要辯證看街區(qū)和小區(qū)誰優(yōu)誰劣

無人不知的小區(qū)是中國人一個獨有的生活概念，但在未來可能要消失了。

前天，上面史無前例的說，以后新建住宅不再建封閉小區(qū)，而要推廣街區(qū)制。（見新華社全文刊發(fā)的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》）。

這真是個蠻大的政策變化，如果實施，中國的整個城市面貌將發(fā)生徹底的改觀。

近幾年經(jīng)常在國外旅行，少不了和當(dāng)?shù)厝A人交流物價房價什么的，關(guān)于中外街區(qū)面貌的不同是我問過幾次的問題，因為實在是太不同了，在國外城市中，我就沒見過類似中國的小區(qū)，即開發(fā)商開發(fā)一大塊地封閉起來建樓，統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一的物業(yè)，門口站著保安，有底商有健身有會所甚至育兒園......國外都市里的幾乎所有房子都是臨街的，郊區(qū)的別墅出門也是大路。

當(dāng)?shù)厝烁嬖V我，其實國外也有這種封閉式小區(qū)，不過都是高端住宅，大部分人住不起......

聽到這里我就明白了。對于住宅小區(qū)化和街區(qū)化，要一分為二的看，住宅小區(qū)的缺點是它“反城市”，人為的把城市割裂開來，減少了土地和道路的利用率，堵塞了城市的“毛細(xì)血管”，但它的優(yōu)點也不可回避，即對居民來說更人性，更安全，更舒適。

從這個角度說，并不是你的住宅跟國外接軌了就意味著生活水準(zhǔn)的國際化，小區(qū)的街區(qū)化，對城市來說是有利的，但對業(yè)主來說，恐怕帶來的困惑更多。想想你的樓下的小路被打通為市政路，有路人遛狗跑步，有車來回穿梭，開闊區(qū)域原處的大媽來跳廣場舞......

作為普遍生活場所和一種地產(chǎn)商業(yè)模式，我感覺中國的小區(qū)式住宅在全世界都是少見的，我們都已經(jīng)對買某某小區(qū)習(xí)以為常，但實際上別人都不是這樣，至于為什么如此，我也沒能搞太清楚，這其中既有歷史沿革又有社會現(xiàn)實的原因。

所謂歷史沿革當(dāng)然是指計劃經(jīng)濟(jì)時期我們習(xí)慣于居住在封閉的大院、家屬院里，企業(yè)辦社會是普遍現(xiàn)象，這使得后來住宅商品化以后也有建小區(qū)的慣性。

而現(xiàn)實原因，則是指中國在建小區(qū)方面有國外發(fā)達(dá)社會不可企及的優(yōu)勢。因為中國的城市化和經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程是一體的----起點比較高，一張白紙好作畫。中國是土地國有，一開始就沒有什么私人住宅，開發(fā)商一拿地就是一大塊，空地不說了，熟地也是隨便拆，自然是好規(guī)劃、好建設(shè)、好銷售。在國外開發(fā)商不是不想這么干，但其實很難，以至只有高端住宅實行封閉式小區(qū)管理。對比北京老城區(qū)就知道了，因為私人四合院住宅過多，就沒有形成特別成規(guī)模的小區(qū)，還是胡同加院落。

小區(qū)和街區(qū)各有利弊，但在當(dāng)下的社會環(huán)境中，讓我選的話我寧愿選現(xiàn)在的小區(qū)，開放的住宅樓確實難有安全感。像美國那樣，馬路邊過了草坪就是你家，從窗戶里一切都一覽無余，收破爛的隨便上前敲門......至少目前的中國還是比較難以接受的，在中國，就算是獨棟別墅，也是要很多棟一起被物業(yè)拿圍墻圍起來的，否則你就只能把別墅門窗都拿防盜欄封起來，住別墅像住籠子。

在國外，住宅其實是兩極化的，發(fā)達(dá)國家在郊區(qū)是大量的別墅，在市區(qū)則是密集的公寓，就像我此刻正住的西班牙巴塞羅那某處，窗外就是街道，車來車往，根本就沒有小區(qū)綠地這種說法，只有城市公共綠地，也沒有容積率、綠化覆蓋率這種說法。而在不發(fā)達(dá)國家，除了別墅還有大量的貧民窟，密密麻麻密密麻麻......中國的小區(qū)實際上起到了避免住宅貧民窟化的作用。

從小區(qū)到街區(qū)，從提出到實施還有很長一段距離，但結(jié)果是確定的。以地產(chǎn)價值而言，那些很容易被拆成街區(qū)的房子將會貶值，保留下來的小區(qū)將高檔化。所以假如我以后買房子的話，會選擇那些不容易被街區(qū)化的小區(qū)。

事實上，因為物權(quán)法的問題，小區(qū)公共土地屬于業(yè)主集體所有，拆墻面臨法律問題，盡管政府要做的話可以修法，但畢竟要考慮民意反彈，因此在執(zhí)行中，很可能會實行老事兒老辦法，新事兒新辦法，現(xiàn)有已規(guī)劃小區(qū)仍舊維持舊制，而未來新小區(qū)則為街區(qū)，那么，事實上，這可能將形成一種驅(qū)動地產(chǎn)去庫存的購買沖動，房價不會又要漲了吧。

值得一提的是，與街區(qū)政策同時出臺的，還有教育部對學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整，在對學(xué)區(qū)房降溫的同時，其目的其實也是通過對學(xué)區(qū)資源的重新分配，刺激庫存房的銷售。

其實考慮到物權(quán)法，最該先被拆除的是各種機(jī)關(guān)大院兒，那些地方只要有決心沒有什么法律問題，可以最方便的演化成街區(qū)，并成為好街區(qū)示范區(qū)，這比對市民小區(qū)先動手更具正能量。

社會的發(fā)展并不總是獲得，中國也有一些特有的好東西會逐漸失去，比如小區(qū)......盡管是為了公共利益。珍惜已有吧。

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