互聯(lián)網(wǎng)金融 房企轉(zhuǎn)型重要風(fēng)口

地產(chǎn)和金融向來有著千絲萬縷的關(guān)系，隨著行業(yè)調(diào)整，紛紛涉足金融領(lǐng)域的房企也不斷增多。在去年房貸一度緊張時(shí)期，地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融的模式更是迅速躥紅。

金融創(chuàng)新

網(wǎng)貸和小額貸躥紅

去年下半年，商業(yè)銀行貸款額度緊張，放款慢，公積金貸款也因額度問題陷入困境，再加上“穗六條”政策對二次置業(yè)七成首付的要求，資金成為阻礙房地產(chǎn)成交的一大障礙。不少網(wǎng)站或者中介機(jī)構(gòu)紛紛推出網(wǎng)貸產(chǎn)品或者小額貸，通過快速放款、額度寬裕的優(yōu)勢吸引貸款人，并從中獲取高利率的利潤。

這種貸款通常分為無抵押貸款和有抵押貸款兩種形式，其中無抵押貸款額度一般上限為30萬元，而有抵押貸款貸款額度相對較高，最高可以貸得和房屋價(jià)格同等的額度，貸款時(shí)間從6個(gè)月到3年不等，利率5.5%-24%不等，貸款時(shí)間越長，利率越高。貸款人只需要提供相關(guān)資料，機(jī)構(gòu)根據(jù)資料評估貸款人的信用以及資金實(shí)力，從而決定貸款額度。和銀行貸款不同，這種貸款還能為買家解決首付問題。

去年在“金九銀十”這個(gè)被寄予成交厚望的樓市旺季，這種貸款產(chǎn)品也成功俘獲了部分開發(fā)商的芳心。其中越秀、綠地等多個(gè)集團(tuán)聯(lián)手平安好房“好房貸”產(chǎn)品，提供包括首付分期貸款(有抵押、無抵押)、按揭貸款、贖樓貸款等服務(wù)。甚至還有開發(fā)商不惜做出貼息的舉動(dòng)試圖最大化地釋放成交。如越秀旗下12個(gè)城市的25個(gè)項(xiàng)目就宣布與平安好房合作，只要購房者在購房首付款上有借款需求，均可獲得“零利息”借款。越秀地產(chǎn)方面表示，和平安好房建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，為廣大買家解決購房的首付和貸款問題，通過“互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融”模式，為消費(fèi)者提供全新的購房金融服務(wù)。

同樣在去年9月份，保利也宣布推出“無敵房貸計(jì)劃”，只要購買保利旗下的樓盤就能獲得首套房貸不上浮的優(yōu)惠貸款政策，而當(dāng)時(shí)商業(yè)銀行動(dòng)輒上浮5%-10%的首套房貸利率，保利此舉，無疑為買家減輕了購房壓力。

不但能貸款還能理財(cái)

因?yàn)槌山幌禄?，融資成本高企，自身資金鏈緊張也是去年開發(fā)商普遍所遇上的難題。在余額寶等互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品的沖擊下，房企也紛紛效仿推出各項(xiàng)理財(cái)產(chǎn)品。買家的購房款還可參與理財(cái)，基本掃除房價(jià)下降的擔(dān)憂，同時(shí)也為開發(fā)商帶來一定的資金周轉(zhuǎn)空間。

去年9月份，保利一份“超級房款理財(cái)方案”隨著“無敵貸款計(jì)劃”出爐。據(jù)悉，只要入手保利物業(yè)的業(yè)主參與該理財(cái)方案，部分房款即可享受8%紅利，成為當(dāng)時(shí)市場上理財(cái)產(chǎn)品中收益頗高的一種產(chǎn)品。同期，萬科也宣布聯(lián)合平安好房推出“平安萬科購房寶”理財(cái)產(chǎn)品，“首期面向上海地區(qū)萬客會(huì)成員發(fā)行，最低5萬元起，期限從3個(gè)月到1年不等。該產(chǎn)品的收益分為兩部分，一部分為預(yù)期現(xiàn)金收益，約6.5%/年；另一部分為積分收益，收益率3%-5%/年。

綠地集團(tuán)董事長張玉良去年也曾在公開場合表示，綠地將牽手阿里巴巴和中國平安，推出一款房地產(chǎn)金融產(chǎn)品“地產(chǎn)寶”，并通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)銷售。

去年8月份，珠江地產(chǎn)旗下北京項(xiàng)目珠江·四季悅城推出房貸利率七折，購房者用部分首付款購買珠江投資旗下的基建信托，開發(fā)商將信托收益返給購房者補(bǔ)貼月供，返還后的貸款利息等同于銀行同期房貸基準(zhǔn)利率的七折。9月份后，該樓盤為了攬客再出奇招，購房者購買該項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品后，可自愿將房產(chǎn)委托給珠江地產(chǎn)選擇的第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售，屆時(shí)無論是否降價(jià)，購房者都可獲得原房款10%的收益，成為全國首例全國金融化的樓盤。

業(yè)內(nèi)人士分析，珠江地產(chǎn)進(jìn)軍金融業(yè)的方式是開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)投資產(chǎn)品，即將實(shí)體樓盤與風(fēng)險(xiǎn)資金相結(jié)合，以“房產(chǎn)金融化”方式帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，同時(shí)依托母公司旗下的珠江投資集團(tuán)，尋找第三方資產(chǎn)管理公司托管銷售，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱艘环N“理財(cái)寶”。

房企金融實(shí)力強(qiáng)才能站穩(wěn)腳跟

不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商密集嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融，多處在市場成交旺季之時(shí)，但是去年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境雙雙發(fā)難，面對市場成交一度低迷，通過互聯(lián)網(wǎng)金融而最大程度地緩解市場資金緊張的問題，也是開發(fā)商突圍的一大高招。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商通過貼息或者貼收益的方式來吸引成交，很明顯也屬于讓利的行為，對資金周轉(zhuǎn)度要求高的個(gè)體經(jīng)營者顯得更有吸引力，并且在降價(jià)成為敏感詞之時(shí)，這種方式來得更加溫和，有助于維護(hù)品牌形象。

隨著地產(chǎn)行業(yè)對資金要求越來越高，房企如何拓寬融資渠道，降低融資成本成為未來的一大生存技能。近幾年來，房企入股銀行屢見不鮮，實(shí)際上就是為調(diào)整融資結(jié)構(gòu)的一條路徑。

在房企中，并不乏在金融領(lǐng)域頗有建樹的房企。越秀地產(chǎn)持有全球首只投資于中國房地產(chǎn)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，其母公司越秀集團(tuán)更是擁有9張金融牌照，有深厚的金融底蘊(yùn)。在越秀的企業(yè)理念中，地產(chǎn)做到最后就是做金融。香江集團(tuán)也是國內(nèi)最早投資金融業(yè)的民營企業(yè)之一，已投資銀行、證券、基金、保險(xiǎn)、私募股權(quán)投資(PE)、擔(dān)保、小額貸款等領(lǐng)域，已投資8家金融機(jī)構(gòu)，是廣發(fā)銀行、廣發(fā)證券、廣發(fā)基金的大股東之一，廣東南粵銀行的第一大股東，天津銀行的主要股東。金地早在2006年便探索房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。其董事長凌克就表示，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在進(jìn)入了競爭的白熾化階段以后，大家比拼的將是金融實(shí)力，誰的融資能力更強(qiáng)，誰的資本運(yùn)作能力更強(qiáng)，誰才能發(fā)展得更好。

“金融是房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的重要風(fēng)口，房地產(chǎn)涉足金融在2015年是大勢所趨。”分析人士這樣表示。實(shí)際上，隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起，地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融模式，也讓更多房企開始探索。

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