文|經(jīng)濟日報 常艷軍
11月11日訊 隨著近期樓市調(diào)控逐漸嚴格,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也正漸漸受到來自監(jiān)管層的嚴控,尤其是加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營被提出后,近期房地產(chǎn)信托的規(guī)模出現(xiàn)萎縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示,10月份集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)模為105.79億元,較9月份的208.85億元回落明顯。
從用益信托數(shù)據(jù)來看,截至10月末,今年以來集合類房地產(chǎn)信托共成立592款,規(guī)模為1431.57億元。尤其是今年前三季度,隨著房地產(chǎn)市場的火熱,不少信托公司紛紛順勢擴張房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
“近期對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控除了出臺限購政策抑制非理性需求外,更多的是收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。”陸家嘴信托戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)理王俊說,房企公司債發(fā)行門檻提高,嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,加強房地產(chǎn)信托合規(guī)經(jīng)營,整頓房企、中介開展互聯(lián)網(wǎng)融資等,各項政策旨在多渠道限制房企融資,引導(dǎo)市場資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟。“對房企融資監(jiān)管趨嚴,導(dǎo)致房地產(chǎn)信托規(guī)模萎縮,未來這一趨勢還將進一步延續(xù)。”
未來房地產(chǎn)信托也將面臨變化。王俊認為,調(diào)控政策一方面提高了房企發(fā)債準入標準,實行分類管理,另一方面嚴格限制信貸資金使用。這使得未來房地產(chǎn)信托將面臨變化。信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托對交易對手(即融資方)的資質(zhì)要求將大幅提高,中小房企很難通過信托貸款獲取資金;對貸款用途也將嚴格按照監(jiān)管要求執(zhí)行,以往通過明股實債、嵌套資管等方式規(guī)避監(jiān)管的情況將得到有效遏制。“未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將向?qū)I(yè)化、股權(quán)化模式轉(zhuǎn)變,通過實質(zhì)性參與房企股權(quán)投資,獲取權(quán)益投資收益,這對信托公司項目篩選能力、投資管理能力提出了較高要求。”
百瑞信托博士后科研工作站研究員李永輝認為,未來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險可能會逐步顯現(xiàn)。“為應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險事項,信托公司應(yīng)嚴格執(zhí)行業(yè)務(wù)規(guī)定,進一步加大風(fēng)險排查力度和強化風(fēng)險預(yù)警及處置體系建設(shè)。對于新設(shè)立的房地產(chǎn)信托項目,應(yīng)注重交易結(jié)構(gòu)、交易對象、資金用途、還款來源、抵質(zhì)押情況等多個方面,力爭通過產(chǎn)品設(shè)計最大程度地降低項目風(fēng)險”。
數(shù)據(jù)顯示,今年以來,集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益也有較大下滑,從今年1月的8.23%降至10月的6.87%。王俊認為,目前信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要集中在一二線城市,未來隨著政策調(diào)控效果逐步顯現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄,融資成本將逐漸上升,房地產(chǎn)信托投資收益上行趨勢或?qū)⒚黠@。
未來房企融資也將出現(xiàn)分化。王俊認為,大型房企更容易獲得信托貸款,而中小型房企則會面臨融資渠道收窄、現(xiàn)金流緊張等風(fēng)險,出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。未來房地產(chǎn)業(yè)并購重組項目有望增多,信托公司可充分發(fā)揮靈活制度優(yōu)勢,通過綁定大型、實力較強的房企,為其收購項目、整合資源提供綜合金融服務(wù)。
與優(yōu)質(zhì)交易對手合作的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是投資選項。王俊說,此輪房價上漲使得房企銷售大幅上升,目前現(xiàn)金流充足,只要適當控制拿地支出,短期出現(xiàn)流動性風(fēng)險的概率較小,尤其對于大型房企而言,通過區(qū)域分散化經(jīng)營,也可降低非系統(tǒng)性風(fēng)險,安全系數(shù)較高。
李永輝則表示,在當前市場環(huán)境下,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然值得投資者進行投資。但在選擇具體產(chǎn)品時,投資者需要擦亮雙眼,不能一味追求比較高的預(yù)期收益率,而是應(yīng)更多關(guān)注房地產(chǎn)信托項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計、融資主體資質(zhì)和實力、信托資產(chǎn)用途、抵質(zhì)押是否充足等情況,因為這些因素能夠直接關(guān)系到投資者本金和收益的安全。
在房地產(chǎn)信托方面,一些新的業(yè)務(wù)模式值得關(guān)注。王俊建議投資者未來可適當關(guān)注房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化模式,尤其是長租公寓資產(chǎn)證券化,這是因為其符合政策調(diào)控思路,能夠解決居者有其屋的社會民生需求,并可快速盤活房企存量資產(chǎn),加速資金流轉(zhuǎn)。
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