互聯(lián)網(wǎng)金融 房企轉型重要風口

地產和金融向來有著千絲萬縷的關系，隨著行業(yè)調整，紛紛涉足金融領域的房企也不斷增多。在去年房貸一度緊張時期，地產+互聯(lián)網(wǎng)+金融的模式更是迅速躥紅。

金融創(chuàng)新

網(wǎng)貸和小額貸躥紅

去年下半年，商業(yè)銀行貸款額度緊張，放款慢，公積金貸款也因額度問題陷入困境，再加上“穗六條”政策對二次置業(yè)七成首付的要求，資金成為阻礙房地產成交的一大障礙。不少網(wǎng)站或者中介機構紛紛推出網(wǎng)貸產品或者小額貸，通過快速放款、額度寬裕的優(yōu)勢吸引貸款人，并從中獲取高利率的利潤。

這種貸款通常分為無抵押貸款和有抵押貸款兩種形式，其中無抵押貸款額度一般上限為30萬元，而有抵押貸款貸款額度相對較高，最高可以貸得和房屋價格同等的額度，貸款時間從6個月到3年不等，利率5.5%-24%不等，貸款時間越長，利率越高。貸款人只需要提供相關資料，機構根據(jù)資料評估貸款人的信用以及資金實力，從而決定貸款額度。和銀行貸款不同，這種貸款還能為買家解決首付問題。

去年在“金九銀十”這個被寄予成交厚望的樓市旺季，這種貸款產品也成功俘獲了部分開發(fā)商的芳心。其中越秀、綠地等多個集團聯(lián)手平安好房“好房貸”產品，提供包括首付分期貸款(有抵押、無抵押)、按揭貸款、贖樓貸款等服務。甚至還有開發(fā)商不惜做出貼息的舉動試圖最大化地釋放成交。如越秀旗下12個城市的25個項目就宣布與平安好房合作，只要購房者在購房首付款上有借款需求，均可獲得“零利息”借款。越秀地產方面表示，和平安好房建立戰(zhàn)略合作關系，為廣大買家解決購房的首付和貸款問題，通過“互聯(lián)網(wǎng)房產金融”模式，為消費者提供全新的購房金融服務。

同樣在去年9月份，保利也宣布推出“無敵房貸計劃”，只要購買保利旗下的樓盤就能獲得首套房貸不上浮的優(yōu)惠貸款政策，而當時商業(yè)銀行動輒上浮5%-10%的首套房貸利率，保利此舉，無疑為買家減輕了購房壓力。

不但能貸款還能理財

因為成交下滑，融資成本高企，自身資金鏈緊張也是去年開發(fā)商普遍所遇上的難題。在余額寶等互聯(lián)網(wǎng)理財產品的沖擊下，房企也紛紛效仿推出各項理財產品。買家的購房款還可參與理財，基本掃除房價下降的擔憂，同時也為開發(fā)商帶來一定的資金周轉空間。

去年9月份，保利一份“超級房款理財方案”隨著“無敵貸款計劃”出爐。據(jù)悉，只要入手保利物業(yè)的業(yè)主參與該理財方案，部分房款即可享受8%紅利，成為當時市場上理財產品中收益頗高的一種產品。同期，萬科也宣布聯(lián)合平安好房推出“平安萬科購房寶”理財產品，“首期面向上海地區(qū)萬客會成員發(fā)行，最低5萬元起，期限從3個月到1年不等。該產品的收益分為兩部分，一部分為預期現(xiàn)金收益，約6.5%/年；另一部分為積分收益，收益率3%-5%/年。

綠地集團董事長張玉良去年也曾在公開場合表示，綠地將牽手阿里巴巴和中國平安，推出一款房地產金融產品“地產寶”，并通過互聯(lián)網(wǎng)平臺銷售。

去年8月份，珠江地產旗下北京項目珠江·四季悅城推出房貸利率七折，購房者用部分首付款購買珠江投資旗下的基建信托，開發(fā)商將信托收益返給購房者補貼月供，返還后的貸款利息等同于銀行同期房貸基準利率的七折。9月份后，該樓盤為了攬客再出奇招，購房者購買該項目寫字樓產品后，可自愿將房產委托給珠江地產選擇的第三方資產管理公司轉售，屆時無論是否降價，購房者都可獲得原房款10%的收益，成為全國首例全國金融化的樓盤。

業(yè)內人士分析，珠江地產進軍金融業(yè)的方式是開發(fā)不動產理財投資產品，即將實體樓盤與風險資金相結合，以“房產金融化”方式帶動項目銷售，同時依托母公司旗下的珠江投資集團，尋找第三方資產管理公司托管銷售，將不動產轉變?yōu)榱艘环N“理財寶”。

房企金融實力強才能站穩(wěn)腳跟

不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商密集嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融，多處在市場成交旺季之時，但是去年的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境雙雙發(fā)難，面對市場成交一度低迷，通過互聯(lián)網(wǎng)金融而最大程度地緩解市場資金緊張的問題，也是開發(fā)商突圍的一大高招。業(yè)內人士分析，開發(fā)商通過貼息或者貼收益的方式來吸引成交，很明顯也屬于讓利的行為，對資金周轉度要求高的個體經(jīng)營者顯得更有吸引力，并且在降價成為敏感詞之時，這種方式來得更加溫和，有助于維護品牌形象。

隨著地產行業(yè)對資金要求越來越高，房企如何拓寬融資渠道，降低融資成本成為未來的一大生存技能。近幾年來，房企入股銀行屢見不鮮，實際上就是為調整融資結構的一條路徑。

在房企中，并不乏在金融領域頗有建樹的房企。越秀地產持有全球首只投資于中國房地產的上市房地產投資信托基金，其母公司越秀集團更是擁有9張金融牌照，有深厚的金融底蘊。在越秀的企業(yè)理念中，地產做到最后就是做金融。香江集團也是國內最早投資金融業(yè)的民營企業(yè)之一，已投資銀行、證券、基金、保險、私募股權投資(PE)、擔保、小額貸款等領域，已投資8家金融機構，是廣發(fā)銀行、廣發(fā)證券、廣發(fā)基金的大股東之一，廣東南粵銀行的第一大股東，天津銀行的主要股東。金地早在2006年便探索房地產金融業(yè)務。其董事長凌克就表示，房地產是資金密集型行業(yè)，在進入了競爭的白熾化階段以后，大家比拼的將是金融實力，誰的融資能力更強，誰的資本運作能力更強，誰才能發(fā)展得更好。

“金融是房地產公司轉型的重要風口，房地產涉足金融在2015年是大勢所趨。”分析人士這樣表示。實際上，隨著互聯(lián)網(wǎng)的興起，地產+互聯(lián)網(wǎng)+金融模式，也讓更多房企開始探索。

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