借力大灣區(qū)戰(zhàn)略優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)業(yè)績再創(chuàng)新高

2月27日,在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司越秀地產(chǎn)在香港舉行2018年度業(yè)績發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示,越秀地產(chǎn)去年超額完成銷售目標,實現(xiàn)合同銷售金額577.8億元,同比增長41.4%。實現(xiàn)營業(yè)收入超過260億元,截至去年底有近640億元銷售金額尚未入賬。為今后業(yè)績實現(xiàn)持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。與此同時,越秀地產(chǎn)還重磅宣布,斥資141億元向越秀集團和廣州地鐵收購位于廣州增城的地鐵上蓋物業(yè)——品秀星圖,并以每股2港元的價格發(fā)行30.81億股引入廣州地鐵作為戰(zhàn)略股東。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠表示,今年將以“深化管理提能力,經(jīng)營驅(qū)動促發(fā)展”為工作主題,全力以赴完成年度銷售及經(jīng)營目標。并做優(yōu)做強住宅和商業(yè)開發(fā)核心經(jīng)營業(yè)務(wù),重點孵化城市更新、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓等新業(yè)務(wù),推動越秀地產(chǎn)實現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展。

銷售靚麗 超額完成年度任務(wù)目標

去年全國商品房銷售面積17.11億平方米,同比增長1.3%,增速比上年回落6.4個百分點。商品房銷售額約15萬億元,增長12.2%,比2017年回落1.5個百分點。不過,部分龍頭房企業(yè)績卻維持良好增長。其中,越秀地產(chǎn)去年實現(xiàn)合同銷售額超額完成任務(wù),再創(chuàng)歷史新高。

越秀地產(chǎn)剛剛在港交所披露的年報顯示,2018年面對不斷加強的行業(yè)調(diào)控政策和嚴峻復(fù)雜的外部市場環(huán)境,越秀地產(chǎn)通過提升經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新發(fā)展模式,打造企業(yè)發(fā)展的內(nèi)生動力和核心能力。根據(jù)不同區(qū)域市場的具體情況,適時調(diào)整銷售策略,加快銷售節(jié)奏和資金回款,全年實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣577.8億元,同比上升41.4%。合同銷售面積約為277萬平方米,同比上升24.7%。

而去年年初,越秀地產(chǎn)確定的當年銷售目標為550億元。這也意味著,雖然去年全國房地產(chǎn)銷售增速放緩,但越秀地產(chǎn)依然超額實現(xiàn)年度銷售目標,完成率為105.1%。其中珠三角、長三角和中部地區(qū)總計實現(xiàn)合同銷售約536.8億元,占該公司合同銷售的92.9%。2019年越秀地產(chǎn)將年度銷售目標定位680億元,同比增幅在20%左右。

靚麗強勁的銷售令該公司各項財務(wù)指標更加持續(xù)穩(wěn)定增長。根據(jù)年報,越秀地產(chǎn)去年實現(xiàn)營業(yè)收入264.3億元,同比上升11.1%。毛利率約為31.8%,同比上升6.1個百分點。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利為27.3億元,同比上升20.7%。核心凈利潤約為28.1億元,同比上升19.6%。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠表示,2019年該公司將以“深化管理提能力,經(jīng)營驅(qū)動促發(fā)展”為工作主題,全力以赴完成年度銷售及經(jīng)營目標。“把握戰(zhàn)略契機,深耕重點城市,鞏固市場地位,做優(yōu)做強住宅和商業(yè)開發(fā)核心經(jīng)營業(yè)務(wù)。重點孵化城市更新、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓等新業(yè)務(wù),全面提升房地產(chǎn)價值鏈各環(huán)節(jié)的專業(yè)水平和競爭能力,推動本集團業(yè)務(wù)實現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展,不斷為股東創(chuàng)造價值。”林昭遠稱。

強強聯(lián)合 廣州地鐵溢價戰(zhàn)略入股

在年度業(yè)績發(fā)布的同時,越秀地產(chǎn)27日晚間還宣布,以約141億元的作價收購母公司越秀集團和廣州地鐵持有一目標公司86%的股份。廣州地鐵將以每股2港元的高溢價認購越秀地產(chǎn)30.81億股定增,成為后者的戰(zhàn)略股東。越秀地產(chǎn)表示,交易完成后該公司在廣州的土地儲備將增加至近900萬平方米,而廣州地鐵入股也有利于越秀地產(chǎn)深耕區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展。

根據(jù)公告,越秀地產(chǎn)向廣州越秀集團收購目標公司51%股權(quán),代價約為84.82億元;同時向廣州地鐵收購目標公司35%股權(quán),代價約為56.26億元。合計涉及金額約141.08億元。而目標公司持有位于廣州市增城區(qū)地鐵上蓋物業(yè)——品秀星圖項目。據(jù)悉,該項目為一幅住宅用地,位于廣州增城新塘鎮(zhèn)官湖村,屬廣州地鐵13號線官湖站上蓋物業(yè),總建筑面積約為133.1萬平方米,其中可售建筑面積約為94.0萬平方米。項目將打造成住宅為主,教育、商業(yè)、文化等社區(qū)配套完善的超大型居住綜合體。越秀地產(chǎn)稱,該區(qū)域為連接廣州與東莞的重要交通樞紐,正打造廣州東重要的TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式)國際新城,未來將集鐵路、地鐵、長途汽車、公交等交通方式為一體,具有較大的升值空間。與此同時,交易完成后將大幅增加越秀地產(chǎn)在廣州的優(yōu)質(zhì)土地儲備、銷售資源和現(xiàn)金流。

同時,越秀地產(chǎn)以每股2港元向廣州地鐵發(fā)行30.81億股股份,涉及金額61.62億港元,戰(zhàn)略引入廣州地鐵成為其第二大股東。對此,越秀地產(chǎn)表示,通過本次資本運作,公司“軌交+物業(yè)”的戰(zhàn)略將順利推進,進一步夯實了資本實力,鞏固股東基礎(chǔ),為未來發(fā)展帶來更大的協(xié)同效應(yīng)。雙方將在物業(yè)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、專業(yè)對外服務(wù)等領(lǐng)域開展深度合作,并且借助股東的資源優(yōu)勢,進一步加強其他省市國企合作,拓寬軌道沿線城市住宅和商業(yè)物業(yè)。

值得注意的是,如果按照2月27日公告當天越秀地產(chǎn)收盤計算,廣州地鐵本次戰(zhàn)略入股價格溢價22%。有分析指出,如此大規(guī)模、高溢價入股,也充分顯示廣州地鐵對越秀地產(chǎn)管理團隊和未來經(jīng)營前景的信心。

債務(wù)優(yōu)化 為高質(zhì)量發(fā)展保駕護航

“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險,要防止房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)大的問題。”在2月25日國新辦例行新聞發(fā)布會上,中國銀保監(jiān)會副主席王兆星的表態(tài)引起市場對房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風險的關(guān)注。債務(wù)優(yōu)化也成為諸多上市公司今年的重點工作。記者從年報中發(fā)現(xiàn),作為地方國企,越秀地產(chǎn)不僅財務(wù)指標不斷向好,債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)年期組合也更加優(yōu)化,為該公司實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展保駕護航。

記者對比發(fā)現(xiàn),越秀地產(chǎn)資產(chǎn)負債指標明顯好于同類公司。報告期末,越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為271.6億元,較年初上升30.6%;凈借貸比率為61.2%,較年初下降11.6個百分點。

2018年越秀地產(chǎn)充份發(fā)揮境內(nèi)外多元融資渠道的優(yōu)勢,加強資金管理,2018年成功在境外發(fā)行8億美元三年期和4億美元五年半年期公司債券,票面息率分別為4.875%和5.375%;在境內(nèi)發(fā)行人民幣8億元三年期和人民幣7億元五年期公司債券,票面息率分別為4.24%和4.25%,

使得債務(wù)年期組合和債務(wù)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化,有效防控財務(wù)風險的發(fā)生。

鑒于良好的債務(wù)機構(gòu)和持續(xù)穩(wěn)定健康的財務(wù)表現(xiàn),越秀地產(chǎn)董事會決定,2018年下半年派發(fā)股息每股0.051港元。連同中期股息,全年派息每股0.093港元。按港元計算全年每股派息同比增長1.1%。

越秀地產(chǎn)表示,針對經(jīng)濟波動加劇帶來的流動性風險、利率風險和匯率風險,該公司將重點加快銷售資金回籠,并通過綜合利用境內(nèi)外的融資渠道,充分運用各類金融工具,優(yōu)化資金管理,實現(xiàn)融資成本更低、融資渠道多元、負債結(jié)構(gòu)合理、匯率風險可控的目標,為實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展保駕護航。

優(yōu)質(zhì)土儲 近九成在三大核心區(qū)域

2018年,不少房企調(diào)整拿地策略,越秀地產(chǎn)也結(jié)合自身的優(yōu)勢,進行多元化增加土地儲備,去年累計增加土地總建筑面積超過500萬平米,使得該公司累計土地儲備接近2000萬平方米,而且近九成土儲是位于全國三大核心增長區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。

來自國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,2018年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米,比上年增長14.2%,增速比上年回落1.6個百分點;土地成交價款16102億元,增長18%,增速比上年回落31.4個百分點。因此,不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,2019年土地市場供應(yīng)有望逐步回暖,但房企的拿地積極性及拿地策略也將相應(yīng)調(diào)整,多元化拿地成為趨勢。

根據(jù)記者了解,越秀地產(chǎn)在多元化增加土地儲備方面,具有較大優(yōu)勢。2018年該房企通過國企合作、競拍及并購多種模式,以較低溢價于廣州、江門、武漢、襄陽、蘇州、煙臺、青島、濟南等8個城市新增優(yōu)質(zhì)土地16幅,總建筑面積約為505萬平方米,按權(quán)益計算建筑面積約為192萬平方米。數(shù)據(jù)顯示,截至2018年12月31日,越秀地產(chǎn)的總土地儲備約為1941萬平方米,分布于全國14個城市,其中約86.3%位于珠三角、長三角和中部三大核心增長區(qū)域。

2019年,越秀地產(chǎn)稱將繼續(xù)打造通過多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的獨特優(yōu)勢,形成“招拍掛+集團孵化+國企合作+軌交+城市更新+收并購+產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”多渠道模式組合。其中,在公開土地市場上,按照控節(jié)奏、優(yōu)結(jié)構(gòu)、嚴標準、精布局的要求,重點投向快周轉(zhuǎn)項目;深度發(fā)揮國企合作優(yōu)勢,加大“軌交+物業(yè)”合作拿地的深度和廣度,深入?yún)⑴c城市更新項目,并積極尋求二級市場的并購機會。

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