誰在推高房租？

小曲說，“閃婚”，是她人生中做過的最瘋狂的事，但還不及“漲房租”來得更刺激。

去年5月底，小曲通過一家名為“中天置地”的中介機(jī)構(gòu)，在北京朝陽勁松片區(qū)租到一套50余平米一居室，月租3700塊，租期一年。今年4月底，房子即將到期，小曲決定續(xù)租。但這時(shí)，中介要求月租漲價(jià)600塊。“跟中介砍價(jià)后，房租降200，變成了4100塊。”

稱呼：小曲 職業(yè)：國企職工 籍貫：河北攝影：鄧攀

小曲在北京勁松片區(qū)租的一居室，最終以月租4100元的價(jià)格續(xù)租，較之前漲價(jià)了400元。今年四月生了寶寶的小曲，現(xiàn)在只想有穩(wěn)定的居住環(huán)境，因?yàn)槔先艘獊韼兔φ湛春⒆印Ｋ诒比h買的房剛剛裝修完，“以后房租抬高，我們就去那里生活了。”

事實(shí)上，在那之后，一線城市的房租迎來了更大的漲幅。中國房情網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京房租同比上漲21.89%;深圳同比上漲29.68%;廣州同比增長21.64%。

輿論的矛頭指向了中介機(jī)構(gòu)及長租公寓運(yùn)營商。原我愛我家副總裁兼我愛我家研究院院長胡景暉在電話會(huì)議中炮轟部分公寓運(yùn)營商，以高出市場(chǎng)價(jià)20%~40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源。被點(diǎn)名的包括鏈家自如和蛋殼公寓。

8月17日~21日，五天之內(nèi)，北京市政府及相關(guān)部門接連4次出臺(tái)舉措，力求阻斷惡性競(jìng)爭(zhēng)，通過“房租不漲、增加供給”來穩(wěn)住房租。

在具體舉措中有一條，住宅租賃商承諾2個(gè)月內(nèi)新供12萬套(間)房源投向市場(chǎng)并且不漲價(jià)。有接近北京市住建委的人士稱，“這是死命令，完不成任務(wù)(長租品牌)不要在北京干了。”也有人質(zhì)疑稱，“12萬套如果不是存量，這是讓企業(yè)明目張膽去搶房?”

但機(jī)構(gòu)搶房未必是此次房租暴漲的唯一背景，通脹的壓力，供需的矛盾，哪一個(gè)都可能像一只無形的手，貢獻(xiàn)托舉房租的一股力量。

看著不停跳動(dòng)的房租數(shù)據(jù)，小曲考慮離開北京了。當(dāng)房價(jià)成為年輕人都市生活不能承受之重時(shí)，水漲船高的房租會(huì)成為壓倒年輕人的最后一根稻草嗎?

資深“北漂”租房記

被漲房租之后，還有讓小曲更生氣的事。中介竟然要求加收半個(gè)月房租租金。“中介啥都不做，還收我半個(gè)月房租做中介費(fèi)!”小曲感到難以理解，畢竟她在第一年租房時(shí)已經(jīng)交過1個(gè)月租金的中介費(fèi)。

搬來勁松前，小兩口原本住在京北。“(那里)太貴了，都是嚴(yán)重老破小。”小曲曾打算搬到北京東邊或南邊。“西邊很貴、北邊太擠。燕郊房價(jià)上去了，但通勤時(shí)間太長。我們之前考慮過搬得特別靠東，地鐵6/7號(hào)線都能延伸過去。只要上班方便，我們會(huì)盡量尋找房租最低的地方。”她也有擔(dān)心，隨著通州建設(shè)，房租也會(huì)上漲。

“現(xiàn)在通州跟朝陽一個(gè)價(jià)，全市房租一塊往上漲。”近期，某不愿具名的鏈家員工對(duì)本刊記者說。

囿于中介亂象，小曲曾想過自己動(dòng)手找房，但不久就放棄了，因?yàn)樗?ldquo;感覺很危險(xiǎn)，怕看房出事兒”。比如，住房糾紛沒法解決，或者突然被趕到大街上怎么辦。她曾在滴滴打車時(shí)遇到司機(jī)說自己有房出租，可是不敢信。“怕變數(shù)，搬家太累了。”小曲回憶稱，她有很多同學(xué)，畢業(yè)后租的第一個(gè)房子是自如的房源。她感覺價(jià)格有點(diǎn)貴，“我們不需要活在INS里。”至于我愛我家，“房源太差了，還不專業(yè)。”

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稱呼：茄子 職業(yè)：銷售 籍貫：廣西攝影：鄧攀

通過自如，茄子把房子租住在北京南五環(huán)外的亦莊，是一套三室Loft里的一間帶獨(dú)立衛(wèi)生間房間，月租3100元。而2017年底以前的三到四年里，茄子一直租在東四環(huán)，單間房租也只有2500元。住的更遠(yuǎn)，房租卻更貴。“租房會(huì)增加焦慮感。尤其是現(xiàn)在這個(gè)亂七八糟的租房市場(chǎng)。”

從上大學(xué)到工作，小曲和老公已成為來京近10年的“資深北漂”。起初落腳時(shí)，倆人選擇合租。“他之前還住過平房，趕上北京大雨，淹了，床都漂起來。”小曲在國企做事，工作穩(wěn)定，老公從事財(cái)務(wù)咨詢，志于創(chuàng)業(yè)。去年4月，小曲在出差路上因飛機(jī)延誤與之結(jié)識(shí)。四個(gè)月后，兩人領(lǐng)證。今年4月，寶寶出生。

“時(shí)間有限，還是做點(diǎn)自己感興趣的事，不能再隨便了。”上個(gè)月，生完孩子的小曲辭掉工作，打算換個(gè)環(huán)境“重新開始”，但合適的工作難找，用她自己的話說，“遭到了現(xiàn)實(shí)的無情暴擊”。有時(shí)，小曲會(huì)想到家鄉(xiāng)，那里適合生活，她很喜歡?？墒钱吘挂呀?jīng)不熟悉了，也怕太早在那里，會(huì)喪失更多不同的可能性。

“并不是房租漲了600逼著我離開北京，而是這種租售比不斷上升的可能性，讓我對(duì)未來很擔(dān)憂。”小曲說，跟她一樣畢業(yè)后留在北京的同學(xué)有很多，以前大家都覺得年輕，先在大城市里工作，之后安定些再考慮回去。不過，在結(jié)婚生子后，她開始仔細(xì)考慮自己面臨的壓力。

“我現(xiàn)在就想好好工作了，養(yǎng)娃太貴!以前還想生二胎，現(xiàn)在想想真是太有勇氣。如果有更多時(shí)間，先把房子換了。”穩(wěn)定的居住環(huán)境，是小曲目前最大的期望。因?yàn)槔先艘獊韼兔φ湛春⒆?，她原?jì)劃9月搬家。但現(xiàn)在，她“不敢動(dòng)了”。小曲在北三縣買了一套房，剛剛裝修完。“以后房租抬高，我們就去那里生活了。”

漲租之辯

在發(fā)表完“資本助推房租上漲”觀點(diǎn)后，胡景暉被我愛我家董事長謝勇要求辦理離職手續(xù)。據(jù)胡稱，謝勇給出的理由是，應(yīng)鏈家董事長左暉要求，但胡表示不信。左暉也否認(rèn)了主動(dòng)給謝勇打過電話，強(qiáng)調(diào)“不希望行業(yè)內(nèi)斗”。

不可否認(rèn)的是，我愛我家是房產(chǎn)中介行業(yè)里的頭部企業(yè)，旗下相寓也是重要的長租公寓運(yùn)營商。所以胡景暉的觀點(diǎn)，具有很強(qiáng)的說服力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉、恒大研究院副院長夏磊、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷等業(yè)內(nèi)專家，也都跟著表示認(rèn)同。

不過，持反對(duì)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù)。反方最核心的觀點(diǎn)在于，租房市場(chǎng)上，機(jī)構(gòu)的占有率還非常低。貝殼研究院及21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院今年7月發(fā)布的《2018年中國租房租賃白皮書》相關(guān)內(nèi)容顯示，我國目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬億元。伴隨行業(yè)機(jī)構(gòu)集中度增加，一線城市頭部企業(yè)在機(jī)構(gòu)化運(yùn)營租賃市場(chǎng)的占有率達(dá)60%，累計(jì)管理房間數(shù)量約160萬間，前十名機(jī)構(gòu)管理房間規(guī)模方差達(dá)15.85。截至2018年6月，自如管理房源60萬間;相寓排名第二，管理房源數(shù)量為50萬間;蛋殼公寓排名第三，相應(yīng)數(shù)量為8萬間。

在近期的萬科中期業(yè)績會(huì)上，萬科集團(tuán)總裁祝九勝在回應(yīng)“長租公寓推高租金”時(shí)稱，這可能是個(gè)誤會(huì)。“機(jī)構(gòu)滲透率、參與率，最厲害的北京也沒到5%。”此前，自如CEO熊林，世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉均曾公開表示同意該觀點(diǎn)。

中介是租金上漲的推手嗎?SOHO中國董事長潘石屹就此問題回應(yīng)《中國企業(yè)家》稱，中介沒有這么大的能力。“跟中介能力相比，市場(chǎng)上最強(qiáng)大的能力是價(jià)值規(guī)律，供求關(guān)系決定價(jià)格。忽略經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一味地怪開發(fā)商，怪中介都沒有道理。一個(gè)有價(jià)值的中介代理，真正做了工作，就應(yīng)該讓他們拿到中介費(fèi)，拿到錢。”

潘石屹稱，對(duì)租賃市場(chǎng)而言，無論是辦公樓、商場(chǎng)，還是公寓，租金回報(bào)率就是衡量租賃產(chǎn)品的最基礎(chǔ)指標(biāo)。左暉則認(rèn)為，租金價(jià)格跟資產(chǎn)價(jià)格沒有任何關(guān)系。“所以，有人算所謂的租金回報(bào)率沒有任何意義，只要這個(gè)城市的人均收入在漲，不動(dòng)產(chǎn)租金價(jià)格，就是資產(chǎn)使用價(jià)格就會(huì)漲。”

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稱呼：張大姐 職業(yè)：建材商販 籍貫：江西攝影：高婧

張大姐一家三口住在北京順義后沙峪地區(qū)的一個(gè)老小區(qū)里，62平米的兩居室。“現(xiàn)在的房租是3200元，這次大漲房租，只給我漲了200塊錢。”說完這句話，她臉上露出了一絲笑容。張大姐以前住的是附近鐵匠營村的違規(guī)建造房屋。大興西紅門失火事故后，這個(gè)房子就被拆了。從那時(shí)起，她就決定要住正規(guī)小區(qū)里，過穩(wěn)定一些的生活，哪怕房租要貴很多。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前國內(nèi)寬松的貨幣政策與樓市嚴(yán)控房價(jià)的政策相疊加，涉及房租的服務(wù)類CPI將受到影響。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾說過，在高通貨膨脹情況下，每個(gè)城鎮(zhèn)居民手持現(xiàn)金都會(huì)選擇方向，對(duì)抗通貨膨脹的手段往往是房地產(chǎn)。“畢竟從租金價(jià)格看，房地產(chǎn)需求是真實(shí)的。”

8月13日晚間，央行公布數(shù)據(jù)顯示，中國7月M2貨幣供應(yīng)同比增8.5%，預(yù)期8.2%，前值8%。8月18日晚，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“信9條”，這已經(jīng)是銀保監(jiān)會(huì)近期第三次“出手”進(jìn)一步打通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制。中國金融期貨交易所研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙慶明稱，如果適度寬松可以刺激經(jīng)濟(jì)，通脹壓力是向好的。但是目前貨幣傳導(dǎo)機(jī)制尚需過程。

房租上漲與CPI上漲之間的關(guān)聯(lián)是什么?申萬宏源研報(bào)顯示，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)通脹壓力主要來自三個(gè)方面：一是豬肉價(jià)格上行推升食品CPI;二是環(huán)保限產(chǎn)和基建加碼帶來主要工業(yè)品價(jià)格的上漲壓力;三是房租上行帶來的服務(wù)類CPI的上行壓力。此外，人民幣4月份以來的貶值可能也會(huì)部分帶來輸入型通脹壓力。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長李迅雷對(duì)《中國企業(yè)家》表示，最近房租上漲話題被過度炒作，但數(shù)據(jù)可靠性尚不清楚。“房租漲多漲少肯定會(huì)參照CPI，但一線城市流動(dòng)人口在減少，因此房租不具備長期上漲趨勢(shì)。寬松貨幣釋放的資金不一定會(huì)流到房租里。在美國，房租約在其CPI中占50%。在中國，住房相關(guān)CPI占比為10%。”

資料顯示，目前在國內(nèi)CPI的居住類指標(biāo)中，房租占有11.1%的權(quán)重。值得關(guān)注的是，CPI居住類項(xiàng)下的住房租金，還包含了帶有福利性質(zhì)、不受市場(chǎng)價(jià)格影響的公房租金，比例未知。

在8月22日發(fā)表的一篇名為《大家是否誤判了：房租、滯漲與消費(fèi)降級(jí)》文章中，李迅雷認(rèn)為，我國的租售比長期偏低現(xiàn)象很難持續(xù)下去，因此，房租上漲其實(shí)是對(duì)租售比偏低的一種修復(fù)方式。“由于管制較少，房租市場(chǎng)比土地市場(chǎng)更加市場(chǎng)化。資本總是逐利的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的巨額資本試圖通過租賃市場(chǎng)來獲利，故炒高房租的行為可以理解。”

克而瑞研究機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師崔秀程對(duì)本刊記者表示，房租上漲有通貨膨脹原因，也有資本進(jìn)入原因，但這都是外因。“房租上漲的根本原因源于租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求。近期房租上漲受關(guān)注主要由行業(yè)內(nèi)的一些人和事兒引發(fā)，實(shí)際上房租一直在上漲，只不過以前大家并沒有給予足夠關(guān)注。”

“租金上漲的根本原因是供需矛盾，北京有住房需求的人口與租賃住房的供應(yīng)量處于非常不平衡的狀態(tài)。”在北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副秘書長李俊良看來，這幾年政府一直在提要增加租賃住房的供應(yīng)量，同時(shí)，政府也向非京籍人群供應(yīng)這些房屋，但市場(chǎng)供應(yīng)小于需求的矛盾要得到緩解需要時(shí)間。“近期政府采取多項(xiàng)措施加大供應(yīng)，將起到平抑租金的效果。”

“爆倉”潛雷

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)消息，8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)，給其曾經(jīng)服務(wù)的業(yè)主和4000戶租客留下“一地雞毛”。據(jù)稱，鼎家將引入上海寓團(tuán)管理公司作為業(yè)務(wù)承接方，近日與相關(guān)業(yè)主和租戶聯(lián)系承接事宜。不過，上海寓團(tuán)公寓管理公司回應(yīng)稱，只是部分承接，不承擔(dān)鼎家債務(wù)，房東可能需要自己承擔(dān)部分損失。

根據(jù)報(bào)道，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實(shí)際上是讓租戶在不知情的情況下使用了P2P進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)貸款。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這一模式的本質(zhì)是利用租客信用，給自己提供擴(kuò)張資金，堪稱“無本萬利”。也有一些中介機(jī)構(gòu)在使用該方法作為支付方式，加快資金回籠。

租客通過銀行卡綁定一個(gè)名為51返唄(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP，一次性把租金付給鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)金額。如今，鼎家破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的押金，還要每月按時(shí)向“愛上街”還錢，而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金，一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收房。

此前，新華網(wǎng)還曾報(bào)道指出長租公寓的“零押金”背后的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)內(nèi)容稱，類似這種以“貸”租房模式的中介不只我愛我家，還包括鏈家推出的“自如白條”和58同城推出的“58月付”等產(chǎn)品。我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業(yè)務(wù)實(shí)際上是由消費(fèi)者以綁定本人名下儲(chǔ)蓄卡做擔(dān)保的形式，通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請(qǐng)貸款。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額，一次性轉(zhuǎn)賬至我愛我家，消費(fèi)者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務(wù)費(fèi)”予該金融公司。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至目前，全國公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。在遭受爭(zhēng)議的同時(shí)，長租公寓盈利模式仍舊待解。

天風(fēng)證券分析稱，長租公寓需要大量且持續(xù)的現(xiàn)金資源支撐其業(yè)務(wù)拓展，因此需要尋求低成本的長線資金。此前，魔方公寓發(fā)行ABS產(chǎn)品相比向中航信托直接獲得貸款更加有優(yōu)勢(shì)，但綜合資金成本仍然較高。2017年8月10日，北京自如的一個(gè)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行。

在缺乏行業(yè)監(jiān)管的背景下，“長租公寓+消費(fèi)金融”模式的隱憂正在顯現(xiàn)。盡管潘石屹曾說，租房價(jià)格再翻番還是虧本的，因?yàn)橥ㄟ^銀行貸款建成公寓租出去，“回報(bào)率最高超不過1%”。不過，企業(yè)通過ABS發(fā)行債券融資，不需通過銀行也能拿到錢。ABS收益即為房租差額和貸款利息。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租賃市場(chǎng)提供了3萬億授信支持。

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稱呼：周樂霓職業(yè)：活動(dòng)策劃籍貫：湖南攝影：史小兵

1991年出生的周樂霓之前租住的房子是一個(gè)大開間，在海淀區(qū)上地地鐵站附近，每月4300元。今年6月，房東突然提出要漲價(jià)，價(jià)格竟然高達(dá)5600。心一橫，周樂霓只能搬家了，哪怕遠(yuǎn)一點(diǎn)。如今新居室在昌平區(qū)的北七家，月租3700元。“住在這邊交通不是很方便，原來騎我的電動(dòng)車可以往返海淀那邊的會(huì)場(chǎng)，現(xiàn)在回程騎著騎著就沒電了。”

中信證券分析稱，如果一家公司認(rèn)為長租公寓的核心盈利模式，在于壟斷房源和賺取價(jià)差，這家公司無疑就站在了社會(huì)進(jìn)步的對(duì)立面。“在長租公寓中，主要成本包括裝修、人工和營銷成本。盡管從長期來看，我們認(rèn)為租賃業(yè)務(wù)本身可以盈利，但企業(yè)質(zhì)的飛躍，的確還要依賴于租賃業(yè)務(wù)之外的生活服務(wù)提供。”

監(jiān)管加碼

根據(jù)《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，2017~2021年北京市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，用戶建造50萬套租賃住房。截至2018年6月，北京已經(jīng)在12個(gè)城區(qū)公布了44個(gè)地塊的集體土地租賃住房項(xiàng)目，總體供地達(dá)到431.49公頃。

8月21日，北京市住建委開會(huì)要求，近期迅速新建一批、分配一批、收購轉(zhuǎn)化一批、改建一批租賃住房，供應(yīng)市場(chǎng)，緩解供需矛盾，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

其中，北京將新建一批房源，包括公租房、集體土地租賃住房、以及鼓勵(lì)市屬國企拿出自有土地建設(shè)公租房等租賃房源;近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)分配工作;一些過去定向安置房、限價(jià)房分配剩余的房源將收購轉(zhuǎn)化作為公租房;一些低效、閑置的廠房或是閑置的商場(chǎng)、寫字樓或酒店等將依法改建成租賃型職工集體宿舍。

北京市住建委官網(wǎng)最新信息顯示，近期市住建委多措并舉，加大保障性住房建設(shè)力度，加快公租房供應(yīng)分配工作。就在上周，北京西城、海淀、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)先后發(fā)布配租公告，集中啟動(dòng)近5000套公租房供應(yīng)分配工作，目前均正在進(jìn)行意向登記過程中。另據(jù)住建委透露，“年底前預(yù)計(jì)還有近萬套公租房啟動(dòng)分配。”

對(duì)中介機(jī)構(gòu)及長租公寓運(yùn)營商的整頓在持續(xù)進(jìn)行中。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門，集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確“三不得”并啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)又約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾2個(gè)月內(nèi)新供12萬套(間)房源投向市場(chǎng)并且不漲價(jià)。

根據(jù)相關(guān)舉措，上述12萬套(間)房源包括接下來2個(gè)月要到期退租的、已經(jīng)收過來正在裝修配置的、根據(jù)往年市場(chǎng)情況2個(gè)月可以新收到的房子，全部盡快推出給市場(chǎng)。同時(shí)，各企業(yè)還明確承諾，全面加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)人員的管理，決不允許哄抬租金搶占房源，對(duì)于觸碰這條“紅線”的業(yè)務(wù)人員，一經(jīng)查實(shí)從重處理直至開除。

8月21日，北京市住建委會(huì)同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務(wù)中心等部門，依托市12345政府服務(wù)熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報(bào)專線，哄抬房租、惡意克扣租金、押金等行為均可舉報(bào)。

截至目前，已有部分長租品牌作出承諾。8月20日下午，蛋殼公寓發(fā)布聲明稱，不與友商惡性競(jìng)爭(zhēng)，未來兩個(gè)月在北京地區(qū)承諾將提供2萬間以上可出租房源。同日晚間，自如發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的說明》，承諾在未來三個(gè)月保證收出房兩端價(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場(chǎng)提供新增房源約8萬間。

此外，上述12萬套(間)房源構(gòu)成中，還包括相寓2萬套、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間，總計(jì)125725套(間)。

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