蘿卜快了不洗泥 美的置業(yè)大躍進：美，還是不美？

導語：在瘋狂追求規(guī)模的情況下，項目頻頻無證上車，這顯然不是對精細化的追求。在嚴重垮塌事故發(fā)生之后，這個背靠實體企業(yè)的"房二代"，未來又將何去何從？

10月28日下午，港股上市公司美的置業(yè)（3990.HK）位于貴陽的美的廣場項目工地，正在施工的停車場發(fā)生了坍塌事故，最終造成8人死亡，2人受傷。美的置業(yè)持有美的廣場項目90%的股權，本來預計竣工日期為2021年8月。在傷亡事故發(fā)生之后，項目已經全面停工。

在貴州，美的置業(yè)開發(fā)的項目還有美的林城時代（已經竣工）、美的云熙府（預計2020年4月竣工）、美的國賓府（預期2022年8月全部竣工）、美的花溪院子（預期2020年5月竣工）。

美的置業(yè)是美的集團創(chuàng)始人何享健在地產領域的布局。何享健一手撐起了家電王國，另外一只手撐起的房地產。美的置業(yè)成立初期一直默默無聞，但是近年來異軍突起，一路狂奔，2013年，正式進入房地產百強名單。

2015年美的置業(yè)銷售額約為111億人民幣，而2019年目標是突破1000億，4年時間銷售額增長將近10倍。

伴隨著美的置業(yè)近乎瘋狂的擴展，這家企業(yè)引來的爭議也越來越多。

瘋狂擴展

2004年7月，何享健收購了佛山市順德區(qū)威靈房地產有限公司，改名為美的置業(yè)，當時業(yè)務主要在佛山市，最早的項目為君蘭高爾夫社區(qū)，一直到2010年美的置業(yè)才開始走向全國，第一站就是貴陽，開發(fā)了美的林城時代。2013年，美的置業(yè)合約銷售金額達到98億，躋身中國房地產百強行列。

美的置業(yè)在過去4年時間里，主要押注二三四線城市，尤其2016年前后，二三線城市推行的貨幣化安置政策，行情爆發(fā)，公司借風起勢。2015年-2018年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元和790億元，銷售增速分別為85.59%、146.12%和55.82%，復合年增長率約113.7%。

今年初，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在出席業(yè)績發(fā)布會時表示，2019年公司的銷售目標為1000億元，這與此前“2020年千億計劃”的時間表相比提前了1年。這家五年前才剛剛達到百億級別的房企，5年時間就計劃突破千億，即使當前行業(yè)下行、融資收緊的大環(huán)境都不能阻止何享健“逆流而上”的決心。

而為了實現這一目標，美的置業(yè)加速拿地，瘋狂開盤。2018年6月30日，美的置業(yè)開發(fā)中的建筑面積有1832萬平米，土地儲備3999萬平米。2019年6月30日，開發(fā)中的建筑面積2893萬平米，一年時間增加了1000萬平米，土地儲備5251萬平米，增加了1250萬平米。而且美的置業(yè)開始加大力度布局一、二線城市，新進入了上海、天津、杭州等。

克而瑞研究中心數據顯示，2019年1-9月，美的置業(yè)新增土地貨值1142.5億元，其中多個項目涉及高溢價拿地。根據中國指數研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國房地產企業(yè)拿地排行榜》，美的置業(yè)以269億元排在26位，超過了藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展、世茂等房企。

不少土地，美的置業(yè)即便高溢價也要拿到手。今年2月底，美的置業(yè)以總價16.02億元競得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價2425元/平方米，溢價率高達73%；4月3日，以6.43億元競得寧波市路橋區(qū)南官新天地(3號地塊)，溢價率約86.6%；4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽[2019]拍字01號地塊，溢價率為44%，該地塊也成為了衡陽的“地王”；4月23日、25日，公司連續(xù)在武漢東湖經濟開發(fā)區(qū)和江夏區(qū)分別以溢價72.94%、57.72%拿到兩幅土地……

2018年6月30日，美的置業(yè)項目數量141個，合營與聯(lián)營公司項目30個，合計171個。2018年12月底美的置業(yè)項目數量為173個，合營與聯(lián)營公司項目32個，合計205個。2019年6月30日，美的置業(yè)項目數量210個，合營與聯(lián)營公司項目39個，合計249個。

數據顯示，今年前9個月，美的置業(yè)連同合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額為約708億元，同比增長約21.65%。

蘿卜快了不洗泥

千億規(guī)模訴求之下，舉債拿地、快速周轉成為常規(guī)操作。而為了“快”字，美的置業(yè)“無證開車”事故屢見不鮮，多次遭地方監(jiān)管部門處罰，但是對此公司對此以“罰款輕微，不會對公司產生實質性影響”為由，輕描淡寫一筆帶過，這也為此次嚴重事故發(fā)生埋下了隱患。

2018年美的置業(yè)上市時，就在招股說明書中披露，公司發(fā)生了若干不合規(guī)事件，有18個項目沒有取得建筑工程許可證就已經開始動工，有13個項目在取得規(guī)劃許可證前開始動工，有9個項目沒有完成必要的行政手續(xù)或者相關備案程序就開始施工。合計有40個項目存在程序違規(guī)問題，2018年6月份，美的置業(yè)項目數量有141個，也就是說將近3成的項目存在問題。

對此，美的置業(yè)表示“已就上述不合規(guī)事件支付所有所處罰款。我們相信，該等不合規(guī)行為對經營及財務并無重大影響?！倍摇拔覀儾槐ＷC我們的內部控制措施將會有效且未來不會有任何不合規(guī)事件。”

今年6月，河北省住建廳通報了11起典型違法案件，邯鄲市恒嘉房地產開發(fā)有限公司被點名，存在的問題是未辦理施工許可證擅自開工建設，石家莊美的房地產開發(fā)公司正是邯鄲恒嘉的大股東。

與遭監(jiān)管處罰相伴的，是購房者維權此起彼伏。和訊房產曾報道，貴陽美的國賓府遭遇百名業(yè)主維權，原因主要是洋房負一層沒有排水排污系統(tǒng)，頂層漏水等問題。騰訊房產曾報道，位于長沙望城區(qū)雷鋒大道的美的翰城，因精裝問題遭遇維權，業(yè)主質疑開發(fā)商精裝標準難達標。社交平臺上，也有許多維權信息：

負債急劇攀升

與美的置業(yè)擴張相伴而來的，是美的置業(yè)的負債規(guī)模也不斷攀升。

2017年，美的置業(yè)負債總額為1008.14億元；到2018年年底，負債總額增加了52.5%，達到1537.3億元；而2019年半年報披露的數據則顯示，截至2019年6月，美的置業(yè)負債總額已高達1861.66億元，較2018年末上升21.1%，公司資產負債率達到86.70%。在負債總額中，流動負債1418.68億元，占比76.21%，存在較大短期償債壓力。

作為衡量房產負債水平的另外一個重要指標，美的置業(yè)凈債務與權益比率一直在100%左右徘徊。2017年為118.9%，2018年為97.4%。截止今年上半年6月30日，此數據為95.6%。以此數據推算，2017年美的置業(yè)這一數據遠遠高于行業(yè)內上市房企30-60%的數值。

而為了保持凈債務與權益比率這一數據不再繼續(xù)攀升，避免對其借債發(fā)展產生不利影響，美的置業(yè)的非控制性權益不斷增大，2017年，美的置業(yè)非控制性權益只有19.8億，到了2019年上半年，已經增長到了109.33億。（備注：凈負債權益比=(借款-現金及現金等價物)/（股東權益+非控制性權益））。

另一方面，2016年至2018年，公司經營性現金流凈額連續(xù)3年為負數，分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。2019年上半年，這個數據為-82.66億元。

尾聲

今年7月31日，在美的置業(yè)智慧生態(tài)發(fā)布會上，美的置業(yè)執(zhí)行總裁徐傳甫曾表示，擁有制造業(yè)背景和科技基因的美的置業(yè)，會用制造業(yè)的精細化管理思維造房子，形成“智慧地產制造商”的戰(zhàn)略硬核。

只是在瘋狂追求規(guī)模的情況下，項目頻頻無證上車，這顯然不是對精細化的追求。在嚴重垮塌事故發(fā)生之后，這個背靠實體企業(yè)的"房二代"，未來又將何去何從？

生成海報

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