北京CBD租戶大換血 知名IT企業(yè)紛紛撤離

作為北京最大的黃金商圈，包括財富500強(qiáng)的大部分駐京公司樂于在CBD扎堆，然而，近年來北京CBD寫字樓暴漲的租金，讓英特爾、甲骨文等不少全球知名企業(yè)都紛紛“撤退”,不過，IT企業(yè)撤離留下的空缺很快被律師事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)等新的進(jìn)入者取代，業(yè)內(nèi)專家表示，目前CBD區(qū)域租戶的變化，是北京產(chǎn)業(yè)變遷的一個縮影，租金暴漲只是加速CBD租戶換血。

IT行業(yè)撤離

CBD區(qū)域內(nèi)聚集了近500家跨國公司、800余家外資企業(yè)、500余家外國駐京代表機(jī)構(gòu)以及中外律師、會計師、金融投資等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)近200家。2012年，隨著入住企業(yè)持續(xù)增加，市場容納率不斷降低。

據(jù)報道，去年底，英特爾中國公司的辦公區(qū)域還是CBD核心區(qū)域嘉里中心的5、6、7三層樓，但半年前英特爾從北京嘉里中心搬遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。甲骨文和路透社都已經(jīng)把部分辦公面積搬遷到上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。同時，一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向著上地、通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑等知名企業(yè)都在此列。

DTZ戴德梁行發(fā)布的今年第二季度北京寫字樓報告顯示，由于鮮有新項目入市，加之租金增幅較大，北京核心商圈吸引力已不比從前，原有租戶為了尋求充足租賃空間以及較低廉的租金價格，開始向周邊區(qū)域突圍，非核心商業(yè)圈空置率較上季度降低了5.71個百分點至2.67%,平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達(dá)到236.73元（37.58美元）每月每平方米。而東長安街/建國門商圈商戶由于部分業(yè)主租約到期遷出該區(qū)域，空置率環(huán)比上漲2.09個百分點，租金達(dá)到286.16元（45.42美元）每月每平方米，環(huán)比增長3.02%.

租金上漲是主因

租金上漲，是眾多跨國企業(yè)撤出CBD的一個重要誘因。高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%,是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。

需求與供給高度不平衡的狀態(tài)將加速寫字樓和配套設(shè)施市場的繁榮。DTZ戴德梁行研究部最新的報告顯示，2012年上半年北京市場新增供應(yīng)量僅為246400平方米，導(dǎo)致其于今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%.

報告預(yù)計，從現(xiàn)在起到2014年，北京的新增供應(yīng)量僅為988348平方米，這相當(dāng)于其現(xiàn)有總庫存量的19%.在租金需求強(qiáng)勁、供應(yīng)量有限的情況下，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增幅居全國首位，至2012年上半年末按年增長46.8%,租金水平緊逼上海。

此外，一位業(yè)內(nèi)人士表示，在CBD、東二環(huán)、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應(yīng)有限，加上國企、央企通常更傾向于整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得這個市場長期供需緊張，租金上漲勢頭強(qiáng)勁。

周邊區(qū)域成為新熱點

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在撤離CBD等傳統(tǒng)核心商圈后，原有租戶為了尋求充足的租賃空間及相對較低的租金價格，開始向周邊區(qū)域突圍，望京、酒仙橋、上地等新的商圈成為這些企業(yè)新的歸宿。

近日，望京某高端寫字樓銷售總監(jiān)向記者表示：“今年6月推出的兩棟寫字樓中，剛推出市場就被一家公司整棟買下。”IBM、微軟等大企業(yè)在選擇新的辦公地點時，也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向著中關(guān)村西區(qū)等非核心商圈區(qū)域擴(kuò)散。

據(jù)北京理想產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司總裁江因介紹，總占地51.44公頃的中關(guān)村西區(qū)，是北京市重點發(fā)展的幾個龍頭區(qū)域之一。處于中關(guān)村地標(biāo)位置的理想國際大廈更是通過自身優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)成為區(qū)域內(nèi)高端寫字樓的標(biāo)桿項目。自2004年運(yùn)營至今，理想國際大廈贏得良好的社會反響與市場口碑，成為中關(guān)村最具影響力的品牌企業(yè)總部基地，吸引了愛國者等實力企業(yè)長期入駐。而微軟的進(jìn)駐，又將反過來加快區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，促進(jìn)西區(qū)商務(wù)氛圍和生活配套的進(jìn)一步完善。

除了北京新的熱點區(qū)域外，二、三線城市也成為寫字樓新的熱點。近日，由綠地集團(tuán)和中國房地產(chǎn)報共同舉辦的“綠地國際金融城閃耀北京新聞發(fā)布會暨推介會”上，綠地集團(tuán)武漢事業(yè)部營銷總監(jiān)呂振星對于北京客戶的濃厚興趣感到驚訝。

呂振星表示：“我們近期與北京、上海客戶在接洽中發(fā)現(xiàn)，有不少客戶對于我們項目很感興趣，除了看好武漢城市發(fā)展，進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展外，武漢寫字樓價格與一線城市存在的價格差也是吸引企業(yè)與投資者的原因。有些客戶打算將一些業(yè)務(wù)搬到武漢，在北京、上海留一個辦公室。”

產(chǎn)業(yè)變遷的一個縮影

然而，在CBD區(qū)域，高漲的租金一方面讓一些英特爾、惠普等老牌外企紛紛“出走”,另一方面不斷涌入的接盤者讓CBD樓盤依舊是一房難求。

“用 逃離 等字眼形容一些企業(yè)搬離CBD不準(zhǔn)確，任何一個企業(yè)都是尋找更優(yōu)化的成本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)占用成本是企業(yè)固定成本中重要一個成本，所以企業(yè)肯定會節(jié)省房地產(chǎn)成本。”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍表示，目前CBD區(qū)域租戶的變化，與產(chǎn)業(yè)變遷有關(guān)。

張良軍表示：“在紐約、倫敦、香港、東京CBD區(qū)域主要是金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，IT公司在這些傳統(tǒng)的CBD區(qū)域是找不到的，北京CBD出現(xiàn)IT公司，與其發(fā)展歷史有關(guān)與產(chǎn)業(yè)構(gòu)成有關(guān)，這些公司現(xiàn)在離開CBD是一種規(guī)律性趨勢，這種趨勢不是今天才出現(xiàn)的，早在十年前就已經(jīng)開始發(fā)生了，最近的租金上漲促進(jìn)這樣的進(jìn)程發(fā)生。”

據(jù)悉，在CBD區(qū)域，一些行業(yè)在搬出的同時，律師事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥、生命科學(xué)，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)需求不斷增長，張良軍表示：“嘉里中心早期租戶構(gòu)成中有許多高科技產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在主要是律師事務(wù)所。這就是北京CBD變遷的一個縮影，目前CBD空置率依舊很低。”

在經(jīng)歷了去年租金火箭式的攀升后，從今年上半年的市場表現(xiàn)來看，北京租金趨于理性回歸，高緯環(huán)球預(yù)測，在未來的半年中，北京寫字樓市場租金將保持穩(wěn)定，另外，租賃交易保持活躍，預(yù)計在未來一年中專業(yè)服務(wù)業(yè)、高科技、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)業(yè)和金融業(yè)仍是北京市場需求的主力行業(yè)，而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥業(yè)需求開始強(qiáng)勁增長。

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