自如CEO熊林：長(zhǎng)租公寓靠低毛利運(yùn)營(yíng)

9月3日下午，深陷“甲醛風(fēng)波”的自如CEO熊林接受新京報(bào)記者專訪時(shí)表示，目前已經(jīng)采取三個(gè)措施，首先6月1日后入住的客戶，有所疑慮可以免費(fèi)檢測(cè)，第二是下架所有首次出租的房源，檢測(cè)安全之后再上線，第三是積極動(dòng)員全國(guó)同事來(lái)和客戶做更多的交流，讓一線同事來(lái)幫助客戶協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

除了甲醛風(fēng)波外，自如此前還陷入房租漲價(jià)風(fēng)波，針對(duì)業(yè)界質(zhì)疑的房租分期變金融工具加杠桿問(wèn)題，熊林表示自如的租金貸占比不到25%，是良性的。

1、在超高周轉(zhuǎn)率下，如何保障裝修無(wú)污染？

在網(wǎng)絡(luò)爆出“阿里員工去世，生前租自如甲醛房”之后，熊林就在自己的微博開(kāi)始發(fā)布相關(guān)的回應(yīng)。談及最近的狀況，熊林說(shuō)，“兩個(gè)心態(tài)，拒絕憤怒和委屈。”

熊林表示，最擔(dān)心客戶對(duì)自如的信任受到影響。熊林說(shuō)，“因?yàn)樽匀缡切袠I(yè)標(biāo)桿，是第一，大家對(duì)你就是有更高的要求，(自如)有更大的責(zé)任。(只有)專業(yè)和誠(chéng)懇的行動(dòng)，客戶才會(huì)持續(xù)信任我們”。

“出了這件事之后，會(huì)有一系列措施啟動(dòng)落地”，熊林表示，一方面從房源的基礎(chǔ)品質(zhì)來(lái)下手，自如會(huì)進(jìn)行毛坯裝修、老舊改造、精裝修改造三類(lèi)。這三種房子的裝修投入不同。自如最近啟動(dòng)的“深呼吸”項(xiàng)目，最重要的基礎(chǔ)是提升房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用一系列產(chǎn)品的升級(jí)和品控、抽查來(lái)保證裝修過(guò)程符合規(guī)定。

熊林介紹自如內(nèi)部有一個(gè)品控管理部，根據(jù)驗(yàn)收清單來(lái)整改。進(jìn)行出租時(shí)，線上會(huì)標(biāo)注首次出租，線下管家也會(huì)在帶看時(shí)提醒優(yōu)先考慮二次租住的房間。

裝修問(wèn)題一直是自如最大的問(wèn)題之一，熊林回憶，在自如剛起步的時(shí)候，客戶看重安全和穩(wěn)定，自如選擇靠譜的供應(yīng)商。隨后自如認(rèn)識(shí)到要解決裝修問(wèn)題，意味著更大的投入，開(kāi)始對(duì)老舊房屋進(jìn)行空氣治理。

“2014年我們開(kāi)始發(fā)布自如友家的時(shí)候，我們把很多家具改成了工業(yè)風(fēng)鐵制品，減少了很多板材用料，到2017年自如做‘深呼吸’項(xiàng)目，探索從源頭上解決產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。”熊林解釋，第一方面就是板材質(zhì)量，達(dá)到歐洲的裝修標(biāo)準(zhǔn)，第二方面是輔料的運(yùn)用，對(duì)黏合劑和涂料進(jìn)行升級(jí)，在衣柜上嘗試更少的板材。自如也嘗試過(guò)裝新風(fēng)系統(tǒng)，但是成本和施工難度陡增，很多業(yè)主不允許在墻上打洞。

此外，熊林表示，目前市場(chǎng)上沒(méi)有足夠的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)，來(lái)支撐自如數(shù)萬(wàn)房屋的檢測(cè)需求，這說(shuō)明過(guò)去空檢的需求端和供應(yīng)端，都沒(méi)有發(fā)展充分。不僅僅是租賃端，在家裝和辦公室、商場(chǎng)等場(chǎng)所的裝修檢測(cè)都是缺失的，過(guò)去都不做檢測(cè)，檢測(cè)行業(yè)就達(dá)不到發(fā)展。希望可以推動(dòng)檢測(cè)發(fā)展，并形成未來(lái)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

2、房租分期變金融工具，加杠桿危險(xiǎn)幾何？

自如此前被質(zhì)疑，通過(guò)分期+ABS的金融工具組合，提前收取整年租金，卻按季度支付房東收益，另一邊通過(guò)租金貸收取租客利息。

有業(yè)內(nèi)人士分析，借助金融工具，長(zhǎng)租企業(yè)可以大量沉淀資金，加大資金杠桿，讓擴(kuò)張速度翻倍，而住房租賃企業(yè)分為業(yè)主端的租賃和客戶端的租賃，兩端都是金融杠桿。有的租客發(fā)現(xiàn)，租房中介表面上承諾“押一付一”，其實(shí)在其中嵌套了一個(gè)第三方租房貸款。

對(duì)此，熊林回應(yīng)，“租金貸本身是一種創(chuàng)新，但作為一種金融手段，一個(gè)是使用比例，杠桿幅度，第二是真實(shí)性。”他表示，自如在租金貸的占比保持在25%以內(nèi)，其負(fù)債水平和投入水平是良性的，但很多企業(yè)用到70%以上，這就存在很多透支未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。很多客戶反映被貸款，沒(méi)有讓消費(fèi)者知情，而且放大了杠桿。

對(duì)于防范長(zhǎng)租公寓的金融風(fēng)險(xiǎn)，熊林分析，主要靠三個(gè)手段，降低使用比例，提升資產(chǎn)質(zhì)量，提升經(jīng)營(yíng)水平，“使用比例在一定比例之下，就沒(méi)有透支未來(lái)。經(jīng)營(yíng)做得好，就不會(huì)破產(chǎn)。收入要彌補(bǔ)負(fù)債，量入為出，不做盲目的擴(kuò)張，以穩(wěn)健的增長(zhǎng)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，為客戶做規(guī)范的操作。”

在長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)中，熊林分析，并不是任何企業(yè)都能找到鑰匙，有的企業(yè)找到了資本，但是機(jī)構(gòu)化的價(jià)值是保持房租穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而不是大起大落。這個(gè)行業(yè)最大的就是租房成本，我們追求更高的性價(jià)比，讓更多的人使用我們的產(chǎn)品。這個(gè)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，實(shí)際上是規(guī)模管理難度極高的行業(yè)，包括品控、安全，這是一個(gè)看起來(lái)簡(jiǎn)單，但越做越難的行業(yè)。

3、有傳聞稱“平臺(tái)利潤(rùn)堪比販毒”，實(shí)際如何？

此前有網(wǎng)絡(luò)文章稱“中介利潤(rùn)比販毒還要高”，對(duì)于這個(gè)說(shuō)法，熊林說(shuō)，“我也不知道販毒的利潤(rùn)有多高。但是長(zhǎng)租公寓是靠低毛利、大規(guī)模來(lái)運(yùn)營(yíng)的。”

目前自如在租房市場(chǎng)份額為8%，對(duì)于之前囤房漲價(jià)的質(zhì)疑，熊林分析，“中介囤房漲價(jià)的質(zhì)疑是站不住腳的，一算賬就禁不起推敲。如果囤8萬(wàn)間房，每天100塊租金，囤一個(gè)月的成本是2.4億。沒(méi)有中介有這個(gè)資金實(shí)力來(lái)囤房漲價(jià)。”

“機(jī)構(gòu)化經(jīng)營(yíng)模式的核心是不要空置，個(gè)人持有房產(chǎn)的成本其實(shí)不高，而機(jī)構(gòu)有房子在手里的時(shí)候成本極高。大機(jī)構(gòu)的作用就是可以讓房租不會(huì)太大浮動(dòng)，自如只有8%占比，客戶在租房子的時(shí)候也會(huì)四處比價(jià)，所以只能跟隨市場(chǎng)，不能去左右市場(chǎng)。”熊林說(shuō)，這個(gè)行業(yè)有很多競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)來(lái)，會(huì)采用一些手段破壞市場(chǎng)，但是不出兩個(gè)季度，高持有就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)和巨大的成本。租房市場(chǎng)是高波動(dòng)的，在高峰的時(shí)候房租上漲，低峰就會(huì)下降。

熊林分析，租房市場(chǎng)的供給錯(cuò)配，是因?yàn)楹芏嗬习傩盏姆孔佣际亲约合M(fèi)升級(jí)之后，不住的房子拿出來(lái)出租，所以質(zhì)量比較差，我們通過(guò)統(tǒng)一的裝修和供應(yīng)鏈采購(gòu)，來(lái)讓房子更好地滿足他們的需求。

熊林介紹，自如每收100元房租，其中70-75元付給房東，裝修15元，服務(wù)成本8元，還有人力成本，如果出租率做不到95%，是沒(méi)有利潤(rùn)的，“希望大家以理性專業(yè)的態(tài)度來(lái)對(duì)待這個(gè)事情，貼標(biāo)簽和標(biāo)題黨，對(duì)行業(yè)沒(méi)有太大的幫助。”

低毛利如何維持長(zhǎng)租公寓這么重的資產(chǎn)運(yùn)作呢?熊林解釋，用戶量足夠大的時(shí)候，自如會(huì)有機(jī)會(huì)做更多的增值服務(wù)。熊林稱，“目前自如在很多城市還處于投入期，我們?cè)谄焚|(zhì)和人員的投入，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)達(dá)到理想的模型。這是一個(gè)低毛利、大規(guī)模的行業(yè)。前三年我以為我們會(huì)是一個(gè)小而美的企業(yè)，后來(lái)我意識(shí)到自如應(yīng)該成為能滿足更多人需求的企業(yè)。”

觀點(diǎn)：規(guī)模擴(kuò)張背后，自如重運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)巨大

自如成立于2011年，剛開(kāi)始依托鏈家創(chuàng)立。在“房住不炒”的政策風(fēng)向下，長(zhǎng)租公寓成各路資本追捧的標(biāo)的，開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營(yíng)商等紛紛搶占市場(chǎng)蛋糕。自如CEO熊林此前表示，2017年是長(zhǎng)租公寓發(fā)展飛躍的一年，大的市場(chǎng)環(huán)境及利好政策，使得自如在2017年進(jìn)駐全球60個(gè)城市，業(yè)主突破20萬(wàn)，自如客突破120萬(wàn)，房屋持有量超過(guò)50萬(wàn)間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在面臨很多市場(chǎng)挑戰(zhàn)，實(shí)際上行業(yè)管理還略偏滯后。業(yè)內(nèi)人士稱，“3萬(wàn)套的體系，可能會(huì)支撐企業(yè)做到5萬(wàn)-10萬(wàn)套規(guī)模，可能到了10萬(wàn)套規(guī)模時(shí)，還會(huì)遇到瓶頸。”“對(duì)自如而言，未來(lái)也需要警惕，并把部分業(yè)務(wù)整改作為當(dāng)前業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)這次管控，后續(xù)自如的產(chǎn)品線會(huì)更加豐富，也更經(jīng)受得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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