富途證券：當(dāng)年報(bào)炸雷來襲，地產(chǎn)股為何成了避險(xiǎn)之地？

2019年春節(jié)前夕,股民迎接了一次「災(zāi)難級(jí)」的雷暴。

在「哀嚎」一片的行情中,港股有個(gè)板塊走出了強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn),那就是房地產(chǎn)。2019年第一個(gè)月基本結(jié)束,而首月內(nèi)房板塊基本實(shí)現(xiàn)開門紅。富力地產(chǎn)首月大漲31.59%,而龍頭房企融創(chuàng)、萬科等漲幅也有近20%,一掃2018年調(diào)控下跌的陰霾。房地產(chǎn)板塊,其實(shí)估值早已跌入低估水平,但為何此時(shí)啟動(dòng)?

商品房銷售放緩,樓市政策轉(zhuǎn)為「微調(diào)」

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2018年1-11月份,全國(guó)商品房銷售面積148604萬平方米,同比增長(zhǎng)1.4%,增速比2018年1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

從細(xì)分單月的數(shù)據(jù)來看,2018年的9、10、11月,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的同比下調(diào)。2018年全年很可能出現(xiàn)商品房銷售金額刷新歷史紀(jì)錄,而成交面積持平的現(xiàn)象。

樓市銷售的放緩也影響到了土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示:2018年一二線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)382宗,是近六年來的最高紀(jì)錄。除一二線城市外,三四線城市土地流標(biāo)數(shù)量也處于高位。2018年三四線城市流標(biāo)住宅土地1203宗,疊加一二線城市的382宗,合計(jì)住宅土地流標(biāo)達(dá)1585宗。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2018年延續(xù)了2017年的房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控基調(diào),全年全國(guó)出臺(tái)調(diào)控政策與細(xì)則多達(dá)400余次。而2018年的樓市數(shù)據(jù)也體現(xiàn),「房住不炒」的調(diào)控力度已經(jīng)凸顯成效。而從現(xiàn)階段的部分城市政策調(diào)整以及住建部精神來看,「穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期」將會(huì)是2019年全國(guó)房市的發(fā)展趨勢(shì)。

如2018年12月18日,山東菏澤宣布取消住房限售政策。此后,廣州調(diào)整「商住房」政策,原來只能賣給企業(yè)的部分房屋也能賣給個(gè)人。青島高新區(qū)暫停搖號(hào)售房,有關(guān)搖號(hào)的規(guī)定從實(shí)施到取消只有半年。

雖然「微調(diào)」并不改變「房住不炒」的基調(diào),政策上的轉(zhuǎn)向預(yù)期,也成為了房地產(chǎn)行業(yè)銷售改善,乃至增加了對(duì)房產(chǎn)股信心的一個(gè)重要因素。

業(yè)績(jī)「爆雷」潮之下,地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)確定性高。

(來源:克而瑞)

2018年,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)史上最嚴(yán)的一年,但整體業(yè)績(jī)規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng),其中全國(guó)規(guī)模TOP100房企全年的銷售金額進(jìn)一步同比增長(zhǎng)35%。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,規(guī)模3000億以上的5家房企,合約銷售額同比2017年還有不錯(cuò)的增長(zhǎng),其中碧桂園同比增長(zhǎng)32.3%,保利增長(zhǎng)31%,融創(chuàng)增長(zhǎng)27.1%表現(xiàn)靠前。

2017年四大房企盈利能力比較,來源:上市公司公告

從毛利率來講,房地產(chǎn)企業(yè)「高杠桿」的背后,本質(zhì)上去化良好是個(gè)很賺錢的行業(yè)。從4大龍頭房企的數(shù)據(jù)上來看,基本都保持在20%以上的毛利率。值得一提的是融創(chuàng)中國(guó)在這幾家公司中毛利率水平墊底,主要源于在成本中包含了負(fù)債率攤銷,這也是為了貫徹降杠桿的目標(biāo)。如關(guān)注營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和凈利率,4大房企都很優(yōu)秀,而融創(chuàng)則一馬當(dāng)先。

而結(jié)合行業(yè)估值來看,一個(gè)如此賺錢的行業(yè)卻在市場(chǎng)上走到了估值的歷史低位。截止2018 年 底內(nèi)房股板塊平均5.7 倍 PE,處于2014年以來的新低,但行業(yè)股息收益率超過 7%。

地產(chǎn)股業(yè)績(jī)上的確定性,疊加較大安全邊際的估值,在上市公司頻頻暴雷的當(dāng)下,地產(chǎn)股白馬特質(zhì)盡顯。從2019年1月份港、A兩市的資金走向和股價(jià)走勢(shì)來看,地產(chǎn)股都名列前茅。

三大原因助推,內(nèi)房股融創(chuàng)受捧

近期筆者發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象,那就是融創(chuàng)中國(guó)備受追捧。

在1月臨近月底,一個(gè)財(cái)經(jīng)社交平臺(tái)上,融創(chuàng)中國(guó)超越騰訊、小米、平安等「航空母艦」,高居港股板塊熱度榜第一。這主要反映較多小投資者的關(guān)注度,也與近期融創(chuàng)的堅(jiān)挺走勢(shì)有關(guān)。

另外則是從2018年12月開始一直到2019年1月,融創(chuàng)也在港股通南下資金交易活躍度上,排名靠前。而有多家券商機(jī)構(gòu)也不約而同地對(duì)融創(chuàng)做出買入、推薦等評(píng)級(jí),如花旗、東方證券、安信等等。翻看融創(chuàng)基本面,可以簡(jiǎn)單推導(dǎo)的原因有下:

一、土地儲(chǔ)備以一線和強(qiáng)二線為主

從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)來看,融創(chuàng)與龍頭碧桂園、恒大區(qū)別較大的是堅(jiān)持重點(diǎn)投資核心一二線城市的策略,且投資力度在不斷加強(qiáng)。2017 年,融創(chuàng)一二線銷售面積占比達(dá)到 84%,一二線城市土地儲(chǔ)備占到 79%,三線城市新占比僅為 4.6%。而2018年上半年數(shù)據(jù),融創(chuàng)土地儲(chǔ)備在一二線城市的占比達(dá)到了85%。在目前房企普遍現(xiàn)金流緊張,三四線銷售下滑嚴(yán)重的背景下,融創(chuàng)的存貨去化率能夠得到保證。

二、未來五年業(yè)績(jī)確定性高,估值便宜

從截止至 2018 年中,融創(chuàng)總土地儲(chǔ)備達(dá) 2.3 億平,其中確權(quán)部分為 1.6 億平,權(quán)益占比 70%。按融創(chuàng)2017 年平均售價(jià) 16381 元/平計(jì)算,確權(quán)部分總貨值達(dá) 2.6 萬億,為 2018 年銷售金額的 5.7 倍。按照2018年權(quán)益銷售額增速保守推算,融創(chuàng)是具備了未來5年的利潤(rùn)確定性,當(dāng)下1360億市值估值水平對(duì)于懂得測(cè)算融創(chuàng)利潤(rùn)的投資者而言還是嚴(yán)重低估了。

值得一提的融創(chuàng)的土地以及開發(fā)項(xiàng)目來源多是收購(gòu)。這與董事長(zhǎng)孫宏斌極強(qiáng)的個(gè)人能力有關(guān),通過收并購(gòu)獲取的土儲(chǔ)占比達(dá) 50%。土地成本不斷下降, 至2018 年中總土儲(chǔ)平均成本 4470 元/平,其中新增土儲(chǔ)均價(jià)僅 3620 元/平。但融創(chuàng)銷售均價(jià)位居四大龍頭房企第一,這也是此前提到融創(chuàng)2018H1的24%以上的毛利率還在穩(wěn)中有升的基礎(chǔ)。

三、周期底部并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),強(qiáng)者恒強(qiáng)

2019年1月21日,一則融創(chuàng)中國(guó)斥資125.53億人民幣接手泛海旗下北京、上海核心地塊的消息,很快震驚了地產(chǎn)界。從價(jià)格方面來分析,融創(chuàng)實(shí)際上僅以9682.22元/平方米的平均樓面價(jià)拿下了北京、上海核心區(qū)域合共129.65萬平方米的項(xiàng)目,根據(jù)投行花旗測(cè)算,預(yù)計(jì)上海北京項(xiàng)目的毛利率分別高達(dá)29%和34%。

2018年已經(jīng)過去,歷經(jīng)史上最嚴(yán)房產(chǎn)調(diào)控期,融創(chuàng)在泛海此類中小型房企面對(duì)債務(wù)壓力變賣核心資產(chǎn)的機(jī)遇下,出手果斷。不經(jīng)促進(jìn)市場(chǎng)占有率不斷提升;另一方面,嚴(yán)調(diào)控下融創(chuàng)已具有資金、規(guī)模、管理等多重優(yōu)勢(shì),危反而成為了機(jī)遇。

結(jié)語:房地產(chǎn)在歷經(jīng)了最嚴(yán)調(diào)控的一年中,內(nèi)房股疊加悲觀的政策預(yù)期以及2017積累的巨大漲幅壓力下,股價(jià)得到了較為充分的調(diào)整。而在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)未變以及房產(chǎn)政策轉(zhuǎn)為「微調(diào)」的基調(diào)下,房產(chǎn)股估值有望超跌修復(fù)。房企龍頭中,現(xiàn)金周轉(zhuǎn)良好以及擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的標(biāo)的有望成為業(yè)績(jī)暴雷潮之下的一片綠洲。

風(fēng)險(xiǎn)提示:上文所示之作者或者嘉賓的觀點(diǎn),都有其特定立場(chǎng),投資決策需建立在獨(dú)立思考之上。富途將竭力但卻不能保證以上內(nèi)容之準(zhǔn)確和可靠,亦不會(huì)承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害。

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