長(zhǎng)租公寓證券化再破冰 首單類REITs產(chǎn)品發(fā)行

（原標(biāo)題：長(zhǎng)租公寓證券化再破冰 首單類REITs產(chǎn)品發(fā)行）

深交所近日發(fā)布公告稱，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。這被市場(chǎng)稱為國內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。

事實(shí)上，政策接二連三出臺(tái)，使得長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)面對(duì)著前所未有的政策紅利。但業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍缺乏金融創(chuàng)新和配套產(chǎn)品，而長(zhǎng)租公寓又是非常適合資產(chǎn)證券化的，預(yù)計(jì)未來ABS（資產(chǎn)支持證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）以及REITs將成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)金融創(chuàng)新的主流產(chǎn)品。

萬億長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成資本風(fēng)口

從2016年國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，到今年7月九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，以及在此背景下數(shù)個(gè)城市發(fā)布的關(guān)于“租購并舉、租售同權(quán)”的相關(guān)政策，租賃市場(chǎng)迎來了前所未有的機(jī)遇期。

鏈家研究院去年底發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，目前中國房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，將增長(zhǎng)到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中，長(zhǎng)租公寓在這波紅利中成為了市場(chǎng)的下一個(gè)風(fēng)口，吸引了資本競(jìng)相涌入。

西南證券表示，租售同權(quán)的倡導(dǎo)下長(zhǎng)租公寓將迎來快速發(fā)展。長(zhǎng)租公寓連接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗(yàn)，是實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)最好的實(shí)踐，發(fā)展空間廣大。

長(zhǎng)租公寓，是向特定人群提供長(zhǎng)期居住空間和居住服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，顧客以本地工作、生活的流動(dòng)人口為主。通常將從業(yè)主租賃過來的房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修改造后，再對(duì)外出租。租賃形態(tài)主要分為“集中式”和“分布式”兩種,集中式公寓是對(duì)整棟樓進(jìn)行集中管理；而分布式公寓是將分散在各處的個(gè)人房東房源進(jìn)行整合管理，以公寓品牌對(duì)外出租。

在這個(gè)市場(chǎng)上，有萬科等房地產(chǎn)公司入局，也有鏈家等房地產(chǎn)中介參與，而魔方公寓、You+公寓等青年長(zhǎng)租公寓品牌的出現(xiàn)更是引得資本青睞。

2014年，小米創(chuàng)始人雷軍決定對(duì)You+投資1億元引爆市場(chǎng)；美國華平投資集團(tuán)于2013年對(duì)魔方公寓進(jìn)行了6000萬美元B輪投資，2015年追加投資至近2億美元，去年4月魔方公寓已完成近3億美元的C輪融資。

今年8月，中國平安集團(tuán)旗下的平安好房正式宣布投資公寓系統(tǒng)服務(wù)商水滴管家，投資金額上千萬美元。水滴管家從2015年11月正式上線，截至今年9月，已有超過14000個(gè)注冊(cè)用戶，累計(jì)上傳房源100多萬間。

長(zhǎng)租市場(chǎng)急需金融創(chuàng)新

國泰君安資管公司在其研究報(bào)告中表示，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)迅速發(fā)展壯大的同時(shí)，增加房源成本高、裝修投資大、融資獲取難等問題也逐漸浮出水面，成為制約這個(gè)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的“緊箍咒”。

“長(zhǎng)租公寓的金融服務(wù)和產(chǎn)品仍太少，而它的行業(yè)特質(zhì)又必須有相應(yīng)的金融產(chǎn)品支持才能迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而攤薄運(yùn)營成本，更快進(jìn)入盈利期?！彼喂芗覄?chuàng)始人馮玉光對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

國泰君安資管分析稱，中國長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要采取輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，大部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商因無法提供資產(chǎn)抵押，較難獲得低息借款，這對(duì)它們以盤活存量資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)張的打法造成了一定阻礙。

“過去長(zhǎng)租公寓公司規(guī)模太小，銀行一般沒有太大的積極性，因此只能對(duì)接一些P2P資金，整個(gè)行業(yè)的融資實(shí)際利率高達(dá)15%到20%。”馮玉光稱。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的本身特性是非常適合資產(chǎn)證券化的。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)的債務(wù)人較為分散，且收取押金、先收租后入住等行業(yè)特性使得收款風(fēng)險(xiǎn)較小，在滿足其他條件的前提下，十分適合通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資?！眹┚操Y管表示。

馮玉光同樣認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是非常好的金融底層資產(chǎn)，因?yàn)槠洳粌H有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且目前相對(duì)于需求來說供給并不充裕，在政策和一線城市人口紅利的加持下，從趨勢(shì)上來說，只要公寓選址合適并且適銷對(duì)路，高出租率不難實(shí)現(xiàn)。

ABS、CMBS、REITs等將成主流

據(jù)馮玉光介紹，目前在租賃領(lǐng)域比較常見的金融產(chǎn)品包括以租客作為借款主體、“二房東”承擔(dān)利息的租房金融分期產(chǎn)品；以及以業(yè)主為借款主體、“二房東”進(jìn)行還款的“業(yè)主貸”產(chǎn)品。但這些產(chǎn)品面臨諸如對(duì)二房東的風(fēng)控較難、發(fā)生頻次較低、營運(yùn)成本較高等挑戰(zhàn)。

“相比而言，目前在國內(nèi)租賃市場(chǎng)，在國際市場(chǎng)上常見的ABS、CMBS和REITs應(yīng)用還不太廣泛，但上述三種金融產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)是未來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品?！瘪T玉光稱。

其中，ABS的邏輯是，理論上債權(quán)、未來收益權(quán)等任何可以在未來產(chǎn)生現(xiàn)金流量的權(quán)利都可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資；而CMBS屬于MBS（抵押貸款支持證券）的一種，其底層資產(chǎn)通常為商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)的未來收益權(quán)，其性質(zhì)與ABS類似，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有多單發(fā)行，但在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)則較為少見；和CMBS的債權(quán)類投資工具性質(zhì)相比，REITs則為權(quán)益類投資工具，由REITs公司持有物業(yè)。盡管此前的政府發(fā)文中反復(fù)強(qiáng)調(diào)推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作，但由于國內(nèi)目前還未出臺(tái)清晰的配套監(jiān)管法規(guī)和稅收政策，因此目前發(fā)行更多的是類REITs產(chǎn)品。

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