原標(biāo)題:房地產(chǎn)暴雷后的“保命之戰(zhàn)”,是一場殘酷的“魷魚游戲”
本文概要:房地產(chǎn)行業(yè)多年埋下的禍根,在政策調(diào)控下一觸即發(fā),多家房企困于債務(wù),接連暴雷。房地產(chǎn)將迎來一波大洗牌,就如一場地產(chǎn)版“魷魚游戲”:地產(chǎn)玩家們?yōu)榱恕盎钕氯ァ保顾罀暝?、力挽狂瀾。但沒人知道他們會跌倒在哪一關(guān)、誰又能“通關(guān)”制勝。當(dāng)下的每一關(guān),都關(guān)乎生死!
1、接二連三陷入債務(wù)危機的房企,如何自救?
2、這些年地產(chǎn)“走得太快”,埋下了哪些隱患?
3、二手樓市及中介行業(yè)如何活下去?
4、房地產(chǎn)行業(yè)的未來有哪些趨勢?
最近的韓劇《魷魚游戲》能有多火爆?直接穩(wěn)坐Netflix TV show世界榜播放量第一。
雖然只有9集劇情,但是很多觀眾一口氣追完后,由衷的拍手叫好,直呼過癮。
《魷魚游戲》之所以能在全球范圍內(nèi)火起來,是因為它戳到了很多真實的現(xiàn)實問題,以及一些經(jīng)濟現(xiàn)象、社會現(xiàn)象,甚至是階級矛盾,更是一場對資本主義的大批判和討伐。
它究竟講了什么呢?看似就是“一場游戲”,不過它是一場殘酷的關(guān)乎生死的游戲。
一二三木頭人、椪糖、拔河比賽、玩彈珠、過玻璃橋、魷魚游戲,這些源于童年記憶中的和玩伴們玩耍的游戲,在劇中被蒙上了一層與“美好”背道而馳的殘忍屬性。
既然是游戲,那么就有規(guī)則、有輸贏、有淘汰,為了活下去,人性的弱點也暴露得一覽無余,因為參與者之間本質(zhì)上就是競爭的關(guān)系。
想要在游戲中不出局,就一定會有廝殺、有算計,各方也會有立場和陣營,資本金錢的力量,讓參與者的丑惡面終將原形畢露。
未知、恐懼、迷茫、僥幸、斗智、金錢……
其實,關(guān)于一場國內(nèi)樓市版的魷魚游戲,也才剛剛開始……
房地產(chǎn)開始震蕩,陷入“魷魚游戲”
這部《魷魚游戲》像極了最近頻頻震蕩的房地產(chǎn)行業(yè)。
劇中講述的是456位在生活中不如意的人,去參加一場可怕的生死游戲,勝者可獲得高達456億元韓元(人民幣2.5億)的獎勵,而失敗者則是以生命為代價,進而層層篩選出最終勝利者。
而這些高額的獎勵,來源于劇中一群戴著動物面具的觀賞嘉賓,他們是這場游戲的操控者和觀賞者。其實導(dǎo)演是暗指全球各地的資本力量,這些年資本運作而暴富的例子已是常態(tài),相信大家已是見怪不怪。
在劇中,玩家們中的老弱病殘的會死,輕敵的會死,不遵守規(guī)則的會死,甚至有競爭者相互殘殺。沒辦法,一切都只為了能“活下去”!像極了最近房地產(chǎn)暴雷的房企“玩家”。
只不過現(xiàn)實生活中,房企的角色或許更為復(fù)雜,當(dāng)下他們的確是令人同情的逃命“參賽者”,但是曾經(jīng)他們更是決定房地產(chǎn)行業(yè)“怎么玩法”的“面具人”,而拿著血汗錢買房的大眾才是“被宰割的魚肉”。
如今的局面,暴雷的房企更像是被更強的資本和輿論所反噬。
房企的債務(wù)危機會使其信譽度被輿論嚴(yán)重影響,各方“討債”聲音也就會愈演愈烈。
負(fù)債累累之下,暴雷房的在建樓盤也就跟著“搖搖欲墜”,甚至影響到大部分項目停工,掀起了一波停工潮。
房企一旦困于融資,新的資金又難以注入,導(dǎo)致后續(xù)一系列工作難以進展。
加上地產(chǎn)盈利本身就是高杠桿模式,因此很容易引發(fā)資金鏈危機。
富力、華夏幸福、泰禾集團、藍光發(fā)展、新力控股、花樣年等多家房地產(chǎn)開發(fā)商,接二連三翻車,均陷入不同程度債務(wù)危機,這其中不乏昔日輝煌的百強房企。
這里例舉的這些房企還只是“冰山一角”,網(wǎng)傳2021年將是國內(nèi)地產(chǎn)公司大洗牌的一年。
頭部房企富力地產(chǎn),同樣陷入了債務(wù)危機,被行業(yè)戲稱住進了“ICU”。
其實早在2019年,富力的資金危機便初露破綻,而后來的疫情爆發(fā)與“三道紅線”加重了債務(wù)壓力。
導(dǎo)致如今富力的三條紅線全踩,但是融資難上加難、樓盤也不好賣的趨勢下,富力的資金危機或?qū)⒊掷m(xù)下去。
作為“房地產(chǎn)前十強”的河北龍頭房企華夏幸福,在今年3月資金鏈就開始斷裂。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至9月份,華夏幸福的違約債務(wù)本息高達878.99億元,債務(wù)壓頂下,其賬面基本上無可自由動用的資金。
號稱“西南地產(chǎn)一哥”的藍光,目前多地項目大面積停工,整體銷售放緩。據(jù)藍光2021半年報,賬面可支配資金僅為3億。
最近新加入的暴雷房企還有新力控股和花樣年集團。
新力控股這邊,現(xiàn)在也是危機四伏。流動性出現(xiàn)問題,境內(nèi)債務(wù)危機還引發(fā)了境外債權(quán)人的行動。市場上稱集團總部員工已經(jīng)開始全員降薪,試圖通過售賣項目及物業(yè)資產(chǎn)來補救。
國慶節(jié)期間,花樣年也躺進上這場激烈游戲的名單中。
10月4日,花樣年控股對外稱,花樣年針對2021年10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還,出現(xiàn)債務(wù)違約。
沒想到花樣年也出現(xiàn)了債務(wù)違約,著實讓很多投資人措手不及。
雖然花樣年對外稱“絕不躺平”,早日解決資金風(fēng)險,走出流動性困境。
但是一系列房地產(chǎn)接連暴雷后,投資者們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心差不多已經(jīng)要“到底”了,形勢不容樂觀!
于是地產(chǎn)玩家們也在力挽狂瀾,試圖以新債還舊債,更是抓緊變賣各地房子回款。特別是國慶將期間,一些樓市的降價新聞之夸張,極具“戲劇性”。
比如網(wǎng)傳的泰安肥城吾悅?cè)A府,趁著國慶打了個“骨折”促銷,單價從6800元/平的直降到4800元/ 平,妥妥的跌了2000元!將近20萬的總價浮動!有網(wǎng)友甚至戲稱“真是一招拉回解放前”。
而老業(yè)主不干了,紛紛維權(quán),到最后還是相關(guān)部門出面,勒令開發(fā)商停止活動才得以平息眾怒,還一并下發(fā)了嚴(yán)禁開發(fā)商惡意降價的規(guī)定。
其他各地雖沒有泰安這家開發(fā)商這么夸張,但是此類營銷動作是少不了的,全國普降。
而之前屢上熱搜的恒大,因為資金鏈緊張和債務(wù)危機被大家廣泛關(guān)注。近來也或?qū)⒂瓉怼稗D(zhuǎn)機”,讓業(yè)主們看到了一絲曙光:
10月15日,在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上,央行金融市場司司長鄒瀾回應(yīng)恒大債務(wù)風(fēng)險問題。
其中,非常關(guān)鍵的信息,就是“金融部門將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和地方政府,做好項目復(fù)工的金融支持?!?/strong>
“央媽”終于站出來給市場吃了一顆定心丸,這或許足夠讓恒大以及買了恒大房子的業(yè)主們熱淚盈眶,按期保質(zhì)交房在很大程度上應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)。
恒大問題,似乎是著陸了,算是度過了危機的一小步。也給整個房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著健康方向發(fā)展帶來了正面影響。
一切,都為了生存,只有“活著”才有希望扭轉(zhuǎn)局面。
猶如《魷魚游戲》中的劇情,房地產(chǎn)的“參賽者”只要入局便有競爭,而競爭就定會有輸贏。
也就不會顧全所有參賽者的利益,甚至,會如劇中一樣被“當(dāng)場暴斃”,有人付出代價是在所難免的。
多年埋下的禍根,政策調(diào)控一觸即發(fā)
政策,或許是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定因素。
疫情之后,經(jīng)濟也不太景氣,但是房價趨勢仍舊蹭蹭的往上漲,引得政策出臺。
今年國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多,包括限購限貸、限拿土地、學(xué)區(qū)房政策、二手房政策、制約房地產(chǎn)的“三條紅線”等等。
政策趨勢有變,于是房地產(chǎn)迎來一波大洗牌,眾多房企資金鏈暴雷,引發(fā)行業(yè)信任危機。昔日風(fēng)光的地產(chǎn)頭部企業(yè)們,也紛紛遭遇至暗時刻,困于債務(wù)危機。
特別是近半年頻頻暴雷,這其中最大的原因,還得說到令房地產(chǎn)玩家們瑟瑟發(fā)抖的“三條紅線”。
那什么是“三條紅線”?“三條紅線”是2020年,央行和住建在重點房地產(chǎn)企業(yè)資金檢測和融資管理規(guī)則劃下來的。
“三條紅線”:
- 紅線1:提出預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;
- 紅線2:負(fù)債率大于100%;
- 紅線3:現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
根據(jù)觸線情況把房企劃分成四個檔:
- 紅檔:三條紅線都觸碰(不得新增有息負(fù)債)
- 橙檔:觸碰兩條線(負(fù)債年增速不得超過5%)
- 黃檔:觸碰一條線(負(fù)債年增速不得超過10%)
- 綠檔:三條紅線都未觸碰(負(fù)債年增速不得超過15%)
“三條紅線”之下,其實最遭殃的還是那些高負(fù)債式擴張型房企,“高杠桿”弊病系統(tǒng)性爆發(fā)。多年埋下的禍根,在政策調(diào)控下一觸即發(fā)。
如今的局面,很難單方面的歸結(jié)于政策調(diào)控、或是行業(yè)競爭,更不是哪個企業(yè)經(jīng)營不當(dāng)。這是房地產(chǎn)行業(yè)這些年“步子”邁得太快,現(xiàn)在應(yīng)該進入新時代下另一個新的發(fā)展階段了。
這“三條紅線”的出臺,實質(zhì)上是想讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展,但是即使是頭部房企,也是尚且需要時間來調(diào)整步調(diào)的,不過輿論讓各方都人心惶惶,進一步導(dǎo)致部分房企融資困局。
那些利用高杠桿而得以快速擴張的房企,逐漸形成“舊債還不起,新的資金也融不到”的局面,像“接力賽”般紛紛陷入債務(wù)危機。
早年房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期,很多房企就慣用高風(fēng)險的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”模式,然后其業(yè)務(wù)順勢在全國迅速擴張。
然而早在2019年的7月30日政治局會議開始,房地產(chǎn)的風(fēng)向其實已經(jīng)足夠明確:
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產(chǎn)長效管理機制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?!?/strong>
“房住不炒”的政策風(fēng)向已來,但是部分房企卻還留有些許僥幸心理,繼續(xù)“闊步”拓張,冥冥之中,才加速導(dǎo)致了今日房企接二連三暴雷的局面。
房地產(chǎn)一直以來都是高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè),“三條紅線”一降臨,直接改變了行業(yè)的游戲規(guī)則。
在未來,房地產(chǎn)的融資規(guī)則會更加簡單透明,資金來源、融資規(guī)模、多少倍杠桿,將會一目了然,讓樓市回到它應(yīng)有的位置。
“草莽”中介們也相繼溺水,終將回歸行業(yè)本質(zhì)
在多重政策的效應(yīng)下,二手樓市也維持成交量低迷的行情。
拿深圳為例,據(jù)央視新聞報道,擁有大量優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源的深圳福田百花片區(qū),曾經(jīng)一直都是熱門的學(xué)區(qū)房片區(qū)。而目前這里不少的二手房成交價,已降了數(shù)百萬元。
被采訪的中介人員稱:“核電花園的一個房子,之前賣得最貴的時候賣過1700多萬元,然后上次成交是1100多萬元,降了600萬元。”
調(diào)控政策不斷升級,不僅二手房市場成交低迷,也導(dǎo)致了中介行業(yè)關(guān)店成潮,裁員不斷。
就連頭部的中介品牌也對接下來的業(yè)績持悲觀態(tài)度,大大小小的不知名中介店,生存條件更是被逼到墻角,難開單維持營業(yè),二手樓市整體來說可謂一片蕭瑟。
曾經(jīng),房地產(chǎn)中介隨著房地產(chǎn)行業(yè)也迅速崛起,很多從業(yè)者聲稱可以“一年不開張,開張吃一年”、“中介年薪百萬不是夢”,被廣為流傳。
過去的中介市場可謂是“草莽時代”,誰搶占的市場大、誰壟斷的信息多,誰就能“依靠片區(qū)稱王”,賺取的更像是“撮合費”。靠搞好社區(qū)關(guān)系,都能有不菲的收入。
于是眾多中介門店殺入市場想分一杯羹,夫妻店、品牌店、平臺類,一波接一波的萌生,進入門檻低,導(dǎo)致中介行業(yè)野蠻生長,從業(yè)人員的服務(wù)能力也參差不齊。
也就進而埋下了很多“隱患”,二手房交易市場的深處,假房源泛濫 、維權(quán)成本高、 傭金不透明,每個“隱患”都像是一顆地雷,這些年也頻發(fā)相關(guān)的糾紛案例。
加上區(qū)域分割嚴(yán)重,難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),因此行業(yè)比較分散。據(jù)前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)中介市場50%以上交易額是由70%的小微中介來完成的,競爭異常激烈。
二手樓房市場也像一個“小型社會”版魷魚游戲,吃虧的卻是千千萬萬的“賣房者”與“買房者”,黑心中介劃“地”搶占圈子,然后開始瘋狂競爭,弱肉強食,相互蠶食。
如今房地產(chǎn)開始進入存量時期,競爭異常殘酷,或許將會淘汰一大批競爭者。
中介行業(yè)躺賺的“草莽時代”即將結(jié)束,以后靠的是精細(xì)化運營,更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),而不是僅僅靠“壟斷信息”來賺差價。
如此中介行業(yè)才能回歸服務(wù)本質(zhì),更優(yōu)質(zhì)的中介門店才能活下來。
對于購房者或投資者來說,不管是新開發(fā)的樓盤,還是二手房,都要擦亮雙眼緊跟國家政策,不要被“營銷噱頭”蒙蔽雙眼,也不要被輿論帶節(jié)奏過于悲觀。
房產(chǎn)市場終將會回歸行業(yè)本質(zhì),這是時代發(fā)展迭代下不可阻擋的“巨輪”。
清理瘋狂掘金的戰(zhàn)場后,誰能“通關(guān)”制勝?
房地產(chǎn)“瘋狂掘金”的時代已經(jīng)過去,而諸如“三條紅線”的一系列政策,是對房企的一次重大考驗:
部分房企由于底子打得不牢實,走得太快,甚至高負(fù)債擴張,自然也就容易陷入暴雷危機;
但是政策卻不是“一桿子全打盡”,對于財務(wù)“穩(wěn)健型”的房企,相關(guān)政策或許反而是機遇,是“商機”。
在未來,房企之間的競爭主要是融資成本的比拼,無論民企、國企央企,在這場暴風(fēng)雨后能“活下來”的,定是融資成本低的房產(chǎn)企業(yè)。
比如大部分的央企地產(chǎn)企業(yè),在本次“三條紅線”之下就明顯的屬于“穩(wěn)健型”房企,擁有國家信用背書,相對低的融資成本,極有可能會在這次行業(yè)洗刷中脫穎而出,并在未來受益。
中海、招商蛇口、華潤置地、金茂和保利這些地產(chǎn)央企,均位居地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)優(yōu)秀榜單。三道紅線基本都沒踩線,均為綠檔。五家企業(yè)的凈負(fù)債率均低于60%。
以保利地產(chǎn)為例,由于近年恒大遭受重創(chuàng),這也直接的利于保利的房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。
保利的銷售額大概率能在今年超過恒大,曾經(jīng)的地產(chǎn)霸主“恒碧萬融”四強格局,被打破也只是時間早晚的問題。
同時這里也要提醒購房者們,在購新房時不僅要看“三條紅線”的各項指標(biāo),房企的債務(wù)利息率更是要清晰明了,包括一些龍頭房企在內(nèi),疏忽不得。大體來看,選擇央企、國企風(fēng)險系數(shù)相對更低,民企的話三檔綠線是底線。
如今這個時期,對于房企來說,“活著”最重要,而對于購房者來說,“安全”比一切都重要。
未來房地產(chǎn)的趨勢,或?qū)⒂瓉磉@些趨勢:
1、國企央企的參與度將越來越深
房地產(chǎn)民企接二連三的暴雷,使大家對民企不得不憂心忡忡,這也順勢襯托了國企的穩(wěn)健,因為國企擁有著無可比擬的先天優(yōu)勢:融資成本低。
未來無論是地方政府、金融機構(gòu)、供應(yīng)方、買房人,都會更傾向于選擇國慶央企房地產(chǎn)合作。
目前很多一二線城市的供地情況,這個趨勢已經(jīng)凸顯:
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)報道,“在青島,金茂、中鐵建、萬科、保利等國企摘地。其中,萬科聯(lián)合體斬獲3宗地,中鐵建競得2宗地,保利&每日置業(yè)聯(lián)合體收獲2宗地。
在廈門,本地國企建發(fā)以成交金額101億元排名第一,中海以62億元排在第二,保利以50億元排在第三。
在福州,保利以17.13億元排在拿地金額首位,福州建工以16.16億元排在第二。
此后,一級土地整理大概率會由國央央企接手。未來的樓市開發(fā),國企央企的參與度將越來越深。
2、共有產(chǎn)權(quán)房及公租房,將以更快的速度推進
南京、廣州、北京已經(jīng)陸續(xù)提出共有產(chǎn)權(quán)房,三四線城市的相關(guān)政策或許也將趕上。
共有產(chǎn)權(quán)房相對于商品房而言,價格會相對低一些。和公租房類似,都是住房保障體系的重要組成部分,也是政府滿足剛需無房群體住房需求的有力措施。
但是共有產(chǎn)權(quán)房也有明顯的弊端,首先申請和購買肯定是有名額限制的,需要符合申請共有產(chǎn)權(quán)房的條件。而且進行二次銷售的話,也是有諸多限制的。
因為共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)計初衷,是為了“房住不炒”,以及解決剛需居住本質(zhì)。
3、房地產(chǎn)稅將要來臨
關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的消息,行業(yè)內(nèi)一直是眾說紛紜。
房地產(chǎn)稅肯定要收,而且來臨的日子不會太遠,只是具體政策還沒有落地。
從官方政策的目的來說,房地產(chǎn)稅的定位是“高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)”,也就是調(diào)節(jié)高收入、促進共同富裕。
之前暴雷的一系列企業(yè),在深陷債務(wù)危機后,垂死掙扎吶喊著“絕不躺平”,努力解決債務(wù)危機。
房地產(chǎn)的玩家們,試圖要在游戲時間內(nèi)抵達終點(三道紅線達標(biāo)最后期限:2023年6月30日)。
這場暴風(fēng)雨來得如此措手不及,稍有不慎就有可能掉下深淵或破產(chǎn)。
但是通關(guān)又談何容易?每一關(guān)都可能關(guān)乎生死,融資關(guān)、負(fù)債關(guān)、拿地關(guān)、城市關(guān),明天很美好,但很多人可能死在前一天晚上,沒有人知道他們會跌倒在哪一關(guān)。
“時代的車輪”在清理瘋狂掘金的戰(zhàn)場后,定將有“通關(guān)”制勝的玩家們。
但是,在活下來后,希望也能認(rèn)真的思考一個問題:作為房地產(chǎn)企業(yè),既然想進入這個賽道成為“玩家”,瘋狂掘金、資本運作之外,能為社會帶來什么價值和意義,或許才能穩(wěn)步走得更遠。
其他行業(yè)及企業(yè),亦是如此。
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