yù)約，通過(guò)預(yù)約申請(qǐng)才有看房資格，每周有固定的2次看房時(shí)間。

**綜合信息分類導(dǎo)航——Craigslist

一個(gè)真正神奇的網(wǎng)站。由Craig Newmark創(chuàng)立，Craig此前為某金融機(jī)構(gòu)技術(shù)人員，Craigslist于1995年上線，只接受過(guò)eBay的投資，占總股份25%，團(tuán)隊(duì)30多人，大部分為客服人員。目前網(wǎng)站每月200億次瀏覽量，估值超過(guò)幾十億美元。網(wǎng)站內(nèi)有80類目的鏈接，網(wǎng)站內(nèi)無(wú)交易功能，頁(yè)面為簡(jiǎn)單的純文字鏈接，無(wú)圖無(wú)特效，拒絕加入新元素提升用戶體驗(yàn)，是58同城、趕集網(wǎng)、百姓網(wǎng)的原型。M:Metrics公布Craigslist是美國(guó)手機(jī)用戶瀏覽時(shí)間最長(zhǎng)的網(wǎng)站，eBay其次。Craigslist對(duì)部分城市的部分租房、招聘廣告收費(fèi)，每條價(jià)格只幾十美元，年?duì)I收超過(guò)3億美元。2015.1日均IP約3951W。

**房產(chǎn)信息搜索平臺(tái)——Zillow

2005年由Rich Barton與Lloyd Frink創(chuàng)立，提供房地產(chǎn)估價(jià)、出售出租信息查詢、抵押貸款等服務(wù)。截止2013.12月，Zestimate為7000W多個(gè)美國(guó)房屋估值，為1億多個(gè)美國(guó)房屋提供租價(jià)評(píng)估，誤差在7%~8%。旗下還有Zillow Digs家裝分享網(wǎng)站，打通建筑師、承包商及設(shè)計(jì)師，提供提供家裝解決方案。2012.8月Zillow周末移動(dòng)端流量可達(dá)32W人次，占總流量40%，過(guò)去3個(gè)月內(nèi)移動(dòng)端流量共計(jì)1.55億人次。截止2013年末，Zillow聚集約30W名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，網(wǎng)站78.1%利潤(rùn)來(lái)源于經(jīng)紀(jì)人付費(fèi)訂閱、抵押貸款廣告及分成合作，21.9%利潤(rùn)來(lái)源于付費(fèi)廣告。2015.1月日均IP約1362W，市值42.9億美元。

**房產(chǎn)信息搜索平臺(tái)——Trulia

用戶在Trulia站內(nèi)搜索，可獲取成百上千地產(chǎn)中介網(wǎng)站及個(gè)人的出在售在租房屋信、社區(qū)犯罪率地圖、抵押貸款信息等，通過(guò)收取房產(chǎn)中介廣告費(fèi)獲利。2011年上半年?duì)I收$1620W凈虧損$620W，2011年?duì)I收$3850W，2012年上半年?duì)I收$2900W凈虧損$760W。截止2012年上半年Trulia有員工300名，月UV達(dá)2200W，活躍地產(chǎn)專家36W人，其中21544名付費(fèi)，站內(nèi)有1.1億房產(chǎn)數(shù)據(jù)，450W待售待租房屋，覆蓋郵政區(qū)域3000W多個(gè)。2014.6月UV5400W，2014.7Trulia被Zillow以35億美元收購(gòu)，Zillow與Trulia占美國(guó)在線房地產(chǎn)市場(chǎng)份額61%。2015.1日均IP687W次。

**房產(chǎn)信息搜索平臺(tái)——StreetEasy

創(chuàng)建于2006年，通過(guò)與紐約房地產(chǎn)公司的合作伙伴關(guān)系提供出售和租賃房源，還提供與公寓、合作社、新開發(fā)區(qū)和豪華房地產(chǎn)相關(guān)的信息。于2013.8被Zilow收購(gòu)。2015.1月日均IP約59.4W。

**房產(chǎn)信息搜索平臺(tái)——Homes

房屋待租待售信息平臺(tái)，2015.1日均IP125W。

**房產(chǎn)點(diǎn)評(píng)——ApartmentRatings

2000年成立，Internet Brands旗下公司，覆蓋美國(guó)約30%尋找公寓的用戶。用戶對(duì)居住過(guò)熟悉的街區(qū)、房屋進(jìn)行打分及文字評(píng)論，網(wǎng)站不接受來(lái)自房主或經(jīng)紀(jì)公司的廣告投放以保證點(diǎn)評(píng)內(nèi)容的可靠性。還提供搬家卡車租賃、搬家問(wèn)答、家具租賃、尋室友、博客等信息和服務(wù)。2015.1日均IP30W。

美國(guó)公寓市場(chǎng)

美國(guó)產(chǎn)權(quán)相對(duì)完整集中，出租房中約有60%的房源為品牌公寓，最大的公寓公司旗下有約20W套房源，且運(yùn)營(yíng)成本占營(yíng)收小于5%。這種情況下，專做公寓租賃的平臺(tái)也可以獲得較多的流量。

**公寓租賃平臺(tái)——Rent

2000.4月由Scott Ingraham和Allan Hunter創(chuàng)立，在網(wǎng)站內(nèi)房主可提交房屋出租信息，租客選擇房源并通過(guò)e-mail與房主確認(rèn)房源是否可租并預(yù)約看房時(shí)間，租房交易成功后聯(lián)系Rent，可獲得Rent為新租客提供的$100租房補(bǔ)助。2014.10被eBay以$4.15億價(jià)格收購(gòu)；2005年夏季網(wǎng)站每月UV達(dá)到350W；2009年全年UV約500W，持續(xù)5年為美國(guó)瀏覽量最高的租房類網(wǎng)站；2012.3eBay將Rent出售給Primedia；2013年覆蓋美國(guó)2500多個(gè)城市的租客、房主及經(jīng)紀(jì)人；2015年1月日均IP約41W。(Primedia旗下的地產(chǎn)類網(wǎng)站2015年1月日均IP：ApartmentGuide.com公寓長(zhǎng)租，日均IP約78W、Rentals.com約19.5W、RentalHouses.com約5.7W)

**公寓租賃平臺(tái)——Apartments

公寓列表類網(wǎng)站，覆蓋了5W個(gè)美國(guó)地址的超過(guò)300W個(gè)房源，2015年1月日均IP約54W。

海外假日短租市場(chǎng)

2010年美國(guó)和歐洲境內(nèi)共擁有超過(guò)600萬(wàn)家假日租賃房屋，租金年收入在850億美元以上，平均每個(gè)租賃房屋的年收入1.4萬(wàn)美元。2012年中國(guó)短租市場(chǎng)規(guī)模約28.87億元。

**短租平臺(tái)——Airbnb

2008年8月于舊金山成立，房主將空余房間信息在網(wǎng)站上發(fā)布，租客在線預(yù)訂交付房費(fèi)，網(wǎng)站收取房主3%費(fèi)用，收取游客6~12%費(fèi)用。CEO Brian Chesky，A輪$720W，B輪$1.12億，C輪$1.17億，D輪$4.75億，目前估值超過(guò)$100億。2012.5已覆蓋192個(gè)國(guó)家，19732個(gè)城市。2013年，超過(guò)600W人在線訂房，其中200W為美國(guó)人，旅客和業(yè)務(wù)遍布175個(gè)國(guó)家，全年新增房源25W處，總房源55W處。2014年12月站內(nèi)房屋數(shù)量超過(guò)80W，用戶量超過(guò)2000W人，紐約87%的Airbnb戶主將自住房出租，94%出租兩間以上空房。Airbnb可以幫助租客將租金降低30~80%，目前Airbnb雇傭數(shù)千名攝影師為房主拍攝房間圖片，并為戶主提供$100W的財(cái)產(chǎn)損失保證金，客服及安全部門約600人，2013年約有600W名租客住在55W名戶主家中，報(bào)告財(cái)產(chǎn)損失的戶主約有1700人，真正得到補(bǔ)償?shù)募s占40%。2015.1日均IP約486W。

**短租平臺(tái)——HomeAway

2004年成立，房東或經(jīng)紀(jì)人將房子租給游客，通過(guò)收購(gòu)擴(kuò)展成為全球最大在線假日租房平臺(tái)，平臺(tái)會(huì)抽選房源進(jìn)行驗(yàn)證。2009全年用戶訪問(wèn)量2.2億次，2010年?duì)I收額為1.679億美元（91.1%來(lái)源于房主付費(fèi)廣告），比2009年增長(zhǎng)39.6%，收益的62.1%來(lái)自美國(guó)，歐洲36.6%，拉丁美洲1.3%。截止2010.12.31有超過(guò)100W游客在線提交評(píng)價(jià)。2011.6上市，市值約32億美元。月均用戶訪問(wèn)量950W次。2012年收益2.8億美元。2013.10.28，站內(nèi)有70W可租賃房屋，預(yù)計(jì)年收益93億美元，控制著約15%的歐美度假租賃市場(chǎng)（規(guī)模1000萬(wàn)億美元）。2015.1日均IP222W，市值25.6億美元。

** 短租平臺(tái)——Vrbo

為HomeAway旗下網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)有超過(guò)100W條出租信息，每月UV約650W，購(gòu)買廣告的戶主年租房收益可達(dá)$6.3W，2015年1月日均IP約233W。

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