田園東方張誠：最怕特色小鎮(zhèn)重蹈房地產(chǎn)“鬼城”覆轍

在今年全國兩會期間，特色小鎮(zhèn)成為全國人大代表們建議中出現(xiàn)較多的熱詞?！疤厣〕擎?zhèn)”概念也首次寫入政府工作報告。政府工作報告提出，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局，支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動作用。兩會期間，各地已經(jīng)掀起的特色小鎮(zhèn)熱也引起了全國人大代表們的熱議?？梢灶A(yù)見，兩會以后，全國各地的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將掀起高潮。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，2020年之前，國家級層面要建設(shè)1000個特色小鎮(zhèn)，各地還有省級、地級市，按照這個速度到了2020年可能會超過3000個小鎮(zhèn)，甚至更多。規(guī)劃是好事，但在落實中，不能僅僅著眼于規(guī)模和速度，更要確保特色小鎮(zhèn)的質(zhì)量和生命力，確保形成自己的獨特風(fēng)格，避免重蹈新一輪基建造“鎮(zhèn)”運動，造成一批“鬼鎮(zhèn)”。

3月18日，在烏鎮(zhèn)“首屆中國旅游投資領(lǐng)袖峰會”上，田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠發(fā)表了主旨演講，對當(dāng)前的特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮發(fā)表了自己的看法。他提到，曾經(jīng)對別人進行公司業(yè)務(wù)介紹時，為了讓人聽得懂，把田園綜合體解釋為一個特色小鎮(zhèn)，但最近他打算不這么說了，因為他開始擔(dān)心特色小鎮(zhèn)可能過兩年會被清理整頓，就像開發(fā)區(qū)曾被整頓過多次一樣。

當(dāng)前的特色小鎮(zhèn)熱潮具有一定的盲目性，在具體的落地過程中，有的地方理解的所謂特色小鎮(zhèn)就是一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，按照傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)思路進行。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下，鄉(xiāng)村地區(qū)存在信息、交通、人才、政策等方面的不足，相對于城市，缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)高效率，在鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)展各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū)，可能并不能發(fā)揮出應(yīng)有的效率，因此，特色小鎮(zhèn)可能不能直接套用產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的思路。

如何防止特色小鎮(zhèn)走向房地產(chǎn)化？張誠提到，近幾年，這么多的資本和企業(yè)圈那么多的土地，命名為“特色小鎮(zhèn)”，在沒有那么多的人口需求情況下，大量的小鎮(zhèn)投資建設(shè)上馬，他們的奔跑速度和這個社會主要的經(jīng)濟邏輯都在上面，所以那些特色小鎮(zhèn)都不可避免的做成房地產(chǎn)，如果不讓做成房地產(chǎn)，他們以前擊鼓傳花的游戲還有沒有動力持續(xù)下去？并表示，過去十多各地已經(jīng)建了年那么多的新城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)“鬼城”，也許接下來會迎來一大批“鬼鎮(zhèn)”。

以下是田園東方創(chuàng)始人張誠演講：

“田園綜合體”今年被寫進中央一號文件，過去四年里，我們確實率先使用了這個名詞并實踐了田園綜合體商業(yè)模式，但過去四年的實踐中，旅游界和房地產(chǎn)人士并不認可，后來中央一號文件用了這個詞，我想說自己總算可以說自己是從事什么行業(yè)的，做什么產(chǎn)品的。去年對別人進行公司業(yè)務(wù)介紹時，為了讓人聽得懂，我解釋說，田園綜合體是一個特色小鎮(zhèn)，但最近我打算不這么說了，為什么？我有點怕，我是怕特色小鎮(zhèn)可能過兩年會被清理整頓，就像開發(fā)區(qū)曾被整頓過多次一樣。

“特色小鎮(zhèn)”熱潮背后的城鄉(xiāng)二元意識

我曾經(jīng)參加過一個晚宴，里面有政府、發(fā)改委、銀行、投資機構(gòu)、做旅游開發(fā)企業(yè)和想做旅游開發(fā)的企業(yè)，席間大家不約而同的談到特色小鎮(zhèn)，企業(yè)家說我是專門做特色小鎮(zhèn)的，銀行說我們準備大力支持特色小鎮(zhèn)，還準備組建一些創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，領(lǐng)導(dǎo)說，我們?nèi)∫鰩资畟€、一百個，我們那兒有特點，有特色文化，也有特色產(chǎn)業(yè)。后面我就在想，大家怎么都在說特色小鎮(zhèn)，全民都小鎮(zhèn)，各行各業(yè)都小鎮(zhèn)，怎么這么多的資金和機構(gòu)都在特色小鎮(zhèn)這條“窄道”上狹路相逢了呢？

小鎮(zhèn)很熱，2011和2012年的時候，我們的設(shè)計團隊做了一個民宿，那時候第一次聽說民宿，是做一些鄉(xiāng)村的文創(chuàng)項目。最近幾年民宿發(fā)展風(fēng)起云涌，我就想民宿為什么變成熱點了呢？我想是不是中國有一個城鄉(xiāng)問題叫做城鄉(xiāng)二元問題，中國的城市和鄉(xiāng)村差別太大，造成中國城鄉(xiāng)差距問題。那么，鄉(xiāng)村地區(qū)的經(jīng)濟水平怎么才能發(fā)展起來呢？經(jīng)濟發(fā)展起來需要通過產(chǎn)業(yè)，在鄉(xiāng)村地區(qū)有什么產(chǎn)業(yè)？我認為通常來說，只有兩個產(chǎn)業(yè)，第一個是農(nóng)業(yè)，第二個是旅游業(yè)（不是說所有的鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有這兩個產(chǎn)業(yè)，有的地方有些特色產(chǎn)業(yè)）。但是普遍意義上，除了農(nóng)業(yè)就是旅游業(yè)。個別的有某工業(yè)，個別的有若干文化產(chǎn)業(yè)、手工業(yè)等。

事實上，鄉(xiāng)村通常沒有那么多的產(chǎn)業(yè)，小城鎮(zhèn)也沒有那么多產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在城鄉(xiāng)差別那么大，為什么這么多年鄉(xiāng)村地區(qū)都是無人問津？說到底還是因為鄉(xiāng)村地區(qū)長期以來缺乏資金、高素質(zhì)人才、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)聚集，所以在鄉(xiāng)村里面缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

我前段時間去了上海郊區(qū)的一個鄉(xiāng)村，鎮(zhèn)書記跟我說，他們這兩年決心很大，成效也很大，拆除了很多年產(chǎn)能落后，占用集體土地資產(chǎn)并且造成巨大污染和排放問題的企業(yè)，我剛開始聽了覺得挺好，我們熱愛環(huán)保了，喜歡做生態(tài)了。在后續(xù)的拜訪中，我才發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村地區(qū)雖然政府有支持，但在發(fā)展規(guī)劃、土地、與三農(nóng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等方面并不清晰，甚至沒有。

這么長時間以來，鄉(xiāng)村地區(qū)一直缺乏高素質(zhì)的人才、資本和一流的企業(yè)，是因為沒有一個模式設(shè)計！鄉(xiāng)村地區(qū)一直只有兩個角色：村民和政府，政府負責(zé)貼錢，用拍電影打比方來說，政府是制片人，村民是群眾演員，只有一個制片人和群眾演員能演出大戲嗎？沒有主角是拍不出大片的，拍出大片需要企業(yè)和金融機構(gòu)這些主角的登場聯(lián)合主演，才能演出大片。而要想拍出大片需要劇本，劇本就是商業(yè)模式和頂層設(shè)計，需要的是架構(gòu)師、產(chǎn)品經(jīng)理。

那么，我想到發(fā)展特色小鎮(zhèn)是不是可以解決這個城鄉(xiāng)問題呢？我是學(xué)建筑學(xué)的，現(xiàn)在說自己是建筑師覺得挺自豪的，學(xué)建筑學(xué)有一門課是城市規(guī)劃，那時候沒聽說過特色小鎮(zhèn)這四個字，那時候我們只有小城鎮(zhèn)規(guī)劃，沒有專門說是“特色小鎮(zhèn)”的規(guī)劃。小城鎮(zhèn)規(guī)劃大概原理是什么，就是有一群人由于某種需要，他需要在這兒生產(chǎn)勞作、社會活動，然后生生不息的居住下來，因為某種需要今天被解釋為產(chǎn)業(yè)，所以我們做小城鎮(zhèn)規(guī)劃的時候，首先做的是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，然后做人口規(guī)劃，沒聽說過做投資規(guī)劃和招商規(guī)劃。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)的誤區(qū)

特色小鎮(zhèn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)嗎？

我曾在上海郊區(qū)考察時，看到當(dāng)?shù)匾粋€鎮(zhèn)政府拿出來的所謂“特色小鎮(zhèn)”規(guī)劃圖，我說你這個不是特色小鎮(zhèn)好嗎？因為你拿的這個圖和國外特色小鎮(zhèn)的地圖，比較起來，你這個橫平豎直的，電腦里面畫的，人家是長出來的。我發(fā)現(xiàn)這個圖眼熟，全國各地趁勢做新城和新區(qū)的時候就是這種圖，你現(xiàn)在搞小鎮(zhèn)還按照產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式畫路畫地塊，也沒聽說過地塊畫出來就可以招商的。

領(lǐng)導(dǎo)們說特色小鎮(zhèn)一定要有產(chǎn)業(yè)才能是特色小鎮(zhèn)。我覺得特別不講道理，剛才講了，鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn)，主要是兩個產(chǎn)業(yè)，一個是旅游業(yè)，一個是農(nóng)業(yè)，農(nóng)業(yè)可以去發(fā)展，變成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)等。但是，農(nóng)業(yè)的增加值是低的，你再使勁，農(nóng)業(yè)的增加值也不能往上增了，不能使得當(dāng)?shù)刈兂涩F(xiàn)代化發(fā)達地區(qū)，農(nóng)業(yè)的增加值不夠，全國范圍內(nèi)GDP中才占8%到9%，而且逐年減少。你說別的產(chǎn)業(yè)，我想有的地方是有產(chǎn)業(yè)，我們浙江有很多鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)是有產(chǎn)業(yè)的。但全國的情況不是這樣。我聽說有一個省報特色小鎮(zhèn)有五十個，其中只允許十個是與旅游有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，其他都是其他產(chǎn)業(yè)，有的是科技，有的是信息。

我們都知道一個原理，產(chǎn)業(yè)追逐效率，效率高的地方，才能發(fā)展起來的，絕大部分的產(chǎn)業(yè)在城市里面的效率高，在農(nóng)村和小城鎮(zhèn)肯定是效率低的。首先是交通，然后是信息以及其它各方的資源都很欠缺，鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)條件造成了產(chǎn)業(yè)效率低，所以鄉(xiāng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)（一般來說）不可能有城市里面的效率高。你說產(chǎn)業(yè)會追逐鄉(xiāng)村嗎？

特色小鎮(zhèn)會重蹈房地產(chǎn)“鬼城”覆轍嗎？

領(lǐng)導(dǎo)又說特色小鎮(zhèn)不讓做房地產(chǎn)，或者不要做成房地產(chǎn)。我非常納悶，我就在想國家為什么做特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)又為什么怕做房地產(chǎn)，未來會變成什么樣呢？為什么我們今天居然所有人聚集在一起談?wù)摰亩际翘厣℃?zhèn)一個話題？好象我們這個時代進入的叫做“小鎮(zhèn)時代”。

我想可能有幾個原因。第一，我國面積960萬平方公里，我們要形成大城市、中城市、小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集群這么一個個城市群，需要均勻分布發(fā)展，而且現(xiàn)在有那么多的地方發(fā)展工業(yè)4.0，不需要那么多人了，他們要回到鄉(xiāng)村，但是又不愿意種田了，就得發(fā)展在地城鎮(zhèn)化。其次，現(xiàn)在城市里面實業(yè)和投資領(lǐng)域增長乏力，全球又面臨反全球化競爭，GDP又要求6.5%的增長，我們（政府、投資者、開發(fā)商）需要找一個新的出口，我們的銀行、政府、企業(yè)，還是在以原來的速度在運營，城市增長乏力了，我們就找一個新的地方——鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村（投資開發(fā)）。

所以，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)是不是一個新的投資領(lǐng)域呢？鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)域里面有些產(chǎn)業(yè)是增長快的，例如里面的旅游也好，度假也好，其他各種消費也好，這是一個新興的增長板塊，在所有的旅游板塊里面，鄉(xiāng)村旅游也是增長特別快的板塊之一。所以發(fā)展鄉(xiāng)村地區(qū)可以拉動一定的內(nèi)需，開辟一個拉動內(nèi)需的窗口。

如今，很多資本、企業(yè)，他們有資金以及很大的投資動力，也需要找一個投資地方，所以，你看從人口分布到發(fā)展經(jīng)濟需要投資和消費，再到企業(yè)和金融機構(gòu)，還有人力資源的那些慣性，都需要找到一個地方，所以大家找到了特色小鎮(zhèn)。這是一舉四得、一舉五得的舉措。但是問題來了，一個地方可能沒有那么多的產(chǎn)業(yè)，有的地方是一個世界文化遺產(chǎn)，可能需要的是文物保護；有的地方是一個古鎮(zhèn)，或者是民俗風(fēng)情，可能需要的是美麗鄉(xiāng)村和政府補貼，可見，不同的小鎮(zhèn)需要的不一定都是投資和產(chǎn)業(yè)屬性的特色小鎮(zhèn)。如果我們都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃概念的時候，我們有沒有那么多小鎮(zhèn)形成產(chǎn)業(yè)和人口集聚的需要？不讓做房地產(chǎn)？但無論是企業(yè)還是政府，還是消費者，當(dāng)前共同催生的經(jīng)濟現(xiàn)象卻是城市經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟模式呀！

現(xiàn)在很多開發(fā)商在很多地方圈了很多地，他們的企業(yè)運行慣性和背后資本的要求，都還是原來房地產(chǎn)式的那個慣性和要求，在原來的場景里面，所有的這些人都合謀把房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟的那個泡沫吹在那個地方，不能升，也降不下來。剛才幾位嘉賓都知道，我們的農(nóng)業(yè)和旅游投資回報速度很慢，但是地方政府、金融機構(gòu)、消費者都習(xí)慣了剛才那個速度，我們投資回報慢，需要慢慢打造的行業(yè)增長速度也很慢，絕大多數(shù)地方只能靠房地產(chǎn)來對沖原來的慣性和速度。而絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)和小鎮(zhèn)都不能一直維持高速增長。

我們可以用時間來換空間，我也希望哪一天跟陳總（陳向宏）一樣，一點房地產(chǎn)都不做了，給我一點土地也會跟別人合作，向烏鎮(zhèn)學(xué)習(xí)。但是今天，這么多的資本和企業(yè)圈那么多的土地，命名為“特色小鎮(zhèn)”，在沒有那么多的人口需求情況下，大量的小鎮(zhèn)投資建設(shè)上馬，他們的奔跑速度和這個社會主要的經(jīng)濟邏輯都在高位上面，所以那些特色小鎮(zhèn)都不可避免的都將做成房地產(chǎn)，如果不讓做成房地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)已經(jīng)把政府、金融機構(gòu)、企業(yè)、消費者甚至原住民的投資都裝進去了，擊鼓傳花的游戲還有沒有事物可以使得它持續(xù)下去？而鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)又分明不可能有那么多產(chǎn)業(yè)和大量的居民，因此，過去十多我們已經(jīng)造就了那么多的裝不滿內(nèi)容的新城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)“鬼城”，也許全國許多地區(qū)接下來會迎來一大批“鬼鎮(zhèn)”。所以，我很害怕，害怕特色小鎮(zhèn)“瘋”，會毀了中國！

提問環(huán)節(jié)

主持人：看得出來，我們張誠總是一位思考者，他對當(dāng)前、眼下中國突然出現(xiàn)的特色小鎮(zhèn)熱潮做了一個冷靜的分析和深入的思考，我也贊同很多觀點，目前的特色小鎮(zhèn)確實中間攙雜了太多不正常的現(xiàn)象，我們還是進行一個互動。剛才張總沒有說問題的答案，他自己摸索了一個，就是田園綜合體，我認為田園綜合體是以農(nóng)業(yè)、旅游為主體的文旅小鎮(zhèn)的概念，在座的朋友如果有問題想問的可以舉手。

提問1：張總你好，我是湖北襄陽的，我一直在做熏衣草莊園，之前做旅游觀光，現(xiàn)在很多的莊園和景區(qū)都做了很多花海的項目，我們現(xiàn)在沒有市場競爭力了，請問我們下一步的方向應(yīng)該怎么走？

張誠：看烏鎮(zhèn)的東柵和西柵。熏衣草花海是讓人看，做一片場景，如果是熏衣草海里面有活動，有對兒童的，也對年輕人的，還有商品的加工售賣，還有為新人約會提供的一些活動，還可以營造你襄陽地區(qū)的獨特愛情品牌故事，比如楊過和小龍女式的愛情故事的地方，作為IP，就可以給消費者提供其他的文化消費服務(wù)和產(chǎn)品。

提問2：張總你好，我有一個問題，現(xiàn)在國家搞很多的特色小鎮(zhèn)，我們這邊有一個類似的區(qū)塊，就是王陽明的老家，在寧波，十多平方公里，搞一個旅游綜合體，或者一個農(nóng)業(yè)公園，該項目運作的過程中，涉及到國家的土地政策，農(nóng)民的土地、宅基地的問題，不知道你們在這方面的操作有什么成功的經(jīng)驗。

張誠：對于農(nóng)村的三塊地，國家有很多政策，從憲法到國土資源部都有規(guī)定，各地也都有試點，公認的有33個，你要利用或者獲取就按照規(guī)定。我和你交流一點，我其實是有一些個人的主張，就是我想在我的項目里探索或者說推動集體土地合規(guī)化利用，為了這件事情，我還光榮的加入了無錫市人大，作為一位光榮的人大代表，我提了一份議案，被稱為無錫是今年的一號議案，其實這個議案的背景沒什么稀奇，我覺得是大勢所趨，但因為這么多年城鄉(xiāng)二元造成的問題，土地市場這樣的問題，就像堰塞湖一樣，上下落差太大，農(nóng)村的生產(chǎn)力和要素能量，整個國家太大，一放就亂，但是我相信長遠的趨勢，另外對你說句話，作為企業(yè)來講，不要太沾這些事，很麻煩！

本文執(zhí)惠分析師王延超根據(jù)田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠在首屆旅游投資峰會上演講編輯整理而成。編輯：李海強

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