路客|城宿|有家|大象，民宿投資人應(yīng)該如何選擇？

過去，人們外出旅行時通常會選擇住在干凈整齊、配置統(tǒng)一的連鎖酒店，但這一情況在近年來發(fā)生改變。隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，人們對生活品質(zhì)和精神文化層面的要求也逐漸提高，加之近幾年酒店行業(yè)頻頻爆出各類“丑聞”、“黑幕”，令不少人望而卻步。在選擇外出住宿時，有越來越多的人將目光投向裝修配置更具文化特色、服務(wù)更加人性化的民宿。根據(jù)民宿短租預(yù)訂平臺途家在2018年初發(fā)布的《2017年民宿短租發(fā)展報告》顯示，受資本市場青睞以及民眾對民宿接受度、認(rèn)可度的提高，2017年中國民宿行業(yè)呈持續(xù)增長態(tài)勢，并成為外出旅游中的更多選擇。通過綜合數(shù)據(jù)來看，在消費(fèi)升級和中產(chǎn)階級崛起的背景下，民宿行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢。

城市民宿作為共享民宿行業(yè)的重要形式之一，最近幾年得到了快速的發(fā)展，不僅為大量的游客提供了有別于傳統(tǒng)酒店的住宿體驗，也吸引了越來越多的投資者和資本的青睞。與此同時，由于近年來投資界在金融業(yè)等領(lǐng)域普遍遭遇“滑鐵盧”，投資者試圖尋找更為穩(wěn)健、有前景的投資形式也迫在眉睫，而投資門檻低、回報周期短的城市民宿行業(yè)，自然成為備受關(guān)注的投資藍(lán)海。

目前國內(nèi)城市民宿的主要投資形式為民宿共建，即投資者將合適的自有房屋或者租賃房屋交給城市民宿托管運(yùn)營平臺，由平臺對房屋進(jìn)行從前期設(shè)計裝修到后期上線運(yùn)營的一體式托管服務(wù)運(yùn)營，投資人只需在前期投資一定的資金，期間無需參與任何工作流程，民宿上線運(yùn)營后即可每月按照一定比例與平臺進(jìn)行收益分成，可以稱得上是妥妥的“躺賺”。

那么，城市民宿投資的投入和盈利情況又是怎樣的呢?下面以國內(nèi)較為知名的幾家城市民宿運(yùn)營平臺：有家民宿、城宿、路客民宿和大象民宿對外公開的城市民宿共建投資方案為例，為投資者進(jìn)行詳細(xì)的解析。

城市民宿共建計劃包括前期投入及后期上線運(yùn)營兩個部分。在前期投資階段，有家民宿、城宿、路客民宿、大象民宿的投資標(biāo)準(zhǔn)如下：

可以看到，在前期投資中，有家民宿、路客民宿和大象民宿分別需要收取一定的加盟費(fèi)或指導(dǎo)費(fèi)。在設(shè)計、裝修環(huán)節(jié)，有家民宿、城宿和路客民宿采取固定的收費(fèi)模式，而大象民宿則根據(jù)房屋實(shí)際裝修情況進(jìn)行收費(fèi)。

城市民宿共建計劃的流程一般為：投資人與民宿托管運(yùn)營平臺簽訂合作協(xié)議，投資人提供前期投資費(fèi)用，由平臺代為尋找合適民宿房源或投資人自行提供合適房源，由平臺確定設(shè)計方案，實(shí)施裝修，統(tǒng)一查驗符合規(guī)定后正式上線運(yùn)營，所有工作由平臺一站式托管。從尋找民宿房源到上線運(yùn)營，各個平臺給出的時間不等，其中城宿與大象民宿向投資人承諾從簽訂合同到上線運(yùn)營不超過30天，有家民宿承諾時間不超過2個月。

民宿上線運(yùn)營后，投資人每月會收到一定的收益分成，各平臺的房租收益分配情況如下：

可以看出，每月所得房租收益減去平臺服務(wù)費(fèi)、平臺運(yùn)營費(fèi)、保潔費(fèi)等各項固定運(yùn)營成本后，即為投資人的當(dāng)月所得投資收益。根據(jù)各平臺提供的數(shù)據(jù)信息來看，有家民宿收取的固定運(yùn)營費(fèi)用最高，超過房租收益的30%，而固定運(yùn)營費(fèi)用最低的是路客民宿和城宿，分別約占房租收益的17.5%和16.1%。固定運(yùn)營費(fèi)用越低，意味著投資人得到的收益將越高。另外，除有家民宿外，其他三家平臺的平均間夜價格保持在550元左右，其中城宿和大象民宿的年均入住率較高，可達(dá)到80%以上。目前各平臺預(yù)計投資回本周期不等，最長約為1.5-2年，最短約為1年。收益情況不僅受到平臺線上運(yùn)營因素影響外，還受到相關(guān)市場因素、法規(guī)政策的影響。

從市場因素來看，目前消費(fèi)升級和中產(chǎn)階級崛起仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要趨勢，國人對旅游出行的品質(zhì)要求不斷提高，對住宿的要求也呈現(xiàn)出個性化和多樣化，城市精品民宿等中高端住宿產(chǎn)品在未來必然會成為更多國人出行的選擇。

從政策法規(guī)角度來看，今年10月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案(2018-2020年)》，明確提出要鼓勵發(fā)展租賃式公寓、民宿客棧等旅游短期服務(wù)，這一消息無疑是為城市民宿行業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)心劑。

黃金無足色,白璧有微瑕。城市民宿行業(yè)雖然方興未艾、發(fā)展迅速，但整個行業(yè)目前仍缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)及政策監(jiān)管制度，導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，潛藏隱患。目前，國內(nèi)參與城市民宿投資運(yùn)營的平臺多達(dá)數(shù)十家，運(yùn)營規(guī)模及發(fā)展?fàn)顩r也各有不同。而如何在“亂花漸欲迷人眼”的市場環(huán)境中選擇出穩(wěn)健、靠譜的合作平臺，也成為投資人的必修課程之一。首先，投資人在進(jìn)行投資前，可以先對民宿托管運(yùn)營平臺的基本情況進(jìn)行了解，除了了解公司的成立時間、注冊資本、產(chǎn)品信息、運(yùn)營規(guī)模、融資情況等外，還可以到公司辦公地點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地考察和面談。通過實(shí)地考察，可以大致判斷出一個公司的實(shí)際運(yùn)營狀況及發(fā)展方向：如果平臺員工大多以銷售人員為主，那么這個平臺的運(yùn)營有可能是以前期資源拓展、業(yè)務(wù)開發(fā)為導(dǎo)向的;如果運(yùn)營類的員工(如民宿管家、設(shè)計師等)偏多的話，那么這樣的平臺大多會以民宿運(yùn)營服務(wù)為導(dǎo)向發(fā)展;對于民宿共建投資人來說，以運(yùn)營服務(wù)為導(dǎo)向的平臺會更加注重民宿的實(shí)際運(yùn)營，更有利于保證投資者的利益。其次，在與平臺人員進(jìn)行溝通時，投資人要關(guān)注前期投資的“談判空間”，即前期各項費(fèi)用投入(如設(shè)計費(fèi)、裝修費(fèi)等)是否具有較大的壓縮空間。壓縮空間越大，表示運(yùn)作成本越低，質(zhì)量通常也難以保證，最后可能會直接影響到用戶體驗和入住率，導(dǎo)致投資人的利益縮水。

盡管目前行業(yè)發(fā)展仍存在一定的問題，但各大平臺已經(jīng)積極采取相應(yīng)措施，提升運(yùn)營能力與服務(wù)品質(zhì)。從房源采集到設(shè)計裝修、上線運(yùn)營、日常維護(hù)等環(huán)節(jié)力爭做到高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量;主動配套各類安全防范措施，加強(qiáng)管理力度，有效避免出現(xiàn)安全問題，努力打造為房客提供高品質(zhì)住宿體驗、為投資者提供穩(wěn)健可觀的投資收益的精品城市民宿一站式托管運(yùn)營平臺。相信不久的未來，隨著經(jīng)濟(jì)增長，旅游業(yè)的繁榮發(fā)展，城市民宿行業(yè)將得到越來越多的關(guān)注和認(rèn)可，行業(yè)發(fā)展前景可期。同時，也希望投資者在投資過程中能夠擦亮眼睛，理性選擇，真正做到讓興趣變成事業(yè)，情懷與收益兼得。

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