ESG與綠色建筑：它們是否值得投資？

近年來，隨著關(guān)于 ESG（即環(huán)境：Environment、社會：Social Responsibility和治理：Governance）投資和綠色建筑的喧囂聲越來越大，許多房地產(chǎn)投資者現(xiàn)在認(rèn)為符合 ESG 標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)是首選的投資選擇

你知道建筑環(huán)境產(chǎn)生了全球 39% 的溫室氣體排放嗎？具體而言，根據(jù)2021 年世界經(jīng)濟(jì)論壇的一份報(bào)告，其中 28% 的排放來自運(yùn)營排放，而 11% 來自建筑材料和建設(shè)過程。難怪將建筑環(huán)境脫碳以到 2050 年實(shí)現(xiàn)凈零碳排放是 2021 年聯(lián)合國氣候變化大會 (COP26) 的重要議程。

近年來，環(huán)境、社會和治理 (ESG) 或“可持續(xù)投資”這一投資概念的興起，也可能是建筑變得“更環(huán)?！钡牧硪粋€強(qiáng)大驅(qū)動力。這種趨勢正在迅速獲得動力和牽引力，房地產(chǎn)可持續(xù)性指南的發(fā)展證明了這一點(diǎn)，例如美國能源和環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒評級系統(tǒng)（“LEED”）；英國建筑研究機(jī)構(gòu)環(huán)境評估方法（又名 BREEAM）；歐洲非上市房地產(chǎn)車輛投資者協(xié)會（又名“INREV”）；澳大利亞國家建筑環(huán)境評級系統(tǒng)（又名“NAB。

這意味著越來越多的建筑業(yè)主致力于提高能源和用水效率以及減少現(xiàn)有建筑的碳足跡。房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在也更愿意將能夠?qū)崿F(xiàn)這些目標(biāo)的技術(shù)和功能整合到他們將建造的新建筑中，有效地解決 ESG 中的“E”問題。當(dāng)然，不要忘記，資產(chǎn)所有者還推動解決 ESG 中的“S”問題，通過采用可增強(qiáng)其建筑占用者的健康和福祉的功能，或提供更多可負(fù)擔(dān)的住房以造福更廣泛的社區(qū)。

很容易理解為什么綠色建筑或符合 ESG 的物業(yè)多年來迅速普及，因?yàn)樗鼈兙哂忻黠@的經(jīng)濟(jì)和社會效益。這些包括：

運(yùn)營綠色建筑的主要經(jīng)濟(jì)效益之一肯定是減少能源和水的消耗，以及由此產(chǎn)生的巨額賬單。根據(jù)海峽時報(bào)的新聞報(bào)道，在 2008 年至 2021 年間，新加坡1000座商業(yè)建筑的能源效率提高了14%。這節(jié)省了1000 吉瓦時的能源，相當(dāng)于每年節(jié)省高達(dá)2億新元的電力成本。而且，我們談?wù)摰牟粌H僅是建筑物中常用設(shè)備的節(jié)能，例如燈光、電梯或自動扶梯。

事實(shí)上，建筑物消耗的大部分電力來自加熱和冷卻它。例如，在美國，大約43% 的能源使用歸于這個目的。在新加坡，高達(dá) 40% 到 50%的建筑用電量來自制冷。因此，解決建筑物供暖和制冷的高能耗和成本問題至關(guān)重要。

當(dāng)談到為建筑降溫時，最常見的建筑節(jié)能方法之一是采用蒸發(fā)冷卻系統(tǒng)，它利用不斷重復(fù)使用的非飲用水。鳳凰制造公司(Phoenix Manufacturing Inc.)的一位專家說，在某些情況下，如果應(yīng)用得當(dāng)，這些系統(tǒng)可以為業(yè)主節(jié)省50%甚至更多的能源。鳳凰制造公司是蒸發(fā)冷卻器行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。這可能只是減少建筑能耗的一種方法，但它將產(chǎn)生重大影響。用水效率也是使建筑更具環(huán)境可持續(xù)性的關(guān)鍵。物業(yè)經(jīng)理通常采用的一些策略包括節(jié)約用水的管道裝置和使用非飲用水，以滿足建筑內(nèi)的各種用途。你可能會驚訝地發(fā)現(xiàn)，根據(jù)美國綠色教育基金會的調(diào)查結(jié)果，單單是節(jié)水的管道裝置就可以節(jié)省超過80%的建筑用水量。這也是減少建筑用水量最簡單的方法之一。因此，巨大的公用事業(yè)成本節(jié)約顯然是一個顯著的經(jīng)濟(jì)效益，這可能會繼續(xù)推動資產(chǎn)所有者“走綠色道路”。

在為建筑物降溫時，建筑物節(jié)省能源的最常見方法之一是采用蒸發(fā)冷卻系統(tǒng)，該系統(tǒng)利用不斷重復(fù)使用的非飲用水。來自蒸發(fā)冷卻器行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者 Phoenix Manufacturing Inc的專家表示，在某些情況下，如果應(yīng)用得當(dāng)，這些系統(tǒng)可以為業(yè)主節(jié)省 50% 或更多的能源。這可能只是降低建筑物能耗的一種方法，但它會產(chǎn)生重大影響。

用水效率也是使建筑物更具環(huán)境可持續(xù)性的關(guān)鍵。物業(yè)經(jīng)理通常采用的一些策略包括節(jié)水管道裝置和使用非飲用水來滿足建筑物的各種用途。根據(jù)美國綠色教育基金會的調(diào)查結(jié)果，你可能會驚訝地發(fā)現(xiàn)，僅使用節(jié)水管道裝置就可以節(jié)省建筑物 80% 以上的用水量。這也是減少建筑物用水量的最簡單方法之一。因此，巨大的公用事業(yè)成本節(jié)約顯然是一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)效益，這可能會繼續(xù)推動資產(chǎn)所有者“走向綠色”。

隨著全球綠色建筑規(guī)范越來越嚴(yán)格，綠色材料和技術(shù)的供應(yīng)鏈更加發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在更擅長交付綠色建筑。據(jù)世界綠色建筑委員會稱，這導(dǎo)致與綠色建筑相關(guān)的設(shè)計(jì)和施工成本總體降低——當(dāng)然，除了通貨膨脹的影響。雖然這可能并不一定意味著開發(fā)綠色建筑的成本低于那些不那么綠色的建筑，但這肯定意味著現(xiàn)在設(shè)計(jì)和建造生態(tài)友好型建筑的成本更低。

即使開發(fā)此類綠色建筑的成本高于其他建筑，研究表明，這些建筑在整個生命周期中節(jié)省的能源和水成本最終將超過早期的投資成本，并從長遠(yuǎn)來看可以“收回成本”。

隨著環(huán)境可持續(xù)性意識的提高，許多企業(yè)現(xiàn)在在租賃辦公室時更傾向于滿足其可持續(xù)性議程中的某些標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)仲量聯(lián)行 2021 年報(bào)告中公布的調(diào)查結(jié)果，亞太地區(qū)十分之七的企業(yè)愿意支付租金溢價來租賃經(jīng)可持續(xù)發(fā)展認(rèn)證的建筑物。這也與該地區(qū)的房地產(chǎn)脫碳驅(qū)動正在促使 80% 的企業(yè)占用者優(yōu)先考慮有助于他們減少碳排放的地點(diǎn)這一事實(shí)相吻合。這意味著綠色建筑更有可能吸引和留住租戶，租戶將更愿意支付更高的租金將辦公室設(shè)在此類建筑物中。據(jù)仲量聯(lián)行稱，大多數(shù)亞太地區(qū)企業(yè)租戶已經(jīng)為此支付了 7% 至 10% 的租金溢價。

最終，在資產(chǎn)處置時，與其他可持續(xù)性較差的建筑相比，綠色建筑更有可能獲得更高的售價，因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，它可以為資產(chǎn)所有者帶來經(jīng)濟(jì)利益。事實(shí)上，一個2022 年世邦魏理仕的報(bào)告也得出了同樣的結(jié)論，斷言“綠色建筑將獲得更高的租金和更高的資本價值”。

在過去兩年左右的時間里，COVID-19 大流行加劇了資產(chǎn)所有者在其現(xiàn)有資產(chǎn)和待建資產(chǎn)中考慮更多 ESG 特征的需求。特別是針對 ESG 中的社會問題，通過加強(qiáng)辦公樓的空氣通風(fēng)和過濾系統(tǒng)來改善室內(nèi)空氣質(zhì)量，并通過更密集和定期清潔公共區(qū)域來改善居住者的健康和健康和共享設(shè)備和便利設(shè)施，并讓所有人更容易獲得消毒產(chǎn)品。在一些負(fù)擔(dān)得起的住房和老年生活社區(qū)尚未廣泛普及的國家，ESG 投資也有助于彌合這些差距并產(chǎn)生顯著的社會效益，同時獲得豐厚的財(cái)務(wù)回報(bào)。所以，

人們很容易就會趕時髦，投資一處標(biāo)榜綠色環(huán)保或符合ESG要求的房地產(chǎn)。但是我們真的知道它是否是它聲稱的那樣嗎？例如，在世界上一些不存在綠色建筑績效評級的地區(qū)，投資者可能很難區(qū)分真正可持續(xù)的房產(chǎn)和“洗綠”的房產(chǎn)——即在市場上標(biāo)榜為具有低碳足跡以及節(jié)能和節(jié)水，但實(shí)際上并不具備任何或所有這些優(yōu)勢。

在某些情況下，物業(yè)可能確實(shí)符合綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，并且可以準(zhǔn)確地進(jìn)行營銷。然而，由于可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)較低，該物業(yè)所在的市場可能尚未看到對此類物業(yè)的強(qiáng)勁需求。當(dāng)這種情況發(fā)生時，此類物業(yè)在該市場的價值可能不如位于具有更高可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)的其他市場的那些物業(yè)。也就是說，這些房產(chǎn)的投資者可能不會獲得他們所設(shè)想或承諾的那么多經(jīng)濟(jì)利益。

雖然綠色建筑和符合 ESG 標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)似乎是有吸引力的房地產(chǎn)投資主張，但投資者可能應(yīng)該問問自己，他們是否有足夠的信息來冒險？在閃亮的營銷活動背后，重要的是投資者能夠確定他們所投資的房產(chǎn)是否能夠真正實(shí)現(xiàn)承諾的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)利益。

為此，他們可能需要考慮利用房地產(chǎn)可持續(xù)性和 ESG 專家的專業(yè)知識，他們將代表他們進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，以確保綠色建筑的真實(shí)性、它可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，因?yàn)橐约芭c之相關(guān)的風(fēng)險。

很明顯，ESG 投資將長期存在；綠色建筑也是如此。事實(shí)上，這種投資趨勢將有利于整個房地產(chǎn)市場，因?yàn)樗鼘⑼苿訉Ω哔|(zhì)量、更環(huán)保的房地產(chǎn)的更強(qiáng)勁需求，并對社區(qū)產(chǎn)生積極的社會影響，造福于我們的子孫后代。

預(yù)計(jì)未來會有更多的業(yè)主加入“綠色聯(lián)盟”，世界各國政府可能會為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)提供更有力的支持和監(jiān)管推動，設(shè)計(jì)和建造綠色建筑的成本應(yīng)該會隨著時間的推移而降低，從而使這些房地產(chǎn)更快地開始“為自己買單”。

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