鑫苑服務年報延遲，后院起火之際，還能否成功自救？

近日，物管企業(yè)鑫苑服務因遲發(fā)2020年年報以及停牌兩個月備受市場關注。

按照官方的說法，由于持續(xù)進行的獨立審查，該公司估計2020年全年業(yè)績不太可能在2021年7月之前完成或刊發(fā)，同時公司股票繼續(xù)停牌。

目前鑫苑服務是A股及港股中唯一一家沒有披露年報的物企。

鑫苑服務何以淪落至今日如此尷尬境地?其背后原因何在?是營收和凈利潤等數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好?有網友對此發(fā)出疑問：“公司發(fā)生什么事，暴雷的前奏嗎?”

延發(fā)年報一事把鑫苑服務推上風口浪尖，但整理該公司的發(fā)展歷程后發(fā)現(xiàn)，其困境早已有跡可循。

鑫苑服務嚴重依賴母公司輸血

資料顯示，鑫苑服務成立于2018年12月，是一家物業(yè)服務商，致力于提供物業(yè)管理服務，是美國上市公司鑫苑(中國)置業(yè)的全資子公司，具有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質。在2020年中國物業(yè)服務企業(yè)品牌價值百強榜單中，鑫苑服務位列第44位。

鑫苑服務于2019年10月11日在港交所上市，首日高開34.62%，盤中一度漲超100%。

隨后鑫苑服務的股價一路下行，截至2019年底，跌幅逾33%。2020年，在股價達到最高點4.86港元后，再次遭遇“滑鐵盧”，一路陰跌至今年三月底停牌。

截至3月31日，鑫苑服務股價報于2.12港元，跌破上市發(fā)行價，總市值僅為12億港元。

股價的漲跌在一定程度上反映著該公司的基本面情況。

2019年年報顯示，上市不到半年的鑫苑服務就出現(xiàn)了凈利潤增長放緩的情況，當年其收益為5.34億元人民幣(下同)，同比增加35.88%，但其凈利潤為8192.5萬元，同比僅增加7.67%，兩者顯然不成正相關。

除了凈利潤放緩之外，依賴母公司“輸血”是分拆上市的物企存在的通病。在這一點上，鑫苑服務同樣不例外。

2019年報顯示，在鑫苑服務的全年收益中，來自母公司鑫苑地產集團的收入為4.39億元，占比高達82.2%。

截至2020年6月30日，這一情況并未得到改善，中期報告顯示，2020年上半年，鑫苑服務營業(yè)收入約為2.61億元，同比增加增加10.5%，其中物業(yè)管理服務收入為1.69億元。鑫苑服務同期來自母公司集團的物業(yè)管理服務收入為1.34億元，占比仍達到79.2%，來自獨立第三方的收入占比僅20.8%。

同時，極客網還發(fā)現(xiàn)，母公司鑫苑置業(yè)提供給鑫苑服務的項目毛利率大幅高于第三方。

2016-2018年期間，鑫苑服務向鑫苑置業(yè)集團提供的物業(yè)管理服務毛利率分別為15.1%、21.0%及22.4%的毛利率，而同期向第三方開發(fā)商提供的物業(yè)管理服務毛利率分別僅約為3.1%、17.3%、11.7%。

圖表來源：鑫苑服務招股書

母企受困，鑫苑服務隱患浮出水面

既然提到鑫苑服務的收入大多來自母公司鑫苑置業(yè)，如今鑫苑服務受困，深度捆綁下，母企必然一損俱損。

截至目前，鑫苑置業(yè)的年報也尚未發(fā)布，鑫苑系的財務究竟出了什么問題?

鑫苑置業(yè)起家于河南鄭州，于2007年登陸紐交所，據(jù)其歷年的財報披露，該集團的規(guī)模發(fā)展不盡人意，近年來銷售額始終在200億元(人民幣，下同)左右徘徊。

2014-2019年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別有82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億和221.9億元。2020年上半年，該集團合同銷售額約11.8億美元，核算成人民幣僅82.04億元，完成不到2020年度銷售目標(200億-220億元)的一半。而同為河南起家的建業(yè)集團(00832.HK)的銷售規(guī)模在2020年末已經達到1026億，躋身千億陣營。

銷售額低的原因排除行業(yè)不景氣，最主要的是其質量出現(xiàn)問題，以鑫苑在鄭州開發(fā)的樓盤鑫苑國際新城為例，不僅存在延期交房的問題，且在已交付的兩期樓盤中事故不斷，漏水、綠化減配和工程等問題層出不窮，甚至還因為業(yè)主討要說法，被“無關人員”拳腳相向?；诖?，市場最終用腳投票。但鑫苑置業(yè)不以為然，依舊大規(guī)模拿地、不斷遭遇維權，至此負債水平水漲船高。

數(shù)據(jù)顯示，鑫苑置業(yè)的負債總額已經從2016年的33.2億美元增至2019年的66.3億美元。2020年上半年，該公司負債總額為64.32億美元，短期負債達到12.35億美元，但公司同期貨幣資金僅有8.21億美元。

母企受財務之困，與之財務關聯(lián)度極高的鑫苑服務難以獨善其身。

鑫苑服務與母企鑫苑置業(yè)的捆綁關系不僅在體現(xiàn)在財報上，鑫苑服務曾發(fā)公告稱與母公司之間還有很多關聯(lián)交易。或許這也是其停牌的原因，眾多的關聯(lián)交易意味著審計工作需要更長的時間、費用也更高。

比如去年下半年，鑫苑服務以保證金約2.07億元購入了母公司所開發(fā)項目的車位，鑫苑服務也以此成為鑫苑置業(yè)4066個指定車位的獨家銷售合作方。

另外，在2019年，鑫苑服務涉及到一筆支付給鑫苑置業(yè)的約8910萬人民幣預付款項，該預付關聯(lián)方款項主要是指根據(jù)日期為2018年6月11日的買賣合同，提前支付給鑫苑地產集團另一家子公司用于購買住宅單位作投資的款項。

媒體曾對此發(fā)文，質疑鑫苑服務可能淪為鑫苑置業(yè)的專用輸血袋，原因就在于各種剪不斷理還亂的關聯(lián)方交易。

該些交易是否幫助母公司減輕負擔尚未可知，但隨著鑫苑服務業(yè)績增長放緩且自身外拓能力不足，鑫苑服務發(fā)展因此受到影響是一定的。

鑫苑系的自救運動

為了鑫苑服務的更好經營，也為了其自身走出債務困局，母公司鑫苑置業(yè)曾積極嘗試“借新償舊”，如去年9月，鑫苑置業(yè)完成發(fā)行一筆總額3億美元、期限3年的優(yōu)先票據(jù)，票息達14.5%。

但隨著三條紅線的出臺，房企開始積極降負債、壓縮融資利率，高息發(fā)債使得鑫苑置業(yè)融資難度加大，融資成本增加，借新償舊之路舉步維艱。

回到鑫苑服務自身，渡過債務困局的方式是堅定“現(xiàn)金為王”的理念。

2020年中期報告顯示，鑫苑服務投資活動現(xiàn)金流為負5.4億元，主要為購買銀行定期存款投資5.38億元以獲得保本收益。

穩(wěn)定投資的同時，該公司也在加緊籌資，去年7月，鑫苑服務配股籌資約1.06億元，2021年2月再次配售，募資3716萬元。

截至2020年6月末，從鑫苑服務現(xiàn)金流量表中可以看到，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1.75億元。加上上述兩次配售，資金池擴增到3.18億元，相當富裕。

現(xiàn)金流充裕的基礎上，鑫苑服務同時增拓資產。值得一提的是，近些年來，物管行業(yè)大魚吃小魚、大魚吃大魚的趨勢愈發(fā)明顯，在去年物管公司收并購頻頻發(fā)生的大環(huán)境下，鑫苑服務沒有盲目擴張，而是有選擇地完成一次增資和一次收購動作，包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務有限公司股權40%，1348.17萬元收購重慶重型汽車集團鴻企物業(yè)有限責任公司100%股權。

關于未來收購動作，鑫苑服務管理層在2020年中期業(yè)績會上表示：“鑒于公司去年剛完成上市，在重大收并購方面的工作仍在接洽中，業(yè)務成果會在2020年以后年度體現(xiàn)出來;同時，將會在國企改制、城市更新改造、三供一業(yè)改革中尋找機會?！?/p>

這些舉措能否幫助鑫苑服務以及背后的鑫苑系度過難關?外界暫不得而知。

值得注意的是，鑫苑系自救運動尚未顯現(xiàn)成效，高管卻頻現(xiàn)離職。2021年4月13日，王鵬辭任鑫苑服務獨立非執(zhí)行董事，并不再擔任公司審核委員會成員。5月20日，許倚濱辭任鑫苑服務聯(lián)席公司秘書職務。

后記

近些年來，物管行業(yè)大魚吃小魚、大魚吃大魚的趨勢愈發(fā)明顯，在如此危機存亡之秋，鑫苑服務自身非但無法趁勢發(fā)展壯大，反倒內外交困，甚至連財報都延遲寄發(fā)。目前公司繼續(xù)延續(xù)停牌，若在2022年9月30日之前仍不能復牌，則鑫苑服務將因此面臨退市。

鑫苑服務之前的快速發(fā)展得益于母企鑫苑置業(yè)的強力支持，反過來也成了鑫苑服務發(fā)展的桎梏，自身外拓能力不足，對母公司的依賴仍相當強。

未來，鑫苑服務以及背后的鑫苑系能否走出困境，還有待時間證明。

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