調(diào)控深水區(qū)，涌入樓市的錢(qián)減少了嗎？

文丨 藥糖

3月31日訊，毫無(wú)疑問(wèn)，全國(guó)的樓市調(diào)控正在不斷升級(jí)。但是，筆者有一個(gè)疑問(wèn)，涌入樓市的錢(qián)真的減少了嗎??

?樓市調(diào)控全面進(jìn)入深水區(qū)。截止目前，全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)了120余次房地產(chǎn)調(diào)控政策。北京、廣州、廈門(mén)、南京、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市，早已連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策。其中，北京僅在短短10日內(nèi)密集出臺(tái)9次房地產(chǎn)相關(guān)政策，被譽(yù)為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控標(biāo)桿城市當(dāng)之無(wú)愧。也由此可見(jiàn)，政府嚴(yán)厲調(diào)控樓市的決心堅(jiān)定，行動(dòng)起來(lái)也是雷厲風(fēng)行。

常理推斷，在如此高強(qiáng)度大規(guī)模的調(diào)控攻堅(jiān)下，流入樓市的市場(chǎng)資金會(huì)逐漸較少。但是筆者深入分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)并不是!自去年開(kāi)啟樓市調(diào)控以來(lái)，涌入樓市的大量資金并未止步，甚至有大步向前趕超歷史之勢(shì)。

先從最貼近居民生活的個(gè)人住房貸款說(shuō)起吧。截至3月30日，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行年報(bào)悉數(shù)亮相?？上驳氖牵?家國(guó)有銀行凈利潤(rùn)保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，資產(chǎn)質(zhì)量也呈現(xiàn)向好趨勢(shì)。四大行日均進(jìn)賬20.9億元，仍是中國(guó)吸金能力最強(qiáng)的企業(yè)。扎眼的是，在當(dāng)前備受矚目的個(gè)人住房按揭貸款方面，以上四大行平均增幅近三成。

具體來(lái)看，截至去年末，工商銀行的個(gè)人住房按揭貸款較上年增加7000億元，增幅為28.8%;建設(shè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款較上年增加8117.52億元，增幅為29.26%;農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款較上年增加6329.52億元，增幅為32.8%;交通銀行的個(gè)人住房按揭貸款較上年增加1659.23億元，增幅為27.45%。其中，農(nóng)業(yè)銀行去年新增住房按揭貸款創(chuàng)歷史新高，增幅也在四家國(guó)有銀行當(dāng)中居于首位。

據(jù)銀行人士透露，個(gè)人按揭貸款投放仍是2017年信貸投放的重要方向。但是在投放貸款時(shí)，會(huì)注意支持居民個(gè)人住房合理的信貸需求，抑制炒房炒樓行為。由此可見(jiàn)，雖然樓市調(diào)控不斷加碼，但個(gè)人住房貸款并未受到嚴(yán)重影響，筆者也因此大膽推測(cè)，2017年個(gè)人住房貸款很可能有增無(wú)減。

接下來(lái)看一下當(dāng)前房企拿地的真實(shí)情況。與樓市調(diào)控的冰冷監(jiān)管形成鮮明對(duì)比的是，土地市場(chǎng)熱度不降反增。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為5885.8億，同比上漲59.6%。從全國(guó)看，武漢等19個(gè)城市土地出讓金3個(gè)月超過(guò)百億元。而且，與2016年同期拿地最多的20大房企相比，2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過(guò)3030.63億，漲幅為75%。

從全國(guó)范圍來(lái)看，筆者發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，那些重點(diǎn)調(diào)控的城市，土地市場(chǎng)反而更加熱鬧。下面帶大家看一下幾個(gè)代表城市的具體情況。

3月28日下午，北京位于密云、臺(tái)湖的2宗含自住房地塊進(jìn)行競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)氣氛激烈，10分鐘內(nèi)舉牌次數(shù)已經(jīng)超過(guò)50輪，其中臺(tái)湖地塊以溢價(jià)39.8%的價(jià)格成交。3月30日，北京市3宗商辦用地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，房企高價(jià)搶地現(xiàn)象層出不窮，絲毫無(wú)懼3月26日剛剛出臺(tái)的史上最嚴(yán)商辦調(diào)控政策。

3月29日，廣州位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)十家房企展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪。其中，時(shí)代地產(chǎn)以55437元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價(jià)約20.4億元，溢價(jià)率高達(dá)219%!

此外，作為房?jī)r(jià)飆升代表的上海，土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)同樣熱鬧非凡。3月29日當(dāng)天，分別于上、下午各高價(jià)成交一宗土地拍賣(mài)。

針對(duì)當(dāng)前幾近瘋狂的土地拍賣(mài)現(xiàn)象，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，一些企業(yè)可能預(yù)期過(guò)于理想化，高價(jià)搶地的后果并不樂(lè)觀。在全國(guó)樓市調(diào)控不斷加碼的背景下，未來(lái)房屋銷(xiāo)售變現(xiàn)是一大難題。就當(dāng)前房企拿地價(jià)格推算，未來(lái)房屋售價(jià)要漲30%-50%，這些以高價(jià)拿下多塊宗地的房企才能獲得合理利潤(rùn)。但在樓市監(jiān)管趨嚴(yán)的預(yù)期下，房?jī)r(jià)大概率會(huì)先降溫再平穩(wěn)回升，想要漲價(jià)30%-50%并不容易。

筆者通過(guò)對(duì)房企拿地現(xiàn)象分析發(fā)現(xiàn)，不同類(lèi)型的房企對(duì)于拿地的態(tài)度開(kāi)始呈現(xiàn)分化：當(dāng)前瘋狂搶地的多為中小房企，千億級(jí)大房企反而對(duì)拿地堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，融創(chuàng)中國(guó)已于去年10月開(kāi)始停止在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。萬(wàn)科董秘朱旭也表示，過(guò)去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的背后隱憂(yōu)浮現(xiàn)，快速的發(fā)展其實(shí)并不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

中國(guó)樓市當(dāng)前“越壓越旺，越漲越買(mǎi)”的脾氣，跟中國(guó)股市“越跌越賣(mài)，越漲越買(mǎi)”的勢(shì)頭日益接近，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)何時(shí)才能回歸價(jià)值投資的本質(zhì)，仍是一個(gè)任重道遠(yuǎn)的難題。

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