房企們?yōu)楹渭w重返三四線城市？

文丨南方周末 馮葉

3月24日訊，“開心過、生氣過;大笑過、哭泣過。多年陰霾悄然過去，而今依然‘窈窕淑女，君子好逑’。”常州市房地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布喜訊稱，正努力躋身千億房企的雅居樂和新城地產(chǎn)最近在常州拿地了。

常州是一個(gè)位于江蘇省的三線城市，2008年后，全國性大型房企爭相轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，大量外來房企涌入常州。常州過去因開發(fā)面積過大，庫存高企。如今，常州的去化周期已進(jìn)一步縮短為6.67個(gè)月，市場基本面已然向賣方市場過渡。

各大房企重返三四線城市拿地的新聞不斷出現(xiàn)。幾天前，西鄰常州的無錫市出讓4宗地塊，其中一塊吸引了19家房企參與競拍，刷新了無錫單幅地塊報(bào)名數(shù)量紀(jì)錄。最終該地塊被恒大以18.6億元競得，樓面價(jià)11686.9元/平方米，溢價(jià)率95.79%。

除了長三角，恒大也在珠三角廣撒網(wǎng)、找土地。上個(gè)月，恒大集團(tuán)珠三角公司在報(bào)紙整版刊登珠三角優(yōu)質(zhì)土地求購信息，并且公布了珠三角公司八個(gè)投資部近30個(gè)領(lǐng)導(dǎo)和員工的姓名及聯(lián)系方式。

與恒大相似，碧桂園的拿地特點(diǎn)也是“一二三四五線火力全開”。碧桂園2016年中報(bào)顯示，碧桂園在國內(nèi)共有1.17億平方米的可銷售面積，其中52%瞄準(zhǔn)一二線市場，另還有48%深耕三四線市場。

此外，華夏幸福、綠城、綠地等千億房企也在通過特色小鎮(zhèn)等模式進(jìn)入三四線城市。如一直以產(chǎn)業(yè)新城安身立命的千億規(guī)模房企華夏幸福，簽署的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目就大多位于三四線甚至是鄉(xiāng)縣區(qū)域。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年頭兩個(gè)月，三四線城市對一線城市及熱點(diǎn)二線城市溢出效應(yīng)承接作用明顯，拿地全額占比同比提升5.7個(gè)百分點(diǎn)。

為何時(shí)隔幾年，房企們又集體重返三四線城市?

需求溢出

“現(xiàn)在價(jià)格如果超過物價(jià)局要求，不給你辦預(yù)售證。”據(jù)常州當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)人士觀察，2016年10月，常州的均價(jià)還只有7000元，到現(xiàn)在已經(jīng)破萬。

國家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的2月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市呈現(xiàn)階梯上漲態(tài)勢，三線城市價(jià)格上漲最多：一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。

不僅價(jià)格上漲，三四線城市的銷售面積也在增加。方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)現(xiàn)，2016年不僅一二線，而且部分三四線城市地產(chǎn)銷售也很火爆，去庫存超預(yù)期。如2016年全國商品房銷售面積增速達(dá)22.5%。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3%;二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1%;三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6%。

這種狀況還在持續(xù)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年2月末，國內(nèi)樓市整體成交平穩(wěn)增長，19個(gè)主要城市中，一線城市同比下降16.3%;二線城市同比增長76.69%;三線城市同比增長35.84%。

不過，并不是所有三四線城市都受到熱捧。受到熱捧的主要是集中在大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門以及汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計(jì)增幅多在80%以上;長三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計(jì)增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累計(jì)增幅在50%以上;廈門附近的漳州，累計(jì)增幅均超過55%;合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計(jì)增幅超過80%。

碧桂園徐州城市公司總經(jīng)理徐乃陽近日接受媒體采訪時(shí)表示，在前期3—4年的去庫存的基礎(chǔ)上，目前整個(gè)蘇北市場平均去化周期不超過8個(gè)月，徐州市區(qū)現(xiàn)有住宅庫存200萬方，去化周期不足5個(gè)月。2016年徐州市區(qū)商品住宅銷售額330億元，銷售面積531萬方。對于這樣一個(gè)市場，碧桂園必然會在今年重點(diǎn)布局。

任澤平認(rèn)為，三四線城市銷售火爆的其中一個(gè)原因，就是一二線核心城市限購。

2016年年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議為樓市定調(diào)，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年兩會，“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”又多次被高層提及。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2月28日以來僅僅半個(gè)多月時(shí)間，就有22個(gè)城市出臺限購或者限購升級措施。

近日再度限購升級的廣州，多年來一直嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。廣州克爾瑞研究主管肖文曉認(rèn)為，這種限購效應(yīng)就將很多需求擠到了隔壁的佛山。他向南方周末記者舉例，廣州有1400萬人口，2016年大約賣了1400萬平米的房子，而佛山只有800萬人口，2016年卻賣了1800萬平米的房子。

任澤平認(rèn)為，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移的趨勢不變，三四線城市分化仍將持續(xù)，一些城市也正逐漸脫穎而出成為熱點(diǎn)三四線城市。

在上述限購的二十余個(gè)城市中，就不乏這樣的城市，如環(huán)北京的崇禮區(qū)、淶水縣和涿州市，還有環(huán)上海的嘉善市。

供給減少

“你們組已經(jīng)hold住一套了，不要再hold單位了。”幾天前，在廣州一個(gè)萬科區(qū)域銷冠的售樓群里，當(dāng)一位中介提出想要幫客戶保留一晚房源時(shí)，幾秒就被上司駁了回來。

“不捂盤，有貨就出。”另一位萬科樓盤中介對南方周末記者說，在銷售不那么理想的時(shí)候，萬科會按照銷售套數(shù)給予中介獎(jiǎng)勵(lì)，以便快速清盤。

2016年首度超越萬科的恒大開發(fā)了一款A(yù)pp，號召全民賣房——任何人都可以成為恒大的兼職銷售，每賣出一套即獲傭金1%。據(jù)媒體報(bào)道，恒大每位員工要完成30名用戶的注冊量，按照恒大目前擁有的8.9萬名員工推算，恒大或?qū)碛?67萬名地產(chǎn)銷售。

就在2017年的前兩個(gè)月，據(jù)房企們披露的銷售數(shù)據(jù)，2016年誕生的12家千億房企銷售總額已達(dá)到4204億元，同比增長了84.2%。此前很長一段時(shí)間，千億房企一直維持在7家的狀態(tài)。

兩個(gè)月時(shí)間，12家千億房企共賣出3614萬平方米，漲幅超過八成，約等于50個(gè)故宮;均價(jià)則達(dá)到了1.16萬/每平米，同比貴了150元。

“以前只有一兩家大房企是高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在幾乎所有大房企都是快速跑量清貨。”一位不愿具名的長三角地產(chǎn)人士對南方周末記者說。

這一說法得到了廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的認(rèn)同。房企做到一兩千億的規(guī)模，必然要去高周轉(zhuǎn)，“不周轉(zhuǎn)根本沒錢拿地”。

房企的資金來源越來越依靠項(xiàng)目銷售。肖文曉以統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)年報(bào)為例，向南方周末記者解釋，2016年，房企開發(fā)資金共計(jì)144214億元，其中，來源最多以及增長最快的均為其他資金，占比過半。而其他資金主要包含定金及預(yù)收款以及銀行按揭貸款，即主要來自購房者。

另一方面，為了獲得一二線城市的土地，房企需要付出的成本越來越高。

中國人民銀行參事盛松成近日公開發(fā)表文章稱，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，都與供給密切相關(guān)，尤其是一二線城市的土地供給要增加。但近年來，在供給層面，國有建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。

他提供的數(shù)據(jù)是，2013-2015年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房價(jià)快速上漲的16個(gè)熱點(diǎn)城市中，住宅用地供應(yīng)量減少的現(xiàn)象非常突出，如廈門同比減少50%，上海減少48%，廣州減少42%，北京減少31%。

黃韜對南方周末記者說，開發(fā)商規(guī)模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源，為了維持規(guī)模不斷增長，房企們不得不四處拿土地。這正是房企們回歸三四線城市的另一個(gè)原因。

不僅是三四線城市，還包括寸土寸金的香港。有媒體統(tǒng)計(jì)，從2016年5月至今，海航、龍光等內(nèi)地房企在香港購入9塊土地，成交金額已經(jīng)超過513.85億港元(約合455億元人民幣)，占香港賣地總價(jià)的50%。

2017年2月初，花旗舉辦中國房地產(chǎn)市場電話會議。分析師認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了翻天覆地的變化，以前的王者可能弱了，但以前非武林正派的戰(zhàn)斗力卻非常強(qiáng)了。比如萬科，前幾年2000億左右，別家都和他差幾倍;而現(xiàn)在恒大、碧桂園、融創(chuàng)都能說我們的規(guī)模差不多了，“現(xiàn)在誰是超級大整合時(shí)代的贏家呢?要有地、有資源。”

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