2019樓市半年記：“入夏”失敗，冷風(fēng)依舊


文/鄧一鳴 覃雪元 編輯/小C

2019年樓市上半場(chǎng)落幕，進(jìn)入傳統(tǒng)意義上的七八九淡季。

上半年賣(mài)地收入全國(guó)第一的杭州，迎來(lái)了“限房?jī)r(jià)”。6月29日，杭州市區(qū)9宗地塊發(fā)布掛牌公告，出讓條件中首次設(shè)置了“限房?jī)r(jià)、限精裝”。

這也就意味著，開(kāi)發(fā)商只能針對(duì)最高限價(jià)倒推拿地價(jià)，并非先預(yù)估未來(lái)房?jī)r(jià)，再評(píng)估拿地價(jià)。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的想象泡沫被戳破。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月30日，上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年同比上漲31%。

“三月的時(shí)候，杭州大江東區(qū)塊的龍湖江與城，200多套房子，有12000多人搖號(hào)?！焙贾葸~通地產(chǎn)員工羅楊告訴鋅財(cái)經(jīng)。

羅楊說(shuō)，年后杭州樓市就開(kāi)始好轉(zhuǎn)，到了3月份成交量開(kāi)始猛漲，不僅前來(lái)咨詢(xún)的人變多了，而且，性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)都需要搖號(hào)?！?strong>一些人搖號(hào)了三四次都沒(méi)中的，索性去轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房。”他補(bǔ)充道。

杭州樓市的變化，并不是個(gè)例。

4月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5.6%，達(dá)到了2.7萬(wàn)億元。在成交面積上，重點(diǎn)城市一手房成交面積環(huán)比增加了67.9%，一二線(xiàn)市場(chǎng)同比分別上漲了59.4%和43.4%。

但僅僅在1個(gè)月之后，小陽(yáng)春不見(jiàn)了。樓市的“黑色五月”如期而至。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯遇冷，40個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交161萬(wàn)平方米，同比下降55%?？傮w來(lái)看，各線(xiàn)城市成交量皆有回落，其中11個(gè)二線(xiàn)城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。

其中，一線(xiàn)城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京成交低至1.2萬(wàn)平方米，同比下降75%。

從小陽(yáng)春涌現(xiàn)，到入夏失敗，2019年樓市穩(wěn)中趨冷。

搶人大戰(zhàn)催生樓市溫?zé)?/strong>

一季度樓市回溫，離不開(kāi)人才落戶(hù)政策的助推。

“2019年是第二次城市化的元年，未來(lái)全國(guó)城市間‘搶人大戰(zhàn)’的結(jié)果，將以城市‘性?xún)r(jià)比’的PK論輸贏?！闭銏?bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛在評(píng)論城市化進(jìn)程與戶(hù)籍政策之間的關(guān)系時(shí)發(fā)文評(píng)論道。

去年以來(lái)，西安、成都等城市就開(kāi)始以瘋狂的搶人政策提高自己的“性?xún)r(jià)比”。

今年2月，西安再次放寬落戶(hù)條件，宣布擁有本科及以上學(xué)歷的公民均可在西安落戶(hù)，本科（不含）以下學(xué)歷的公民落戶(hù)條件，放寬到45歲（含）以下。

根據(jù)成都市公安局的數(shù)據(jù)顯示，截止2019年5月，成都全市累計(jì)落戶(hù)人才28.26萬(wàn)人。其中，青年人才28.07萬(wàn)人，占99.33%；技能人才0.19萬(wàn)人，占0.67%。

三四線(xiàn)城市的搶人大戰(zhàn)使得這些城市的樓市比一線(xiàn)城市還要火熱。根據(jù)《2019年樓市一季度總結(jié)報(bào)告》顯示，2019年1月份一二線(xiàn)城市、尤其是一線(xiàn)城市找房熱度環(huán)比下降明顯，而三四線(xiàn)城市找房熱度持續(xù)上升，熱度漲幅高于一二線(xiàn)城市。進(jìn)入3月，一二線(xiàn)城市的找房熱度再次回暖。

“搶人大戰(zhàn)”也在一二線(xiàn)城市中開(kāi)啟。

6月，杭州發(fā)布《全日制大學(xué)專(zhuān)科（含高職）和全日制本科學(xué)歷人才落戶(hù)政策》，根據(jù)新政策，凡是年齡35周歲以下的全日制大學(xué)專(zhuān)科（含高職）學(xué)歷及45周歲以下全日制本科學(xué)歷人才，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請(qǐng)辦理落戶(hù)。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一場(chǎng)城市之間以落戶(hù)條件為籌碼的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，硝煙彌漫，甚至擴(kuò)大到全國(guó)范圍中。

丁建剛告訴鋅財(cái)經(jīng)，2019年搶人大戰(zhàn)急劇升級(jí)的背景，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨新的下行壓力，同時(shí)也由2018年下半年開(kāi)始全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫引起。

的確，放寬落戶(hù)條件讓一二線(xiàn)城市的樓市迅速升溫。

2018年1月至3月25日，僅3個(gè)月時(shí)間，西安遷入人口已達(dá)到21萬(wàn)人。根據(jù)克爾瑞研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年3月25日，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一共有16個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

由此西安成為全國(guó)第7個(gè)實(shí)行搖號(hào)買(mǎi)房的城市。

雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，這一輪戶(hù)籍新政中受益最大的是二線(xiàn)城市?！耙?yàn)橐痪€(xiàn)城市總體來(lái)說(shuō)在戶(hù)籍上沒(méi)有大幅度放寬，人才就會(huì)優(yōu)先考慮流向二線(xiàn)城市，這對(duì)樓市有一個(gè)后續(xù)的推動(dòng)作用。”

此外，二線(xiàn)城市樓市回暖，房企會(huì)優(yōu)先考慮進(jìn)入二線(xiàn)城市，或者強(qiáng)二線(xiàn)城市。但如果二線(xiàn)城市進(jìn)入門(mén)檻過(guò)高，地價(jià)太高，同時(shí)周邊的三線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有一定的人口基數(shù)，所在的城市群很有活力，那么房企進(jìn)入的動(dòng)作也會(huì)比較大。

同時(shí)，東興證券房地產(chǎn)分析師任鶴也認(rèn)為，戶(hù)籍新政最利好的對(duì)象是300-500萬(wàn)人口的I型城市和100-300萬(wàn)人口的II型城市，但房企不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策而大范圍地去拿地，對(duì)一些城市的房?jī)r(jià)會(huì)有局部的放松，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的情況。

一季度的樓市，尚在回暖的邊緣試探。

供求兩端的拉扯

一季度，房地產(chǎn)企業(yè)融資相對(duì)輕松。

今年3月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元。這是自2017年以來(lái)房企融資再次突破千億大關(guān)。

如此大規(guī)模的資金匯入房地產(chǎn)，推動(dòng)了土地市場(chǎng)的回溫，也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春。

章惠芳告訴鋅財(cái)經(jīng)：“土地價(jià)格和土地市場(chǎng)對(duì)于樓市存在傳導(dǎo)效應(yīng)。土地價(jià)格上揚(yáng)的刺激，會(huì)打開(kāi)樓市的購(gòu)買(mǎi)需求，增加樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)人氣，提升樓市的成交量。”

同時(shí)，央行的定向降準(zhǔn)也給房企間接帶來(lái)了利好。

1月4日，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

任鶴此前表示，今年，房企的資金鏈的確沒(méi)有去年那么緊張了，原因有兩個(gè)：第一，房企拿地的動(dòng)作沒(méi)有2017年底到2018年上半年激進(jìn)了，對(duì)于市場(chǎng)的判斷相對(duì)謹(jǐn)慎；第二，房企發(fā)債、短融、中票也是比較順暢，這是降準(zhǔn)的側(cè)面影響。

但“好景不長(zhǎng)”，5月依舊下起了“瓢潑大雨”。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企融資金額大幅銳減，達(dá)到367.99億元，環(huán)比4月，融資總額下降52.07%。其中，公司債共融資95.85億元，較上月的473.13億元下降79.74%。

另一邊，觀望的購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻還在降低。

據(jù)融360數(shù)據(jù)，2019年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，環(huán)比下降1.09%，同比下降3.27%。

章惠芳表示，房?jī)r(jià)的上漲或者下跌在一定程度上也跟貸款利率有關(guān)，如果貸款利率過(guò)高，購(gòu)房的成本、門(mén)檻也會(huì)相應(yīng)提高；如果利率下降，購(gòu)房門(mén)檻降低，購(gòu)買(mǎi)意愿提升。

與此同時(shí)，多地調(diào)控政策趨于“微松”，刺激樓市。

2019年將迎來(lái)樓市拐點(diǎn)？

2019年，樓市到底是回暖還是降溫？接近于拐點(diǎn)了嗎？經(jīng)過(guò)2016年的大漲，2017、2018年的調(diào)控政策，2019年樓市整體會(huì)有什么樣的走向？

“去年年底，我們預(yù)測(cè)2019年一二線(xiàn)城市的樓市情況會(huì)比較好一點(diǎn)，三四線(xiàn)城市會(huì)比較差一點(diǎn)，現(xiàn)在我們看數(shù)據(jù)基本上也是這個(gè)情況。目前來(lái)看，政策其實(shí)有一點(diǎn)收緊的趨勢(shì)，但總體來(lái)看，樓市還是以平穩(wěn)波動(dòng)為主?！比晰Q告訴鋅財(cái)經(jīng)。

根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年06月）》以及《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力第17次報(bào)告》，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、準(zhǔn)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲、三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降。

在章惠芳看來(lái)，住建部在開(kāi)年提到三個(gè)“穩(wěn)”——“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，2019年的總體趨勢(shì)應(yīng)該是一個(gè)“穩(wěn)”字，在穩(wěn)的過(guò)程中還有一定的波動(dòng)。

多方分析認(rèn)為，2019年樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯拐點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額雙回落，且大概率無(wú)新增貨幣刺激，樓市趨于平穩(wěn)。

另一個(gè)值得注意的點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了供給端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，北京等地增加了政策性住房的供給，政策性住房將如何影響2019年的樓市？

任鶴對(duì)鋅財(cái)經(jīng)表示，政策性住房做的最多的應(yīng)該算是北京，比如兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房，但是還是沒(méi)有商品房受歡迎，因?yàn)槠錄](méi)有投資價(jià)值。

“現(xiàn)在大家買(mǎi)房子不會(huì)說(shuō)是絕對(duì)的剛需，或多或少都有投資的屬性，即使不是說(shuō)追求收益有多少，至少買(mǎi)房者認(rèn)為它不會(huì)跌。所以說(shuō)，從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)很大?！比晰Q強(qiáng)調(diào)。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)消息，在首批政策性住房開(kāi)工計(jì)劃表中，北京市今年計(jì)劃開(kāi)工13.6萬(wàn)套房源、竣工8萬(wàn)套房源。

章惠芳卻認(rèn)為這一供應(yīng)量還不足以對(duì)樓市產(chǎn)生明顯影響，“后續(xù)影響要看供應(yīng)量是否加大?！?/p>

社科院的測(cè)算結(jié)果顯示，隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3，這也就意味著房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)標(biāo)志性拐點(diǎn)。

拐點(diǎn)將至還是個(gè)問(wèn)號(hào)，但確定的是，2019樓市的喜怒哀樂(lè)被放大了數(shù)倍，政策、供需、土地都在影響著樓市情緒。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中羅楊為化名）




極客網(wǎng)企業(yè)會(huì)員

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來(lái)自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請(qǐng)進(jìn)一步核實(shí)，并對(duì)任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對(duì)有關(guān)資料所引致的錯(cuò)誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個(gè)人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁(yè)或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識(shí)產(chǎn)權(quán)或存在不實(shí)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)及時(shí)向本網(wǎng)站提出書(shū)面權(quán)利通知或不實(shí)情況說(shuō)明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實(shí)情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會(huì)依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實(shí)，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開(kāi)相關(guān)鏈接。

2019-07-04
2019樓市半年記：“入夏”失敗，冷風(fēng)依舊
文/鄧一鳴覃雪元編輯/小C2019年樓市上半場(chǎng)落幕，進(jìn)入傳統(tǒng)意義上的七八九淡季。上半年賣(mài)地收入全國(guó)第一的杭州，迎來(lái)了“限房?jī)r(jià)”。

長(zhǎng)按掃碼 閱讀全文