文丨 劉信鳳
3月28日訊,經(jīng)過一波“限房限貸又限離”的大規(guī)模樓市調控后,北京市出臺史上最嚴商住房限購政策,調控的最終目的也從單純的抑制房價過快增長,直接過渡到調控北京市的人口規(guī)模。
3月26日晚間,北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,提出對個人購買商辦類項目的限制措施,在全國范圍內打響了商住房限購的第一槍。
該政策對北京商住房市場產(chǎn)生強烈沖擊。公告明確要求,開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目,應銷售給合法登記的企事業(yè)單位、社會組織,將個人購買者排除在外。且要求企事業(yè)單位、社會組織購買商辦類項目后,不得用于居住使用。
公告另強調,在政策執(zhí)行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給個人,但個人購買者應當符合下列條件:1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請購買之日起,在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。這兩項硬性規(guī)定相當嚴苛,或將大部分意向個人購買者拒之門外。
此外,北京市建委站出來再補一刀。要求開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目時,最小分割單元不得低于500平米。不符合要求的項目,規(guī)劃部門不予批準。
商住房調控自去年年中流傳至今,但靴子落地仍然震驚業(yè)界。最終落地政策的嚴厲程度,已經(jīng)超出業(yè)界所有人的想象,業(yè)內人士直言“文字很少很可怕”。本次調控基調從過去的抑制房價過快上漲,直接轉變?yōu)槿丝谑枭?,相當于將商住房逼進死胡同,未來交易不容樂觀。
小編查閱資料發(fā)現(xiàn),業(yè)界對“商改住”并沒有明確定義,它是開發(fā)商將商辦用地的規(guī)劃性質改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型,從而衍生出的一種打政策擦邊球的違規(guī)產(chǎn)品。相比正規(guī)住宅用地70年的使用年限,商辦用地的使用年限明顯縮短,多為40年或50年。值得注意的是,“商改住”雖然改變了建筑形式及使用功能,但用地的規(guī)劃性質不會改變,故產(chǎn)權仍是40年或50年。
此外,購買“商改住”不能落戶,更不能享受學區(qū)房等配套設施。但購買“商改住”的首付款與商辦物業(yè)相同,需要50%首付10年貸款期,且不能使用公積金貸款,不計算住宅貸款次數(shù)。盡管“商改住”缺點甚多,但是隨著北京市住宅用地稀缺性逐年攀升,“商改住”反而一飛沖天,成為近年來市場銷售主力軍,并在北京擁有巨大庫存。
下面用數(shù)據(jù)說明。據(jù)中原地產(chǎn)對最近10年成交房源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業(yè),其中約25萬套為商住類物業(yè),其中90%被個人購買。另外,市場上存在約超過15萬套商辦類物業(yè)的潛在供應量,故本次商辦物業(yè)調控政策將直接影響起碼60萬套物業(yè),未來這些房源將全部納入限購或者企業(yè)購買。
政策一出,北京市住建委立馬響應。近日,北京市住建委加強對商辦類項目的執(zhí)法檢查,嚴厲懲處違規(guī)銷售、代理、宣傳商業(yè)辦公類項目用于居住的行為。目前,林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發(fā)項目因涉嫌“商改住”,已被停止網(wǎng)簽。
這場關于商辦物業(yè)的嚴厲調控已經(jīng)開始,相關輔助政策也在快速跟進。3月26日,北京市推出《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?,禁止違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。3月28日,北京市發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)》草案,確定北京常住人口規(guī)模2020年控制在2300萬人以內。2020年以后,長期穩(wěn)定控制在2300萬人左右,不斷優(yōu)化人口結構,提高人口素質,積極應對老齡化問題。
北京市連發(fā)三份文件,調控人口規(guī)模的基調已經(jīng)非常明顯。也進一步明確北京市樓市調控的邏輯已經(jīng)完全改變,當初市場預測的單純抑制房價過快增長的思維已經(jīng)一去不復返,通過樓市調控間接達到人口調控的最終目的才是王道。
三管齊下,自然威力巨大。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認為,史上最嚴商住房限購政策落地后,北京過去的二手房公寓或者商辦的購買條件,比購買住宅更嚴格。如此嚴格的約束條件,將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。故其預計,商辦物業(yè)市場成交量很有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅,房價很可能在未來有30%以上的跌幅。
北京市“商改住”政策應該是所有城市當中最嚴格的,但絕不是唯一的。北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治,意味著這是全國“一盤棋”的行動。當前,上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)同步開展“商改住”項目整治活動。過去一年多房價上漲過快的十幾個城市,比如深圳、廣州、蘇州、廈門等開展類似活動已經(jīng)指日可待。
無論如何,北京市已經(jīng)打響商住房限購的第一槍,星火燎原的戰(zhàn)況或在不久的將來席卷全國。對此,你怕了嗎?
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