融信中國(guó)大變局：調(diào)整內(nèi)部架構(gòu) 加碼都市圈

（原標(biāo)題：融信中國(guó)大變局：調(diào)整內(nèi)部架構(gòu) 加碼都市圈）

站在福建省廈門島西部沿岸，遙望對(duì)面的海滄區(qū)，一座海鷗造型的建筑物矗立在海滄大橋附近。這是當(dāng)?shù)匦碌牡貥?biāo)融信華邑酒店的所在地，也是洲際集團(tuán)旗下超五星豪華品牌在廈門的首次落地。

全玻璃的幕墻、內(nèi)部古典中式風(fēng)格的裝潢、費(fèi)時(shí)2年的時(shí)間，這個(gè)由迪拜帆船酒店設(shè)計(jì)公司阿特金斯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所一手設(shè)計(jì)的酒店，在11月28日起，正式進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于酒店的物業(yè)擁有者融信中國(guó)（03301.HK下稱“融信”）而言，廈門也是公司第一事業(yè)部所要重點(diǎn)打造的區(qū)域，意義非凡。

并不被外界廣泛知曉的是，從2017年年中開(kāi)始，一場(chǎng)管理架構(gòu)、城市布局、產(chǎn)品策略到人事機(jī)制的變革已經(jīng)在融信內(nèi)部展開(kāi)。這家一年前還只是在海峽西岸、長(zhǎng)三角發(fā)展的公司，現(xiàn)在已經(jīng)將版圖擴(kuò)展至了全國(guó)七大核心城市圈。

目前，融信集團(tuán)已提前完成全年500億元銷售目標(biāo)。

內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整

融信的著眼點(diǎn)正在從此前聚焦核心一二線城市，拓展至重點(diǎn)關(guān)注核心圈城市及其需求外溢城市。長(zhǎng)三角城市群、海峽西岸城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、西北城市群、中部城市群以及成渝城市群，是新圈定的發(fā)展范圍。

“這基于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展格局的變化?！比谛胖袊?guó)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張文龍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋，相應(yīng)地企業(yè)內(nèi)部本身也要做升級(jí)。

他所指的是融信事業(yè)部制的成立。這是參照了千億級(jí)房企再結(jié)合融信實(shí)際情況搭建的管理機(jī)制：2016年，融信旗下華東區(qū)域公司、福建區(qū)域公司和閩南區(qū)域公司三大區(qū)域公司，目前已被重新解構(gòu)為四個(gè)事業(yè)部和一個(gè)合作公司（同海亮的合作）。每個(gè)事業(yè)部負(fù)責(zé)不同的城市公司。

具體而言，福建、廣東和海南歸屬在第一事業(yè)部；上海、江蘇和山東為第二事業(yè)部；第三事業(yè)部則包含浙江、江西和湖南；第四事業(yè)部里則有河南、山西、天津、河北和湖北。

這就意味著，原來(lái)的“集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目”的兩級(jí)管控已經(jīng)被調(diào)整為“集團(tuán)、事業(yè)部、城市公司、項(xiàng)目”的三級(jí)管控。綜合來(lái)看，這也是當(dāng)下千億體量房企普遍的管控模式。

對(duì)事業(yè)部放權(quán)是一大重要的方面。從拿地到銷售，各大事業(yè)部有了更多的自由，目前各自聚焦相應(yīng)的區(qū)域，摩拳擦掌，開(kāi)疆拓土。

在管控上，營(yíng)銷考核的主體從項(xiàng)目轉(zhuǎn)到了事業(yè)部上。包括運(yùn)營(yíng)部、外聯(lián)部、財(cái)務(wù)部等部門在內(nèi)都納入到了營(yíng)銷驅(qū)動(dòng)型考核機(jī)制里面。

跟投機(jī)制的引入被視為調(diào)動(dòng)每個(gè)員工積極性的另外一種方法。按照張文龍的介紹，融信跟投機(jī)制的回報(bào)率可以處在行業(yè)前列。事實(shí)上，公司本身的管理層之年輕在行業(yè)里面就不多見(jiàn)，“年輕人有沖勁?！睆埼凝埍硎荆吖軋F(tuán)隊(duì)的構(gòu)成里包含3位80后和2位90后成員。

融信在版圖上的擴(kuò)張有了直接的體現(xiàn)。截至目前，融信主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地儲(chǔ)備貨值已經(jīng)達(dá)1300萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)3000億元?！翱梢灾С治磥?lái)1-2年的發(fā)展?！睆埼凝埍硎?。德意志銀行報(bào)告更為樂(lè)觀—“這些土儲(chǔ)，預(yù)計(jì)足夠公司未來(lái)兩三年的發(fā)展。”報(bào)告稱。

按照克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)，今年前10月融信共新增拿地902萬(wàn)平方米（包含海亮收購(gòu)項(xiàng)目），同比大幅增長(zhǎng)83%，并超過(guò)了2016年全年的新增土地儲(chǔ)備。拿地均價(jià)上，相比2016年全年的9191元/平方米大幅下降了43%，僅為3985元/平方米。

堅(jiān)守地產(chǎn)主業(yè)

目前的融信依舊以中高端住宅以及商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)為主。不過(guò)，公司已經(jīng)在通過(guò)對(duì)新業(yè)務(wù)的探索尋找更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

按照時(shí)代周報(bào)記者的了解，1個(gè)購(gòu)物中心，2個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，3個(gè)五星級(jí)酒店，10余個(gè)自持性公寓和辦公項(xiàng)目，已經(jīng)落地，共沉淀了超過(guò)百億的資產(chǎn)規(guī)模。

不難發(fā)現(xiàn)，這些新業(yè)務(wù)圍繞房地產(chǎn)本身展開(kāi)，可見(jiàn)融信對(duì)地產(chǎn)本身的堅(jiān)持。

踐行區(qū)域深耕，融信收獲了市場(chǎng)地位。

杭州的布局紅利，是最好的注解之一。四年的時(shí)間，融信在杭州布局了20余個(gè)項(xiàng)目。

與海亮的合作，也在為融信打開(kāi)市場(chǎng)。這筆近29億元的收購(gòu)背后，融信獲得了17個(gè)城市35個(gè)項(xiàng)目，這些地塊分布于合肥、鄭州、西安等省會(huì)及周邊城市，是融信四大事業(yè)部都未曾進(jìn)駐的區(qū)域。

海亮的這些項(xiàng)目，也擁有充分自主權(quán)。按照張文龍的介紹，融信作為合作方，也充分尊重海亮這些團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性。

另一方面，融信也在對(duì)產(chǎn)品線進(jìn)行升級(jí)?！霸谧约旱漠a(chǎn)品系上做出自己的IP。”張文龍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹表示。

在住宅方面，除了偏重文化底蘊(yùn)的公館系外，偏現(xiàn)代化的產(chǎn)品“世紀(jì)系”也于近期對(duì)外發(fā)布。2018年，在上海的新江灣、杭州的蕭山、南京的仙林湖、廈門的環(huán)東海和廣州的增城，都將落地世紀(jì)系項(xiàng)目。

商業(yè)方面，也確定了融信中心系和城市之窗系兩大產(chǎn)品線。前者聚焦在甲級(jí)寫字樓集群，后者則為獨(dú)棟辦公和商務(wù)公寓。已經(jīng)在上海虹橋、南京的九龍湖和鄭州中部的項(xiàng)目中亮相。

靈活作戰(zhàn)

現(xiàn)在的融信，已經(jīng)不一樣了。

直接的體現(xiàn)是，四大事業(yè)部的銷售全面開(kāi)花，且都有各自的明星項(xiàng)目。舉例來(lái)說(shuō)，福州雙杭城、廈門鉑悅灣是第一事業(yè)部的明星項(xiàng)目，共累計(jì)創(chuàng)造了近25億元銷售收入；第二事業(yè)部的綠地國(guó)際、虹橋世界中心項(xiàng)目已貢獻(xiàn)70余億銷售額，年底有望沖百億；同樣地，第三事業(yè)部在浙江旗開(kāi)得勝。

離不開(kāi)的是具體執(zhí)行層面上的調(diào)整。張文龍總結(jié)為“沙盤推演”。這意味著，在對(duì)地塊進(jìn)行研究和產(chǎn)品定位時(shí)，營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、外聯(lián)、物業(yè)等七個(gè)部門都要進(jìn)行充分參與，暴露沖突，在收益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化的原則下，各個(gè)部門達(dá)成和解，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的推演。

在操盤層面上，融信也在變得更為靈活。

對(duì)于受限嚴(yán)重的一二線城市，融信的重心從住宅轉(zhuǎn)向商辦，張文龍稱之為“新辟蹊徑”的打法。成績(jī)是直接的，融信綠地國(guó)際和虹橋世界中心，兩大項(xiàng)目年底有望接近100億元銷售。

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