多城樓市調(diào)控政策加碼 多渠道收緊房企“杠桿”

文丨證券日?qǐng)?bào) 王麗新

3月10日訊，就目前透露出的房地產(chǎn)行業(yè)信號(hào)來看，政策、資本市場(chǎng)的口子都在收緊。

記者注意到，在因城施策的調(diào)控方向下，“限購”已經(jīng)從一線城市蔓延至個(gè)別四線城市，而多數(shù)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存仍是重要任務(wù);從貨幣政策看，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策在適度收緊，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。正如近期《證券日?qǐng)?bào)》接觸的多家房企高層所示，今年的調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，其效果可能在下半年凸顯出來，房企要有所準(zhǔn)備。

多城樓市調(diào)控加碼

今年3月份以來，在不到10天的時(shí)間內(nèi)，杭州、南昌、崇禮和北京等地都出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。其中，杭州調(diào)控升級(jí)，外地人購房需要連續(xù)繳納兩年社保;南昌擴(kuò)大限購限貸范圍，昨日更是傳出有房人不能再買房的消息;崇禮樓市限購升級(jí)，環(huán)北京地區(qū)已有8城限購。此外，北京出臺(tái)了自住房的補(bǔ)充政策。

更值得關(guān)注的是，重慶、南京、北京等多個(gè)城市對(duì)新建住宅限價(jià)都開始趨嚴(yán)，這對(duì)房企打擊較大，尤其是上市房企有業(yè)績(jī)壓力，僵局難破。

“我們本來想賣更高，但是不給預(yù)售證，每次拿證的新房只能比上一批拿證房源加價(jià)10%，但實(shí)際同區(qū)域內(nèi)，供量并不足，幾乎沒多少新房可售，我們只能分多批拿證。”某熱點(diǎn)二線城市一位房企營(yíng)銷高層向《證券日?qǐng)?bào)》透露，如果放開限制，房?jī)r(jià)可能會(huì)翻番，但對(duì)于這樣一種僵局，“我們是不敢捂盤不賣的，因?yàn)闃I(yè)績(jī)壓力在這里，如此大體量的項(xiàng)目，若積壓存貨，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目無法有效運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)集團(tuán)層面造成更大壓力”。

事實(shí)上，同樣在限價(jià)上越發(fā)嚴(yán)厲的政策在多個(gè)城市都存在，無論是一線城市還是二線熱點(diǎn)城市。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，從3月份開始，全國的一、二線城市將在過去限購的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)限價(jià)等政策力度，部分區(qū)域內(nèi)投資需求旺盛，未來全國限購范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大。

張宏偉也表示，毫無疑問，已經(jīng)調(diào)控的核心一、二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)。但當(dāng)全國核心一、二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢(shì)必會(huì)外溢到其他城市，這些非熱點(diǎn)城市可能迎來“活”的時(shí)機(jī)，將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

張宏偉進(jìn)一步稱，對(duì)于品牌房企來講，一線城市周邊的三、四線城市甚至縣級(jí)市，區(qū)域中心城市周邊的二、三線城市，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個(gè)月的三、四線城市可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模貢獻(xiàn)銷售額。

值得一提的是，在泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森看來，樓市調(diào)控政策會(huì)非常嚴(yán)厲，房企要有思想準(zhǔn)備。而一季度，泰禾集團(tuán)正在加緊出貨，包括供量較大的北京地區(qū)，以此規(guī)避黃其森所判斷的“下半年調(diào)控效果可顯現(xiàn)出來”而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

多渠道收緊房企杠桿

事實(shí)上，從連續(xù)三個(gè)月境內(nèi)公司債無一放行，僅在2月份放行了個(gè)別非地產(chǎn)項(xiàng)目，或用于綠色建筑的綠色公司債外，過去為房企輸血的大動(dòng)脈公司債融資渠道仍未放開。

對(duì)此，張宏偉表示，就房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了;房企再融資已經(jīng)沒有那么容易;房企國內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢(shì)也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升;私募在16個(gè)熱點(diǎn)城市被叫停;迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

張宏偉進(jìn)一步稱，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。在張宏偉看來，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年，也就是說2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時(shí)間。這意味著，2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。

而此時(shí)，對(duì)于房企來講無非兩個(gè)解決方法：一是借新還舊，但發(fā)債成本已推高，私募收緊，非自有資金已經(jīng)不能用于拿地環(huán)節(jié)，毫無疑問，資本市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)收緊，到了下半年，房企通過借新還舊的能力會(huì)進(jìn)一步降低;第二種渠道，就是要加快銷售回籠資金，通過銷售回款解決資金壓力?，F(xiàn)在看來，在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場(chǎng)去化速度大幅降低，到了下半年，市場(chǎng)調(diào)整的深度也將進(jìn)一步加大。屆時(shí)，房企只有通過“以價(jià)換量”的方式解決銷售問題，解決目前的資金兌付壓力。

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