青騰匯私訪|保利的野心，再入局萬(wàn)億級(jí)社區(qū)消費(fèi)

3月29日下午，青騰大學(xué)校友圈“青騰匯”走進(jìn)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”)。保利地產(chǎn)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)張亮、保利若比鄰(廣州)科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“保利若比鄰科技”)CEO鄭錦華、副總裁江樹(shù)琪等人分別就不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)圈的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、保利若比鄰科技為代表的智慧社區(qū)等主題展開(kāi)分享。騰訊開(kāi)放平臺(tái)部高級(jí)總監(jiān)胡皓、富春通信董事長(zhǎng)繆品章、凱叔講故事創(chuàng)始人王凱、耀客傳媒合伙人瞿俊等青騰匯成員就“保利入局社區(qū)消費(fèi)的初衷”、“若比鄰項(xiàng)目的商業(yè)模式”、“若比鄰的核心優(yōu)勢(shì)”等問(wèn)題與張亮、鄭錦華展開(kāi)探討。

張亮首先為青騰匯一行分享了近期發(fā)布的保利集團(tuán)《2018房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》的部分研究成果。

精華提煉：

經(jīng)常說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)連接一切，我們覺(jué)得房地產(chǎn)也連接一切。

目前房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)看總體處于一個(gè)規(guī)模為王、大象起舞的這樣一個(gè)行業(yè)時(shí)代。

行政邊界已經(jīng)不是市場(chǎng)邊界，物理距離會(huì)打破原來(lái)的一些心理距離。

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代是一個(gè)企業(yè)可以有多種活法兒的時(shí)代。

我們堅(jiān)信技術(shù)是會(huì)推動(dòng)創(chuàng)新的，創(chuàng)新會(huì)驅(qū)動(dòng)效率，而效率是整個(gè)零售競(jìng)爭(zhēng)核心的點(diǎn)。

保利地產(chǎn)是中國(guó)保利集團(tuán)公司下面控股的，由資產(chǎn)管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)。其母公司中國(guó)保利集團(tuán)在防務(wù)、貿(mào)易、文化、地產(chǎn)、輕工、金融等等領(lǐng)域去開(kāi)展自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)遍布全球的100多個(gè)國(guó)家和國(guó)內(nèi)的100多個(gè)城市。保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)在房地產(chǎn)業(yè)主要的一個(gè)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，公司成立于1992年，到今年有26年的歷史，2002年完成了股份制改造，2006年在上交所上市。目前發(fā)展成為國(guó)內(nèi)覆蓋了近百個(gè)城市，海外在3個(gè)國(guó)家操作13個(gè)項(xiàng)目的大型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)里一直是穩(wěn)居在前五，多年以來(lái)名列中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌、財(cái)富世界500強(qiáng)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模為王、大象起舞的時(shí)代

保利地產(chǎn)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)張亮

張亮表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正在成為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)會(huì)跟各個(gè)行業(yè)均會(huì)產(chǎn)生連接，“經(jīng)常說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)連接一切，我們覺(jué)得房地產(chǎn)也連接一切，”張亮用一組數(shù)字舉例：“我們?cè)y(tǒng)計(jì)過(guò)，跟房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)有50多個(gè)，房地產(chǎn)產(chǎn)值增加1個(gè)百分點(diǎn)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)就會(huì)帶動(dòng)1.5-2個(gè)百分點(diǎn)，最明顯的就是建筑業(yè)、酒店、商嘗服務(wù)業(yè)等能比較直接跟房地產(chǎn)發(fā)生連接的行業(yè)。現(xiàn)在比較熱的消費(fèi)升級(jí)、城市群、特色小鎮(zhèn)、健康養(yǎng)老、文化旅行等概念，房地產(chǎn)在10年前可能就提過(guò)，這些都是跟房地產(chǎn)可以發(fā)生連接的行業(yè)或領(lǐng)域。所以，我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)是社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)載體，載體的意思是說(shuō)我們并不是主宰，我們是站在大舞臺(tái)上，大家在上面看戲。”

在張亮看來(lái)，目前房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)看總體處于一個(gè)規(guī)模為王、大象起舞的時(shí)代。具有三大表現(xiàn)：第一，因?yàn)榉康厥且粋€(gè)長(zhǎng)周期的行業(yè)，“剩者為王”。因?yàn)樗仁情L(zhǎng)周期又是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，把自身做好，積極地面對(duì)未來(lái)，積極地跟各個(gè)合作伙伴建立合作，才可能在將來(lái)有更好的發(fā)展。第二，當(dāng)前仍處于以新房開(kāi)發(fā)為主體的峰值時(shí)代，15萬(wàn)億可能是市場(chǎng)規(guī)模的峰值，并延續(xù)6-8年的時(shí)間，然后逐漸下滑。張亮透露，這一判斷的調(diào)研基礎(chǔ)是他們對(duì)比美國(guó)的城市化率、GDP的增長(zhǎng)規(guī)律和人口增長(zhǎng)曲線，并參照中國(guó)城市化率的推進(jìn)，以城市人口為代表的人口凈增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及改善性人口質(zhì)量的提升等多元維度。第三，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)離存量時(shí)代可能還有相當(dāng)長(zhǎng)的距離。“值得一提的是，深圳、廈門等城市已率先進(jìn)入了存量時(shí)代，”張亮說(shuō)：“類似深圳的市場(chǎng)狀體還可以叫城市更新時(shí)代?；谫|(zhì)量安全活著對(duì)居住標(biāo)準(zhǔn)的提升，中國(guó)現(xiàn)在很多城市已經(jīng)把20年前建的那些房子重新建設(shè)。”

與整個(gè)行業(yè)特性相對(duì)應(yīng)的，張亮也從三個(gè)方面介紹了保利的發(fā)展現(xiàn)狀。首先，保利的合作基因，2017年保利地產(chǎn)投資了188個(gè)項(xiàng)目，其中有132個(gè)都有合作伙伴。據(jù)張亮介紹，保利地產(chǎn)的投資邏輯有兩方面：一是看這個(gè)企業(yè)現(xiàn)階段的表現(xiàn)，二是看與保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)的對(duì)接可能，保利地產(chǎn)的加入，是否能讓這個(gè)企業(yè)變得更好。其次，保利地產(chǎn)的發(fā)展主一直是地產(chǎn)行業(yè)，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的占比不超過(guò)5%，其原因主要在于主業(yè)過(guò)于強(qiáng)大。再次，保利地產(chǎn)市朝程度最高的國(guó)有企業(yè)，同時(shí)張亮也表示，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)挺殘酷的，保利地產(chǎn)雖然是國(guó)有企業(yè)里面房地產(chǎn)做得最好的，但在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)目前還面臨萬(wàn)科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)等強(qiáng)勁對(duì)手。

保利入局社區(qū)消費(fèi)：既看好前景，也是戰(zhàn)略調(diào)整和永續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要

保利若比鄰科技CEO鄭錦華

張亮介紹完整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和保利地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)之后，鄭錦華就保利若比鄰科技的發(fā)展與青騰匯一行展開(kāi)深度交流。

據(jù)鄭錦華介紹，保利若比鄰科技的前身是整個(gè)保利社區(qū)商業(yè)板塊，截至目前，已運(yùn)作了近三年時(shí)間，整體的經(jīng)營(yíng)情況比較理想，后面的整個(gè)市場(chǎng)空間也非常之大。為了盡快步入發(fā)展快車道，幾個(gè)月前，保利若比鄰科技成為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的公司，整個(gè)公司和產(chǎn)品的定位是“社區(qū)消費(fèi)”。

據(jù)鄭錦華介紹，保利涉足社區(qū)消費(fèi)的背后有兩大邏輯考量。第一個(gè)邏輯是從市場(chǎng)跟需求的角度來(lái)看，社區(qū)消費(fèi)是有巨大市鋤會(huì)的。首先，社區(qū)消費(fèi)是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，對(duì)于任何一家單一公司都很誘人;其次，中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)大潮仍在持續(xù)，得益于移動(dòng)支付，C端消費(fèi)者的消費(fèi)手段也同步升級(jí)，然而作為提供服務(wù)的B端還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)升級(jí)，雖然有盒馬鮮生這樣的新業(yè)態(tài)存在，但是絕大部分市徹是傳統(tǒng)銷售渠道，市場(chǎng)空間非常大;再次，雖然社區(qū)消費(fèi)是一個(gè)商業(yè)級(jí)的巨大機(jī)會(huì)，但它對(duì)資金、資源的消耗非常大，我們認(rèn)為只有巨頭才有足夠的資金、資源、能力來(lái)推動(dòng)這件事。

第二個(gè)邏輯是從內(nèi)部動(dòng)因來(lái)看，為什么保利要做這件事情?首先，對(duì)任何一家房地產(chǎn)公司而言，社區(qū)配套都是必要設(shè)施，它有助于房地產(chǎn)主業(yè)的銷售;其次，土地、房地產(chǎn)銷售是不可再生資源的生意，不具有可持續(xù)性，而保利想做的是永續(xù)經(jīng)營(yíng)，而社區(qū)消費(fèi)可以成為一個(gè)解決路徑和方向，若比鄰項(xiàng)目啟動(dòng)了近三年，其所代表的社區(qū)消費(fèi)前景對(duì)整個(gè)保利的意義已經(jīng)發(fā)生了變化。

未來(lái)零售行業(yè)的格局會(huì)怎樣?鄭錦華認(rèn)為未來(lái)零售行業(yè)的格局會(huì)是三分天下：以盒馬生鮮、永輝超市為首的互聯(lián)網(wǎng)新零售公司會(huì)占很大市場(chǎng)份額，雖然起點(diǎn)比較低，但它們的增速非常高;傳統(tǒng)的大型零售公司依然會(huì)有生存空間，因?yàn)樗鼈兊墓?yīng)鏈優(yōu)勢(shì)不會(huì)很快被新零售公司的技術(shù)和數(shù)據(jù)拖垮;很多中小型零售公司或一些聯(lián)盟化的新企業(yè)會(huì)占據(jù)剩下的市場(chǎng)份額。

“這是我們的機(jī)會(huì)所在。”鄭錦華表示。

青騰匯一行與與保利若比鄰深度交流

【青騰匯十問(wèn)】

Q1:地產(chǎn)巨頭保利為何要成立保利若比鄰科技做社區(qū)消費(fèi)?

A1: 簡(jiǎn)言之，保利啟動(dòng)若比鄰項(xiàng)目既是看好社區(qū)消費(fèi)的前景，也是保利戰(zhàn)略調(diào)整和永續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要。

Q2:若比鄰進(jìn)軍社區(qū)零售的策略是什么?

A2:我們對(duì)社區(qū)消費(fèi)切入點(diǎn)是以社區(qū)零售。原因在于：首先，未來(lái)幾年，零售企業(yè)一定會(huì)往品牌化、專業(yè)化的方向發(fā)展，很多的夫妻店、老婆店會(huì)慢慢淡出市場(chǎng);其次，線下的空間一定大于線上的空間;再次，目前盒馬生鮮是新零售的龍頭之一，但整個(gè)新零售領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)后來(lái)居上的玩家。

Q3:若比鄰具體的商業(yè)模式是怎樣的?

A3:保利對(duì)整個(gè)社區(qū)零售做了一個(gè)頂層設(shè)計(jì)，分兩部分。第一部分是建立平臺(tái)，第二部分是孵化內(nèi)容。其中，若比鄰是以平臺(tái)作為定位的，是整個(gè)平臺(tái)的承載，每個(gè)若比鄰項(xiàng)目都會(huì)包括一個(gè)實(shí)體平臺(tái)和一個(gè)線上平臺(tái)，會(huì)根據(jù)用戶的一些需求，把這些社區(qū)最需要的服務(wù)引入到我們的實(shí)體平臺(tái)和線上平臺(tái)。第二部分，在建設(shè)平臺(tái)的同時(shí)，我們也會(huì)把用戶最迫切的一些需求做產(chǎn)品孵化，這些孵化的產(chǎn)品最終會(huì)成為我們?nèi)舯揉徠脚_(tái)的內(nèi)容。這是兩個(gè)部分，其中我們孵化的部分是以比鄰作為品牌，而我們平臺(tái)是以若比鄰作為品牌。

Q4:平臺(tái)部分的產(chǎn)品模型具體是怎樣的?

A4:平臺(tái)部分又分為實(shí)體產(chǎn)品和線上平臺(tái)。

我們的實(shí)體產(chǎn)品通常是一個(gè)1000平方-2000平方的社區(qū)商業(yè)中心，實(shí)體部分會(huì)有一個(gè)超市的主力店，包括洗衣、家政、醫(yī)療、美容、餐飲在內(nèi)的12項(xiàng)的基礎(chǔ)社區(qū)服務(wù)。

超市是一個(gè)高頻入口，能把以超市為核心的基礎(chǔ)服務(wù)，搬到線上平臺(tái)，把線下客戶遷移到線上。服務(wù)和用戶遷移之后，我們可以拓寬用戶在家場(chǎng)景的服務(wù)，這是我們平臺(tái)的一個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)品模型。

Q5:那內(nèi)容部分的布局呢?

A5:內(nèi)容的部分就是我們的“比鄰”。這個(gè)是我們孵化的比鄰連鎖超市，它是定位中高端的超市，目前已簽約了大量的國(guó)內(nèi)外高品質(zhì)供應(yīng)商，目標(biāo)就是為成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階級(jí)提供更好、更有品質(zhì)的商品服務(wù)，這個(gè)超市以生鮮為主。

我們孵化的第二個(gè)服務(wù)內(nèi)容是比鄰的連鎖洗衣店，它跟外面的福奈特、天天不一樣的地方，是它提供了線上、線下一體化的五星級(jí)酒店洗衣服務(wù)。比鄰洗衣連鎖提供的是洲際酒店洗衣服務(wù)。

Q6:若比鄰目前的社區(qū)零售產(chǎn)品有哪些?

A6:我們?cè)?017年打造了非常多形態(tài)的產(chǎn)品，來(lái)滿足用戶在不同場(chǎng)景的需求，從運(yùn)營(yíng)面積來(lái)看，由大到小可以分為幾類： 1萬(wàn)平方的社區(qū)mall到兩千多平方的社區(qū)商業(yè)中心、五六百平方的社區(qū)生鮮超市、一百多平方的社區(qū)的鮮食便利店、到15平方的無(wú)人便利店和1平方的無(wú)人貨架。

Q7:若比鄰的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的?

A7:所有這些對(duì)社區(qū)零售業(yè)態(tài)的嘗試目的只有一個(gè)，就是完成我們?nèi)舯揉徯窍档牟季帧Ｔ谶@個(gè)布局里面，像大業(yè)態(tài)的產(chǎn)品就代表著恒星，小業(yè)態(tài)的產(chǎn)品代表行星，圍繞著我們大業(yè)態(tài)的產(chǎn)品進(jìn)行布局，顆粒度更加細(xì)的無(wú)人店、無(wú)人貨架，代表數(shù)量更龐大的衛(wèi)星，圍繞著我們的小業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。在這種情況下，我們可以把大業(yè)態(tài)作為小業(yè)態(tài)的前置倉(cāng)。對(duì)小業(yè)態(tài)進(jìn)行鋪貨，小業(yè)態(tài)中的無(wú)人店、無(wú)人終端的前置倉(cāng)，對(duì)它進(jìn)行鋪貨，這樣可以發(fā)揮產(chǎn)品的組合優(yōu)勢(shì)，達(dá)到最大的運(yùn)作效率。

Q8：現(xiàn)在若比鄰和比鄰超市的經(jīng)營(yíng)范圍都是在保利地產(chǎn)里嗎?

A8：保利給了我們最好的支撐，但若比鄰需要更多的戰(zhàn)略合作伙伴來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)作。目前我們已經(jīng)和奧園、華發(fā)、萬(wàn)科、匯景、智鄰、利是達(dá)、碧桂園、融創(chuàng)等等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)有了成熟的合作項(xiàng)目。

Q9:若比鄰市朝的優(yōu)勢(shì)有哪些?

A9:主要有幾個(gè)方面：首先，在保利自有的項(xiàng)目拓展市場(chǎng)，可以讓我們獲得成本優(yōu)勢(shì);其次，利用保利央企的品牌，可以拿到更多政府項(xiàng)目;再次，利用保利本身的商業(yè)基因，可以去外面市朝開(kāi)拓項(xiàng)目。這幾點(diǎn)是我們核心拓展項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

Q10：互聯(lián)網(wǎng)生鮮電商的優(yōu)勢(shì)在價(jià)格，保利若比鄰的生鮮業(yè)務(wù)有什么優(yōu)勢(shì)?

A10:隨著消費(fèi)升級(jí)，用戶對(duì)價(jià)格敏感度下降，對(duì)便利性要求在提升，時(shí)間已經(jīng)變得比金錢寶貴，尤其是我們定位的中高端用戶，此其一;另外，社區(qū)消費(fèi)有就近原則，這是便利店生存的邏輯，也是社區(qū)消費(fèi)板塊受電商沖擊更小的原因，此其二;最后，若比鄰的定價(jià)并不高，與京東等平臺(tái)持平，因?yàn)槲覀兿Ｍ麨橛脩籼峁└咝詢r(jià)比的商品和服務(wù)。

從長(zhǎng)線來(lái)看，線上電商、尤其生鮮電商的體驗(yàn)再好也不能超越線下，而若比鄰是離用戶最近的，同時(shí)能夠提供線下、線上一體化體驗(yàn)服務(wù)的平臺(tái)，在好的體驗(yàn)基礎(chǔ)上，我們相信用戶會(huì)為我們的服務(wù)投票。

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