一線城市寫字樓持續(xù)寒冬，Distrii辦伴項目整體出租率遠超85%

2019年三季度，受供應(yīng)面積增加、經(jīng)濟增速回落與實體經(jīng)濟多個行業(yè)波動的綜合影響，北上廣深等一線城市寫字樓空置率持續(xù)攀升。然而，作為京滬最大的新辦公運營商，Distrii辦伴旗下自營、聯(lián)營、輸出和委托管理等多合作模式的各項目平均出租率、爬坡速度和續(xù)約率均持續(xù)保持高成長，且所有已開業(yè)辦公空間的平均出租率遠高于行業(yè)平均水平，成熟項目平均出租率更超過90%，穩(wěn)步居于行業(yè)前列。這樣令人矚目的成績，主要是基于Distrii辦伴的智慧戰(zhàn)略升級，打造了“線上線下一體化新工作方式平臺”，特別是科技資運平臺，自主研發(fā)應(yīng)用了針對客戶管理及房源管理的科技系統(tǒng)，能夠高效、智能地匹配樓宇和客戶數(shù)據(jù)。不僅如此，科技資運平臺已經(jīng)整合了“項目招商、經(jīng)紀服務(wù)、空間運營、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)”等多元服務(wù)，不僅實現(xiàn)了出租率的穩(wěn)步上升，同時能綜合提升物業(yè)資產(chǎn)價值，高效盤活樓宇經(jīng)濟。

一、市場持續(xù)“寒冬”下，Distrii辦伴項目整體出租率超85%

10月11日，世邦魏理仕發(fā)布《2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》，報告分析，第三季度，上海市寫字樓整體空置率持續(xù)上升，年底前預(yù)計仍有近28.4萬平方米的新項目入市，主要分布于核心拓展區(qū)(40%)與新興商務(wù)區(qū) (52%)，鑒于目前即將交付項目的預(yù)租率多數(shù)偏低，預(yù)期年底全市空置率將突破20%大關(guān)。

相對于較冷的整體市場表現(xiàn)，Distrii辦伴辦公空間出租情況卻逆勢上揚，持續(xù)表現(xiàn)出遠超行業(yè)的強勁勢頭。據(jù)了解，9月份，Distrii辦伴上海所有項目整體出租率高達85%以上，且76%以上的項目出租率超過90%。Distrii辦伴北京區(qū)域項目平均出租率高達90%以上，項目坪效均高于所在區(qū)域平均水平40%以上，其中朝陽區(qū)和海淀區(qū)地段優(yōu)勢項目及大客戶企業(yè)定制項目，共計6個項目自交付之日起均已實現(xiàn)滿租。

二、典型區(qū)域逆市招商，陸家嘴項目出租率已達85%以上

在Distrii辦伴逆市招商的所有案例中，最為典型的是Distrii辦伴·陸家嘴金磚大廈辦公空間。該項目為Distrii辦伴自營項目，入駐金磚大廈17-18層，體量超5000平米。金磚大廈作為上海浦東陸家嘴的地標性建筑，與上海中心，環(huán)球金融中心為鄰。本該是地理位置、樓宇品質(zhì)都具有競爭力的項目，卻也受到陸家嘴整體市場環(huán)境的影響。

一方面，以前灘為代表的新興商務(wù)區(qū)的高品質(zhì)辦公樓已逐步竣工交付，吸引了大量成本敏感型租戶;另一方面，受到科技產(chǎn)業(yè)擴張和新產(chǎn)業(yè)基地啟動等利好推動，商務(wù)園區(qū)寫字樓吸納能力也在逐步增強。

高質(zhì)競品入市，導(dǎo)致陸家嘴的租戶不斷外遷，其中包含了制造業(yè)、制藥業(yè)和部分金融客戶，這也導(dǎo)致了部分聯(lián)合辦公運營商不得不退租、撤離陸家嘴。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴的綜合空置率為16%，CBRE世邦魏理仕給出的數(shù)字則是11.4%。對于前幾年不愁租的陸家嘴而言，這樣的數(shù)據(jù)已屬高位。

面對這樣下行的市場，Distrii辦伴·陸家嘴金磚大廈辦公空間卻表現(xiàn)優(yōu)異。7月份，金磚項目去化超200工位，出租率單月逆市上升25%，9月份，該項目出租率已經(jīng)超過85%。更難能可貴的是，在周邊眾多業(yè)主瘋狂降價促銷的情況下，Distrii辦伴依然憑借高端智慧商務(wù)辦公空間的產(chǎn)品優(yōu)勢守住了價格底線，平均簽約成交價格比周邊競品高出1.5-2倍。目前，入駐客戶包含順豐快遞、上海開山酒業(yè)、上海中關(guān)惠資產(chǎn)管理有限公司、上海誠泰義和投資管理有限公司及上海徐嘉投資咨詢有限公司等實力強勁的品牌。

三、全國新開業(yè)項目招商速度全開，出租率“扶搖直上”

Distrii辦伴項目出租率的爬坡速度越來越快，迭代后的3.0產(chǎn)品出租率達到85%的平均去化時間僅需3個月。以位于蘇州、上海、北京的新開業(yè)項目為例，項目出租率可謂扶搖直上，快速實現(xiàn)合作方資產(chǎn)價值的最大化。

首先，作為蘇州目前單體體量最大的智慧新辦公空間—Distrii辦伴·匯鄰廣場思畫辦公空間，是一個擁有1010個工位的大體量項目，于今年6月中旬開業(yè)。開業(yè)第4個月，實現(xiàn)80%出租率，第5個月即創(chuàng)造出租率超90%的神話。該項目是Distrii辦伴聯(lián)手思畫資本于蘇州市場開拓定制的首個資管項目，旨在打造成姑蘇乃至蘇州首屈一指的新辦公典范，推動蘇州辦公模式的全新智慧升級。

其次，由Distrii辦伴攜手頂尖地產(chǎn)基金鵬里集團(Pamfleet，以下簡稱鵬里)，耗時45天打造城市更新標桿項目—Distrii辦伴·上海中山萬博辦公空間，于8月底正式開業(yè)。開業(yè)以來，項目即保持每日簽約的節(jié)奏，持續(xù)吸引企業(yè)入駐，第2個月月底已經(jīng)租掉60%的辦公室。“Distrii辦伴與鵬里于今年3月底初次見面，5月達成戰(zhàn)略簽約，8月底項目落成亮相，9月底即達到項目60%以上的出租率。”該項目見證了Distrii辦伴的在新辦公資管領(lǐng)域的全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合能力和辦伴速度!

第三，作為Distrii辦伴在北京落地的首個全流程資管項目北京上地NEO，項目交付時將成為某新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京的又一辦公點，再次實現(xiàn)開業(yè)即滿租。該項目是Distrii辦伴聯(lián)合翰同資本共同打造的城市更新項目，也是一次“投資+資管”的完美結(jié)合。今年3月份，城市更新新銳投資機構(gòu)翰同資本與Distrii辦伴簽約，Distrii辦伴負責項目從前期調(diào)研、市場定位、設(shè)計規(guī)劃、建設(shè)工程，到后期項目驗收、招商、運營維護等全流程的管理及實施。8月份，吉寶置業(yè)中國1.78億收購北京中關(guān)村上地NEO項目。

四、多個項目持續(xù)3月滿租，Distrii辦伴續(xù)租率再創(chuàng)新高

無論是典型區(qū)域項目招商逆勢上揚，還是新開業(yè)中心出租率扶搖直上，都在見證著Distrii辦伴新工作方式平臺正在發(fā)揮卓越的成效。不僅如此，Distrii辦伴續(xù)租再創(chuàng)新高。據(jù)了解，Distrii辦伴平均60%客戶續(xù)約率遠遠高于行業(yè)30%平均水平，特別是旗下楊浦聯(lián)創(chuàng)辦公空間、虹橋中駿辦公空間兩個項目，已連續(xù)滿租超過3個月。

以中駿廣場辦公空間為例，該項目為Distrii辦伴首個與企業(yè)強強合作的定制化項目。項目一部分為駿地設(shè)計自用辦公場地，暫時空置的部分則交由Distrii辦伴對外開放運營，雙方共享增值收益。項目于今年3月中旬開業(yè)，在周圍樓宇大量空置、競品競爭激烈的情況下，2個月出租率即突破80%，3個月實現(xiàn)滿租，如今又連續(xù)3月保持滿租，真正地實現(xiàn)了覆蓋中大型企業(yè)全生命周期的“靈活辦公解決方案”，最大化提升了駿地設(shè)計閑置空間的利用率。

不僅是續(xù)約率，憑借著強大的市場感知能力、顧客聯(lián)系能力和渠道管理能力，Distrii辦伴不斷優(yōu)化提升成熟項目的關(guān)鍵數(shù)據(jù)的比例：企業(yè)擴租率、項目導(dǎo)流率、客戶轉(zhuǎn)介率，從而提升整體的市場營銷水平。

五、科技資運平臺高效運作，高效盤活樓宇經(jīng)濟

項目出租率穩(wěn)居行業(yè)前列，離不開團隊對傳統(tǒng)辦公行業(yè)升級的深刻理解和行業(yè)積累。Distrii辦伴應(yīng)對市場的變化，及時作出“智慧戰(zhàn)略”的全面調(diào)整，成立了“線上線下一體化新工作方式平臺”，包含“城市更新平臺(全辦智造)、辦公科技中臺(箏際信息)以及科技資運平臺(數(shù)辦科技)”，共同組成辦伴獨有的輕重分離、一體多元、科技驅(qū)動”的智慧辦公運營服務(wù)綜合平臺。

三大平臺的協(xié)同作用，讓Distrii辦伴能夠設(shè)計出以數(shù)據(jù)驅(qū)動，能夠適應(yīng)未來未來幾年資產(chǎn)增值的“靈活空間方案”，將共享空間、獨立辦公室、超能辦公室、商業(yè)等多元產(chǎn)品進行彈性組合，從而匹配企業(yè)生命周期不同階段的需求，協(xié)助企業(yè)充分利用資源以達到效益最大化的目標。同時，Distrii辦伴自主研發(fā)“樓宇通、物臻、人臻、智會、智座、智行、領(lǐng)會”等十幾項針對智慧樓宇和智慧企業(yè)的科技產(chǎn)品，覆蓋環(huán)境、能耗、效率、硬件、空間、門禁、通行多個層面，能切實優(yōu)化員工辦公體驗，有效提升企業(yè)辦公及管理效率。

而其中最重要的，是科技資運平臺的成立，有別于城市更新平臺的重資產(chǎn)路徑，科技資運平臺更關(guān)注于辦公資產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營，從產(chǎn)業(yè)鏈上打通了招商和運營的壁壘，在實現(xiàn)高出租率和高續(xù)約率的同時，提升企業(yè)服務(wù)和社區(qū)運營的綜合品質(zhì)。簡言之，通過全方位招商體系、自有經(jīng)紀渠道、標準化運營管理體系、一站式企業(yè)管家服務(wù)體系、智慧樓宇物業(yè)管理系統(tǒng)等內(nèi)容的精細化輸出，從而打造了完善的辦公資產(chǎn)運營生態(tài)。

結(jié)語

基于“線上線下一體化新工作方式平臺”的成熟運作，Distrii辦伴上半年整體營收超過2億元人民幣，趕超2018年整年收入，同時，已經(jīng)為鵬里集團、吉寶置業(yè)、基匯資本、翰同資本、鼎一投資、思畫資本、駿地設(shè)計等地產(chǎn)基金和企業(yè)方輸出多個資管及合作項目，并實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。作為曾經(jīng)的“智慧芯片”，如今“智慧城市物聯(lián)網(wǎng)”搭建者，厚積薄發(fā)的Distrii辦伴不斷完善辦公服務(wù)生態(tài)體系，重新定義一線城市寫字樓的未來。

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