京東上線“賣房”會是一門好生意嗎？

極客網(wǎng)·極客觀察6月1日（文/石頭） 踩著618的節(jié)奏，京東把房地產(chǎn)業(yè)務一并拉到了自己的業(yè)務范疇之內(nèi)。

5月22日京東打出“自營房產(chǎn)業(yè)務”，上線1000套京城房源。這天不過是發(fā)個通告、周知四海，真正發(fā)力的日子還要從6月1日開始。

京東賣房“二進宮”

要說涉及房產(chǎn)業(yè)務，這并不是京東的第一次。之所以這樣說關鍵就在于“自營”兩個字。

早在2017年，京東就把觸角伸向了房地產(chǎn)領域，比如租房、賣房，只不過從形式上屬于引入第三方房產(chǎn)機構入駐平臺。其引入第三方之后，收效平平。

當時，京東涉足房產(chǎn)業(yè)務，其實連中介的角色都算不上，充其量是幫這些機構做做引流、打打廣告。

而這次則直接上手“自營房產(chǎn)”，成了房企的代理商，從策劃宣傳、銷售、售后等各個環(huán)節(jié)一把抓。

作為電商頭部，京東的最大特點就是“自營”，這樣做的目的在于對流程、細節(jié)、質量的全面把控，這也是京東提升平臺品質和效率的一貫做法，包括自建物流。

但是，這樣做也有不利的一面，自營模式包括物流都屬于重資產(chǎn)投入，回本盈利周期較長，尤其是電商這類行業(yè)，再加上同業(yè)競爭，大概率會造成較長時期內(nèi)的資金承壓。

其次，相比其他平臺型電商，京東的毛利水平始終處于同行業(yè)下風。

另外根據(jù)以往京東財報顯示，京東自營業(yè)務收入比重開始逐年下降，從2017年一季度的92.8%下降到2019年三季度的88.1%，京東向平臺化傾斜的跡象會越來越明顯，但京東并不會“去自營化”，因為自營是京東的戰(zhàn)略根基，這一點不會輕易動搖。只是會找到一個合適的平衡點，平抑成本費用。

憑借電商優(yōu)勢切入“后房產(chǎn)時代”

既然自營比重出現(xiàn)弱化現(xiàn)象，為什么還要上線自營房產(chǎn)，親自操刀呢？

這里就必須提到一個大的前提背景。2020年的疫情，打亂了所有的生產(chǎn)生活計劃，經(jīng)濟增長受限、消費緊縮，除了餐飲娛樂遭受重創(chuàng)以外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)核心似乎也是風雨飄搖，行業(yè)形勢更為緊迫，上有限炒政策施壓，也有疫情從中阻擊，下到居民消費收緊，所有表現(xiàn)讓房企不得不轉變思路設法脫困。

數(shù)據(jù)顯示，2020年房企到期債務接近1.5萬億，年中更是一波還債高峰期，例如此前恒大作為房企頭部竟然打出8折、9折甚至7折的降價銷售策略，一是清庫存；二是回籠資金，三是調轉船頭。那么對比其他體量不如恒大的中小房企來說，恐怕處境更加為難。

從今年2019年開始購房需求已大不如前，但不可否認的是從年初到現(xiàn)在，由于疫情防控措施的必要，確實積壓了一部分剛性購房需求，那么這部分需求該如何釋放，既要解決低成本銷售還要解決線下看房的臨時“桎梏”，很顯然房企“觸網(wǎng)”就成了最佳路徑。

在居民消費領域，房產(chǎn)稱得上是大宗商品之最，所涉銷售環(huán)節(jié)極為嚴格，對賣方平臺也是高標準嚴要求，而京東覆蓋的用戶群體，多以一二線消費者為主，消費能力相比較高，這與京東的品牌定位關系密切，所以房企也容易同京東達成合作。

同時，基于京東自營長期以來嚴于律己的品質輸出，這相當于京東本身無論對房企端還是消費者端都具有一定的品牌信任背書。

另外京東方面也表示，上線“自營房產(chǎn)”業(yè)務，首先京東對上架的房源要進行評估，確保房源具有獨家優(yōu)惠、線上鎖房、無理由退訂、價格保護等特點；同時平臺與開發(fā)商進行對接，打通房源數(shù)據(jù)庫、銷控、置業(yè)顧問以及財務系統(tǒng)等。

所以，如果不是采取自營模式，很多細節(jié)是無法全面打通的，而且這也向外界傳遞了一個重要的信號，京東首次上線自營房產(chǎn)業(yè)務將會作為今后其平臺在各區(qū)域、城市大規(guī)模復制的一個試點，由此也會引發(fā)其他平臺參與到這塊市場的競爭中。

線上賣房能走多遠？

據(jù)京東對外信息顯示，京東為用戶提供在線看房、選房等房產(chǎn)信息，包含京東甄選房源、自營特惠政策、線上鎖房、無理由退還意向金等服務，而開發(fā)商則是向用戶提供線下看房等服務，并與用戶簽署房屋買賣合同，由開發(fā)商商承擔賣方責任義務。

所以就目前的情況來看，線上賣房并不能取代線下，至少支付環(huán)節(jié)必須要在線下完成，當前最大的意義在于引流，利用平臺流量優(yōu)勢，廣撒網(wǎng)繼而從中獲取精準客戶，當然未來線上賣房所涉環(huán)節(jié)也會一步步滲透，重新調配線上線下所占的比重，這也是電商走雙渠道融合的必然趨勢。

除此之外，“自營房產(chǎn)”業(yè)務同樣會為京東導入更多高端消費群體，賦能其他家電、3C等商品的銷售，這一點對京東可謂“一石二鳥”。

綜合上述觀點，京東開辟“自營房產(chǎn)”業(yè)務，短期內(nèi)并不會有太多收益，在這個時間段上線，更多的還是為其年中618造造聲勢、敲敲邊鼓，但這并不等于線上賣房此路不通，要想形成規(guī)模優(yōu)勢，完全成熟，還需要行業(yè)參與及時間進行調劑。

另外，隨著房子從投資工具向自住型商品角色的轉變，房地產(chǎn)市場的規(guī)模也會出現(xiàn)很大程度上的萎縮，但不是完全消失，因為剛需永遠存在，市場規(guī)模也會趨于穩(wěn)定，所以留給電商行業(yè)的“賣房市場”也不會很大，但電商行業(yè)在這一細分商品領域的競爭卻會越來越激烈。

圖片來源：（京東商城app）

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